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1、专业学士学位毕业论文佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目的环境影响评价West of Foshan Road, South of Lvjingxi Road project of the apartment Environmental Impact AssessmentXXXXXX年XX月房地产开发环境影响评价实证研究以佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目为例专业： 环境工程 本科生： XXXX 指导老师： XXX 副教授佛山科学技术学院二零一二年三月本科生毕业设计（论文）任务书 环境工程 专业 XXX 班级 XXXX 学号 XXX 同学一、毕业设计（论文）题目： 房地产开发环境影响评价实
2、证研究_以佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目为例 二、进程安排：起止日期主要内容3月14日至3月27日确定论文提纲并收集资料、确定方案3月28日至4月3日实地勘查、监测、整理数据4月4日至5月8日完成初稿5月9日至5月29日修改并成稿5月30日至6月10日答辩准备和答辩三、主要参考文献：1、孟祥芬.房地产建设项目环境影响评价技术与实践研究.武汉科技大学硕士学位论文，2011，4:3；2、徐颂.房地长开发项目环境影响技术评估要点探讨A.佛山科学技术学院学报（自然科学版）2009，11，27（6）：74-77；3、边向征，李慧军.房地产项目环境影响评价重点探讨.北方环境，2011，10，22（
3、5）：68-72；四、该任务书于2012 年 1月 19 日发出，请你根据该任务书的要求按时完成毕业设计（论文）任务。五、该任务书一式两份，一份发给学生，一份留学院存档。 指导教师及职称： 2012年 1 月 19 日 系 主 任： 签发于2012 年 1 月 19 日学士学位论文原创性声明本人声明，所呈交的论文是本人在导师的指导下独立完成的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果,也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名
4、： 日期：学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权南昌航空大学科技学院可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 作者签名： 日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日摘要随着房地产行业的快速发展，它将带来的环境问题也不断涌现，对房地产开发建设项目必须把好环境保护第一关，认真做好环境评价工作，切实做到以人为本，使房地产开发建设项目与城市生态环境和社会经济发展相协调，保障城市建设的可持续发展。本文将
5、以佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目为例对房地产开发建设项目环境影响评价进行研究，通过对村民公寓项目情况的了解，并对工程情况进行分析，揭示了房地产开发项目环境影响的特殊性和复杂性，然后分别对项目施工阶段和使用阶段环境影响进行了详细的分析和预测，并同时提出了污染防护措施，最后对房地产开发建设项目环境影响评价进行总结。房地产开发建设项目的环境影响评价有着很强的实践性、社会性和综合性，将建设项目环境评价的技术规范与房地产建设项目环境影响的复杂性结合考虑，将房地产建设项目环境影响评价的内容、现状和特点进行总结。研究成果的应用对房地产类建设项目环评报告的编写有着重要的技术指导意义。关键字：房地产项目
6、 环境影响评价 污染物预测 案例分析ABSTRACTWith the rapid development of the real estate industry, it will bring environmental issues continue to emerge, and real estate development and construction projects must be good environmental protection, customs, earnestly environmental assessment work, and make sure people
7、-oriented, so that real estatedevelopment and construction projects with the citys ecological environment and socio-economic development, to safeguard the sustainable development of urban construction.This articlewillFoshanAvenue,west,southofGreenviewRoad West,thevillagersapartment project,forexampl
8、ereal estatedevelopment and constructionproject environmental impact assessmentstudy,theunderstandingvillagersapartment project,andengineeringanalysis of the circumstances,reveals thereal estateparticularity and complexityoftheenvironmental impactofdevelopment projects, and thentheenvironmental impa
9、ctofprojectconstruction phaseanduse phase,thedetailedanalysis and forecasts,and at the same timepollution preventionmeasures,the finalsummary ofthereal estatedevelopment and constructionproject environmental impact assessment.Hasavery practical, socialand integratedrealestatedevelopment and construc
10、tion ofthe projects environmentalimpact assessment,combined withthe technical specificationsoftheconstruction projectenvironmental assessmentandthe complexityofthereal estateconstruction projectenvironmental impactconsiderations,thereal estateconstruction project environmental impactcontent,status a
11、nd characteristicsoftheevaluationsummary,theapplication of research findingsonthe preparationoftheEIA reportoftherealestateconstruction projectshas an importantguiding significance.Keywords:realestateproject environmentalimpact assessment ofpollutantsforecastingcase studies 第一章 前言11.1研究背景与研究意义11.1.1
12、研究背景11.1.2研究意义11.2国内外的研究现状与发展趋势21.2.1国内外研究现状21.2.2发展趋势31.3研究方法41.4研究内容4第二章 房地产开发的主要类型42.1我国房地产开发模式的变化42.1.1短平快的合作开发类型42.1.2小而全的多项目开发类型42.1.3精耕细作的成片开发类型52.2比较成型的开发类型52.2.1商品房住宅开发52.2.2酒店7前台接待设施7客房接待设施8餐饮接待设施8娱乐服务设施82.2.3写字楼92.3房地产建设项目的内容与特点102.3.1房地产建设项目的内容102.3.2房地产建设项目的特点11第三章 房地产开发建设过程中带来的主要环境问题及对
13、策113.1居民生活废水问题113.2餐饮废水问题113.3餐饮油烟问题123.4地下车库尾气问题133.5生活垃圾站恶臭问题133.6中央空调冷却塔噪声问题143.7高层建设光污染问题143.8日照问题15第四章 房地产开发环评源强计算方法简介154.1水污染物的计算154.1.1生活废水和污染物产生的计算154.1.2餐饮用水和污染物产生的计算154.1.3游泳用水量和污染物产生的计算154.2大气污染物的计算154.2.1居民家庭和餐饮燃料燃烧产生大气污染物的计算154.2.2居民家庭和餐饮油烟产生大气污染物的计算154.2.3备用发电机使用产生大气污染物的计算154.2.4地下车库机动
14、车尾气产生大气污染物的计算154.3固体废弃物的计算15第三章 佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目案例研究163.1项目概况及工程分析163.1.1项目概况163.1.2工程分析193.1.3评价等级及范围333.2项目所在地区环境概况343.2.1自然环境概况343.2.2社会经济状况343.2.3沙岗污水处理厂353.3环境现状调查与评价363.3.1地表水环境现状调查与评价363.3.2环境空气现状与评价373.3.3声环境现状与评价373.4生态现状概况39第五章 项目运营期环境影响预测与评价395.1大气环境影响分析395.1.1估算因子和估算源强395.1.2环境空气影响估算模
15、式395.1.3估算结果评价405.1.4其它污染物评价405.1.5大气环境影响评价小结415.2排放废水环境影响分析415.2.1水污染物排放量衡算及排放去向415.2.3水环境影响分析415.3噪声环境影响分析425.3.1评价方法425.3.2评价标准425.3.3主要噪声源425.3.4环境噪声影响435.4固体废物环境影响分析455.5外环境对本项目的影响分析465.5.1周围环境简介465.5.2道路交通对项目的环境影响分析46第六章 运营期污染防治措施476.1废气污染防治措施476.2废水污染防治措施486.3噪声污染防治措施486.4固体废物污染防治措施496.5生态污染防
16、治措施50第七章 环境经济损益分析507.1环境效益分析507.2社会效益分析50第八章 评价结论518.1评价结论518.1.1环境质量现状评价结论518.1.2运营期环境影响评价结论518.2房地产建设项目实施环境评价中的遇到的问题52第九章 结论53参考文献54致谢56第一章 前言1.1研究背景与研究意义1.1.1研究背景从20世纪60年代初“环境影响评价”概念的提出，到20世纪末的30多年中，环境影响评价既成为环境科学体系中一门基础性学科，也发展为环境管理过程中一项具体制度，同时还是公众参与与环境保护与管理的一种有效途径。它的理论意义和实践意义，在全世界范围内越来越受科学家、政府管理人
17、员和公众的重视和支持。20世纪70年代初，我国环境科学界开始引进和研究环境影响评价技术。进入80年代，我国逐步将环境影响评价以法律、法规和行政规章制度的形式确定下来，基本形成了一套完整的适合中国国情的环境影响评价制度。它在我国经济高速发展阶段，为确保经济与环境协调发展起到了重要的作用 1 。随着社会的不断发展，房地产建设项目环评中出现了很多新的环境污染亟待考虑，增加了该类项目的环境影响评价的范围和内容。在以上的背景下，论文选择了对佛山市禅城区佛山大道以西、绿景西路以南村民公寓项目进行环境影响评价研究。依据项目可行性研究的基本理论，结合房地产项目建设的实际情况，针对环境影响评价本身的特点，对房地
18、产开发建设项目中环境影响评价区域的实际情况进行探索和实践，对该项目进行环境影响评估实践。1.1.2研究意义环境影响是指人类活动（经济活动和社会活动）对环境的作用和导致的环境变化以及由此引起的对人类社会和经济的效应 2 。环境影响评价就是要对上述作用、变化以及效应进行评估，并制定避免或减轻不利影响的对策措施。作为预防环境污染的一项重要的环境政策，环评的实施对于我国的环境治理和污染防治起到了很重要的作用 3 。在实际工作中，有不少环境影响评价工作者对房地产项目环评也照搬工业项目评价模式、评价方法，一些隐藏的环境问题未能交代清楚，导致项目建成后，引发新的环境污染纠纷。随着我国人民生活水平的日益提高，
19、人们不仅对住宅质量要求提高，对小区居住环境、办公楼环境也力求环境健康、优雅，因此，对房地产开发项目环境影响评价提出越来越明确的要求 4 。1.2国内外的研究现状与发展趋势1.2.1国内外研究现状房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（营运期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施 5 。在评价思路上，黄益珩 6 在房地产类项目环评问题的研究上，揭示了我国房地产类建设项目的环境影响评价仍沿用工业建设项目的环境影响评价模式、手段、方法、体系的问题，注重了房地
20、产项目开发建设项目对外环境造成的影响，而忽略了外环境及建筑群落布局对房屋使用者造成的影响，没有考虑什么样的环境适宜人居住。这种评价模式没有抓住房地产类建设项目的环境影响评价特点，不能适应现代社会对人居环境的要求。从评价理念上，钟甦、陈晓冰、王蕊 7 等从房地产评价体系的角度上，根据房地产建设项目的性质和特点，提出了用绿色房地产评价标准确定项目绿色房地产水平。从评价重点上，安东、林爱葵 8 分析了当前房地产项目环境影响评价的主要内容以及存在的问题，提出在房地产项目环境影响评价中应增加关注的一些方面，包括外部污染源对项目、项目选址所在地环境质量、对房地产项目内部设计是否体现绿色环保、项目景观环境影
21、响、项目光线照射适度性的评价。这样才有助于使房地产项目的环评更为科学、全面、公正。同时，边向征、李慧军 9 指出环境影响评价的重点和需要注意的问题，并有针对性地对标准的选择、施工期环境影响分析、生态满意度分析、中水回用、清洁生产探讨、土壤的监测等几方面说明其重要性和必要性，并作为重点进行评价的初步探讨。从评价标准的选择上，桂烈勇 10 以住宅小区建设项目环评为例，指出住宅小区建设项目环评时涉及的标准种类较多，评价标准的选用常常容易产生一些问题。应当科学准确地选择并执行相应的评价标准，为环境决策与管理提供可靠的法律依据。需要注意的是各省、自治区和直辖市可以根据本地区实际情况制定严于国家标准的地方
22、污染物排放标准，依据相关规定，如有地方排放标准，应优先执行地方排放标准。从环境管理的角度来看，生态城市 11 的建设要满足一下原则。1、人类生态学的满意原则；2、经济生态学的高效原则；3、自然生态学的和谐原则。从生态宜居性分析角度来看，孔火良 12 阐述了房地产项目环评中进行生态宜居性分析的目的是站在生态可持续发展的角度，通过对项目建成后居室以外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平，自然生态环境现状以及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价，对项目的生态宜居性优劣程度进行预测分析，对缺乏或不足部分提出补充、完善的措施、方案，指导房地产开发项目建设，以改善居住环境、提高生
23、态宜居性，营造良好的人居环境。孔火良在文中介绍了生态宜居性分析的方法为灰色聚类评价法 13 。国外众多学者则在文章中反复强调房地产类建设项目进行评价时应当以人为本，侧重房地产类项目环评所具有的特点 14-17 ，如项目与环境影响之间的双向性，评价指标应以选取影响居民健康为主，更全面细致地进行评价；评价过程中应当注重物理指标与定性指标相互兼顾等。Shukuang Ning等 18 人重点研究了在遥感图像的帮助下对水土流失、农业土壤污染进行影响评价，Karen McCaig 19 研究了加拿大的环境影响评价的综合性评价框架。更多的国外学者在房地产类项目环评方法方面，如何选取评价因子以及评价标准及确
24、定综合评价指数、判定评价结果的方法和公众参与方式等工作进行研究 20 。国内外的众多学者对房地产建设项目环评的研究很多，因此，我们要认真作好对房地产建设项目环评工作，将以人为本作为评价的道德准则，并协调好房地产建设项目、城市生态环境与社会经济发展三者的关系，以城市建设能够实现可持续发展为目标。1.2.2发展趋势陈天照 21 总结了我国的过去几十年中国环境法律法规及相关程序，指出要解决我国过度强调经济发展而环境保护受到一定阻碍的问题，未来需要从这三个方面着手：环评法中的环境影响评价模型需要随着实施环评的进展及时更改；环境影响评价导则和环评教育需要进一步加强；公众参与部分比重需提高。社会经济的不断
25、发展促使人们对生活以及办公环境的要求也不断提高，房地产建设项目作为人类生存环境的有机组成部分，为人们更好地享受生活、体验良好办公环境等的活动提供场所，同时也提高了房地产项目环评的标准。因此未来房地产建设项目环境影响评价将围绕以人为本思想，突出房地产类项目环评所具有的与一般建设项目环境影响评价不同的特点，建立科学化和规范化的房地产建设项目环境影响评价体系 22 。1.3研究方法本文对房地产建设项目环评的技术要点进行理论分析，通过定性分析、实证分析和对比分析等方法对中国房地产开发项目特点、环境影响评价技术要点进行了讨论。同时使用了定量分析法表述房地产项目可能造成的大气、水、噪声等环境污染，并通过参
26、阅多种相关文献，突出治理和防止污染的有效措施。1.4研究内容第二章 房地产开发的主要类型2.1我国房地产开发模式的变化房地产开发商实际上扮演者双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。2.1.1短平快的合作开发类型“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取
27、得开发权的企业或个人因种种原因，不能再短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。2.1.2小而全的多项目开发类型一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是主动地希望完善企业自身的产品层次，开始注重后续发展的取向上，并希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以
28、及对不同类型产品的深入研究，否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失，则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。2.1.3精耕细作的成片开发类型相对于前二种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。成片开发的
29、原则是总体规划，适度调整，即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降；从整个行业发展来说，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州，广州房产看华南”，一批大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标兵，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。成片开发使城市容易形成多个
30、各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。开发模式的转变不是一朝一夕之功，随着城市经济的发展和城市规模的扩大，随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高，相信房地产开发商还将与时俱进，不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。2.2比较成型的开发类型2.2.1商品房住宅开发商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、
31、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。2.2.1.1住宅开发成本（1）前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。（2）建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。（3）附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。（4）开发间接费。工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅
32、小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。（5）其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。2.2.1.2结构形式商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅；砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相
33、结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。2、砖木结构住宅；砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。2.2.1.3公用设施共用部位：是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施、设备：是指住宅小
34、区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.2.2酒店我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合服
35、务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件：2.2.2.1酒店服务酒店房间的基本设备包括床、衣柜、茶几、一般亦设有电话、电视、闹钟；并有雪柜，内有各种饮料、酒类及小食，全部需收费，在结帐时缴付。房间亦备有电水煲，水杯及咖啡、茶包、奶、砂糖等供住客使用。除了十分便宜的酒店外，房内通常都设有独立浴室，内有坐厕、浴缸及淋浴设备。较高级及先进的酒店，亦设有互联网接驳服务，可能需额外收费。 酒店的基
36、本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店设施的标准和数量标准决定了酒店的档次。无论酒店的档次如何，其基本设施应具备以下几个方面： 前台接待设施具有与本酒店规模与标准相适应的前台接待条件。包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问询处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。 客房接待设施具有与本酒店规模及标准相适应的客房设施，包括：单人间、标准间、豪华套房、总统套房等。 客房内应配有与酒店星级标准相应的客用设施，如：梳妆台（或写字台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内一般配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆镜）、冷热水设施（
37、包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话；每间客房都配有电视机和音响设备；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、肥皂、洗发水、润发露或护发素、浴帽、擦鞋器（纸）等。 餐饮接待设施具有与本酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等等。 娱乐服务设施具有与酒店规模相适应的歌舞厅，以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；保龄球场
38、及设备和设施；桌球室及室内桌球设备和设施；电子游艺室及其各种电子游艺设备和设施；游泳池及各种附属和辅助设备设施；健身室及各种健身设备和器材；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等等。2.2.2.2酒店经营保障设施（1）工程保障设施：如变、配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施。 （2）安全保障设施：如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、消防监控设施、各种灭火器材等等。 （3）内部运行保障设施：如员工食堂、员工宿舍、员工俱乐部、员工更衣室、员工通道等。 2.2.2.3酒店的分类1、商务型酒店。它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的
39、。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。 2、度假型酒店。它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。 3、长住型酒店。为租居者提供较长时间的食宿服务。此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。 4、会议型酒店。它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有
40、较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。 5、观光型酒店。主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。 6、经济型酒店：经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。 7、连锁酒店：连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。 8、公寓式酒店：酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，最早始于199
41、4年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。2.2
42、.3写字楼办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。2.2.3.1布局结构中小型办公楼一般为低层或多层砖混结构建筑，平面布局常采用中间走道、两边办公室的内走廊式或一边走道、一边办公室的外走廊式布局。这类办公楼的平面设计主要是合理选择开间尺寸和布置门厅、楼梯。大型办公楼的结构形式多采用钢筋混凝土框架或钢结构、剪力墙、筒体结构（见筒体结构建筑）、框剪结构等，以利抗风、防震。平面布局有由几幢多层建筑组合成一组办公楼群的分散布局和由高层建筑或高层建筑与局部低层建筑相结合的集中布局。如北京原建筑工程部办公楼为三幢多层建筑组成三合院式的办
43、公楼群。美国纽约利华大厦为高层建筑与局部低层建筑相结合的高层办公楼。纽约CBS大厦为筒体结构形式的大型塔式办公楼，所有交通和辅助设施全部设在内筒中，办公室部分为大空间，采用灵活隔断分间，无固定走道，是现代办公楼建筑的常用模式。2.2.3.2规模组成办公楼的组成因规模和具体使用要求而异，中国的办公楼一般包括三部分：办公室、会议室；卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、库房等辅助用房；门厅、走道、电梯和楼梯间等。 由于办公楼的规模日趋扩大，内容也越加复杂，有的国家正在根据社会统计学、生理学、行为心理学等学科的成果，研究办公人员与建筑环境的关系，不断探求新的组成方案。2.3房地产建设项目的内容与特点2.3
44、.1房地产建设项目的内容房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目类型多种多样，主要包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商
45、业、金融等建筑工程，以及与之配套的给水、排水、供热、供气、通讯、交通、园林绿化等市政公用工程 24 。房地产开发建设项目的类型包括新建项目、改扩建项目、用地性质改变的项目。房地产开发建设其规模大小、污染程度、生态影响程度与非污染项目和污染项目都有很大差距，是介于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间的项目 25 。房地产建设项目环境影响评价，建设项目环境影响评价分类管理名录（部令第2号）规定建筑面积10万平方米以上的房地产开发项目需要编制环境影响评价报告书。2.3.2房地产建设项目的特点（1）房地产类项目开发建设规模大小不一，污染源强根据项目用途和使用功能而不同，有些项目存在污染，有
46、些项目的污染无关紧要。有些项目对生态环境的影响较大，有些则较小；（2）房地产建设项目产生的环境影响既不像公路建设为非污染生态影响项目，也不像工业类项目那样产生严重破坏环境的大量废水、废气等污染项目，是介于污染与非污染项目；（3）房地产类项目具有周期短的特点，主要在立项审批速度快、建设速度快、建设期相对较短三方面有所体现。 22 第三章 房地产开发建设过程中带来的主要环境问题及对策3.1居民生活废水问题居民生活废水主要来源于厕所冲洗水、厨房洗涤水、洗衣排水、沐浴排水及其他排水等，污染物主要是纤维素、淀粉、糖类、脂肪、蛋白质等有机物质，N、P、S等无机盐类及泥沙等杂质，还有多种微生物及病原体。主要污染物指标是化学需氧量、动植物油脂、表面活性剂、pH值、N、P和大肠菌群等。居民生活废水的处理为：（1）经化粪池简单处理后，进入小区自建的污水处理站处理达标后再外排；（2）通过市政管网进入城镇污水处理厂处理，达标后再外排。对于第一种情况，需说明污水处理站得位置、规模、处理工艺、进出水采用的标准等，对于第二种情况，需说明市政管网的建设情况、城镇污水处理厂的纳污范围、现状规模、处理工
