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1、,一、城市概况,怀来县行政区域面积广袤，人口基数大，经济发展特点为：经济总量大，生活保障指数在张家口地区处于中上水平。,张家口各县区2010年经济指标对比,二、本地商业现状描述,怀来县城商业业态比例构成,各类商业总量共计1500个，其中餐饮、服装及街边便利店构成当地主要商业业态，其商业规模较小，品牌度及商品类型较差。,、汽车站,、明珠大酒店,、天隆购物,、龙潭步行街,、百货大楼,、当代商城,、金泉广场,、万人新天地,、伟业电器,、超市发,目前怀来县商业发展主要集中在长城路及存瑞街两侧，两条街道的交叉路口构成了当地商业中心，规模性商业类型包含有购物中心、卖场及专业市场。,二、本地商业现状描述,上
2、述各类业态经营面积大约为6-10万平米，其中业态中当代商城成为当地最高水平，超市卖场共约5000平米，超市发经营状态较为突出，专业市场含农业批发类共约2-3万平米经营面积，其中华佳广场中的伟业电器卖场经营较好。,二、本地商业现状描述,1、规模性商业经营现状当代商城,目前当代商城在当地商业竞争中优势较为明显，究其原因在于其早期定位中具有超前意识，是全县第一家拥有现代化自动上下扶梯、中央监控系统等先进硬件设施的大型综合性购物中心，同时地理位置相对优越，是当代集团目前几个商场中面积最大、设施最好的商场。项目特点：面向当地市场，本地城镇居民成为主要经营对象。,二、本地商业现状描述项目分析,1、规模性商
3、业经营现状万人新天地,万人新天地属当地早期商业建筑，其建筑形式应属于办公型物业，但在本地市场需求驱使下，万人公司于2010年中旬以租赁形式对该物业进行了业态改造，使之基本具备了商场运营的功能，目前该项目内的商品覆盖大多集中在服装及衣帽等物品上，经营状态良好。项目特点：租赁物业+类百货经营，因项目运营建立在租赁基础上，导致该项目只能过多依靠自身产品进行经营，因而商场内经营产品相对较单一，市场定位为农村市场同时兼顾本地常驻居民。,二、本地商业现状描述项目分析,1、规模性商业经营现状华佳广场（伟业电器）,伟业电器位于怀来县沙城镇华佳广场二楼，经营面积为800平米。为当地经营业绩最好的电器供应商，拥有
4、唯一的家电下乡经营许可，同时其运营面积及电器种类亦在当地处于绝对领先位置，导致周边商场基本放弃电器类经营。项目特点：具有当地政府的政策支持，定位县城及周边农村市场，伟业电器在当地同类竞争中基本取得了垄断地位，对本项目后期同类产品的运营产生较大影响。,二、本地商业现状描述项目分析,市场业态构成,1、规模性商业经营现状龙潭市场,为当地早期形成的商业街，其业态经营及商品类型基本以本地市场需求为主，同时兼顾专业市场的批发功能。目前整条商业街内，集中度较高的有服饰类、婚庆及皮具等业态，品牌度较高。,二、本地商业现状描述项目分析,二、概念规划,商业发展衍变模型,二、本地商业现状阶段类比,二、概念规划,二、
5、本地商业现状描述小结,当地商业品牌度及商品种类有待提升；规模性商业中以零售类为主，娱乐、休闲等业态占比较少；现阶段本地商业定位中农村市场占比较大，城镇需求未得以全面释放；至2015年城镇人口将增加至30万，商业运营将进入高速发展阶段；,三、项目定位现代商业中心类型研究,目前怀来地区整体商业氛围可归类为社区商业中心范畴，同时部分指标已接近区级商业中心，考虑到本案未来周边商业运营环境的变化，建议项目所在区域的商圈定位可参考区级或市级商业中心。,三、项目定位现代商业中心类型研究,市/区级商业中心功能描述零售收入对比其他业态6:4,小结：对本项目的功能定位立足于市级商业中心功能，结合项目自身建筑体量及
6、本地高端物业稀缺性等特点，本项目适宜定位为集购物、居住、办公及休闲娱乐为一体的商业综合体，未来应包含有商业、公寓、写字楼及酒店等物业业态。,四、万悦广场商业业态定位,怀来生活广场怀来时尚生活乐园建议初步将本案定型为餐饮、娱乐、休闲、商务、购物、情景体验于一体的商业综合体,商业业态定位,功能布局设计,地下一层地下一层规划为大型生活超市和停车场根据规划要求面积为2万平方米，其中大型生活超市占据面积为5000平方米，其余1.5万平方米为停车场、商业街及卸货区地上一层至四层作为本项目的商业核心主力店，地上一层至四层建议引进在当地有口碑影响力的百货。为保持良好的形象吸纳人气，在本项目一层设置引进肯德基、
7、麦当劳及咖啡厅等业态沿街分布，可满足商家对外开口的要求，强化其展示效果。地上五层由于影院对于层高要求为9米，所以5层影院部分需要向上夹层，作为与影院相适应的低租金持有型业态，5层及夹层剩余部分建议引进电玩吸引人气。,B1,F1,F2,F3,F4,F5,大型超市,化妆品、形象店,精品女装,休闲女装,影院、电玩,运动、男装,万悦广场概念方案业态摆放,主题时尚休闲商业区块的业态策略,根据市级商业中心人流量要求，未来本案日均人流量需满足1.4万人次以上，年均500万人次以上，按现有本地常驻人口计算未来项目运营压力较大。未来导入人流的重点将侧重于周边商业及商务的消费人群，消费群体主要为年轻的追求时尚的消
8、费群和有一定消费能力的个体企业主和政府公务员。针对人群聚集的不同来源，在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉，营造新的标志性的约会地点。在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向，使上下人流具备可视效果，需考虑街区、百货及超市的互动关系，吸引人流导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况，保证外部垂直动线和内部垂直动线的统一互动。,主题时尚休闲商业区块的业态策略,业态可行性分析,服饰旗舰店：中高档品牌服饰旗舰店应主要考虑已入住张家口市区的品牌，主要原因在于该类品牌在张家口地区已具备扩张性。目前怀来
9、地区商业消费状况尚未形成品牌等级，该类业态的引入将与当地现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本项目乃至整个地区的商业氛围。特色主力店：特色专业主力店形式的商业（如森马、361、阿迪及七匹狼等）目前在怀来已形成布局，但平均营业面积较小，且服饰类品牌较为集中，缺少家居、电器、餐饮及休闲类业态。未来本案的主力店引入可并举考虑提升部分现有品牌店及补充空白业态。超市：地段周边现有超市发超市，面积4000-5000平米经营性质属于综合性商超，目前效益良好。未来本项目超市规划面积约5000-8000平米，考虑到项目整体运营错位要求，建议引入仓储式超市或精品超市（如：屈臣氏）。餐饮业态：现有周边餐饮以中
10、餐为主，且经营规模及消费档次比较低端，可基本认为当地市场现有餐饮消费能力较差，但本地具有商务宴请及高端餐饮的市场需求，建议未来业态划分考虑设置独立餐饮区，其他区域可配套时尚性质的快销类餐饮（如肯德基、必胜客等)。,主题时尚休闲商业区块的业态策略,Simple Life,主题时尚休闲商业区块的业态策略,主题时尚休闲商业区块的业态策略,主题时尚休闲商业区块的业态策略,主题时尚休闲商业区块的业态策略,主题时尚休闲商业区块的业态策略,主题时尚休闲商业区块的业态策略,关键提示：下沉式广场、商业街及商场设计中的人流导入效应；可在项目中心位置增加设计景观类或体验类中心广场以形成项目亮点核心,万悦广场概念方案
11、功能布局,原方案地块功能布局,商场,商业街,酒店,地下空间：超市、集中商街、停车场、配套用房、卸货区,万悦广场概念方案下沉式广场,超市,停车场,地下商街,KTV,概念性方案示意,商街部分2、3层增加露台及走道，有利于店铺的小面积划分和人流导入，提升2层以上的价值。同时可考虑顶棚加盖形成天街形式，便于安装扶梯及其他辅助设备。,万悦广场概念方案步行街示意,指示面板示意,导购示意,导购示意,无障碍电梯示意,万悦广场概念方案建筑小品,重庆西城天街,项目总用地面积为28,590，总建筑面积约260,000。与本项目地块情况相仿,52,000 西街星座（公寓）,30,000 西城国际（写字楼）,78,00
12、0 购物广场,50,000 星级酒店,地下车库连通各个项目（B2层、B3层）,开发企业：重庆龙湖房地产开发有限公司,参考方案一,平街层各出入口及大堂设置,参考方案一,购物广场1F入口（之二）效果图,平街LG层入口,地下B1层入口,参考方案一,6大商业入口3个车行入口56部手扶电梯25部直行电梯4部观光电梯1,500室外活动广场1,000席地下车位,2006年4月动工兴建,2007年11月交付使用,2008年3月开业运营,参考方案一,产品去化及项目现状,参考方案一,办公：公寓：商业比例约=3：5：8项目亮点：利用市场热点以小户型公寓入市，实现前期资金快速回笼；商业方面因人流量较小，经营比较艰难，
13、处于亏损状态，需假以时日进一步观察。,济南名俊豪庭街区，后加顶设计步行街天街方案,后加盖,原街区设计有利于店铺切割,参考方案二,半透明网状构筑物穿孔线/百叶/钢丝网从商业看上去更像一个整体,连接天桥将各个不同功能的商业区块嵌入建筑中，体型与功能和“街区”完美结合,独立商业店铺音像店/百货店/饰品店/数码店等独立传播的功能安排在建筑层。并作灵活分隔，形成类似“街道”的商业空间。,大型商业如永辉超市等大空间的设计，利于铺位摆布及临时活动,独立商铺分设在天桥两侧，百货部份做小面积分割，并在顶层将公共空间以街道的形式体现。并创造出个性，丰富的顶层商业空间，飙升商业利用价值,参考方案二,在楼层业态分布上
14、，ego潮流广场抛弃了传统商场的做法，而是将整个卖场统一为一个由海底到天幕的主题，每个楼层的名字也颇有特色，且每个楼层的装修风格不同，带给顾客强烈的视觉感受和欣赏美感。,EGO 潮流广场,参考方案三,项目亮点分析：独特的螺旋形内街，利用缓坡设计，让人不知不觉逛到五楼项目外墙以金属质感的材料搭出凹凸不平的英文字母，显得现代时尚。铺位面积均在11-28平米，易于去化。项目区位良好，位于春熙商圈，人流量大,EGO 潮流广场,参考方案三,目 录,建筑及水电工程标准各类业态选址要求特殊业态工程技术要求,建筑及水电工程标准各类业态选址要求特殊业态工程技术要求,建筑结构设计,层高：主体商业用房部分地上商业建
15、议首层做半地下首层，连接下沉式广场往后退线10米，留出门口的公 共休闲空间，底层层高不低于6米，其它楼层层高不低于5.5米，二层退5米；电影院层高不低于10米，屏幕区层高不低于9米；电玩区部分层高不低于5.5米；地下夹层(含配套用房)层高不低于3.5米。设计荷载表:,走廊的宽度应充分考虑到高峰期消费者舒适购物的需要，同时走廊动线的设计应满足引导人流，充分提高商业面积实际利用率的需要；地面材料的选择应兼顾档次和实际清洁、维护的需要。,建议：主通道5.0m且通道长度的1/10；次通道3.0m；内部作业通道2.0m 柱距采用8.4m*8.4m，如增加柱距，建议按2.4m的整数倍 增加，以提高地下停车
16、位使用效率;大商业卸货区建议放在地下，大零售商业（包括百货和 超市）卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载 重量及回车空间；仓储区面积500平米，仓储区净高不低于7米；其他业态商业考虑与大零售商业共有且可在靠近每个或 送货电梯核心筒附近也设置供小型货停车和卸货的区域，不低于30平米。100平米集散广场，建筑物距建筑红线不低于10米。,公共配套,建筑及水电工程标准各类业态选址要求特殊业态工程技术要求,业态种类,餐饮休闲娱乐,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,华谊国际影城,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,主力超市,超市设店标准参考,层高卖场层高:楼板到楼板5.5米;梁下净高4.7米停车场:
17、楼板到楼板3.5米;梁下净高2.7米柱距10.8m*8.4m结构活荷载：卖场800 kg/m2 仓库及室內卸货区1000 kg/m2,冷冻冻藏库房及各设备室800 kg/m2商店街:500 kg/m2室外卸货区及卸货车道下方开挖区1500 kg/m2空调主机房.等各类机电设备区(含屋顶)1000 kg/m2(具体室外机组待最终确认)停车场400 kg/m2,屋顶(非停车场使用)150 kg/m2办公区等 其余承租范围 300 kg/m2预降版冷冻冷藏库房须预降版25cm;乙方顾客及员工厕所之蹲式马桶区须预降版45cm;厨 房,生鲜准备区均需预降10cm 以配合最终完成面达1/100排水坡度电气
18、专用容量2*1600KVA=3200KVA(双回路)供电系统，确保电力供应,神采飞扬室内游乐公园，为室内游乐全国著名连锁品牌，其经营定位为面向大众人群，以“运动、健康、快乐”为主题，融游艺、娱乐、运动、休闲为一体的大型综合性游乐场所。经营主题有游艺电玩世界、欢乐嘉年华、儿童亲子乐园、休闲运动天地四大主题板块，经营面积为2500-10000平方。,电玩城选址参考,影院选址基本要求,量贩式KTV选址要求,餐饮-物业及选址要求,餐饮-物业及选址要求,餐饮娱乐,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX
19、3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3
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