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1、住宅和底商的关系处理 一、底商相关概念底商指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者各种需求。底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。二、底商的经营类型根据底商面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种：1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。4、社区配套：干洗、诊所、家政等。三、底商和上层住宅关系分析不利因素：上层住宅的户型影
2、响商场通透性、铺位分割；上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积；上层住宅影响底商的业态选择；底商影响上层住宅业主生活空间；底商影响上层住宅业主私密性；底商噪音干扰；底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；底商空调排放热气对上层住宅影响；相互促进因素：上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群；上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；底商可以方便上层的日常消费行为；底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；四、如何解决底商和上层住宅的关系上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分开发商在项目规划时，要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多
3、的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中小户型的购买群体。上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面积，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，为上层住宅设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅
4、的销售工作就会不顺畅。.将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。上层住宅影响底商的业态选择对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。上层影响底商的消费群体人身安全在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的
5、人群就有可能受到人身伤害。开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后510米，与底商保持一定的距离，在底商顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将住宅超出底商35米。底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰买了拥有底商的楼盘，可以就近购物，节省了时间，但是如果底商过于繁华，造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好，避免后期纠纷。底商空调排放热气等对上层的影响底商作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，但是可以采用类似餐饮另设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么底商和上层住宅业主就会相安无事。还可以采用把上层住宅的整体进深向后510米的方法，避免不必要的影响。
