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1、宣城市车位专项调研报告,香江金郡二一一年十二月九日,根据宣城市第六次人口普查结果得知：全市常住人口为253.29万人，同比2000年11月第五次普查减少12.57万人，10年内下降4.73%，年均下降率0.48%。2011年宣州区总人口77.25万人，占全市总人口比重30.5%；2000年人口比重占全市29.6%，10年内上升了0.9%。根据2010年全市人口普查结果显示，宣州区户籍家庭29.7万户，全区常住人口家庭为25.3万户。（数据来源：宣城人民政府政民互动网、宣城统计局）,宣城市常住人口,主城区车辆拥有量,据宣城市交警支队“网上政民互动”统计：截至2011年5月全市各类车辆保有量达36
2、万辆，各类机动车保有量约7万辆，其中宣州区私家车为4.67万辆；家庭私家车保有量占18.46%；（宣州区私家车与宣州区家庭数之比）宣城市主城区公共停车位3000余个，其中街头路边停位1100余个；市区新车呈30辆/天快速增长，车位矛盾日益凸显。（数据来源：宣城人民政府政民互动网、宣城统计局）,说 明,本次调研针对宣城主城区交付入住的新建社区，针对目前正在销售并分期完成部分交付入住的新型个案展开；调查范围辐射中心城区、城东、城南、城北及城西片区；调研统计项目有：府山御景苑、丽晶国际、宣城柏庄、贝林阳江港湾、国鑫世纪新城、丽都文华、华邦锦绣华府、徽商领尚花城、美都新城、银桥湾；以上社区车辆保有量统
3、计时间为晚7：00左右，经过3-4次现场摸底统计取之平均值；,府山御景苑,综述：府山御景苑交付总户数397户，目前入住277户，入住率69.77%；车位配比1:0.32，私家车保有量共117辆，未购车位业主收取管理费用30元/月.辆，入住户数为277户，与入住户数比42.23%；总结：府山御景苑地处是宣城商业核心区，车位配比1:0.32，私家车保有量共117辆，与入住户数比42.23%；目前府山御景苑业主组成中有30%为公司、办事处，业主性质为商办自住不具备参考价值。,丽晶国际,综述：丽晶国际已于2010年10月交付；总户数223户，交付223户，目前入住168户，入住率共计75.33%；车位
4、配比1:0.77，私家车共111辆，未购车位业主收取租金300元/月.辆，入住户数168户，社区私家车保有量占66.07%；租金是宣城市场上租赁车位最贵的社区；总结：丽晶国际作为宣城市主城区项目，在车位配比规划上看已超越同期开盘的普通社区；从社区私家车保有量上看占66.07%比例较高，这与丽晶国际实际入住的业主组成有关，目前入住业主中占10%为小型公司，业主经济实力较好且车辆档次较高，整体拉大了车辆比例；与本案相比不具备参考意义。,宣城柏庄,综述：项目总户数4164户，目前1-2期共交付2298户，1期2010年10月交付，2期2011年10日交付，交付比例为55.19%；目前1-2期入住91
5、2户，入住率39.69%（其中1期入住870户占87%，2期入住42户占3.2%）；2期入住率偏低，主要原因为当期交付时间晚，至今刚满1个月；项目总车位2946个，车位配比1:0.7；其中1-2期车位约1800个，车位配比1:0.78，3期车位约1146个，车位配比1:0.61；1-2期交付住宅中私家车停车辆共117辆，未购车位业主收取租金120元/月.辆1-2期共入住912户，私家车与入住户数比为12.83%；因2期交付不久，业主装修入住率太低，不具备参考价值；故，柏庄私家车实际保有量约为13.4%。目前地下车位未划分，待小区整体交付后再销售。总结：宣城柏庄作为城东区新交付的中高端楼盘，其社
6、区私家车保有量具备一定的代表作用。从本案情况可以得出，宣城新建并交付的中高端社区在交付后1-1.5年内车辆保有量比例约为15%左右。,贝林阳江港湾,综述：项目总户数6250户，2011年5月雅苑交付464户，交付率7.42%，交付已入住306户，入住率65.95%；雅苑交付住宅中私家车保有量53辆，未购车位业主收取收取管理费60元/月.辆；私家车保有量17.32%，；目前雅苑推出地下车位59个，去化率100%，嘉苑、锦苑推地下车库163个，车库推量比22.7%，采取绑定式销售，去化率为78.52%；（其中，嘉苑地下车库推55个，去化100%，锦苑推出108个，去化67.59%）总结：09年9月
7、起对所有业主进行车位销售，2010年4月嘉苑首次开盘后地下车库采取与多层、高层绑定销售，另外局部多层绑定储藏室销售。总体而言，嘉苑、锦苑住宅推案718户，地下车库163个，车库推量比22.7%，去化128个，去化率78.5%。,国鑫世纪新城,综述：项目总户数3184户，1-3期交付1595户，交付比50.09%，1期09年5月交付、2期09年11月交付、3期11年6月交付，截止目前入住1261户，入住率79.06%；目前住宅中私家保有量324辆，私家车占入住户数的25.69%，车辆档次基本为10万以下经济型；项目地下车位尚未销售，仅推出地面车库457个，车库推案比为36.24%；车库采取绑定式
8、销售，已去化完毕，可做储藏室或出租使用；多层总户数约1893户，车库采用绑定多层优势楼层销售，所有车库均绑定；综述：项目从售价来看，属于亲民型社区；其客源组成部分为主城区换房客户、部分周边乡镇客户，因其交付时间较长其入住率较高，该案地上车库在前期多层销售时采用捆绑式销售，对车库的去化具有较大的触动作用；也进一步加快了车库的去化速度；车库售价适中、功能性较大也是其销售较好的原因之一。,丽都文华,综述：丽都文华除11户未售以外，其余2010年6月交付；总户数791户，交付780户，目前入住704户，入住率共计90.26%；车位配比1:0.25，私家车共157辆，目前地上车位不收费，私家车占交付户数
9、的22.3%；总结：丽都文华作为城南高端住宅，其销售价格一直是区域标杆，业主组成基本为主城区公务员、企事业单页以及私营业主，社区内车辆档次较高，10-20万元汽车占44%；故，对车位、车库需求较大，也成就其车位车库高售价并能速度去化的原因。,丽都文华,锦绣华府,综述：项目总户数1329户，1期于2011年5月、8月、10月分批交付458户，交付比例34.46%，1期入住133户，入住率29.04%；私家车共42辆，与入住户数比31.57%；因1期2-3批交付不久，降低了1期整体对车辆保有量比例；截止目前车库推案共计50个，与住宅推案量比10.9%；去化43个去化率86%；其中32栋别墅采用1:
10、1捆绑式销售；另外18个车库自由销售；总结：从车辆保有量看，华邦锦绣华府保有量比例较大，这与项目自身定位以及业主层次有关；另，因项目车库别墅采用绑定式销售，实际自由销售推案比4.3%比例太低，其销售情况不可作为市场参考依据。,领尚花城北区,综述：领尚花城北区总户数668户，于2010年11月交付366户，交付比例为54.79%；目前入住307户，已交付入住率83.88%；交付住宅中私家车共71辆，私家车占入住户数比23.13%；2011年11月推出地下车位103个，均价4.5万/个，优惠3000元/个；目前销售46个，去化率44.66%；总结：徽商领尚花城车位配比量为163个，占24%；本次推
11、案103个，北区业主均可购买，推量比为28%；截止目前，去化44.66%，整体销售情况一般；这与城北客源经济能力有关，从车辆档次上看，城北基本以10万元左右的经济型家庭用车为主，考虑购车成本更多业主选择租赁使用车位，地面车辆管理费为30元/月。,美都新城,综述：项目总户数2491户，1-2期交付859户，交付比例为34.48%；其中，1期2009年11月交付，2期2011年8月交付；目前1-2期入住446户，入住率51.92%（1期入住373户，2期入住73户），私家车共147辆，未购车位业主收取管理费50元/月.辆，私家车占入住户数比例32.96%；针对1-2期项目车位推30个，推案比为3.
12、5%，销售价格8-9万/个，去化完毕；总结：美都新城做为开发区代表项目，其私家车保有量以及车位去化情况对开发区周边项目具备代表性作用；从其车位配比情况来看，作为新建中端社区配比不高；从推案量看，推案占规划户数3.5%属于严重不足；故，100%去化也属于正常现象。,银桥湾,综述：项目总户数2407户，1-2期交付1685户（09年8月一期交付893户，11年9月二期交付792户），交付比例70%，1-2期入住843户（一期入住706户，二期入住137户），入住率50.03%；私家车保有量217辆，未购车位业主收取管理费60元/月.辆，与入住户数比25.74%，因2期为9月交付社区目前车辆基本为1
13、期业主，银桥湾私家车保有量比例可以为30.7%1-2期车位、车库推案201个，推案量比例11.9%；其中，地下车位82个，去化53个，销售率64.63%，地上车库119个，去化112个，车库去化率94.12%；因车库使用功能较广，故较容易得到客户认可，去化情况较好。总结：银桥湾作为开发区版本比较典型以多层、小高层为主的社区，客户区域与本案接近；车辆保有量比例可以作为项目今后私家车拥有量的参考比较。,重点参考项目数据总表,综述：车位去化量与当期住宅推案比为13.69%；,总分析：,总体而言，主城区小高层、高层社区，车位推案量与当期住宅比比例不高（城东约22%-25%，开发区约5%-10%），这为
14、车位开盘的热售奠定了一定基础；从车位销售情况看，绑定式销售为在提高车位去化率上起到很大作用，如：贝林阳江港湾；但采取式绑定的同时，也加大了对应住宅的去化难度；新交付社区私家车保有量与入住之比平均为22.5%，比例不高；(此数据与宣州区家庭私家车保有量比例18.46%,基本符合）结合主城区30辆/天的机动车增长率推算（暂不计报废量），机动车年增长率约为15.6%；本案设定2012年5月住宅与车位同期销售；周边参考个案私家车保有量比例约为30.2%,从私家车反馈来看，宣城私家车档次为10-20万元经济型家庭用车为主，占76%；其中车辆档次10万元以下占42%，10-20万占33%；故4-6万的车位
15、售价及20年的车位使用权业主难以承受，大多业主更愿选择租赁车位或沿道路临时停放，缴纳30-50元/月的管理费用；这加大了车位去化的难度。从租赁来看，目前市场租金费在40-80元/月辆不等（若租赁则不需缴纳管理费），社区车位配比普遍充足，更多业主愿意选择低廉的租车位方式。,据统计，目前宣城社区车位配比达1:1的项目主要有：金瑞新城、利华世纪新城、前城上东郡、舟基金色家园以上可以得出，宣城新规划报批项目，政府在社区车位配比上均需满足1:1配比，未来车位供应量充足！,【香江金郡】总规划户数2055户（廉租房96套），车位2199个，车位配比1:1.06；,车位方案：,从数据上看，本案车位量较大，结合
16、宣城私家车配比情况看，后续车位销售必然有一定难度。,目前宣城各大楼盘，车位销售时间基本在当期交付或售磬时进行，车位推案量与当期住宅比基本为10-20%左右，去化率为60-90%，去化量与当期住宅推案比为13.69%；结合以上多组数据综合分析，若2012年5月本案在住宅推案同期进行车位销售，车位去化比例基本不超过10%，故车位推案量与同期住宅比需控制在20%以内；,结合宣城车位市场调研的结论，周边参考个案私家车保有量的年增长率为15.6%；综合考虑宣城开发区为新型居住区，而香江金郡着重于高品质社区的打造，后期业主整体经济条件较好；假设项目成交客户均有意向购买车位，结合数据可以推算得2014年6月
17、一期859户交付时，私家车保有量大致为40%；假设私家车业主均购买车位，则车位最大去化量大致为40%，即为343个；,分期付款，降低购买成本；一次性付款，可额外享受优惠；买20年使用权，送50年，等同于住宅土地使用权年限；买住宅送车位，车位成本转嫁于购房之内，可进行贷款;捆绑式销售，筛选优质房源进行绑定；,常规车位销售方案,本案建议,结合目前周边交付个案私家车保有量比例以及宣州主城区私家车拥有量比例；为减小因车位关系影响住宅部分的去化销售量，确保项目首批开案成功；故，做以下建议：1、项目首批不采取任何车位与住宅部分的绑定式销售，车位与住宅的绑定模式可在项目后期加推时根据实际情况做考虑；2、买住
18、宅送车位，车位成本转嫁于购房之内，可进行贷款;（住宅部分选择各楼栋优质房源进行搭配）,车位与住宅同期推售，截止2012年年底，住宅完成推案375套，预计去化320套；车位按20%配比推案76个，预计去化38个，均价设定4万/个，完成销售额152万元。,方案一,若车位延期至10月推案，因具体一定的住宅成交客户基础，从而可在一定程度上提高项目成交比；故预计，截止2012年年底，住宅完成推案375套，预计去化320套；车位按35%推案93个，预计去化60个，均价设定4万/个，完成销售额240万元。,方案二,一期车位价格设定为4万元/个；营销手段为买房送车位，选择优质住宅绑定车位搭配销售，将车位成本完全转化为住宅总价；案例示意：XX 客户购买香江金郡5#1单元1201室；另，购买车位1个；其中，住宅面积134、单价5800元/、总价77.72万元；车位4万元/个；则，实际付款成本77.72*0.3=23.4+4=27.4万元 采取买房送车位；则实际购房款77.72+4=81.72万元；首付30%，24.6万,销售模式,首付成本实际减少2.8万元,THE END,
