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1、目 录第一章 总 论1.1项目名称及承办单位11.2项目建设性质11.3建设规模与内容11.4投资概算与资金筹措21.5设计工作的依据和范围2第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景42.2项目建设必要性5第三章 公共租赁住房需求分析3.1公共租赁住房需求预测93.2公共租赁住房分析9第四章 项目建设总体规划4.1项目建设规划方案124.2项目建设户型规划方案124.3项目小区配套功能建设规划方案12第五章 场址与建设条件5.1项目选址145.2地势地貌145.3气候气象145.4水文条件155.5周边建筑物与环境条件155.6交通条件155.7公共设施条件165.8施工条件16第六章
2、工程建设方案6.1建筑设计176.2结构设计186.3给排水系统206.4电气系统24第七章 环境保护及消防安全7.1建设地点环境现状267.2主要污染物和污染源267.3治理方案267.4绿化277.5环境影响评价277.6消防及安全27第八章 节约能源措施8.1节能规范和用能指标298.2节能措施及效果分析29第九章投资概算与资金筹措9.1项目的投资概算依据328.2项目投资概算338.3资金筹措34第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称龙感湖管理区公共租赁住房建设项目1.1.2项目承办单位龙感湖管理区综合投资有限责任公司1.1.3项目拟建地点龙感湖管理区工业园区、青泥湖
3、办事处、芦柴湖办事处1.2项目建设性质新建1.3建设规模与内容新建三个公共租赁住房小区及配套设施，规划总用地面积70亩，总建筑面积69557平方米。其中，6F公共租赁住房17栋，共计1200套，建筑面积67484平方米，配套商铺及公共餐厅1792平方米，公共服务用房281平方米。设计容积率1.5，建筑密度19.4%，绿地率36.8%。1、工业园小区：规划用地面积50亩，总建筑面积48437平方米。其中，六层公共租赁租房10栋，总建筑面积46464平方米，共计816套，配套商铺及公共餐厅1792平方米，公共服务用房281平方米。设计容积率1.5建筑密度19.4%，绿地率36.8%。2、青泥湖小区
4、：规划用地面积10亩，总建筑面积10560平方米。其中，六层公共租赁租房4栋共计192套，总建筑面积10510平方米，公共服务用房50平方米。设计容积率1.5，建筑密度 26.4%，绿地率37.0%。3、芦柴湖小区：规划用地面积10亩，总建筑面积10560平方米。其中，六层公共租赁租房3栋，总建筑面积10510平方米，共计192套，配套公共服务用房50平方米。设计容积率1.58，建筑密度 26.4%，绿化率 37.1%。1.4投资概算与资金筹措项目总投资10857.52万元，其中：工程费用9069.60万元，工程建设其它费用1270.89万元，基本预备费517.02万元。资金来源为：项目建设单
5、位自筹5157.52万元，申请中央财政投资补助4200万元、地方财政出资1500万元。1.5设计工作的依据和范围国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)； 国务院办公厅关于公共租赁住房建设和管理的指导意见（国办发201145号）；国家发改委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知（发改投资20073676号）；财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租公共租赁住房资金的通知（财综200625号）；建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土
6、资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局廉租公共租赁住房办法（建设部令第1 62号）；住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租房并轨运行的通知（建保2013178号）；湖北省住房和城乡建设事业“十二五”规划纲要；湖北省人民政府发布关于进一步加强公共租赁住房工作的意见(鄂政发201030号)；湖北省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见鄂政办发201128号；龙感湖管理区的发展规划（2009-2020）；龙感湖管理区土地利用总体规划（2006-2020）；湖北省颁布的相关定额和费用指标 ；第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着廉租住房、经济适用
7、住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区公共租赁住房政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工“夹心层”的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2007年开始，各级政府每年都将建设公共租赁住房
8、工作列入为民办理的重要实事之一，全力推进公共租赁住房建设。2010年6月8日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部等七部委以建保201087号文联合下发关于加快发展公共租赁住房的指导意见，该意见要求各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性；要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象；要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入“十二五”公共租赁住房规划，分年度组织实施。2011
9、年3月27日湖北省人民政府办公厅就加快发展我省公共租赁住房下发了关于加快发展公共租赁住房的意见（鄂政办发201128号文），文件要求：发展公共租赁住房坚持“政府组织，社会参与；统筹规划，分步实施”的基本原则。各地各有关部门要坚决贯彻落实国务院关于加快发展公共租赁住房的决策部署，切实增强责任感、紧迫感，加强领导，提高认识，精心组织，加大投入，下大力推进公共租赁住房建设。成套建设的，单套建筑面积要控制在60平方米以下，以40平方米左右为主。把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市
10、低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。2013年12月31日，国家发展改革委根据国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知和国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委下发了关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，通知规定从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房。2.2项目建设必要性2.2.1保障和改善民生的现实需要随着市场经济的发展，不可避免地会出现
11、一定数量的中、低收入群体。据民政部2013年5月份社会服务统计月报显示，2013年城镇最低生活保障人数为2110.5万人，保障户数为1104.3万户，这是一个不可忽视的群体。因此，在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房、公租房和经济适用房制度建设力度解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民群众均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展，让改革的成果惠及亿万民生。2.2.2 解决低收入家庭的住房问题是各级政府义不容辞的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题。在住房资源配置中，既要充分发挥
12、市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。截止2012年，全国291个地级以上城市中，基本上实施廉租住房制度，部分省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实担负起应负之责，尽快完善住房保障制度。2.2.3转变发展方式、促进经济平稳健康发展的重大举措保持经济平稳较快发展，保持物价水平基本稳定，是中
13、央提出的经济工作的两大目标。内需不振一直以来是制约经济发展的瓶颈。近年来房价的过快上涨对扩大内需产生了“挤出效应”。公共租赁住房建设，既连着投资，又连着消费。增加在这方面的政府支出，不仅可以发挥乘数效应，带动大量的社会资金投入住房建设及相关产业，还可以增强居民消费信心，扩大居住类的商品和服务消费。据统计我省每年约有60万人从农村进入城镇，还有更多的外来人口来湖北发展，形成巨大的住房消费需求。大规模推进公共租赁住房建设，有利于拉动相关产业的快速发展，创造更多的就业机会，为经济发展提供持续的内生动力，抑制房价过快上涨。2.2.4维护社会和谐稳定的重要保障实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以
14、求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。改革开放以来，随着经济的发展，人民群众的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。但与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。当前我国20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一，目前，我
15、国采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存，尤其是廉租房与公共租赁租房并轨的提出，是对广大中低收者的一种政策优惠，这种救济性质的公共租赁住房政策，不失为政府通过扶持弱势群体谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策，它既解决了经济困难户和“夹心层”住房困难群体的住房问题，又密切了党群干群关系，促进了社会的公平与和谐。2.2.5有利于加快龙感湖管理区城镇化建设改革开放以来，龙感湖管理区经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。为抢抓大别山试验区和小池开放开发的战略机遇，加快龙感湖科学发展跨越
16、发展，黄冈市委、市政府出台了关于创新体制机制促进龙感湖加快发展的意见，提出把龙感湖建设成为现代农业综合开发示范区、循环经济示范区、城乡统筹发展先行区和全域信息化示范区，实施“产业兴城、区域融合”战略，突出“强工兴城、强农兴文”发展重点，选择循环经济、低碳增长发展路径，同步推进新型工业化、农业现代化、城镇化和信息化，在转变发展方式、统筹城乡发展和创新体制机制上率先突破，努力实现龙感湖科学发展和跨越发展。管理区以项目为载体的城镇化建设亮点纷呈，商业集中区建设风生水起、商业步行街整体项目建设万马奔腾，工业园9.8平方公里的城镇建设正在悄然兴起，35个工业项目落户，在推动经济社会又好又快发展的同时，为
17、当地群众提供了数以千计的就业岗位，有更多的人融入到龙感湖城市化的洪流中。就业人口的增长必然带来住房需求增长，所以，应该给进城农民工及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。第三章 公共租赁住房需求分析3.1公共租赁住房需求预测3.1.1低收入住房困难家庭现状2012年度龙感湖管理区随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面
18、积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。龙感湖管理区低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。3.1.2市场需求预测按照黄冈市公共租赁住房政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭没有购房能力，只能租房居住；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件。公共租赁住房有很大的市场需求空
19、间。3.2公共租赁住房分析3.2.1住房规划保障龙感湖管理区已制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把廉租住房、公共租赁住房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定年度计划。科学制定公共租赁住房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定公共租赁住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大公共租赁住房保障覆盖面。根据龙感湖管理区公共租赁住房发展规划，编制廉租住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十二五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低
20、于商品住房竣工面积的70。公共租赁住房和经济适用住房建设由管理区人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 3.2.2政府保障能力分析按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善公共租赁住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到25平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受公共租赁住房。目前，龙感湖管
21、理区集中新建廉租房1760套，建筑面积25万平方米，已开工建设1569套，已竣工400套，竣工面积2万平方米。3.2.3承办单位保障能力分析龙感湖管理区综合投资有限公司，成立于2009年2月，注册资本12500万元，公司法人代表：严万军。公司的经营范围为：依据国家法律法规从事土地收购储备、开发经营政府公共资源或产品的特许经营，城市基础设施、公共事业基础产业建设运营，中小企业及三农产业的融资、委贷、咨询和评估服务，利用国家开发银行的信贷资金开展相关业务。公司总资产6亿元。公共租赁住房建设用地实行行政划拨方式供应。在土地供应计划中优先安排公共租赁住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。该公共
22、租赁住房建设项目选址已定，土地有保障。项目建设已获得黄冈市住建局批复，文号黄建发（2014）00号；于2014年1月获得龙感湖管理区发展和改革局批复，文号龙发改项字（2014）第00号，保障了项目的顺利实施。第四章 项目建设总体规划4.1项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅。4.2项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利
23、用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于60 。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。4.3项目小区配套功能建设规划方案该项目在设计中宜突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境
24、独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品位。第五章 场址与建设条件5.1项目选址项目拟建地点：工业园小区：龙感湖管理区工业园区青泥湖小区：
25、青泥湖办事处芦柴湖小区：芦柴湖办事处5.2地势地貌龙感湖区属长江中游冲积平原湖区，高差较小，平地、湖荡相间，构成“九平一湖”的地貌特征，地势有西向东呈“同心圆”向龙感湖倾斜，境内地面高程平均海拔13.8m，相对高度差比较小，一般海拔为12.514.0m，局部高达1517m。境内制高点高程17.9米，位于塞湖分场沙坡。龙感湖区土壤类型因水文地质作用强，不服从地域性。一部分为来源于西、北部低山丘陵区的花岗片麻岩风化物在静湖沉淀的粘土，一部分为长江冲积物沉淀的沙质土壤，还有一部分地带性的第四黄色粘土裸露于地势较高处地表。根据我国地震区带划分，龙感湖区活动频率较低，根据现行中国地震烈度区划图，本区设防
26、烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.10。5.3气候气象龙感湖管理区属亚热带季风气候，冬冷夏热，四季分明，因临江滨湖，地势开阔，形成春季多低温、阴雨，夏季高温酷热，秋季风和日丽，日照充足，雨水充沛，年平均日照时数为2096.7h，无霜期长，年平均267 天。降水的水汽来源主要为印度洋孟加拉湾西南季风，此种降水为多位涡切变类型。偏东水汽来自东海，降水多为季风系统类型。其规律是每年4 月进入该区，运动方向是由东南逐渐向西北推进，6 月中旬到7 月上旬形成“梅雨期”暴雨多且集中，极易造成涝灾。7 月中旬以后，雨带逐渐北移，形成高温伏旱季节。冬季受西北利亚干冷空气团控制，盛行偏北风，寒冷干燥，降水量
27、小。310月降雨量的70%80%，而以58月最为集中，降雨有明显的季节性。最大年降雨量2256.3mm，多年平均降雨量为1349.3mm，历年平均蒸发量1526mm。区域内年平均气温16.8C，历年最高气温38.7C，最低气温-12.6C。5.4水文条件龙感湖区境内水系属华阳河流域自然水系，起源于西北横岗山脉，流域合汇的诸水经下游唯一通道华阳河流入长江，干流全长150公里。龙感湖湖面水位多在11.4812.48m之间。项目建设区域属龙感湖八一港支流。八一港位于项目建设地北侧，自西北向东径流，为常年性地表河流，流量不大，河宽1020米，河水最小深度0.5米，最大深度2.5米，一般1.01.5米，
28、据资料，八一港水位与龙感湖湖面水位基本持平，在11.4812.48m之间。项目场址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵蚀性。5.5周边建筑物与环境条件项目厂址交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。5.6交通条件项目选址位于龙感湖管理区辖区内，区内城市路网已建成，城市道路从项目小区前穿过，交通位置优越，交通条件便利。5.7公共设施条件该项目所在地位于龙感湖管理区，
29、属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施齐全，高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中，完全可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。5.8施工条件该项目选址规划为建设用地，地面没有构筑物，附属物正在清理，“三通一平”容易
30、实现。土方：该项目地址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。第六章 工程建设方案6.1建筑设计6.1.1设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）供电系统设计规范（GB50052-95）；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（4）其它有关的现行规范和规程；（5）项目承办单位提供的图纸与
31、设计要求。6.1.2建筑设计指导思想与原则项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、人与社会的关系，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设质量，使该项目成为精品工程。6.1.3项目布局方案为保证项目建设，在建筑设计、景观设计时应聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。项
32、目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与行列式楼房的空间组合，保持空间的开放性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化，具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。6.1.4主体建筑设计方案项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”，融合古朴与现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时尽可能减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。6.1.5建筑风格设计强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，
33、与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。6.1.6户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。落地窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视
34、野）充分体现人性化设计。6.2结构设计6.2.1工程结构形式该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。6.2.2结构设计依据民用建筑设计通则（GB 50352-2005) ；住宅设计规范（GB500961999）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）；建筑地基基础设计规范（GB500072002）；建筑桩基技术规范（JGJ9494）；建筑结构荷载规范（GB500092001）；混凝土结构设计规范（GB500102002）；砌体结构设计规范（GB500032001）；多空砖砌体结构技术规范（JGJ1372001）；建筑地面设计规范（GB5003796）；建筑采光设计标准（GB/
35、T50033-2001）；建筑灭火器配置设计规范（GB500152003）；建筑抗震设防分类标准（GB502232004）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000年版）；建筑抗震设计规范（GB500112001）；建筑设计防火规范（GB500162006）；国家现行的其它有关技术规范规程等。6.2.3抗震设计及荷载龙感湖管理区抗震设防烈度为6度，建筑物均按6级设防。设计基本地震加速度值为0.05g。餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/m2，阳台、露台楼面均布活荷载2.5KN/m2，消防疏散楼梯活荷载3.5KN/m2，上人屋面活荷载2.0KN/m2，不上人屋面活荷载0
36、.5KN/m2，机房荷载7.0KN/m2。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/m2）分别为：厅、卧：1.2，卫生间：1.0。基本荷载取值：风荷载：基本风压值：w。= 0.35kN/m2；地面粗糙度：B类雪荷载：基本雪压值：s。= 0.55kN/m2；6.2.4结构材料混凝土C25C30；承重墙：0.00以下采用环保节能砖，M5水泥砂浆；0.00以上采用加气混凝土砖，M5混合砂浆；女儿墙、拦板墙：采用水泥砖，M5水泥砂浆；钢筋及型钢：热轧钢筋 HPB 235： fy=210N/mm2热轧钢筋 HRB 335： fy=300N/ mm2热轧钢筋 HRB 400： fy=360N/ mm2冷轧带肋钢筋
37、 CRB 550：fy=360N/ mm26.2.5结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程基础形式。6.3给排水系统6.3.1设计依据室外给水设计规范（GB 50013-2006，2011年版）室外排水设计规范（GB 50014-2006，2011年版）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009年版）自动喷水灭火系统设计防火规范( GB50084-2001，2005年版)建筑灭火器配置设计规范( GB50140-2005)建筑给水排水设计规范（GB500152003）；建筑设计防火规范
38、（GB50162006）；生活杂用水水质标准（CJ25.289）；污水综合排放标准(GB87981996)；污水排入城市下水道水质标准(CJ30821999) ；相关专业提供的设计条件等。6.3.2给水系统1、设计原则根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。2、水源该项目水源由市政给水管网接入。每个小区从市政给水环网上分两根DN150给水引入管，接入小区内成环状。由市政给水管网直接供水。3、用水量最高日用水量约按200升日人计，其它未预见用水量按总量的10%
39、计。日变化系数取1.3。4、消防系统本工程消防给水水源为市政给水管网，由市政给水环网上接入两路给水引入管，并在小区内成环状，环状给水管网上设室外消火栓。室外消防给水系统采用低压给水系统，在小区环状给水管网上设地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m。室外消防用水量20L/s。室内消火栓给水系统，集中设置消防水池和消火栓泵。商业部分建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为10m。根据消防规范要求，室内消火栓用水量20L/s。6.3.3排水系统1、设计原则根据项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，
40、建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。室内污废水合流。总体雨、污水分流，污水直接排入城市污水管道，雨水排入城市雨水管道。按庐山地区的暴雨强度公式计算： 重现期P=2年，前10分钟暴雨强度ql0= 304L/s/ha。工业园小区暴雨雨水量为3648m/h青泥湖小区暴雨雨水量为729.6 m/h芦柴湖小区暴雨雨水量为729.6 m/h2、雨水的收集和排放项目雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。3、污水的收集与排放系统项目的污水收集系统有住宅
41、卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。所有的排水立管均敷设保温层，防止管壁结露，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气管。4、铺设方案项目区排水系统可采用雨污分流制，结合地形和实际情况，分区排放。沿主干道路敷设d500d1000污水干管和雨水干管，雨水、污水干管上每隔30米设雨水口和检查井（直径1000mm）各一个。在各主要路口和建筑单体前预留DN1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度I=0.003。6.3.4主要设备材料选择根据国家目前对输水管材的要求，该项目生活给水立管采用
42、PSP钢塑复合管，支管采用PPR塑料管。空调冷凝水管采用UPVC管。排水管用硬聚氯乙烯排水管。消火栓管、喷淋管用热镀锌钢管，排水管用镀锌钢管。给水管用钢塑复合管，管道公称压力为1.0MPa。室外雨水管采用钢筋砼管D500或D1000。室外排水管采用双壁波纹管，砾石砂基础，砖砌窨井。6.3.5系统与设备的控制生活、消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施。水泵控制柜带有时间均衡功能，它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动作顺序，使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致。给排水系统为无人值守设施，因此在水泵的控制柜里都设有管理系统（BMS）的接口。平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位、水泵的
43、供电状态、运行状态、故障情况进行监视。自动喷淋系统和消火栓系统的稳压泵和增压泵的启动控制属于压力控制的范畴。增压泵除了在消防中心能遥控起动之外，具有自动切换功能，当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵。6.4电气系统6.4.1供配电设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；住宅设计规范（GB500961999）；建筑照明设计标准（GB 500342004）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）；10KV及以下变电所设计规范（GB5005394）；供配电系统设计规范（GB5005295）；低压配电设计规范（GB5005495）；低压配电装置及线路设计规范（GB502232004）
44、；电力装置的继电保护和自动装置设计规范（GB5006292）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；6.4.2设计范围设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络设施，电视设施，安防系统。6.4.3电力系统电源：每个项目小区工程可引来两路电源供电，两路电源同时工作。高压系统电压等级可为10KV，低压系统电压等级为220V380V。住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配电至各单元配电总箱，提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。多层住宅的公共走廊、楼梯间照明
45、计量表可设在一层单元配电总箱内。住宅内的消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等属二级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷分级及供电要求，设两路电源供电。住宅的配电系统可在一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设电气竖井和配电小间。沿街商业的配电系统可由约46户为一个配电点，在室外墙上设总配电箱和电表箱，采用放射式配电系统引到各户商网配电箱，从变电所引出的每条配电线路带23个配电点。1、电力配电采用380/220V，50HZ，三相四线制系统。2、为保证消防用电设备（消防水泵、排烟风机、应急照明等）及重要负荷（生活给水泵等）的可靠供电，采用双回路专用电
46、缆供电，在末端设双电源自动切换。其他电力设备采用放射式或树干式方式供电。6.4.4照明系统主要采用荧光灯，其照明标准、照明器型式可根据建筑场所的性质，按国家规定执行。人防、电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所，应设急疏散指示照明及楼层指示灯，在正常及事故时均点燃。光源：楼梯间、走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明，设备用房、地下车库等场所采用荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。应急照明：变配电所、消防控制室、楼梯、消防泵房等处设置火灾应急照明，其容量按100%考虑，各层出入口设疏散指示灯和标志灯。应急疏散、楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池，其工作时间应不少于60min。第七章 环境保护及消防安全7.1建设地点环境现状本项目所在区域附近，空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.2主要污染物和污染源7.2.1工程建设期1、工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，这种影响将随着工程的结束而消失。2、工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地的环境整洁难以保持。3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4、施工
