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1、杭州湖滨二期项目 商业定位报告 2009-12-12,目录,杭州湖滨商圈介绍,湖滨二期项目介绍,湖滨二期定位规划,湖滨二期项目愿景,4,1,2,3,5,湖滨二期品牌规划,一.杭州湖滨商圈介绍,1.湖滨商圈介绍,紧邻西湖，是杭州“一线三圈”市级商业中心的核心区块,北起凤起路/南至解放路东至中河路/西至湖滨,东西方向：凤起路、庆春路、平海路、解放路南北方向：湖滨路、武林路、东坡路、延安路、浣纱路、中山北路、中河北路,2.湖滨商圈商业分布,3.湖滨商圈社区分布,20个社区，主要集中在延安路、中山北路、中河北路附近,4.湖滨商圈写字楼分布,共25个写字楼集中在凤起路、庆春路、中河北路附近,5.湖滨商圈
2、公共交通和地铁规划,6.湖滨商圈商业体量,百货总体量约21万m：西湖时代2万m利星2.2万m解百4万m元华3.8万m（扩建新世纪商场，改建AB楼，加上元华，建筑面积将达13万m）锦绣天地建筑面积约2万m（未开业）西湖国贸中心2万m（未开业）四大专业市场总体量约13万m：龙翔服饰城约4万m兴合服饰城营业面积2.5万m明珠商业中心总建筑面积约3.5万m工联大厦服饰城建筑面积约3万m（已拆除正重建）,湖滨商圈拥有百货店、折扣店、低端专业服饰市场、高端专卖街店、写字楼、大型酒店及银行网点、证券交易所等;消费特色主要是休闲娱乐、餐饮购物。它的消费者不仅有杭州本地人，更有大量来自海内外的游客，但消费客层复
3、杂。,7.湖滨商圈现况,8.湖滨商圈的昨天、今天、明天,昨天的湖滨商圈，作为杭州曾经最著名的商业中心，历史上曾经辉煌过。然而随着时间的推移，陈旧的商业、交通设施，已渐渐不能满足现代都市人日益变化的需求，特别是随着武林商圈的崛起，人们的消费重心也日渐转向。湖滨商圈现正面临市场拆迁、重新规划、地铁修建 明天，我们又将迎来怎样的新湖滨,二.湖滨二期项目介绍,1.湖滨二期项目概况,解放路,二期项目概况共分三个地块，19号、22号、25号范围东至吴山路、西至延安路、南临解放路、北至平海路,平海路,板桥路,龙翔里地铁站（建设中）,邮电路,仁和路,平海路,解放路,延安路,吴山路,25#地块,22#地块,19
4、#地块,2.项目周边介绍,东至吴山路主要以古玩、夜市、小吃、餐饮为主,19#地块,22#地块,25#地块,项目周边介绍,南临解放路主要有解百商厦、元华商场,19#地块,22#地块,25#地块,西临延安路主要为餐饮、专卖店，今后规划为湖滨三期项目，和湖滨一期遥相呼应,项目周边介绍,25#地块,22#地块,19#地块,项目周边介绍,北接平海路，主要有工联商业大厦、龙翔服饰城、兴合服饰城、明珠商业中心四大专业市场,19#地块,22#地块,25#地块,3.周边消费群现况,湖滨一期消费者为讲求生活品质、注重购物氛围、有较强消费能力的高端客群。但目前二期项目被三期地块所隔断，无法形成统一的高端购物氛围；现
5、有延安路多为大量年轻消费者，他/她们追求潮流，对国外杂志上最新最前沿的动态有狂热的追捧，他/她们模仿性强，对潮流的敏感高于高端百货店顾客，但更注重外表炫酷、款式独有、设计超前，而对材质、品质并不看重，没有品牌忠诚度，个人消费能力不强，有待引导、提升；解百、元华等百货商场的消费者；西湖边大量的中外游客；部分住宅和写字楼用户。,4.二期项目建筑面积（除去B2F、B3F建筑面积）,三.湖滨二期定位规划,1.湖滨二期SWOT分析,劣势,1、周边商业业态杂乱，没有统一规划，消费购买力高低参差不齐；2、延安路单行线，车速较快；3、用地红线离人行道很近，没有广场，橱窗展示效果不佳。,机遇,1、杭州缺乏潮流集
6、合地；2、湖滨一期改造；3、在建地铁项目；4、未来湖滨三期改造，可望打造整体购物氛围。,威胁,1、回迁户具体情况没有定；（如不能整体统一规划，将对整个项目规划造成严重影响，建议由银泰统一规划，协助招商，避免商业混乱）2、周边专业市场、低档专卖林立。,2.湖滨二期定位困惑,原有延安路消费者多为年轻流行、但消费力偏弱；一期和二期被三期所隔断，精品氛围无法延续；25号楼回迁的具体情况未定。,湖滨二期项目规划以都市年轻及心境年轻群体作为主力消费群，着重引进独具特色、装修个性、富有创意的流行潮类品牌，开设引领时尚、颇具流行气息的主题概念店，打造杭城乃至浙江时尚潮流地标、创意之源、魅力街区，充分挖掘本地和
7、外地的消费潜力，担负整合湖滨商圈资源，增加凝聚力，进一步促进湖滨商圈的兴旺。,3.定位方向,4.国外成功案例,涩谷（Shibuya）是与银座、新宿同样著名的繁华商业街，同时又是年轻人文化的发源地，风靡一世的白眼黑脸厚底鞋的奇异女孩，帕拉帕拉舞无不出自于此。出涩谷车站北口，在全开放式十字路口对面，巨大的电视墙不分昼夜地播放新闻广告，成群时髦酷男倩女，手持移动电话，相约而来，又随即消失在涩谷街头无数的歌厅、迪厅、游艺厅、影院、咖啡厅之中。涩谷的主要设施有车站东口宫益阪附近的东急文化会馆，北口的东急百货店，中心街道玄阪附近的QFRONT，西武百货店，丸井百货店，0101购物城、109时装城，马克城和
8、西口的东急广场以及NHK电视演播厅等。涩谷区是东京流行服装的发源地。在流行服饰方面，东京的信息嗅觉是十分敏锐的，走在了世界时尚舞台的前端，五彩缤纷的各种流行时装，装扮了东京这个世界闻名的大都市，使其成为迷人的消费天堂，所有颠覆的、前卫的、实验的人类文明，都可能在这里发生。日本的酷哥和辣妹都纷纷聚集于此，大胆地表现自我，尽情地宣泄情感，服饰“标新 立异”的个性可见一斑。,东京时尚发源地涩谷Shibuya,香港APM品位生活店 潮流时尚体验夜行概念（夜间休闲）,APM商场位于观塘，是香港的一个大型购物商场，总面积达六十三万平方呎，是东九龙区的大型旗舰商场，亦是香港首个开创夜行概念的商场，为客人提供
9、购物消闲及潮流的时尚新体验。APM 商场的设计新颖，灵感来自灯笼，运用崭新的建筑技术，制造悬浮半空的视觉效果，灯光亦因应不同楼层而转变，带领客人进入一个超现代的感官世界；商场在建筑设计方面采用了X-site的设计，X-site代表了XGenerationSite及惊喜，Xsite座落于2楼至6楼，是这个创新悬浮建筑物的心脏地带。APM商场的名称是把AM（上午）和PM（下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。因而大部份店铺的营业时间直至凌晨，甚至通宵营业。APM商场以年轻人士为主要的销售对象。由于九龙东部一直缺乏一个大型购物商场，故APM自正式试业起，即成为国内游客及香港年轻人的消费娱
10、乐热点之一。,国外成功案例,杭大,西湖店,百大,湖滨名品街,5.延安路周边各商场定位,大众消费 流行消费 时尚消费 奢侈消费,解百,衣之家,利星,价位,武林店,二期项目,四.湖滨二期项目愿景,美国纽约 曼哈顿 第五大道,英国牛津 伦敦街,1.每一座城市都有自己的灵魂,法国巴黎 香榭丽舍大街,日本东京 涩谷商业街,潮流文化,源自所有与专业设计领域有关的专家而起，他们将涵盖了当地人文、经济、艺术、科技的生活型态研究与观察并加以汇整后，把潮流品牌介绍透过各种媒介予以展示、发表、制造的方式，慢慢的形成一股非常具有影响力的传播力量。,2.杭州潮流文化发源地,色彩COLOR,魅惑charm,发现DISCO
11、VERY,潮流盛宴,GOLE英文含义为“目标”，中文谐音为“购”！GOLE意味着“GOLE,GO,购”!,米兰的性感、英伦的优雅、巴黎的浪漫、纽约的时尚现代的、东方的、西方的、古典的、时尚的、经典的吃的、玩的、穿的、看的、用的 潮.流不息 梦想不灭 脚步、眼睛、手指、舌头与心灵同步湖滨二期 璀璨之幕 蓄势待揭,打造杭城涩谷梦想由此启动尽在湖滨GOLE！,3.湖滨二期愿景,五.湖滨二期品牌规划,1.二期区块规划,解放路,19号楼北临龙翔服饰市场、兴合服装市场等，大量的低端年轻消费群，因此规划做流行时尚、快销品的主题店。22号楼二期项目中的规划重点，物业建筑本身较方正；延安路单行线在22号楼左右均
12、规划有停靠点，交通便利；和19号楼的流行快销品形成呼应；规划为国际二线尖端潮流品牌（以旗舰店、概念店为主）25号回迁户，具体情况未定，需尽快确定方案，以便于整体规划。,2.湖滨二期业态分布比例,服饰类 70餐饮类 20其它及杂品 10,3.19号楼品牌规划,22号楼品牌规划,餐饮娱乐,茶餐厅：葡京茶餐厅 港丽茶餐厅川 菜：俏江南 麻辣诱惑 海底捞海鲜自助：金钱豹 喜多屋台 湾：代官山 鼎泰丰 鹿港小镇粤 菜：利苑 翡翠 唐宫 金满庭江浙菜：苏浙汇 小江南 绿茶法 式：香舍法国餐厅意 系：意粉屋韩 餐：釜山料理泰国菜：玛满矿 蕉叶日 餐：轻井泽日本料理杭城本地热门特色小吃咖啡面包甜点：星巴克 COSTA 多乐星 高迪瓦 面包新语满记甜品 酷圣石 美心西饼 哈根达斯美仕唐纳滋 利奥尼达斯 皇后饼店 优根芙丝冰激凌 哟朵甜品 山崎美容健身：玛花纤体 美丽田园 思妍丽 现代美容 TONI&GUYKTV：麦歌、好乐迪,餐饮美食,餐饮美食,儿童家用,玩具配饰,杂品配饰,潮流源地潮流不息,湖滨GOLE,湖滨GOLE,BF/1F,2F/3F,4F/顶层,The end！谢谢！,
