桂林奥园市调报告(1).ppt

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1、,中国只有一个桂林桂林只有一个奥林匹克花园,桂林奥林匹克花园GuiLin Olympic garden,市场调研报告,中国有多大 九鼎轩告诉你,2,3 桂林市宏观环境分析4 桂林市概况8 城市规划与格局10 桂林市经济产业分析11 其他影响房地产的因素12 桂林市房地产市场分析13 桂林市房地产市场供给14 桂林市房地产市场需求15 桂林市房地产价格状况分析16 桂林市房地产板块分析16 东区板块17 南区板块18 北区板块19 西区板块（临桂县）21 西区（临桂县）SWOT分析22 桂林房地产供给调研23 工作方法24 调研结果29 景观配套典型个案31 桂林房地产需求调研32 工作方法34

2、 调研结果39 总结分析42 供给、需求状况对比及分析,Contents,目录,中国有多大 九鼎轩告诉你,3,桂林 宏观环境分析,中国有多大 九鼎轩告诉你,4,地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，是世界著名的风景旅游城市，拥有其它城市无可比拟的旅游资源。一座具有2000多年历史的文化名城，古文化遗址丰富。秦代建筑灵渠，是中国古代三大著名水利工程之一，与古运河、都江堰齐名；明代的靖江王城和王陵是目前中国规模最大、保存最完好的王城和陵墓。此外，还有被誉为“中国四大孔庙之一”的恭城文庙；有历史悠久的全州湘山寺；有历代摩崖石刻3000多件，其中“桂海碑林”、“西山摩崖石刻”最为著名。,广西桂林如

3、同意大利的威尼斯、浙江的杭州和海南的三亚，有着不同于一般城市的独特魅力，每年吸引着众多的外地游客、购房者,桂林市概况,近年来，到桂林旅游人数逐年上升。“桂林山水甲天下”，桂林市已成为世界著名的旅游胜地。,桂林市概况 行政区划地形与气候历史沿革,5,桂林市下辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县。行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。靠近市区的西面，是目前发展最快的一个方向，是市区未来发展的自然延伸。目前西城区（临桂县）的房地产各方面条件都在改善，有望成为购房者的首先置业区域。,桂林向西生活向奥

4、林匹克,桂林市概况,6,桂林市地处南岭山系的西南部，为中、低山地形，有喀斯特山地、丘陵、台地。桂林为典型的岩溶地貌,两侧高,中部低,处在自西北向东南延伸的喀斯特（岩溶）盆地中。岩溶峰林地貌是具有世界意义的自然景观旅游资源。桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。年平均气温为189 C。8月最热，月平均气温为23 C，1月最冷，月平均气温156 C。年平均日照时数为1670小时。因此，桂林在整个广西省都占据了地理上的优势。许多到桂林购房的客户十分重视这里优美的自然环境和宜人的气候条件，他们购买风景

5、好且价格相对便宜的西城区（临桂县）的物业，在旅游度假时暂时居住。,桂林市概况,优良的自然、地质环境适宜的气候，为打造生态、宜居社区奠定了基础,7,临桂县是广西惟一申报国家奥林匹克体育后备人才基地并获初步认定的县。近年来，临桂县向国家输送了唐林生、李婷等体育名将，并有多名举重运动员达到国家一、二级运动员水平，向自治区体工队、区体校输送了多名运动员，奥林匹克花园的“运动、健康、和谐”的主题，符合当地人的心理习惯，容易引起他们的共鸣。,桂林市概况,桂林历史十分悠久，夏商周时期，这里就是“百越”人的居住地。秦始皇时期置“桂林”、“象”、“南海”三郡，这是“桂林”名称的最早起源。后贞观八年（634年）改

6、名临桂县，属桂州始安郡，1914年又改名桂林县。1940年始设桂林市，1949年桂林解放，为广西省辖市。1998年9月8日经国务院批准，桂林市和桂林地区合并，组建为今天新的桂林市。桂林不仅风景秀丽，而且人杰地灵，名人辈出：有中国上古时代“三皇五帝”之一的虞舜；六次东渡日本的佛教名人鉴真；抗日战争、解放战争时期的著名将领白崇禧；国民党桂系首领李宗仁；杰出的画家和美术教育家徐悲鸿；创作抗日救亡歌曲200余首的音乐家张曙，还有桂林历来有重视体育事业的传统，培养出许多著名的体育世界冠军，派出的体育代表队也都取得了不俗的成绩。,8,总体目标：将桂林建设成为世界闻名的国际旅游城市。具体步骤：严格控制旧城的

7、开发强度，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。十五规划：到2010年，以建设现代化国际旅游城市和旅游枢纽为目标，集中力量建设桂林中心城，加快建设周边县城，形成各具特色的卫星城，鼓励发展小城镇。逐步构筑层次分明、布局合理、规模适度、特色鲜明、优势互补、协调发展的城镇体系。,城市规划与格局,城市规划与格局 发展规划城市建设基础设施,新的目标新的规划新的机会,9,桂林的城市基础设施逐步配套，城市功能日益完善。许多未来重点发展区域的房地产会随着配套的完善逐渐升温。交通现状：东西南北贯通、空中、地上、江河相连的立体交通网络。公路四通八达，直达货运公路运输24小时内可抵达香港任何指定地点

8、。火车可直达国内主要城市。两江国际机场拥有国际、国内航线50条，21家航空公司飞行桂林机场。城市基础设施的兴建，除了在整体上提升城市实力与形象，促进房地产的进一步发展之外，也将产生大批动拆迁户，进一步带动居民的住房需求增长。,城市规划与格局,桂林市区通往两江国际机场的必由之路,10,自1990年以来，桂林市国内生产总值，一直以每年9左右的速度快速上升，预计到2005年底，GDP将达487亿元，人均9770元，达到全国平均水平。西部大开发的实施对桂林的经济、社会、城市形象都产生了巨大的影响。因而在未来几年中这种增长势头不仅会持续下去，并必将产生重大的飞跃，同时也对桂林的房地产起到基础的支撑作用。

9、固定资产投资和房地产投资也保持稳定的增长势头。,调整产业结构，逐年加大第三产业比重。重点发展现代商贸、现代物流、金融保险、房地产、旅游会展、信息咨询等产业。预计至2005年底，第三产业比重达到38.8%（含房地产），这表明房地产供应量在持续增加。可支配收入的高低直接决定着对商品房的购买力。随着收入提高，许多原来在城区居住的客户，开始购买第二套房所；同时部分高收入者也开始接受别墅产品。,经济产业分析 整体状况产业结构居民收入,经济产业分析,11,政策影响在全国抑制房价的大环境下，广西（包括桂林）提出了“稳定不抑制”的执行思路，并且对房地产企业进行扶持、鼓励；鼓励开发桂林的精品房和安居房，走高端和

10、大众消费两端的市场路线；借山水优势扩大对外地、海外的宣传力度，将桂林房地产项目推向全国，推向世界；土地出让价格按照土地面积，而非建筑面积计算；对房地产项目的环境指数要求很高，环保局有一票否决权。城市化进程1990年桂林的城市人口比重约为16.25%，到2005年，桂林城市人口比重将达到30%，快速的城市化将使购房需求急剧增加。,人口环境人口数量是房地产潜在需求的重要支撑，至2005年底，桂林人口总规模将达到500万人。按静态统计，桂林市每年将新增3.4万人口，5年内增加17万人口，如果按18/人住房面积计算，约需300万，随着城市的发展，每年仅净增人口的居住面积需求量将在60万以上。得天独厚的

11、旅游资源，不仅吸引着大量来自海内外的游客，同时也吸引了大量拥有更高学历或专业技能外来人口，就职于桂林的高新技术行业和三资企业。这部分人是桂林房地产中、高端市场的主要力量。,其它因素 政策影响城市化进程人口环境,经济产业分析,1998-2005年接待旅游者人数（万人）,12,桂林 房地产市场分析,中国有多大 九鼎轩告诉你,13,桂林市近5年房地产开发规模约800万平方米，建设完成242万平方米，商品房销售约360万平方米。在政策的鼓励及各种有利因素的影响下，房地产的供给在逐年增加。,市场供给,市场供给 开发情况新开工竣工状况,桂林市房地产开发投资图(亿元),桂林市房地产供应市场走势图（万）,总体

12、开发属良性发展，未出现供应过量的状况。桂林房地产起步较晚，开发规模有限，造成其开发商土地储备量不足，反映在市场层面上，就是供应量无法对高速增长的市场形成有力的支持。,14,市场需求,市场需求 销售形势空置状况,0104年，每年销售面积的增长都大于30%，远大于市场供应量的增长速度，显示了强劲的市场需求。其中个人购房占销售总额的93.4%，个人消费占绝对多数。预计今后2-3年内，桂林房地产市场的总需求量，将基本保持在每年60万平米左右，价格稳中有升（但每年的上涨幅度不大，预计在5%8%之间）。,桂林2001-2004年房地产销售额（亿元）,与逐年增长的需求相比目前市场供给仍显不足,04年施工面积

13、达到最高峰，这部分项目有可能在今年下半年或明年推向市场，届时商品房供给量将大量增加。与市场供应量相比，空置量增幅不大，空置率逐年降低。,房地产市场供应与空置走势图（万）,15,政府宏观调控，尤其土地交易市场化后，土地成本的增加，成为房价上扬的主要因素；房地产开发门槛的提高，加之建材涨价，形成房价上涨；营销成本的增加；消费者居住、投资意识的兴起，也促成房价上涨。城区房地产价格上涨幅度较大，可供应量减少；城区外延与郊区县的开发量放大，成交量上涨，拉动整体价格下降。,价格状况 近年来桂林市各城区的住房价格呈波动状态，其主要原因有以下几点：,桂林房地产价格走势图（元/）,价格状况,16,东区板块东部主

14、要是七星区，也是高新技术开发区。该区域离市中心较近，居住环境比较优越，配套设施成熟完善，是开发时间较早且发展较快的板块，有众多大型企业，如三金制药等。这里也是70%购房者的首选地区，各楼盘销售速度比较快。该区以中高档次的大型精品社区为主，住宅面积从40-190（建筑面积），户型从1房1厅到6房2厅（复式楼）不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销。价位在3000-7000元/，其消费群体年龄为28-50岁，月收入在1000-5000元/月以上的事业单位职员、政府官员、各企业的白领及个体老板和各大院校的教职工。购房者多为二次置业，商业投资、结婚用房者为数也不少。东区较有代表性楼盘 漓江奥林苑

15、 七星新城 碧水康城 澳洲花园 樱特来山庄 奇峰小筑,板块分析,板块分析 东区南区北区西区,17,南区板块南区落后于东区和西区，该板块北部景观较好，生活配套比较齐全，板块南部无论从城市规划、生活配套都逊于北部，整体缺乏生活氛围。20%购房者会选择此地，是桂林市区内新的扩展地区，房价上涨较快。南区住宅面积与东区接近，户型从1房1厅到5房2厅不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销，价位在2500-4000元/（建筑面积），其消费群体年龄为28-50岁、月收入在1000-3000元/月以上的事业单位职员，政府官员等区域客户居多。南区较有代表性楼盘：瑞城加州花园 惠龙世纪城 聚龙湾 安厦世纪城,

16、板块分析,18,北区板块桂林北部主要是叠彩区和灵川县的一部分，主要有北极广场、八里街两个区域。其发展较早，早期缺乏有序的规划，楼盘众多，开发的年代也比较长，但因配套一直跟不上，各项目的销售情况都不好，价格虽低，选择城北区的人很少。该区域以中低档多层住宅和小高层住宅为主，住宅面积在40-190的范围内，户型从1房1厅到4房2厅不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销。单价10003000元/，其消费群体年龄主要为3060岁、月收入在800-2500元/月以上的企、事业单位职员。北区较有代表性楼盘：圣隆天龙居 蓝洲湾 七彩欧洲小镇 玉龙山庄,板块分析,19,西区板块（临桂县）桂林的城市建设主要

17、向西发展，西区将成为未来房地产发展最具潜力的一个区域。该区域多山，空气好，环境优美，有多所高校，人文气息相对浓厚。但缺乏大型和稍高档次的生活配套，居住氛围不浓。西区房地产开发程度高，从建筑规模来看，大小盘都很多，从建筑类型上看，别墅所占比例较大。10%购房者会选择此地，这里相对市内房价偏低，但楼盘众多，竞争激烈。住宅的价位在1500-2000元/，其消费群体年龄主要为25-45岁，以桂林市区客户为主，临桂客户为辅，外地客户也占有一定比例。大多是工薪阶层，政府机关、金融机构、学校、医院、旅游节等企事业单位的职员，也有部分投资客。别墅的价位在2500-3500元/，购买者年龄在35-55岁，本地占

18、主导，外地接近40%，客户中也有少量归国华人华侨。以企事业单位主管、政府高级官员、学校的高级讲师、教授和私企业主居多，也有少数企业购房用于接待客户、长期自住或度假，投资客较少。,西区较有代表性楼盘：麒麟湾 九里香堤别墅 金水湾境界 龙聚山庄 山水凤凰城 碧园印象桂林,板块分析,20,优势“奥林匹克花园”所具有的号召力和公信力；山清水秀，环境优美，适合居住；有多所高校，人文气息相对浓厚；交通优势明显两江国际机场；项目规模大，且地块内部有一山、一湖、一渠，便于进行景观规划；价格较便宜，置业门槛低。劣势缺乏大型和稍高档次的生活配套；世纪大道与大学路仍在修建，尚未完全竣工；大量楼盘同时推出，竞争激烈；

19、机遇城市规划未来的建设将向西发展，政策的导向、政府的扶持都将促进临桂的房地产发展；目前周边建设水平低，居住品质还可以提升到一定高度，市场有较大发展空间。挑战项目规模较大、开发周期长，操作过程中产生可变因素的机会多；分期滚动开发对销售回款速度要求较高。,板块分析,西区（临桂县）SWOT分析,21,桂林 房地产供给调研,中国有多大 九鼎轩告诉你,22,本次项目供给调研采用反映房地产价值标准的市场比较法。即通过市调人员的实地考察，配合多种辅助手段，经过选取与本项目有相关性的项目，以工地现场的实际现状为可比基础，做出交易情况、开盘日期、区域、个别因素等因素修正，将数据修正为临桂市场条件下的结果，以此分

20、析出客观合理的市场信息。建立可比基础、选取可比项目 根据桂林奥林匹克花园项目的基础条件，设立以下可比基础条件：与桂林奥林匹克花园项目同一区域定位类似的项目；不同区域产品结构相似的产品；与桂林奥林匹克花园项目档次接近的同类产品；中高价位住宅和别墅与桂林奥林匹克花园有可比性的产品。通过建立的可比基础条件，从近百个项目当中，筛选出24个可比项目。搜集项目实例 针对选取的24个项目，通过实地考察、网络、报刊、杂志、电话等渠道，得到不同地段、不同时点的项目信息。搜集项目资料包括下列主要内容：（具体详见附件：供给调研样表）开发商、代理商、物业公司；占地面积、总建筑面积、容积率、使用率；,开盘时间、入住时间

21、；价格、折扣、销售率、付款方式；项目档次、装修标准、项目用途；总户数、主力户型、热销户型、面积配比、单价、总价；其它一些附加说明（图片资料）；,工作方法 建立可比基础选取可比项目搜集项目实例,工作方法,23,以下数据已根据市场比较法进行过针对性的数据修正 总体比例自2003年以来，桂林房地产供应市场上，呈现出规模化和多样化两个特点。出现许多体量较大的项目，他们大多以综合居住社区为主。产品类型上，多层、小高层、高层、复式、独栋、连排、双拼、叠拼别墅、底商类型齐全，消费者可以有多种选择。以建筑面积为衡量尺度，桂林市项目小区别墅建筑面积所占比例如下图所示。注：横轴代表同一小区内，别墅占其所在社区建筑

22、面积的百分比，纵轴表示该比例范围段的小区在全市的比重。,数据显示，含别墅的社区进行规划时，别墅建筑面积占该社区总建面积40%-60%的项目最多。在这些项目中，别墅和住宅建筑面积上平分秋色；折算成占地面积，别墅在小区平面图上占60-70%。其次，纯别墅或加有极少量配套的别墅项目占80%以上；排在第三位的是别墅建筑面积仅占20%以下的小区，它们以住宅为主，区位、景观等因素最好的地方，建有少部分别墅。,调研结果 总体比例住宅部分别墅部分,调研结果,24,住宅部分住宅建筑类型比例分配示意图如图所示，桂林住宅以多层为主，比例为91%，小高层和高层所占比例分别为5%和4%，且大多分布在中心板块。（注：由于

23、气候因素的影响，许多项目在一层架空设置为车库，计算层数时不计车库从第二层算起。）住宅户型比例分配示意图,住宅面积分布示意图(单位：)住宅修正均价示意图(单位：元/)住宅修正均价示意图(单位：万元),调研结果,25,空间表现形式分布示意图装修标准 现有市场供给调研的结果表明，普通住宅的装修标准均为初装修。,住宅部分小结 住宅部分中，三居为主力户型，占到一半，二居为次主力户型，占三分之一强。120-130为主力面积，比例是15%；80-90也较多，比例是10%。结合户型来看，三居面积集中在120-130，二居面积集中在80-90。均价主要集中在1500-2000元/之间。主力总价在10-20万元之

24、间。,调研结果,26,别墅部分别墅类型分布示意图如图所示，主力类型是独栋，比例为74%；次主力类型是联排和双拼，叠拼极少。别墅户型比例分配示意图如图所示，独栋别墅、双拼别墅、连排类型的居室类型都以五居为主，分别占45%、52%、75%；叠拼别墅以四居为主占63%；独栋别墅的居室数量较多，六居、七居、八居的产品都有一定的供给量；双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅的居室数量都集中在四居和五居。,别墅面积分布示意图(单位：)独栋别墅以300350的产品为主占46%。双拼别墅面积在200250和250300上的供给量分配较为平均，分别占其总比例的46%和44%。双拼别墅的最大面积控制在350之内。叠拼别墅的

25、面积较小，基本上在300以内。其中150200、200250的产品分别占总比例的48%、46%。连排别墅的面积在200250和250300的分别占总比例的45%和39%。,调研结果,27,别墅修正均价示意图(单位：元/)独栋均价都在2500元/以上，以2500元/3000元/所占比例最大，占68%；双拼均价基本集中在2500元/3000元/，占总比例的83%连排均价基本集中在2000元/2500元/，占总比例的82%叠拼均价在2000元/2500元/、2500元/3000元/都占一定的比例，分别占59%和41%。,别墅修正总价示意图(单位：万元)独栋总价较高且分布比较平均，最低为60万元70万

26、元，80万元100万元的占比例最大，占26%；双拼总价集中在50万元80万元，6070万元所占比例最大，占64%；叠拼总价集中在50万元80万元，6070万元所占比例最大，占68%；连排相对总价较低，以50万元60万元、60万元70万元的产品为主，分别占总比例的36%和53%,调研结果,别墅部分小结 独栋别墅中，主力户型是五房，主力面积为300350，价格集中在30003500元/之间，主力总价在70100万元；联排别墅中，主力户型是五房，主力面积为200250，价格集中在20002500元/左右，主力总价为6070万元；双拼别墅，主力户型是五房，主力面积为250300，价格集中在250030

27、00元/之间，主力总价为6070万元；叠拼别墅，主力户型是四房，主力面积为150250，价格集中在20002500元/左右，主力总价为6070万元。,28,桂林地形比较奇特，许多大型项目都有山有水，景观在水系、绿化、运动设施几方面最有特色，下面将列举在以上几方面做的较好的经典案例。水系九里香堤以湖为主脉，将水体分成主湖面及溪流水系两部分，使水的灵韵无所不在。香溪湖如平镜般，湖水自中央湖区向四周延伸，分散成若干清溪环小区蜿蜒流淌，让更多的别墅畔湖依水，更多享受水之意趣。绿化麒麟湾小区内有天然山体景观、百亩水景园林。其别墅区分别设计为北美区、欧陆区、东方区等异国风格。运动设施漓江奥林苑社区内有50

28、00平方米运动会所和大量的运动场地，如：琴棋书画院、陈静乒乓球羽毛球俱乐部、网球俱乐部、标准篮球场、五人足球场、综合健身中心、高尔夫、人工攀岩用地、标准排球场、标准门球场、开放式游泳池等。,调研结果,景观与配套典型个案,29,商业配套是安厦世纪城在规划上，将商业组团与水景、绿化景观系统和谐的融为一体，形成一个“公园式”的体验型绿色生态商业社区。商业文化街位于大社区的中心位置，是一个集特色餐饮、娱乐、购物、休闲、文化于一体的新型商业街区，5000平方米大型会所主题餐饮、咖啡厅、美容院等。,调研结果,30,桂林 房地产需求调研,中国有多大 九鼎轩告诉你,31,本次需求调研工作是通过项目组以及九鼎轩

29、总部智库中心等人员的共同努力，配合多种辅助手段，对符合本次需求调查甄别条件的有效信息，分析汇总得出初步的市场信息。根据本项目前期的概念性设想，本次市场需求调研分为普通住宅和别墅两大部分。工作方式：主要采取4种方式：网 络利用中国房地产凹凹凸凸网络平台，在网站首页设置了“奥林匹克花园来到桂林”的网络有奖调研问卷。从9月5日到9月20日，共收到问卷302份，其中普通住宅部分调查问卷227份，符合调研数据指标的有效问卷91份；别墅部分调查问卷75份，符合调研数据指标的有效问卷37份。电话调研设定严格的数据参考指标，对九鼎轩及关联企业多年积累的近20000组国内外客户资源，通过人工筛选，确定了392组

30、有针对性的客户；在此基础上，经调研人员通过电话甄别，确定了157组客户作为调研对象；通过电话调研完成了普通住宅部分有效问卷14份，别墅部分有效问卷47份。,从九鼎轩控股的小牛津双语幼儿园的1042位中外家长中，通过人工筛选，选取了146位进行电话访问，完成了普通住宅部分有效问卷3份，别墅部分有效问卷59份。实地调研派出专业的调研人员在八桂大厦、桂林中心广场地下商城、文化大厦、康美大厦、大世界、金泰大厦、铁路医院、第一人民医院等私营业主、IT公司、金融证券公司、政府机关较为集中的区域进行调研，完成符合甄别条件的普通住宅部分调查问卷153份，别墅部分调研有效问卷12份。,工作方法 工作方式问卷的甄

31、选条件,工作方法,32,考虑到未来将有一部分其他区域客户（非桂林市及周遍地区的客户）购买我们的产品，机场又是其他区域高端客户较为集中的区域，因此派出调研人员到桂林机场进行问卷调研，完成普通住宅部分有效问卷17份，别墅部分有效问卷23份。座谈会我司通过初步渠道，联系到桂林市部分媒体、房地产开发商，并邀请相关人员参加“桂林奥林匹克花园”项目座谈会。在座谈会进行过程中，参会人员对我司提出的问题与我司进行了深入、细致的沟通，并对本项目提出了许多建设性的意见。问卷的甄选条件 根据本项目的特点，为本次需求调研设定甄别条件，对网络调研、实地调研、电话调研、所完成的问卷进行甄别筛选。甄别条件如下：普通住宅部分

32、问卷甄选条件在未来两年内会在桂林市购买多层板楼、小高层、高层产品；客户能够承受多层板楼、小高层、高层产品单价在1450元/以上。,工作方法,别墅部分问卷甄选条件在未来两年内会在桂林市购买独栋、双拼、联排、叠拼别墅产品；能够接受独栋、双拼、联排、叠拼别墅单价在2400元/以上。,33,普通住宅部分常住地点分配示意图行业分配示意图 客户需求区域分配示意图,打算购买产品类型分配示意图 接受单价分配示意图（单位:元/）面积分配示意图（单位：）,调研结果 总体比例住宅部分别墅部分,调研结果,34,居室类型分配示意图接受总价分配示意图（单位：万元）采用空间表现形式分配示意图,装修标准分配示意图购买住房的主

33、要因素分配示意图,调研结果,35,别墅部分 常住地点分配示意图行业分配示意图客户需求区域分配示意图,打算购买产品类型分配示意图接受单价分配示意图（单位:元/）面积分配示意图(单位:),调研结果,36,居室类型分配示意图接受总价分配示意图(单位:万元)装修标准分配示意图,购买住房的主要因素分配示意图 注：其他为购房后赠与他人以及桂林市以外的其他区域客户购房后用于接待客户,调研结果,37,座谈会内容 目前购买桂林房地产项目的外地客户集中在广东省和广西省的南宁、柳州等地区。由于距离过远，北方人在桂林购买房地产的较少。外地客户购房多集中在在桂林市区，选择临桂的较少只占20%。桂林房地产项目吸引的外地客

34、户的总量并不大，如果想吸引更多的外地客户，必须要引入知名的房地产品牌。临桂县目前已经很难拿到大面积土地了，如果项目具有一定规模，能够显示出开发商一定的实力。在临桂购房的本地客户，大部分来自桂林市区，价格是对他们最大的吸引力。因此在应注意销售价格和房屋总价。普通住宅二居面积应控制在90平方米，总价不超过20万；三居面积不超过120平方米，总价不超过25万；一居和四居产品的总量不应过多。桂林本地人，购买房地产基本上都属于二次置业，他们在区域上会最先选择漓东区，其次是雁山区和临桂县。他们对复式楼、大户型等高档房子的接受程度较高，但是要注重房屋的总价，不能超过心理预期。,目前奥林匹克花园在桂林的认知度

35、还不够，需要在品牌、内容和理念上多做宣传，在开盘价格上也要制定相应的对策。奥林匹克花园在户型设计、园林景观和整体规划上要做出自己的特色。特别是在景观设计上不要只依赖于自然的景色，最好也能做一些人造景观去吸引更多的客户。桂林人比较喜爱的运动有羽毛球、网球和高尔夫，并且有很多外地人来桂林打高尔夫。,调研结果,38,各类人群需求特征总结分析 本地普通住宅客户：注重开发商的品牌、产品品质，会追随实力较强的开发商；基本上都有自己的房子，购买住宅用做第一居所的很少；由于目前桂林市的房地产租赁市场仍旧处于起步阶段，购买住宅用于投资的客户也很少；因此大部分客户的购买动机都是二次置业；居室上以三室两厅两卫的产品

36、为主；面积基本上集中在110140；装修标准为初装修。外地普通住宅客户：大部分是作为投资；希望产品是以酒店式公寓或度假公寓的形式出现；居室类型以一室一厅一卫为主；面积基本上控制在65以内；装修标准为精装修：首先，可以尽量减少其在前期投入的资金（无须增加装修成本）；第二，可尽快得到投资回报；第三，客户属于异地购房，没有过多经历去关注房屋的装修。,本地别墅客户：以私企老板、高收入人群（大学教师、飞行员等）、政府官员、金融机构、国企的领导为主；桂林当地对别墅租赁的需求不大，对旅游型别墅的租赁市场尚未发展，因此购买因素是以居住为主、投资为辅，部分投资型客户的购买目的也是为了保值资产，等待地产升值；面积

37、集中在250300平方米，居室以五居为主；装修标准初装修。外地别墅客户：境内以南宁、柳州、广东省的客户为主，这部分客户的常住地点都距离桂林比较近；境外以香港、台湾人居多，由于历史原因，许多台湾人对桂林有很深的了解和情感，愿意来桂投资、居住，购买桂林别墅的主要原因是桂林不可复制的自然景观资源，主要用于投资、休闲，并不是用于长时间居住；需求面积在300左右，居室类型以五居为主，装修标准以精装修为主；部分外地大型企事业单位在桂林购买别墅作为接待用房，这部分企业不局限于桂林周边的省份，没有明显的地域特征。,调研结果,需求调研总结分析,39,总体需求状况 普通住宅部分小结 从建筑类型来看，选择多层板楼的

38、被访者较多，占到了总需求量的53%，选择小高层、高层的分别占总量的36%、11%。从被访者所在区域可以看出，客户大部分来自桂林市内，占总访问量的63%，广西除桂林以外的其它区域、广东省、长江三角洲区域共占总量的26%，另外京津塘、港台、其它区域也占一定比例。在购房区域的选择上，选择漓东区、雁山区、七星区、临桂县的较多，分别占总需求量的19%、17%、16%、14%。选择漓东区的被访者主要是看重漓江不可复制的自然景观资源；选择雁山区、七星区的被访者是由于这两个区域的整体配套设施比较齐全，整个区域的发展比较成熟；选择临桂县的被访者主要是考虑到此区域的价格优势以及未来的发展空间。从产品采用的空间形式

39、可以看出，选择平层的被访者较多，占总需求量的56%；其次是复式和错层，分别占总需求量的22%和15%；跃层的需求量最低，只占7%。从单价的可接受程度来看，选择2050元/2600元/的被访者较多，占,到了总比例的50%，其中选择2200元/2400元/的最多，占总需求量的21%。从面积需求来看，基本集中在110140占到总量的33%，8095和140-155的也占有一定的需求量，均占总比例的11%。在居室分配以三室两厅两卫的产品为主，占总比例的37%；其次是两室两厅一卫的产品，占总比例的18%，两室两厅一卫产品的需求量大于两室两厅两卫的需求量。装修标准以初装修为主，占总比例的85%。别墅部分小

40、结别墅类型的选择上，选择独栋别墅的有效问卷最多，占总比例的42%，主要是由于目前桂林市场上独栋别墅的投放量较大，客户也认可此种产品；选择双拼别墅、叠拼别墅的分别占31%、19%，可以看出对这两种产品还是有一定需求量；选择联排别墅的之占8%，从需求调研来看对此种产品的接受程度不高。购买别墅区域选择来看，选择漓东区、临桂县的被访者较多分别占总需求量的21%和19%。选择漓东区的客,调研结果,40,户是由于漓江在桂林的特殊地位；临桂县需求量较高，主要是由于此区域现有的别墅项目较多，已经被广大客户认可为桂林的别墅区，在购买别墅时也会选择该区域。别墅价格选择上，基本集中在2600元/3600元/之间，占

41、总比例的66%，其中选择3000元/米3200元/的最多，占16%，总体来看在2600元/3600元/这个区间上每一档接受程度的需求量相差不大。选择6000元/以上的被访者也占到了总比例的10%，这部分客户选择的区域都是市区内漓江沿岸。别墅居室分配上，是以五居为主，占到总比例的38%。别墅需求面积来看，别墅需求在260300之间的最多，占总需求量的47%，300以上的也占到了总比例的17%。别墅客群所在区域来看，调研结果显示本地客户所占比例较大，占总比例的58%，广西省其它城市、广东省和长江三角洲地区客源比例总和为本地客户占28%。京津塘、港台、其它区域也占有一定比例。别墅装修标准来看，选择初

42、装修的占总比例的61%，同时也有39%的被访者选择精装修。别墅的购买用途大部分室作为第二居,所，占总比例的63%；也有一部分被访者购买别墅是用于赠与他人或者是公司用来接待客户，占总比例的24%。,调研结果,41,桂林,房地产供给、需求状况对比及分析,中国有多大 九鼎轩告诉你,42,住宅部分产品类型对比示意图居室对比示意图面积分配对比示意图（单位:）,空间表现形式对比示意图装修标准对比示意图,调研结果,供给、需求状况对比及分析,43,别墅部分产品类型对比示意图居室类型对比示意图,面积分配对比示意图(单位:)装修标准对比示意图,调研结果,以上调研是针对本项目产品的供给状况和需求状况，进行了总结分析，形成项目市场综合调研分析报告，作为产品定位报告的参考依据。,九鼎轩项目管理策划有限公司桂林奥林匹克花园项目组,