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1、,工业地产乎？产业地产乎？商住综合体乎？商业综合体乎？产业综合体乎？,第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房。2001年，武汉数码港,第三代工业地产：产研办流通一体化的园区2002年，光谷软件园,第四代工业地产：多功能公园式的产业集群2003年，武汉国际企业中心,18年来，光谷工业地产已历经第一代到第四代的成长与扩张！,第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房1993年，关东科技园、关南科技园,2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级,光谷金融港：金融企业总部基地,光谷芯中心：高新企业总部基地,光谷生物城：生物科技总部基地,光谷：国家自主创新示范基地,光谷是与中关村并列的、仅
2、有的两个国家自主创新示范区光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业,大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成,在建产业地产,已建成产业园区,在建产业基地,在建在售办公项目,目前在售产业地产三个，总体量44万方；芯中心、金融港、总部国际在建在售写字楼2个，光谷时代广场9万方光谷新世界4万方。,从厂房到基地从总部到综合体光谷工业地产在变化中成长在成长中变化,本案核心问题是定位，定位的核心问题是脱颖而出，欲脱颖，必先脱变,要变，就变的无与伦比的精彩！,关键词：脱变；善变；速变,目 录,第一章定位基本原则
3、出发点,第二章定位总体方向大方向,第三章定位规划建议千机变,第四章定位形象表现C.CPU,关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则,第一章 出发点,第一章 出发点,一、四个基础依据认识自己,二、一个中心目标利润最大,三、四个基本原则多快好省,工业用地，37年产权；地处光谷产业分布的核心区；发展需要依托光谷的产业体系；,工业用地，产业核心区产业政策分析,一、四个基础依据认识自己,可做什么城市关，能做什么政策关，想做什么产业关,光谷大道与武大铁路线交汇处，紧邻三环路；距离鲁巷车程15分钟，距离金融港5分钟，距离最新的东湖高新管委会3公里；周边有产业基地国际企业中心，商务中心福星总部国际，居
4、住社区丽岛花园，集中商业光谷天地；,光谷中央，三环交汇点区位地段分析,一、四个基础依据认识自己,工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际,鲁巷广场,光谷金融港,三环线,光谷大道,熟地、大厂、产商住兼顾地块本体,一、四个基础依据认识自己,经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键,地块规整，地面平整，用地成熟；两面临路，临街面广、企业聚集；地表绿化植被丰富，环境幽静；地块已有3层大平层工业建筑一栋,光谷大道,三环线,关南园路,开发主体住宅专家、产业受益者。,一、四个基础依据认识自己,光谷住宅大地主，借势产业很成功，开发转型的问题,36万，现代森林花园，开启光谷地产之
5、路,30万，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位,2010年，金融港，开启多元化开发之路,2011年，挺进工业园建设,集团愿景：以武汉为核心，不断深耕的同时，稳步进行外埠扩张，预计五年内集团“健康住宅”的开工量将达到200万平方米。,二、一个中心目标利润最大,所有的物业产品都可以创造价值，且需要所有的物业都可以实现高售价、高收益。,减少前期投入，挖掘自身资源，因地制宜，利用原有的建筑,1,快速投入运营，尽快实现价值，缩短时间成本。,经济、社会、资源和环境保护协调发展；带动型的区域的发展，塑造产业品牌。,2,3,4,时间不长,价值够高,投入不大,生存持续,三、四个基本原则多快好省,计价面积最大：可售、
6、可实现收益的面积最大，实现满额容积率；价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强；去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款；风险抗性最强：客户认可度高，符合区域需求，风险系数最低。,本案定位的出发点：不应是推倒重来否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费因地制宜、与时俱进利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源以变求利,结 论,那什么奉献给你，我的光谷,第二章 大方向,第二章 大方向,一、选择一工业基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,第二章 大方向,一、选择一工业基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,一、
7、选择一：工业基地方向,国际企业中心,产品类型：国际化多层标准厂房多功能高层商务底层街铺园区公寓赢利模式：厂房先量、商务保值、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,类武汉国际企业中心、光谷软件,基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心,一、选择一：工业基地方向,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,去化速度较快满足光谷产业发展要求：国企之后、芯中心之前、核心之中,风险抗性较强承接光谷核心扩容要求：产品复制、产业链复制、聚变裂变,目标客户承受力不高企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投,计价面积不大工业厂房设备功能要求：低容/
8、低密/空高/层少/大面/小摊,优劣比：2:2,一、选择一：工业基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值不高 07年3月份：国际企业中心：3200元/光谷坐标城：4500元/,投入不大 拿地成本低，建设成本低,时间略长 国际企业中心20万规模，销售期达5年,生存可持续 现代准备做工业地产专家吗？,一、选择一：工业基地方向,结论,工业基地为主导的定位方向有市场空间，有经验借鉴，可保障生存但价值不高、时间略长在争取产业政策等方面，存在不确定因素不建议,二、选择二：总部基地方向,产品类型：国际化高层标准商务低密度总部底层街铺公寓赢利模式：商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,
9、类光谷芯中心、光谷总部国际,基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区光谷中央。,光谷芯中心,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大高层商务建面大,价格承受较高光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。,去化速度较慢东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱光谷商务核心区不同于产业核心区,优劣比：2:2,二、选择二：总部基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值较高,投入较大,时间较长,生存可持续 现代准备做商务地产专家吗？,二、选择二：总部基地方向,二、选择二：总部基地方向,结论,采用以总部基
10、地为主导的定位方向有利润空间，有经验借鉴，有经济环境但投入较大、时间略长且竞争压力较大、政策扶持较难争取不建议采用,三、选择三：产业住区方向,类丽岛漫城,基础依据：光谷中央，产业核心区、住宅专家，工业观众,产品类型：低密度多层独立商业街高层投资型公寓赢利模式：低密拔高、公寓保量、商业增值、中短线开发、期房回款,丽岛漫城,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大高层公寓建面大,价格承受较高公寓产品价格升值快，承受力强。,去化速度较快东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱政策风险不可控,优劣比：3:1,三、选
11、择三：产业住区方向,可行性分析,利润最大化,价值较高,投入较大,时间较长,生存可持续 能转型吗？,三、选择三：产业住区方向,去化速度快：2010.6.18：开盘销售280套，售罄。2010.11.12：开盘销售228套销售93%,结论,采用以产业住区为主导的定位方向，有利润空间，有经验借鉴，有市场空间但土地变性难、政府许可难，不建议采用,三、选择三：产业住区方向,四、选择四：类综合体方向,类北京798、海上海（武汉欠缺）,基础依据：工业用地，产业核心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家,产品类型：创意商居LOFT(SOHO)+创意商街+住宅+创意工坊赢利模式：工坊聚人、SOHO出量、公
12、寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款,海上海,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大,价格承受较高,去化速度较快,风险抗性较弱光谷没人做过，存在市场开发风险,优劣比：3:1,四、选择四：类综合体方向,1、武汉的创意产业没有组织；2、武汉的创意产业没有根据地；3.、武汉的创意产业缺乏完整性；,武汉市场缺乏一个功能完整的创意产业基地。,四、选择四：类综合体方向,1、创意、动漫已经形成规模；2、高校集中，创意最密集的区域3、政府扶持，支持创意产业发展。,光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。,四、选择四：类综合体方向,四、选择四：
13、类综合体方向,结论,采用以类产业综合体为主导的定位方向有利润空间，有市场先机，有政策倾斜但有本地无成功案例借鉴，需有操盘成功经验与独特客户渠道建议采用,让宅男宅女也能在光谷创业,第三章 千机变,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,二、开发理念与产品打造,三、开发进度与营销策略,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,项目定位,业态配比,业态组合,建筑指标,创意产业综合体：以创意产业为主题，多功能、多业态的产业综合体,1.1 项目定位,业态组合的选取的三大原则：,1.2 业态组合,有人气,有潜在需求客户，即“有人用”。,有市场,有客户认可，愿意出现购买，即“有人买”。,有速度,市场需求热点或
14、空白点，能够快速出手，即“卖得快”。,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊,1、光谷需要创意产业基地。根据统计武汉市从事创意产业的机构近500家，人员超过1万人，当目前没有真正的创意基地。2、有人气自然有人买。前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。3、自持不销售,1.2 业态组合,1.2 业态组合,创意总部,1、成长的需要、聚集的效应。2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。,1.2 业态组合,水馆,1、用途：社区活动的大舞台、企业展示的平台。社区的显示创意展示平台。2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区活动的平台。,1
15、.2 业态组合,商业,1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域内企业员工中午2小时的商业所需。2、辐射范围：半径两公里内3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主，基本无相应的商务、餐饮配套；区域有集中性商业中心光谷新天地，不易在做大型集中式商业。,高层LOFT,1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少量的loft产品，目前区域供应空白。区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业园中供应面积多在200 以上，区域中小面积办公供应稀缺。2、市场畅销。水岸国际LOFT开盘销售270多套，销售率90%，价格与区域公寓相当。汉商银座LOFT开盘4个月售罄，价格几乎与区域高端公
16、寓相同。,1.2 业态组合,高层SOHO,1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品房需求最旺盛的区域。2、市场畅销。世界城的SOHO几乎开盘售罄；龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出80%。当代国际花园的精装公寓，售出了8000元/的售价，高出普通公寓15%。,1.2 业态组合,会馆,1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更无商务会谈场所。2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。,1.2 业态组合,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊：,目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织盈利模式：
17、前期以低价租赁炒热，后期租约出售选址建议：时间要尽快，建议通过建筑改造完成体量：3.6万平米,1.3 业态配比,创意总部：,目标客户：符合产业特色，寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。盈利模式：销售、购买企业可以享有楼宇冠名权选址建议：社区的中心、与创意工坊相近体量：建议配置6栋。中大型创意总部的40-50人员配置，人均办公面积在30平米，单栋体量在1200-1500平米，故总体量在0.72-0.9万平米。,1.3 业态配比,商业街：,目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域工作人员中午2小时的商业服务所需目标客户：投资客、自
18、用客户。盈利模式：以销售为最终目标，前期可以先招商为主选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的6-8%，即2万平方左右。,1.3 业态配比,水馆：,目标作用：社区的小型会所；社区活动的大舞台盈利模式：自持、租住经营体量：3000 选址建议：建议与社区的内部水景和绿化景观相结合，建议放置在创意工坊附近,1.3 业态配比,商业：,目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。营销模式：已销售为最终目标，前期可以先招商为主体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的8-10%，即2万，其中沿街商业约有1.6万平米，创意工坊内有4
19、000平。选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内，以2-3层街铺为主。,1.3 业态配比,高层LOFT：,目标作用：聚集人气、实现价格提升、可住可办目标客户：投资客、区域内办公客户、创意产业中成长性企业。体量：层高设计在4.5-5.2米，总高度控制在100米以内，预计高度在20层。根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1000左右，可以设置4栋，合计规模在7万。选址建议：临光谷大道沿线，昭示性好。铁路沿线，规避不利因素。,1.3 业态配比,目标作用：创造价值、吸引人气、改变区域晚上空城的现状。目标客户：投资客、居住型的自住客户、社区创意产业的员工。体量：层高
20、设计在2.8-3.0米，根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1800左右，可以设置3栋，根据社区总规模，该部分产品规模在8.1万。选址建议：居住环境最好的社区中心，办公区域相连接，建议设置在创意工坊两旁,高层SOHO：,1.3 业态配比,目标作用：补充区域商务、酒店、高档餐饮空白。目标客户：投资客，招商或者引进连锁酒店，后期带租约出售。体量：建议设置一栋，体量约在2.2万。,会馆：,1.3 业态配比,2F,3F,3F,26F,23F,22F,22F,3F,3F,3F,3F,3F,3F,11F,26F,16F,创总,LOFT,创坊,SOHO,28F,会馆,商业,水馆,3F,创总,LOF
21、T,创坊,SOHO,会馆,商业,水馆,CPU,内存,声卡,内存,硬盘,CPU,硬盘,硬盘,硬盘,显卡,创总,LOFT,创坊,SOHO,会馆,商业,水馆,低密度创意工坊低密度创意总部混合商业街高层LOFT 高层SOHO+会馆+水馆,电阻,创总,LOFT,创坊,SOHO,会馆,商业,水馆,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,11#,10#,23-3F,26-1F,28-3F,3F,3F,22-2F,26-1F,22-2F,16-1F,11-1F,1000,1800,1000,1000,8000,1000,1200,1000,800,600,18000,45000,22000,6000,
22、24000,20000,30000,20000,12000,6000,6000,70000,24000,81000,22000,16000,3000,S1#,3F,4000,12000,S2#,2F,2000,4000,224000,1.3 业态配比,根据物业组合建议、各种物业产品的业态配比如下：,1.4 规划指标,根据物业组合建议、地块用地条件，各种物业产品面积配比，推演本案的规划指标：,占地面积：101亩，约合67367平方米预计建筑面积：224000平方米容积率：3.325建筑密度：约29.69%,第三章 千机变,二、开发理念与产品打造,给光谷创意产业的青年创业者一个开创未来20年的“家
23、”,2.1 开发理念,三大核心竞争力：1、光谷中央、产业核心、绿色公园、时尚办公 2、政府、教育、金融、企业四位一体，资源整合 3、低成本入住、高规格配套、可持续发展、多维度扶持,2.1 开发理念,三步走开发战略：1、现有厂房改造，挂牌创意联盟，凝聚创意人群 2、独有LOFT吸引多渠道投资 3、向多元化soho型总部升级,拉拢一批企业,带动一批企业,扶持一批企业,创造一批企业,2.1 开发理念,2.2 建筑形态,创意工坊 建议将原有的大型厂房加工改造，打造成创意产业基地,改造,专业物业改造专家利源商业管理有限公司,利源商业的基本情况介绍,与策源关系：兄弟公司。前身为复地集团（上海）商用物业总部
24、。2010年初开始改制，以独立公司的形式运营商业，尤其是在商业改造方向，具有丰富经验和成功案例。,目前有四个操作项目：汽车梦工场四季广场、复星大厦改造，地杰商业,完成的创意园项目：汽车梦工场实景,改造前,改造后,完成的创意园项目：四季广场项目,2.2 建筑形态,创意总部 2-3层为主，独栋别墅式办公楼,2.2 建筑形态,商业街 2-3层的沿街商铺，要展现新颖、创意,2.2 建筑形态,高层LOFT 层高建议在4.5-5.2米，建筑形态是22-23层,2.2 建筑形态,高层SOHO 以新颖、时尚的外立面，建筑形态是23-26层,2.2 建筑形态,水馆 建筑形态是2-3层，建议与水相融合,目标客户群
25、定位,一、目标消费群体范围1、项目周边产业园办公群体2、项目自身产业群体3、国内外商务旅游，创意展览群体,二、目标消费群类别1、项目及周边办公群体日用百货需求群体2、商务采购群体3、旅游、观光、展览休闲购物群体4、饮食、娱乐消费群体,2.3 商业定位,商业开发战略,2.3 商业定位,集主题式定向购物；以创意产业带动的开放式街区商业；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、展览、休闲健身、商务办公、酒店居住一体全称式优质的多功能、全业态、复合型创业产业开放街区。,展览,商业功能定位,2.3 商业定位,1、以创意产业为核心的商业产业链（动漫、IT、游戏软件、搜酷特区等个性商品）2、以满足园区商务的餐饮娱乐
26、3、以满足园区日常百货,商品定位,2.3 商业定位,2.3 商业定位,1F:超市、百货,3F：搜酷衍生品,2F:搜酷服饰,1F:LOFT办公,2F:创意体现馆,3F:创意展览馆,休闲文化街,业态定位,2.3 商业定位,采用本地或能适应本地的品种植物 保护并复原生物的多样性 合理规划绿化系统，采用乔木、灌木和草地相 结合的方式；优化树冠，保护现场成熟树木 项目现场50%以上人行道在5年内由成熟树冠覆盖；对建筑用地中已有的古树、名木及成材树木采用原地保护措施，无法原地保护的成材树木采用异地栽种的方式；屋顶绿化 大面积采用屋顶绿化，缓解城市热岛效应，吸附空气和降雨中的有害成分；综合病虫防治管理 避免
27、使用有毒的化学物品进行害虫控制,2.4 景观环境,空中连廊立体交通系统,2.5 交通体系,路面美化,门前绿化,室内运动,外墙美化,楼梯美化,走道美化,室内休闲,大厅包装,前厅包装,2.6 硬件优化,每层独立前台,公用会议室,2.7 硬件优化,第三方认证,2.8 品牌优化,官方认证光谷创意产业协会,LEED(美国环境及能源先锋奖)为建筑实践提供一套设计导则,通过东湖高新管委会与高校成立创意产业协会，将协会办公室设在本案。,第三章 千机变,三、开发进度与营销策略,收益测算,3.1 开发策略,开发运作的思路：,第一步：改造创意工坊，聚人气第二步：商业街、会馆、loft炒热区域第三步：创意总部是地位、
28、soho公寓出利第四步：loft、soho公寓回笼资金第五步：loft收官争取中短线开发、期房回款,创总,LOFT,创坊,SOHO,会馆,商业,水馆,3.1 开发策略,一,二,三,四,五,2011年3月启动，首批2.4万,2011年3月启动，体量约5.2万,2012年3月启动，体量约5.3万,2013年3月启动，体量约4.8万,2014年3月启动，体量约4.4万,开发进度：五步走，周期5年2011年3月至2015年3月,推盘策略工坊聚人气启动项目；SOHO出量、总部公寓出利，商业增值。,价格策略工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低价抢占市场，成熟再提高层价创意工坊：标杆价格商业：以租待售会馆
29、：先招商，带租约出售。,3.2 营销策略,营销策略,推广主题,诉求卖点,推广渠道,中央创意联合公园,创意、总部,区、市、全国,我是创意总部,整合政府、复星资源,区域创意新高度,官方认证,全方位传播渠道,行业杂志、政府推荐,一个好主题（创意）,创意主题：涵盖动漫、设计、绘画工作室、创意创业；总部中心：吸引所有的相关产业，不设立门槛；全方位服务：政府政策、金融服务、商务服务、平台搭建、交流活动平台。,塑造创意总部的形象，搭建总部平台，体现聚集效应,树立旗号,一个好名声（挂牌）,政府挂牌：通过高校、管委会成立创意产业协会，将协会中心设置在园区；政府推荐：借助政府平台，吸引创意人群；资源整合：借助策源
30、海上海的资源，引进上海创意产业。,搭建平台,一个好故事（诉求）,活动不断、话题不断、新闻报道不断整合复星旗下媒体资源，政府资源、海上海的现有创意产业客户，,制造热点,一个好价格,工业成本、商业售价产业集合、升值潜力大前期以较低的租金吸引客户，价格也是营销道具,吸引客户,高性价比,一个好平台（策源）,策源专业营销团队、利源商业运营公司、复星旗下多产业的集合海上海的成功操作经验,3.3 收益测算,静态情况下，根据市场对标项目估算：各个产品的价格如下：商业：15000元/平方米（丽岛漫城商业16000元/平方米）；SOHO:7500元/平方米(丽岛漫城公寓7500元/平方米 LOFT：9000元/平
31、方米（南国SOHO，LOFT与平层SOHO相比1.2倍）创意办公楼：7000元/平方米（总部国际二手房售价6500-7000元/平方米左右）,价格定位原则,价格建议,虽然是工业用地，但以商业形态出现、并且产权时间基本相似，可以看做商业用地。SOHO/LOFT的售价基本可以持平周边项目。商业产品基本可以持平周边市场。创意办公楼基本与附近总部办公楼价格相近。,3.3 收益测算,在不考虑市场价格变动，静态情况下，项目各个产品的收益情况如下：,静态价格下，根据目前市场的行情，项目可实现收益18.665亿元,第四章 C.CPU,C.CPU中央创意联合公园Creative Central Park United,定义产品形象,THANKS策源是您最值得信赖的合作伙伴！,g,
