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1、元亨家居装饰广场营销推广策划,【时代背景】,攀枝花房地产，曙光！,攀枝花市快速增长的房地产投资！,攀枝花房地产市场消费观念逐步成熟！,攀枝花房地产高档与低档产品供应呈两极放大！,攀枝花市提出“经营城市”的城市开发口号！,攀枝花家居装饰市场消费观念逐步成熟！,攀枝花房地产中档产品消费是目前的主流！,【品牌时机】,建立元亨品牌的战略时机,攀枝花建材装饰市场尚无强势领导品牌；元亨建材一条街在传统建材市场的成功，有极高的知名度；元亨家居装饰广场项目本身地段、品质、规划、经营方面的优势，具有成为攀枝花家居装饰行业第一品牌的潜质。项目品牌的塑造对投资者投资信心加强与提升。,【品牌战略】,元亨家居装饰广场品
2、牌定位：攀枝花市第一专业装饰建材广场,【品牌战略】,【对元亨整体品牌的考虑】,从项目的规模、投入、区位看来实际上决定了这个项目应该是元亨品牌的,产品旗舰是元亨实业攀枝花发展的里程碑是企业实力的象征符号,在推广中一定要紧紧把握住这一点，不要落入单纯卖产品的营销误区,【市场占位】,元亨家居装饰广场作为大型纯商业地产项目的整合推广，从开始起一定要有品牌的意识，在客户脑海中确立有力的“市场占位”。使元亨家居广场在攀枝花房地产市场成为销售、品牌双丰收的投资项目。,【市场占位】,项目属性定位：攀枝花专业（一站式）家居装饰市场,项目经营定位：攀枝花家居装饰最佳口岸,项目投资定位：攀枝花家居装饰财富颠峰,【营
3、销主张】,在攀枝花商业地产市场热衷于罗列产品卖点、热衷于经营模式互相仿效、销售价格相互拼杀的时候，元亨家居装饰广场的推广必须走出一条独特的路：“赚钱”但不要“套钱”我们认为 投资者关心的不但是物业的回报，更关心投资的风险性和安全性。,“赚钱”但不要“套钱”,【营销主张】,成熟家居装饰市场，正在经营中的旺铺发售，现买现赚。产权商铺专业经营公司管理,承诺投资者最长20年递增式回报。发展商以优质物业抵押保证投资者20年回报的兑现。经营公司提出“十年商铺收购计划”，十年后如投资者要收回投资，经营公司按当时销售价格收购。,“赚钱”但不要“套钱”,【营销主张】,元亨家居装饰广场：超越同类产品的推广,安全投
4、资,小额投入,高额回报,财富象征,【目标客户定位分析】,元亨家居装饰广场目标客户群主要分为四类：,第一类是建材行业私人老板，主要是元亨目前的经营户。第二类是攀钢集团大中型企业的中高级领导和其他高收入者。第三类是攀钢集团职工中生活富裕的中产阶级，包括攀枝花市的一部分高收入人群。第四类是追求货币保值增值的投资人士。,【目标客户定位分析】,地域分布：本地80%，异地20%年龄：3550岁家庭构成：成家90%，单身10%（经商、外地投资者）家庭收入：5000元/月以上的中产阶级职业：经商、攀钢企业领导、攀钢企业职工购房标准：总投入不多、回报稳定购房心理特点：稳定、灰色收入投资、新的生活方式客户买点：看
5、重地段100%、回报稳定80%、投资潜力10%,【价格定位及策略】,根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略。入市定位应该有很好的弹性空间，这样入市时才有较强的市场竞争力，能让先购者的物业升值，同时使投资人士的投资有炒作空间。但入市价格也不应过低，否则会使投资者认为发展商对物业没有足够的信心。所以定价适当与否是影响销售至关重要的因素。,【项目单方成本】,地价费用：1500万建安费用：2700万电梯消防：500万税收配套：1000万保 坎：700万道路绿化：600万,合计成本：7000万36000=1944元/在这种规模基础上，预测商铺每平方实际成本为：完全
6、单位成本（含息）1944元/。（注：具体销售定价方案另行提出）,【入市价格价格意见】,周边竞争性商业楼盘：华龙广场距离元亨广场较近，处于同一个商圈，对项目的冲击最大。目前其销售价格及政策尚未出台。位于同一地段的建材临街商铺2002年的销售价格为5500元/左右。借助项目前身建材一条街所营造的经营旺势和目前元亨较高的租金水平，和“买一商铺送一库房”促销策略，商铺临江南三路一层的销售价格6500元/8000元/较能让人接受。另外，商铺的划分面积不宜过大，根据新华街泰隆的面积划分，我们也可将销售面积划为515，总投入在4万元到12万元，对投资者很有吸引力。,基本价格：8000元/,【入市时机规划】,
7、建议项目最佳入市时机为5月份，经过一段时间的形象广告、软性广告的铺垫，与项目正式销售中心装修进度相配合。在4月开始预约排号，5月份正式开盘销售。给项目一个充分的准备时间，同时抢在对项目威胁最大的华龙广场之前，能最大程度的占领市场份额。,【销售周期规划】,【广告策略】,1、广告目标市场策略 目标市场是项目决定进入的市场。根据项目工程进度和营销阶段的划分以及广告目标对象所处区域，广告活动运用渐进式策略，既攀枝花炳草岗中心区及周边七大生活片区，三区两县所有地区。由于对产权商铺的陌生以及失败楼盘的负面影响，消费者对项目的规划、特点、价格等方面存在着观念和购买行为、购买习惯的差异，迫切要求广告内容（特别
8、是软性宣传）具有引导性和说服力，通过感性和理性分析引导消费群体对项目有需求共性，从而得到普遍认可激发销售热潮。,2、广告内容更新策略 根据项目的营销进展和目标时常的变化，或者随着消费者的观念不同，以及项目在不同时期的具体推广，广告内容都要有所更新，以便能适合消费者新的需求，不论是心理上或者是实际效果上，都要求广告重点内容突出，以提高项目在消费者心目中的地位，刺激消费者的购买欲望。,3、广告心理策略 广告的心理策略是运用心理学原理来策划广告，从而促使消费者在更短的时间内，更快认可和产生购买行为。其具体运用于项目是针对消费者心理对增值的需求、稳定的需求、方便的需求荣耀的需求进行刺激、说服和引导，并
9、贯彻于各主要卖点的内容中。,4、广告错位部分策略 鉴于广告初期，在总体实力不强的情况下，通过调整力量对比，避实击虚，进行错位竞争，如项目的位置、规划特点、投资保障有独到之处，在具备这些优势的情况下，扬长避短巧妙的将竞争对手的优势化为劣势。同时借助有利的局势和时机来宣传项目，借助地域概念来推广项目以及借助强强合作来提高广告的功效。,第一阶段：准备期时间：2004年3月目标：为销售推广准备所需人员、物资，及由新闻媒体发布部分新闻消息。,【广告阶段划分】,根据元亨广场的初步营销推广方案，将广告具体内容落实分为五个阶段：,第二阶段：预热期时间：2004年4月5月目标：对元亨家居装饰广场作形象宣传及详尽报道，为后期宣传及销售打下基础。第三阶段：强销期时间：2004年5月18日8月底目标：全方位广告宣传，配合主题活动，推广楼盘。递增式加大广告投放密度和力度，各种媒体齐头并进，结合轰动性媒体炒作与活动推广，目的在于制造舆论，吸引市场注意，热销楼盘。,第四阶段：续销期时间：2004年9月12月目标：根据前期反馈情况，选择有针对性的广告宣传方式，促进销售。第五阶段：尾盘期时间：2005年1-3月目标：完成尾盘销售。,【媒介策略】,【推广费用计划】,
