《2010宁晋西城嘉园Ⅰ期项目策划推广方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010宁晋西城嘉园Ⅰ期项目策划推广方案.ppt(26页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、,西城嘉园期策划推广方案,宇达工作室2010年7月22日,西城嘉园期,宇达工作室,宁晋市场概况,西城嘉园期,宇达工作室,1、目前市场上推出的城中村改造项目包括:书香江南城,紫金名苑,晋福苑两栋,水墨庭院,上元南都。即将推出的项目有东南汪和南塔庄新民居项目,两个项目各占地50亩左右。2、近期受宏观调控政策影响,以及随着宁晋市场销售淡季到来,各楼盘到访量明显下降,出现观望趋势。3、小产权房所具有的独特的价格优势以及规模优势,可能会对市场产生一定的冲击。4、宁晋市场缺乏规模性的娱乐游乐场所和特色商业街。5、小产权房虽然没有独立产权,但由于价格便宜,所以很多客户在多方对比后宁愿选择小产权房,其对房屋转
2、为大产权充满信心。6、明年可能会再次推出23个城中村改造或新民居工程,应考虑其对市场的影响度。7、该区域楼盘在建楼盘为天山水榭花都和水墨庭院,其中水墨庭院是城中村改造项目,距本案最近。8、中等及中等偏下层面消费者的需求在80-120平米,单价在1500-2200元/平米的中低档的多层普通住宅,特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些。9、区域性居住观念严重,不了解房地产市场,对住宅贷款认识不足,但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限,对住房消费态度积极性弱,绝大部分人群购房属于刚性需求。10、认可朋友间的介绍,比较相信和认可亲朋的推荐,在销售过程中可巧以利用。11、购房群体主要包括事业单位人
3、员,企业厂矿员工,私营业主,外出务工人员,下属乡镇人群。12、宁晋市场今年的投放量较大,明年的市场可能会出现供大于求的局面。,西城嘉园期,宇达工作室,区域内竞争楼盘分析,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,数据分析:,1、通过对宁晋房地产市场的调研分析,可以看出,宁晋县商品房价格浮动空间为21002600元/平方米,其中最低1700元/平方米,最高3200元/平方米.2、市场上推出的优惠活动主要包括:团购优惠,面积优惠,房款优惠。3、小产权房户型以两室两厅和三室两厅为主,面积以80100平米和110140平米两个区间为主。4、区域范围
4、内楼盘的分布状况与宁晋城市空间发展趋于一致,大多集中在开发区或城区边缘,老城区范围内楼盘较少。5、外地开发商开始进入宁晋市场,并且各楼盘一般都有专业的代理机构参与设计、营销,市场竞争性趋于明显。6、区域内户型结构以三室两厅为主,兼有部分两室和四室户型,主力户型面积维持在130160平米之间。7、各楼盘价格与市场行情对比趋于理性化,与当前市场价格较为接近。8、宁晋区域内目前仍以多层为主,兼有部分高层和小高层,多层西楼头和顶楼销售情况不太理想,而高层中高楼层(一般为顶楼往下46层范围内)不太受购房者的青睐。9、近期,在售项目中,三个楼盘已进入尾盘期,其他项目多数处于新推房源的认购时期。10、各楼盘
5、的价格或认购参考价格较以前并没有较大的浮动,采用低开高走策略的可能性较大。11、新民居及城中村改造放量较大,可能对在售楼盘有较大压力。12、除了传统的两室和三室户型,市场上开始出现一室的小户型和200平米左右的跃层户型。,西城嘉园期,宇达工作室,本案客观现状,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于新兴路与晶龙路交叉口,交通方便通畅。二、位于重工业区。三、项目附近有一大型在建公园。四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区。,区位现状:,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区,整体环境差。二、工程进度慢,工地形象差。三、户型设计没有亮点。四、缺少大型商业生活配套。五、楼盘没有清晰的定位。六、销售人员消极
6、。,楼盘现状:,西城嘉园期,宇达工作室,销售很不好!,销售现状:,西城嘉园期,宇达工作室,为什么销售不好?,西城嘉园期,宇达工作室,一、位于重工业区,整体环境差。二、工程进度慢,工地形象差,烂尾楼印象很深。三、付款方式单一,只能一次性付款。四、产权不明晰,占用工业用地。五、楼盘口碑不好。六、客户心里存在担忧问题,怕交不了房干脆不买,导致销售搁浅,资金链断裂。,西城嘉园期,宇达工作室,目标客户群分析,富豪阶层,高收入阶层,中高收入阶层,中等阶层,中低阶层,低收入阶层,他们年龄在2535岁之间。他们长期生活或工作在本案周边,区域依赖性较高他们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业,以享受近距离的便
7、利他们不一定很有钱,但有自己的想法他们愿意选择自己喜欢的居住方式,但不愿意承担过多的经济压力他们不愿意浪费太多的时间在琐事上,一站式的服务更适合他们他们是典型的时尚主义者,买东西更看重个性,西城嘉园期,宇达工作室,我们应该怎么做?,西城嘉园期,宇达工作室,对楼盘进行重新定位,渴望自由、挣脱束缚的年轻人,奋斗中的“青年城”,精品两室 年轻人有更多的自由空间,挣脱父母的臂膀,展翅翱翔,向自由招手,打拼自己的天地。菜单式装修 装修的烦恼交给我们,一站式服务,节省更多的时间畅想DIY式的精装住宅。,西城嘉园期,宇达工作室,拓宽宣传渠道,加大宣传力度,使用宣传炸弹,对目标人群进行狂轰滥炸。,户外投放 主
8、要街道路口,人群聚集处的户外展位。D M广告 将“西城嘉园”直接送到客户手上。组织活动 吸引人群,聚集眼球。联动策略 联合餐饮、商场、影楼等进行折扣活动。,西城嘉园期,宇达工作室,组织进行团购,刺激销售,锁定周边企业厂矿,进行联合,组织团购,给予优惠,促进销售。,项目位于工业区,本地及外地年轻务工人员特别多,但购房经济负担较重。因此:1、联合企业,将房款作为员工福利。2、以企业为单位,团购优惠。,西城嘉园期,宇达工作室,从付款方式下手,付款方式多样化,一次性和分期并举,满足不同人群。,采取一次性和分期两种方式,分期有优惠,一次性优惠更多,两相对比,突出一次性付款价格优势,可以迅速回笼资金,保证
9、后期工程进度。,西城嘉园期,宇达工作室,从产品本身下手,创新DIY设计,菜单式装修,让年轻人有自己的想法空间。,提供多种装修方案,采取客户自选的装修模式,把主动权交给他们,让他们DIY一下自己的住宅。,备注:1、普通优惠现已不能吸引更多的客户,采取购房送装修的模式来吸引年轻群体。2、联合装饰公司共同参加优惠活动,实现双赢策略。3、装修成本控制在200元/每平米,平均每套住房在18000元22000元之间。,西城嘉园期,宇达工作室,树立良好的企业形象,组织、倡导或参加公益性活动,迅速提升企业形象,增加美誉度。,在节假日或其他适宜时间组织公益性质的活动,例如现在全球倡导的低碳活动,支援灾区奉献爱心的活动提前做好活动的前期宣传,保证活动现场的人气,必要的可以邀请当地媒体参与,以加大知名度。,西城嘉园期,宇达工作室,我们能带来什么?,西城嘉园期,宇达工作室,西城嘉园期,宇达工作室,谢谢,