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1、 前海月亮湾旧改产品户型调整建议0331,深圳中原二级市场事业一部C组ShenZhen.03.2010,户型定位调整,定位方法：通过对深圳市场09年整体成交及区域内典型项目分析、区域项目客户结构及户型畅销方式，研判本案客户及户型突破方向。,2009年深圳整体市场回顾,全市成交套数达到67207套，成交面积623.39万平米，成交结构以60-90平米为主，套数占比49%。,回顾09一手成交市场活跃量价齐升！,09年新增供求比略显供不应求，成交价格近5年来最高，单月实现22304元/平米的最高价，涨幅达118.7%。,面积供求比,各月成交价格,各年成交价格,2009年新增供求比不足0.8，是自20
2、05年以来最低值；市场需求旺盛，而供应稍显不足，逐步消化历史存量。2009年全年成交均价达到15573元/平米，超过2007整体均价，是2005年以来最高水平；较2008年上涨23.1%。2009年12月成交均价达到22304元/平米，为全年最高值；与年初1月份相比，上涨幅度达到118.7%。,回顾09一手成交市场活跃量价齐升！,新增供应住宅117.18万，成交住宅138.24万呈现供不应求的局面。,2009年南山各片区住宅成交情况,历年南山区住宅供求关系图（2005-2009年）,2009年各月南山区住宅供应和成交对比,2009年南山区可售住宅面积较多，在火爆的市场之下，南山各项目热销使20
3、09年该区成交量同比增加144%，供求比为0.85：1。从09年各月的成交情况看，1-5月稳步增加，6-9月受供应减少，价格普涨的缘故，成交量逐月回落，四季度随着供应的增加和各政策的明朗，成交平稳，各月成交量维持在10万平方米以上的水平。从南山各片区看，楼盘普遍热销，可售量大的区域成交量多，2009年南山成交住宅最多的区域是前海片区，约50万平方米，占全区份额36%。后海、蛇口次之。,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部,回顾09一手成交南山成为关内最热的地区,南山各片区08、09年住宅成交均价对照,历年南山区房价走势（2003-2009年）,各月南山区房价走势（2008-
4、2009年）,数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部,2009年南山住宅成交均价20165元/平方米，同比上涨17%，创历史新高。从各月的成交价格看，南山房价在2009年1月份创楼市调整以来新低，只有13452元/平方米，而12月份住宅成交均价为31469元/平方米，创09年各月新高，较1月份涨幅达134%。各片区价格普涨，下半年各片区房价涨速更快，华侨城和红树湾片区住宅成交均价最高，都在33000元/平方米左右。后海房价同比涨幅最大，成交均价约30000元/平方米，同比涨幅达37%，南油片区汉京山高价入市并热销也拉高了片区住宅成交均价，实现14200元/平方米。,成交均价2
5、0165元/平方米，同比上涨17%，创历史新高。,回顾09一手成交均价/涨幅创历史新高,2009年南山片区市场回顾,三大片区09年的新增住宅供应达87.69万平方米，占南山供应量的75%90平以下供应约占全区供应量的64%，前海76%/后海50%/蛇口46%,回顾09年后海/前海/蛇口片区成为南山供应/成交主力,回顾09年畅销户型70-90平米居家型产品,09年南山90以下二房和三房供应套数占总供应量的30.6%，从成交情况看，最为热销，均超过90%。,2009年市场总结：,南山房地产市场供应供应面积大，需求也比较旺盛，二手房成交活跃，价格呈现上涨趋势，中小户型受到欢迎，未来未来供应量巨大，开
6、发热点区域是前海、后海、蛇口，前海供应产品线丰富。,前海楼盘以中小户型为主，中低端项目较多，客户以南山科技园的高级白领、中层管理者和本区域换房客为主，首次置业客户较多。前海09年二手房成交活跃，价格呈现上涨趋势。,地块周边住宅小区档次不高，在售楼盘较多，将成为一个新兴居住区，周边自然资源多，但空气等环境一般，配套较少，未来如果规划落实，交通配套等都改善，片区的居住舒适性、便利性将增加，但3-5年之内实现的可能性较小，高端客户对本区域尚较难认同。,南山市场总结,前海市场总结,前海周边环境,前海典型项目分析,典型项目分析：鼎泰风华,2室2厅1卫67.23户型利用率高两房功能舒适同时享受露台和生活阳
7、台,成交速度最快的户型分析,42万南山恒星级大盘,项目客户群分析：鼎太风华,南山自住客户超过60%。,细分客户特征关键词：大社区规模导入大批年轻初次置业者,典型项目分析：诺德国际,占地面积:69217.33平方总建筑面积:207652平方米开发商:深圳市中铁诺德投资有限公司 投资商:中铁置业集团有限公司 物业管理公司:深圳市诺德物业管理有限公司承建商:中铁建工集团工程有限公司代理商:深圳市中孚蓝德地产顾问有限公司总户数:约1400停车位:1387容积率:3绿化率：60%,主力户型:项目分二期,一期主力户型为6580二房及8689三房。,畅销户型分析：诺德国际,1房2厅1卫：48平米全南向山景6
8、平米可变空中花园同时享受露台和生活阳台赠送面积达8平米左右,2房2厅1卫：78-83平米多面采光，景观丰富6平米空中花园超大挑高露台赠送面积15平米左右,3房2厅1卫：89平米南北通透三房尽享园林中央景观6平米空中花园赠送面积达17平米左右,户型最大特点为赠送面积较多，可变N+1房,项目客户群分析：诺德国际,南山自住客户达80%。,细分客户特征关键词：高赠送率+小区规模,年龄：30岁左右职业：南山科技园技术人员收入：年薪20万左右购买物业：一室二厅置业性质：首次置业购买促成因素：赠送面积、价格,典型项目分析：中海玫瑰园,畅销户型分析：中海玫瑰园,优点：户型方正 南北通透 所有房间均有凸窗 阳台
9、可改为房间,一房两厅一卫 约47.47,优点：所有房间均有凸窗 阳台可改为房间 观山景及园景,两房两厅一卫 约65.92,优点：户型方正 南北通透 所有房间均有凸窗 赠送入户花园 阳台可改为房间,两房两厅一卫 约77,项目客户群分析：中海玫瑰园,南山、福田自住客户65%、投资客户35%。,年龄：35岁左右职业：航空公司职员购买物业：86平米三房置业性质：首次置业，自住购买促成因素：品牌发展商、园林、价格,细分客户特征关键词：品牌发展商+小户型产品高性价比,典型项目分析：泛海拉菲,项目一期由5栋叠院别墅和3栋高层组合而成，项目采用了点板分布的组合规划，全部单位均为南北通透及东南朝向。干挂石材的建
10、筑外立面，大面积的社区园林，形成了一个新古典主义的法式庄园。,户型配比：泛海拉菲,畅销户型分析：泛海拉菲,优点：户型方正 南北通透 赠送面积较多，除凸窗外 双露台面积全送 客厅观园景及山景,四房两厅两卫，139,优点：户型方正 室内采光明亮 增送面积较多，除凸窗外 两个露台面积全送并且赠 送入户花园,两房两厅两卫，85,优点：户型方正 动静分区明显 增送面积较多，凸窗 及露台面积全送个别 楼层有双露台,四房两厅两卫+工人房，166,项目客户群分析：泛海拉菲,南山福田客户大部分以自住兼投资为主。,买 家：周军与其妻子、女儿年 龄：45岁现 住：深圳南山区职 业：私企老板家庭组成：有1个20岁左右
11、的女儿购房用途：第二次置业资金来源：丈夫薪资项目评价：对社区氛围较为满意客户关注点：比较在乎社区的环境和商业配套,细分客户特征关键词：社区氛围+舒适度,典型项目分析：依云半山,项目由2栋17-18层，3栋31-33层高层建筑组成，较高的3栋建筑位于项目的北部和东西部，两栋较低的建筑位于项目的南面的建筑，正南面为小区的主入口，幼儿园位于项目的西南面，而商业集中在南面的住宅裙楼,依云半山户型配比（合拼后）,畅销户型分析：依云半山,复式两房两厅两卫 约88,优点：复式结构、赠送面积 室内采光明亮 南北通透 观景大露台 入户花园上空可利用,优点：户型方正 动静分区明显 南北通透 室内采光明亮 赠送面积
12、比较多,三房三厅两卫 约139,五房两厅三卫 约172,优点：户型方正 南北通透 室内采光明亮 双露台,项目客户群分析：依云半山,南山福田客户大部分以自住兼投资为主。,买 家：王军与其妻子年 龄：30岁现 住：深圳南山区职 业：IT行业家庭组成：有1个小孩购房用途：自住资金来源：夫妻工资项目评价：整体环境不错，但价格偏高客户关注点：比较关注房价、朝向、采光性、环境以及教育配套,细分客户特征关键词：社区氛围+配套,三级市场畅销户型成交情况：,现阶段前海片区二手楼盘，最为畅销户型为70左右的二房及90左右的小三房。,前海区域典型且热销的项目的主力户型为二房及小三房；其中二房的面积区间在57-80之
13、间，三房畅销面积区间在78-110之间，这些面积区间也是前海市场上相对风险比较小的面积区间；另外还有少部分的一房的单位，面积段在48-54 之间，由于赠送后可做小2房，具有总价优势，在市场上比较有竞争力。,2010年1-3月成交二手房产品类型,3房,2房,数据来源：中原三级市场2010年13月成交数据,前海二手住宅2010年二手成交上涨较快，均价达到15000元/平米，略低于一手住宅均价。价格优势仍然是客户认同前海楼盘的重要因素，尤其居家紧凑中小户型产品，其总价优势更为客户青睐。,数据来源：中原三级市场2010年13月成交数据,成交量上升：统计数据表明，09年1-3月份随着深圳房地产市场的升温
14、，二手住宅成交量大幅提升，达到07年市场最好时候的水平。成交价格上涨：2010年1-3月份前海片区二手住宅成交均价已经达到15688元/平米，呈现上涨趋势。,09年及2010年1-3月份前海片区二手房成交情况,2010年1-3月份主要成交项目相关信息,前海近期成交二手房价格涨幅较快，但在南山区仍为价格洼地。,客品对位：,中大户型由本地村民及对舒适感有要求但资金有限的客户消化为主；精装精品中小户型由首次置业的自住型客户消化为主。,区域市场客户结构及畅销户型特征小结暨项目定位,高速,中速,低速,60以下,60-70,70-80,80-90,90-110,110-130,130以上,诺德国际1房,依
15、云半山4房,阳光玫瑰园1房,市场户型销售速度情况：片区市场供应重要以中小户型为主，受08年市场影响，销售速度在09年恢复正常。,诺德国际2房,诺德国际3房,阳光玫瑰园2房,阳光玫瑰园3房,依云半山复式2房,依云半山3房,依云半山2房,依云半山3房,依云半山复式,泛海拉斐1房,泛海拉斐2房,泛海拉斐复式2房,泛海拉斐3房,依云半山4房,泛海拉斐4房,16000-13500,11500-9500,13500-11500,市场户型销售价格情况：近年各项目各产品较高销售价格主要集中实现在面积相对较小户型。,60以下,60-70,70-80,80-90,90-110,110-130,130以上,诺德国际
16、1房,阳光玫瑰园1房,诺德国际2房,诺德国际3房,阳光玫瑰园2房,阳光玫瑰园3房,依云半山复式2房,依云半山3房,依云半山2房,依云半山3房,依云半山复式,泛海拉斐1房,泛海拉斐2房,泛海拉斐复式2房,泛海拉斐3房,依云半山4房,泛海拉斐叠院,泛海拉斐4房,市场畅销户型小结：片区内精装中小户型可有较高溢价，并有良好的销售速度，中大户型销售价格及速度受项目品质、规模影响。,90以下精装平层户型创新复式户型在近两年市场上，销售情况均有良好表现；90-120产品销售情况受项目规模及项目品质影响较大；120以上产品销售速度集价格受项目规模、质素、周边环境、市场情况影响较大。,高速、高价产品,前海首置客
17、户对户型面积及购房总价具有一定限制要求；其中中大户型产品在中高品质、周边及社区环境较好楼盘当中有一定需求，而其次为精装小户型；科技园、福田区客户置业前还主要原因分为两种：一种是有关内情节、价格低（看重总价和户型功能）另一种是户型产品、档次较高，社区规模大（重项目不重区域）；前海区域换房客户主要为本地村民，具有本地情节；其他区域客户大多为工作需要、价格洼地吸引、投资预期等。,前海片区客群现状,我们在未来会遇到的竞争格局如何？,后海-深圳湾,前海-月亮湾,本项目,后海豪宅阵营：市场焦点，体量大，2009形成百花争艳格局,前海-月亮湾片区：中低端项目潮涌淹漫，新增及存量供应巨大,蛇口,本项目位于前海
18、-月亮湾片区，短期内主要竞争来自于本片区同期开发项目及二手竞争。,宝安中心区,蛇口传统高尚住宅及豪宅阵营，太子港改造将使该片区成为国际性区域中心。,宝安中心区：09年供应较少，随着片区规划的完善，开发物业已经向高端升级。,项目周边和未来两年潜在项目主要项目如下：,前海区域在2010年的推出项目较多，但体量较小，推出量预计在2011年即可基本消化。本项目面临的最大竞争是地铁上盖项目，该项目开发期尚未确定。,前海新增楼盘入市时期,时间轴,2010年,2011年,2012年,丽湾国际公寓 10万,泛海拉斐2、3期 8.1万,前海豪园 3.9万,紫园 5万,万豪御景苑 2.8万,前海湾花园 5.8万,
19、东方银座公馆 4万,荔海春城花园 7.7万,鼎太风华八期 4.8万,地铁公司项目 80万,主要集中在2010年到2011年；供应面积超过44万平米，中小户型与豪宅平分秋色，其中，山居豪宅和大户型项目占居社区环境或自然资源优势，约占供应量40%左右。2011年底后，预计片区主要供应除本项目外，地铁公司上盖项目将成为前海最大供应项目。,直面竞争分析：,差异化竞争分析：,优点：避免产品重叠；避免价格战；避免客户群重叠；,竞争策略：加快开发速度，于市场先入为主，快速树立项目品牌价值形象，确立项目口碑，占领市场，避免直接竞争。,竞争策略选取：差异化竞争or直面竞争？,缺点：本区域客户消化不足；周边环境制
20、约；总价过高；消化速度较慢。,优点：总价低；客群丰富；客品对位下消化速度快；,缺点：价格战可能；客户分流可能；,可以通过后期产品品质打造及营销弱化缺点,缺点难以解决,两害相权取其轻,区域发展大趋势下的目标客群选定,发展趋势：周边小区档次逐步提高，配套不断完善，品牌开发的进入与持续开发，将加速片区成为一个新兴的主流住宅区,区域客群：,远期发展前景乐观，但短期无法实现。3-5年内区域污染及空气质量问题对客户认知影响较大，尤其是高端客户。,综合考量下的户型产品定位,项目分析：,项目地块分析：项目属于综合体物业，非主流居住区域项目。,区域价值分析：远期发展前景乐观，但短期无法实现。3-5年内区域污染及
21、空气质量问题对客户认知影响较大，尤其是高端客户。,区域客群：,本地中高端客群数量有限，中大户型消化速度较慢。,户型结构建议：以经济型中小户型为主，辅以中大户型，增加创新复式户型。,中原建议：以经济型中小户型为主，辅以中大户型 增加创新复式户型。,户型配比建议：以经济型中小户型为主，配以适当的中大面积。,客品对位：47-49（2房+1卫）190套，占比15%,户型建议：,示意图,目标客户群：核心客户：科技园、福田首置客户、投资客重要客户：本区域及关内其他区域首置客户游离客户：投资客,客品对位：55-60（2房+1卫）315套，占比25%,目标客户群：核心客户：科技园、福田首置客户重要客户：本区域
22、及关内其他区域首置客户游离客户：投资客,户型建议：,示意图,客品对位：68-72（2+半房1卫）225套，占比18%,目标客户群：核心客户：科技园、福田首置客户重要客户：本区域及关内其他区域首置客户游离客户：投资客,户型建议：,示意图,客品对位：78-82（3房+1卫）206套，占比16%,目标客户群：核心客户：科技园、福田首置客户重要客户：本区域及关内其他区域首置客户游离客户：投资客,户型建议：,示意图,客品对位：86-89（3房2卫）158套，占比12%,目标客户群：核心客户：关内首置及首改客户重要客户：福田、南山其他区域首改客户、投资客游离客户：罗湖、宝安区首改、投资客户,户型建议：,示
23、意图,客品对位：105-110（3+1房2卫）76套，占比6%,目标客户群：核心客户：本地村民、前海首改客户重要客户：福田、南山其他区域首改客户游离客户：罗湖、宝安区首改、投资客户,户型建议：,示意图,客品对位：复式89（3+1房2卫）103套，占比8%,户型建议：,示意图,目标客户群：核心客户：科技园、福田首置客户、投资客重要客户：本区域及关内其他区域首置客户游离客户：投资客,户型面积赠送方式(深圳),赠送方式：,一、凸窗赠送二、阳台露台赠送三、搭板赠送四、复式赠送五、夹层赠送,一、凸窗赠送：,凸窗面积赠送利用凸窗面积全赠送，扩大空间。根据情况运用落地凸窗增加房间进深或正凸窗增加舒适度.,政
24、策规范：当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积,主卧运用方式：结合转角凸窗，可在主卧设置阳光房，增加主卧居住舒适度.,注：适用于端头户，且房间尺度较为宽松的单位。,次卧运用方式：设置正凸窗，结合凸窗设置书桌/床，或设置落地凸窗,扩充卧室使用空间.,注：凸窗改床主要用于房间面积过小,注:卫生间设置凸窗结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间.,卫生间运用方式：卫生间设置落地凸窗，凸窗面积全赠送，扩容室内空间.,阳台/露台赠送利用阳台赠送一半面积或通过错层阳台赠送全面积。增加居住舒适度，同时提供改房的可能性.,对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12.0的凹
25、阳台：当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.4米；当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积,政策规范:、深圳房屋面积测绘技术规范(深圳细则),二、阳台/露台赠送：,住宅建筑阳台（含露台高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑面积的18。其中高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50。其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面
26、积的10。,政策规范:、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见（2.19新规）,阳台露台建筑面积的18,露台阳台露台总面积的50,阳台改房/餐厅:设置内花园，赠送一半面积，增加房间或者餐厅,注：由于开间进深限制，一般设置2.4米进深，再通过0.6米花池处理达到3米，基本满足使用需要,阳台赠送方式:利用阳台赠送面积改房，增大使用面积.,露台赠送方式：利用错层露台赠送全面积，增大使用面积。,露台当阳台功能：错层送露台，主要设置在卧室与客厅，提高户型整体居住舒适度，通过赠送面积提高产品附加值。,注：超过平米有柱凸阳台，无论上盖如何，均按水平投影计算全面积,露台改房：通过错层送露台，露台及上空间，形成
27、局部复式，增加使用面积,露台赠送方式:利用露台及上空赠送面积改房，增大使用面积.,三面不能开窗,注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层露台上空处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密及安全性,露台改房：通过错层送露台，改造下层露台上空间，改造后赠送予本层使用，增加房间。,注：因改造下层用户露台上空间，会有纠纷风险。交楼前统一改造。,露台,露台上空,露台赠送方式:利用露台赠送面积改房，增大使用面积。,注:成本高有政策难度,且对设计要求较高.,改造透空面积：设计预留改造空间.改造赠送面积，适用于偏大户型,突破常规偷面积：整体挑空，改造后送面积.,三、搭板赠送：,整体预留房间空位，并预
28、留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后替业主搭板改房，适用于偏小户型,注：后期改造成本较高，有政策风险.,突破常规偷面积：整体挑空，改造后送面积.,注:成本高有政策难度,且对设计要求教高.,改造透空面积：设计预留改造空间.改造赠送面积，适用于小户型公寓。,突破常规偷面积：整体挑空，改造后送面积。,注：住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%,政策规范:关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(新规),透空部分/户型建筑面积20,复式赠送方式：利用透空面积赠送面积，通过内部改造赠送房间,四、复式赠送：,透空改房：通过餐厅、客厅上空改房间增加房间,注：
29、因受政策限制，面积越小越难到达理想赠送。同时复式加大项目容积率。,复式下层,夹层赠送方式：利用楼层内部分设置小于米空间，赠送面积。,政策规范:、深圳房屋面积测绘技术规范(深圳细则),五、夹层赠送：,在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。,夹层2.2米,夹层下空间,层高 3.3米,政策规范:2、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(新规),单一层高住宅建筑层高一般为2.8米,最大不超过3.3米.商务公寓参照住宅建筑层高控制。,夹层送房：通过改造，增加使用面积及空间趣味性,注：受政策层高限制
30、。适用阁楼或非标准层高空间。,复式下层,Thanks for your attention,Wish you a good day!,附：近期政策及整体经济环境分析,近期政策及整体经济环境分析,保增长基调下宽松政策、信贷环境，通胀预期，社会人口结构导致的刚需集中释放，08年-09供应减少挤压下的需求集中释放，使得市场在08年的盘整后迎来了09年的空间回涨，量价急剧回升，特别是成交均价更是史前突破2万元大关，目前站在高位上。09市场的空前回涨，带来了一系列相关的影响，为2010年的高位震荡埋下伏笔。,大势基调经历了07-09的震荡，2010年应趋于理性和稳定,调控理性稳定：有助于稳定刚性需求客户
31、置业信心,历经07-09年，各重因素的作用反应更趋向于理性，使得市场或进入平稳快发发展期。需求方：高增亮的消化和市场“教育性调节”后，需求的释放由激进转为稳定平缓 供给方：土地、政府民生调节性的住宅供求环境变化，加速开发商阵营“大品牌”化，也使得供应方由 既往的群体性暴利转为以规模+高效益品质开发求利润，更趋理性；政策主导方：政府层面，市场调控能力水平提高，更针对和精细化有助市场避免出现大起大落情势。,大势基调影响2010年市场的各种因素分析,调控之后，刚性需求客户有望最先启动。,公积金政策收紧,广东省十五条,货币政策动态微调,二套房政策收紧,物业税开征研讨,资本金比例下调,国办关于促进房地产
32、市场健康发展的若干意见,公积金贷款利率下调,10.22新政,地方政府出手救市,9.27新政,国务院关于促进节约集约用地的通知,关于开展房地产市场秩序专项整治的通知,公积金贷款利率上调,清查闲置土地,07-09年房地产政策变化,二套房再次收紧,收紧政策,刺激政策,全国房价走势,大势基调温柔的调控组合拳，手段更针对性细化,温和调整有助于控制投资客户比例，自住客仍是主流,CPI与PPI指数走势图,深圳房价走势与物价指数具有相关性,在宽松的货币政策实施了一年多来，未来通货膨胀预期愈来愈强烈。特别是2009年11月CPI同比增幅转正之后，专家预期通胀或将在明年下半年出现。在经济走势向好，通货膨胀预期升温
33、之前，资产会流入股市与楼市令房地产价格上涨，加速房地产价格见顶，而房地产价格见顶一般也要先于物价指数.,二套房再次收紧,通货膨胀预期升温有助推动楼市需求的释放,政策面上看，2010年房地产政策有所收紧，2008年出台的刺激政策正在逐步退出，这些政策总体而言对市场影响不大，影响市场的主要是房地产信贷政策。虽然继续2010年继续实施适度宽松的货币政策，但房地产行业将执行差别化信贷政策，后续政策的出台和执行还有要看楼市进一步走势，如果目前的政策不能抑制房价，不排除更为严厉的信贷政策。市场层面，2009年快速上涨的房价已经令楼市购买力下降，居民负担增加；大幅增加的成交量也透支了2010年的需求，这令到未来房市调整的压力增加，但由于开发商资金面的充裕，市场出现大幅调整的可能性不大。总体而言2010年楼市将维持目前高位平稳运行。上半年由于通胀预期和政策适度宽松的原因，房价仍将高位运行，但随着可能不断出台的针对性政策，市场或在下半年出现调整，总体而言价格将趋于平稳，成交量将有所下降。,2010年楼市预判,上半年量跌价不跌/下半年取决于政策力度,
