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1、权责单位 物业运营中心总页数 4页生效日期 2007.05.18替代文件 编号 工字(07)024拟稿人 审核人 主题 弱电系统管理程序审批人归档保密机密1.0 目 的规范弱电系统的保养程序，确保停车收费道闸、可视对讲、监控、电子巡更、门禁等子系统设备完好、功能和运行状态优良。2.0 适用范围适用于中颐物业所辖物业的停车收费道闸、门禁、监控、电子巡更、可视对讲等子系统的管理、维保工作。3.0 职 责3.1 维保单位负责设备操作的培训，并根据合同约定履行各子系统的日常维修、保养工作。3.2 区域性经理、工程主任负责弱电系统维保工作的组织实施和监督。3.3 各区域保安部需按制度、操作流程使用弱电设
2、备设施，并及时反馈使用情况至工程部，对日常维修（含报修）情况作详细记录，设备的责任人为保安主任。4.0 工作内容4.1 弱电系统的移交时，对已投入使用设备，各分公司按设计要求、使用功能、行业标准查验各子系统在问题及不合格项目，汇总后转施工单位整改，未投入使用设备，按验收标准验收合格后接管，所有技术资料在弱电设备设施移交时同步移交物业运 营中心，物业分公司可根据工作需要留存复印件。4.2 设备投入使用前，施工单位必须负责组织对该系统的培训工作，相应岗位经培训合格后方可上岗。4.3 弱电系统出现故障后，应尽快联系维修单位进行解决，并做好弱电系统故障、报修处理表，各分公司按维保服务质量评估制度每月月
3、底对维保单位进行评估，作为质保期内或维保期内服务质量的检验。4.4 质保期内的维保费用由原施工单位承担，对签定维保合同的项目，在维保期内必须约定：弱电系统维修时，零部件单价在100元及以下者，费用由维保单位承担，日常维保材料也应由维保单位承担。4.5 弱电系统维护、保养的管理4.5.1维修保养计划的制定4.5.1.1 每年的12月26日之前，由工程主任组织维保单位一起研究、制定弱电系统维修保养年度计划（外包的由维保单位提供），经区域经理审核后上报区域总经理审批，物业运营中心备案。4.5.1.2工程主任协助维保单位根据批准的年度保养计划，在每月26日前制定下一月度 月份设备维修保养计划表，报物业
4、公司区域经理审核，可以按子系统分别拟定 月份设备维修保养计划表。4.5.1.3制定弱电维修保养年度计划的原则是：a. 弱电各子系统设备设施的使用频率；b. 运行状况（故障隐患）；c. 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.5.1.4弱电维修保养年度计划应包括如下内容：a. 维修保养项目及内容；b. 备品、备件计划；c. 具体实施维修保养时间； 4.5.2在进行维修保养时，应按维修保养计划、保养标准进行。 4.5.3对于计划中未列出的维修保养工作，应尽快补充至计划中。对于突发性的设备设施故障，先经区域经理口头批准后，进行紧急维修；工程部对维修保养的质量进行检查、监督。4.5.4 维修保养完成
5、后，维保单位应出具 月份弱电系统保养记录表(一式两份)，由工程主任签名确认，一份存档备查。4.5.5 工程主任应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录，每月3号将上月电梯维修保养记录整理成册后交资料室存档，保存期为3年。4.6收费道闸的保养内容：4.6.1 修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。4.6.2 取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。4.6.3 读卡器及主机维护，收费系统程序优化。4.6.4 全面紧固电线接头，修锉电器触点；补充齿轮箱内机油。4.6.5 检查电容器有变质漏油时，立即替换。4.6.6 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。4.6.7 打开齿轮箱箱，查验齿轮
6、磨损及限位开关紧固。4.6.8 全面抹擦箱内各部件灰尘。4.6.9应按下列频次保养道闸系统：l 修整挡车杆，每月检查保养一次。l 给各转动轴加润滑油，每月检查保养一次。l 补充齿轮箱内机油，每月检查保养一次。l 紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养一次。l 检查电容器，每月检查保养一次。l 检查箱门、箱盖密封，每月检查保养一次。l 查验齿轮磨损及限位开关紧固，每半年一次。l 全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养一次。4.7可视对讲、监控的保养内容：l 摄像机、分割器、矩阵、解码器、云台、监控主机的清洁维护每月一次。l 重要数据的备份与替换，每月两次。l 红外线对射安防设备设施的维保和灵敏度
7、测试，每月一次。l 对讲主机、门前主机、总线分配器、电控门锁、读卡器的维保，每月一次。l 地弹簧、闭门器、磁力门锁的维护，每月一次。l 电子巡更系统的维护，每月一次。l 程序的优化，每月一次。l 其他终端设备的维保，每月一次。4.8监控系统常见问题解答4.8.1分割器：电源工作不正常，引起分割器锁机，更换电源；接入BNC头视频线接触不良，造成画面跳动；由于误设程序，造成分割器工作混乱，重新设置；使用录像时接错回放口，无法回放；使用单工分割器是只能录而无法回放的，双工，半双工才行。4.8.2矩阵 编程是否正确，有无遗漏之处。 A. 使用分控键盘时，对监视器的分配和授权的编程是否正确。 B. 设置
8、报警监控和录像时，有否正确连接报警设备。编程是否合理（相关设备的数据冲突）。 C. 连接外部受控设备。如快球、解码器、报警设备，要注意说明书所提供的数据端口，正确连接和编程。 矩阵的故障 A. 开机无显示，请查看保险丝。 B. 32路以上矩阵箱开机无显示，查看插板自查发光二极管工作是否正常。不正常时，重插该板。 C. 某路无输出时，可调换一路正常的画面，以便查看是矩阵问题还是其它问题。 D. 控制失效，请查看是否接对控制端口，受控器有否编码；更换另一端口试一试。4.8.3摄像机 无图像输出 A. 检查电源是否接好，电源电压是否足够。 B. BNC接头或视频电缆是否接触不良。 C. 镜头光圈有否
9、打开。 D. 视频或直流驱动的自动光圈镜头控制线是否接对。 图像质量不好 A. 镜头是否有指纹或太脏。 B. 光圈有否调好。 C. 视频电缆接触不良。 D. 电子快门或白平衡设置有无问题。 E. 传输距离是否太远。 F. 电压是否正常。 G. 附近是否存在干扰源。 H. 在电梯里安装时要与电梯保证绝缘免受干扰。 i. CS接口有否接对。4.8.4解码器 接通电源，电源指示灯不亮。 A. 检查电源有否加到接线柱。 B. 检查电源保险丝是否损坏。 通电即烧保险 A. 检查接线端子的公共端（com）有没有错。 B. 检查云台输出电压选择有否选对。 电源灯亮但无法控制 A. 信号线是否接对。 B. 控
10、制时信号灯闪烁否。 C. 有否正确编码。 控制不灵乱转 A. 检查控制码信号线。 B. 同一条信号线控制线过长。 C. 同一条信号线串（并）接过多的解码器 4.8.5电源不正确引发的设备故障，电源不正确大致有如下几种可能。 供电线路或供电电压不正确。 功率不够（或某一路供电线路的线径不够，降压过大等）。 供是系统的传输线路出现短路、断路、瞬间过压等。 特别是因供电错误或瞬间过压导致设备损坏的情况时有发生，因此，在系统调试以前，供电以前，一定要认真严格的进行核对与检查，绝不应掉以轻心。5.0 相关文件维保服务质量评估制度6.0 表格及记录6.1 月份维修保养计划录6.2 月份维修保养记录表6.3 维保服务质量评估表6.4 弱电系统故障处理记录表
