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1、 浅谈智能化住宅小区管理 作 者陈立红 院 系?经贸管理系 专 业?物业管理 班 级?物业101班 学 号201004030107 指导老师朱宇轩 答辩日期 成 绩内容摘要 近年来,我国智能化小区建设有了迅猛发展,各地陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区,其中不乏具有国际水平的杰作,如广州汇景新城、上海怡东花园等。总之,目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。然而物业的智能化发展仍然存在很多主观或客观上的问题。就目前来看,要真正达到全面智能化发展还需要走一段很长的路程,所以,我们应该努力思考、知难而进、抓住机遇,探索出一条适合我国国情更全面、更富有人性化的智能化发展
2、道路。从而达到提高小区生活质量的目的,带动国民经济持续稳定地增长,提高国家综合实力。本文简要分析了住宅小区的智能化发展的现状,并就物业住宅小区智能化的发展提出了其存在的问题和解决方法。如在智能化的发展中,国产技术及产品落后、盲目追求先进、能源及材料消耗过多、重建设、轻管理的问题、 对智能化小区的认识误区等问题上都直接或间接地影响到智能化的发展,为此也提出了相应的解决办法。 关键词:住宅小区 智能化 服务 管理 目? 录 1智能化住宅小区的概况. 1 2 智能化住宅小区管理存在的问题. 1 2.1 人们对智能化小区的认识存在误区. 1 2.2 盲目追求先进. 1 2.3 能源及材料消耗过多. 2
3、 2.4 重建设、轻管理的问题. 2 2.5 缺乏专业技术人才. 2 3 解决智能化住宅小区管理存在问题的对策. 2 3.1 加大宣传力度、遵循以人为本. 2 3.2 智能设备充分发挥作用、做到物有所值、不浪费. 2 3.3 节约能源、循环利用,注重经济实用原则. 3 3.4 侧重管理、理性建设,体现对人的关怀. 3 3.5 加强专业化技术队伍建设. 3 参考文献. 4 浅谈智能化住宅小区管理 随着现代通信技术,计算机网络技术以及现场总线控制技术的飞速发展,数字化、网络化和信息化正日益融入人们的生活之中。人们在生活水平、居住条件得到不断提升与改善的基础上,对生活的质量提出了更高的要求,智能住宅
4、小区就是在这一背景下产生的。 ?1智能化住宅小区的概况 住宅小区智能化系统是将建筑技术与现代计算机技术、信息与网络技术、自动控制技术相结合,将住宅小区的安全防卫、物业管理、多元信息服务与管理、家庭办公与智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理、居民生活提供高技术的智能化辅助管理手段,提高小区的物业管理和服务水平,以期实现快捷、高效的超值服务、为住户提供更加安全、方便、舒适的居家环境。 智能化小区最主要的特征在于“智能化”,在于它所采取的诸如多元信息处理、传输、监控、管理以及系统集成等一系列高新技术,实现服务、信息和系统资源的高度共享,实现以人为本的建设思想和可持续发展的最终经济目标。 近年来,我
5、国智能化小区建设有了迅猛发展,各地陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区,其中不乏具有国际水平的杰作,如广州汇景新城、上海怡东花园等。总之,目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。但从总体上来说,由于各地之间经济水平差别较大,同时居民的经济能力也有较大差异,多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平,不可能实现完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌,但除了少数的中高级住宅区之外,由于经济和技术的原因,一般住宅小区还存在着很多问题,离真正的智能化建设还有一定距离,所谓“智能化”,在更多的成份上只是一种炒作。2 智能化住宅小区管理存在的问题 小区的“智能化建
6、设已经成为房地产开发商和业主关注的热点,然而在物业住宅小区智能化的发展中,确确实实存在着很多的不足,就目前来看,我国的住宅智能化并未达到较高水平,还需要解决很多问题。 2.1 人们对智能化小区的认识存在误区 早期智能化小区很多都盲目地照搬智能大厦的那一套,过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入、楼宇对讲等园区智能化方面的内容。但在住宅小区中,园区智能化只是基本的、必备的生活条件而已,在日常生活中并不易体会到它的存在,家庭和物业管理的智能化才能引起住户的共鸣。对于一些中低档住宅小区来说,过于强调这些内容而忽视生活方面的智能化内容,只会打造出一个好看的外观,造成高成本低效用的资源浪费。很多人,包括开
7、发商和买主,对智能化小区理解得仍不够透彻,或者是由于利益的驱使,目光只停留在建筑本身的硬件建设上,而对其它的软件如智能化服务不够重视。 2.2 盲目追求先进 有些业主贪多求全,甚至提出一流智能化设备设施管理的要求。过分强调了智能化系统的作用,忽视了现实、业主文化背景和人们的实际生活水平等,超出了业主的功能需求,造成浪费;缺乏对系统和产品深入的了解,盲目追求星级的数量;需求分析不够,致使投资效果很不理想,投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计,就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说,一星级适用于经济适用型居住小区,二星级适用于
8、舒适型居住小区,三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级,取决于楼盘的定位也就是业主人员的综合素质及其实际需求、对小区智能化系统的正确定位,科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。 2.3 能源及材料消耗过多 过去十多年里,中国建筑的发展不注意节约能源,过于注重外观和排场。目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍,建筑能耗占全部能耗的30%40%,并且所带来的污染也很大。因此,今后中国建筑科技发展的主要任务是在节约能源消耗、减少污染的同时,创造舒适、健康的居住和城市环境。 智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备,因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生,所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业
9、管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中,有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理,这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。 2.4 重建设、轻管理的问题 高科技是把“双刃剑”,运用恰当,会造福于人,运用不好,会限制人的自由,甚至阻碍破坏人类的发展。在一些智能化小区由于设备、技术过于先进复杂,导致操作复杂。用户本来的目的是为了方便生活,结果反而自己先得花很多精力去学习那些专门技术,无形的“智能化网”把住户给困住了。更有一些小区把智能化系统简单当成管理业主的工具。造成这类现象的原因是在做方案设计时,只重硬件投入,没有合理化配置的观点,简单堆砌各种高科技设施,却轻视软件建设,没有考虑到智
10、能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。 2.5 缺乏专业技术人才 住宅小区智能化水平的提高需要一批网络工程师、弱电工程师、程序员和具有相当知识的技术工人。近几年系统集成商与专项设计队伍发展很快,大部分是从其他行业转行过来的,他们对建筑设计、对建筑的设施与设备状况不甚了解。由于是新兴行业,社会上专业人士奇缺,如何找到并使之熟悉楼宇智能化系统是个突出问题,对智能小区管理者也是一个突出的问题。我国对从事智能建筑开发建设方面的人才培养工作己迫在眉睫,物业管理人员队伍的业务水平有待进一步提高和加强,这是一项庞大的系统工程,而不是一蹴而就的事情。3 解决智能化住宅小区管理存在问题的对策 在发展智能化住宅
11、小区的过程中,存在的问题不少,要真正意义上的达到智能化住宅小区,必须先找出其对应的解决方法,并尽快落实,只有这样,才能推动智能化的发展。 3.1 加大宣传力度、遵循以人为本 什么是智能建筑,什么是智能化住宅小区,住宅小区智能化究竟能为我们带来什么?一个真正的智能化住宅小区应具备的基本条件是什么?只有加强宣传,利用报纸、电视,或举办各类建筑智能化的技术交流活动,推广和普及建筑智能化的知识和技术,让业内业外人士了解信息技术与智能建筑的关系,特别是让消费者了解什么是智能建筑、什么是智能住宅小区等,让消费的需求来影响市场的建设方向,唯有如此,才能把智能化建设引入正确轨道。对于开发商来说,不能只重视表面
12、的硬件设施建设,在搞好硬件设施的同时,必须注重软件设施的建设,提供良好的服务功能建设,让人们在智能化住宅小区中享受舒适、安逸的生活。 ?与其它国家相比,中国家庭成员结构比较特殊。在现时的中国家庭中,三代同堂是比较普遍的,祖孙三代同居一室,老少间的生活需求各不相同。这就需要同一幢住宅中为不同年龄层的人同时提供相应的服务。我国不久将进入老龄化社会,老人们的生活料理、医疗服务、娱乐生活、休闲健身、活动空间等都必须得到很好解决。另一方面,由于国家提倡计划生育,大部分家庭都只有一个独生子女。因此,家居中独生子女的生活、教育、娱乐需求又成为中国智能小区建设中最为突出的特色。 3.2 智能设备充分发挥作用、
13、做到物有所值、不浪费 什么样的楼盘配备什么样的设备,避免出现冗余,这就是运用智能化先进科技理念,要把智能化系统与现实,业主文化背景和人们的生活水平等,智能化系统不能超出业主的功能需求,避免浪费。对系统产品进行全面了解分析,使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性,实用性和经济性有效地结合起来,提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便,舒适,智能。 目前不少智能小区致力于小区电子银行、小区虚拟商场。事实上,小区受到人口和规模的限制,其负担的功能和职责是十分具体和有限的,配套设施过于庞大,就难以实现经济规模和经济效益。所以就现在来看,不能盲目去追求设备设施的先进,必须结合小区的实际情况来
14、实施智能化管理,科学、合理的选择功能及产品。 3.3 节约能源、循环利用,注重经济实用原则 住宅小区建设直接面向普通百姓,因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦,必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统,并尽量节约成本,而不应采用处于实验阶段的超新技术,以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。 此外,节能和环保也是国内建筑业界应当重视起来的一个问题。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案,遵循“安全、经济、合理、实用”的原则,有计划,有步骤地进行,做好设备的预防性维修保养,将设备故障隐患消灭在萌芽状态,同时在物业设备维修中提出节能
15、改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料,修旧利废、合理更新,达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的,从而降低设备运行维修费用,培养管理队伍的创新精神,维护业主的权益 3.4 侧重管理、理性建设,体现对人的关怀 住宅最要紧的是居住的舒适方便程度,小区建设应当在这方面多下功夫,而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。住户更多着眼的,是网络接通后的信息源建设和提供的服务功能建设,因此,物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防,安装了太多的摄像机,使小区居民感觉生活得不自在,个人隐私得不到必要的保护和尊重。 实际上,智能化系统应更多体现对人的关怀
16、,恰当的运用高科技造福人类智能化设备和技术,应该从人们不同需要和实际承受能力出发,以人为本,追求个性化、人性化的设计。而且,对于居住小区而言,现代人追求安全、宁静、整洁、舒适,智能化只是实现这些目的的工具之一,而且只是对居住功能的一种补充,不能“喧宾夺主”。 3.5 加强专业化技术队伍建设 提高住宅小区智能化水平,专业化技术队伍建设是关键。对于传统建筑的建筑设计单位,不仅是加强弱电、自控等专业技术力量问题,而且是要真正起到把智能化专业技术与建筑技术有机结合的综合作用。要成为业主的高级参谋及其利益的代表者,对工程项目的最终效果负起总的责任。绝不是把智能化工程简单转包了事。这就要求工程设计单位要有
17、高素质的、综合能力强的复合型人才队伍。 此外,工程项目施工队伍、日常运营的维护管理人员队伍也需加强建设。所以需要采取多种办法,包括教育,培训、讲座、技术交流与研讨等途径解决人才问题。而且对这支队伍需要进行资格认证,加强管理。同时也希望社会上特别是相关院校也能培养中、高级的弱电人才,特别是技术人才,以适应越来越多智能化商业楼宇和智能小区的需求。 参考文献 1吴凯.住宅物业的智能化管理J.社区智能.2007年第6卷第3期2李小波.浅谈住宅小区智能化设计及施工管理J.机电工程技术2012年第7 期3谢发平.物业智能化管理系统在物业管理中的应用J.工程与建设2006年第20卷4张宝峰.小区智能化物业管理概述J.现代工业与经济.2011年10月总14期5陈龙编著,居住小区智能化系统与技术M.北京 中国建筑工业出版.2001年
