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1、房地产开发项目的可行性分析,第四讲,可行性研究的含义和目的,可行性研究就是在投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，由此给出该项目是否应该投资、如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供提供可靠的科学的依据，并作为开展下一步工作的基础目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策失误、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益,可行性研究的作用,是项目投资决策的依据市项目筹集资金的依据使开发商与各部门签订合同协议的依据是编制下一阶段规划设计的依据,可行性研究的依据,国家、地区的经济建设方针、政策和长远规划批准的项目建议书和同等效率的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、
2、交通等市政基础设施规划等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料有关工程技术方面的标准规范指标要求等资料国家所规定的经济参数和指标开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及被选规划设计方案,可行性研究的工作阶段,投资机会选择初步可行性研究：在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行科学论证分析，主要解决是否投资、是否有详细研究的必要、哪些问题需要辅助研究（投资估算精确度达到20%）详细可行性研究：是投资决策的基础，是在分析项目技术经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤（投资估算的精确度达到10%）项目的评估和决策,可行性研究的内容,项目概况开发项目用地现状调查及动迁
3、安置市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构和管理费用研究开发建设计划项目经济和社会效益分析结论和建议,可行性研究的步骤,接受委托调查研究方案选择和优化财务评价及国民经济评价编制可行性研究报告,房地产市场分析与预测,市场分析的目的：了解应向房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；了解影响房地产市场的宏观因素进而把握投资机会与方向；了解房地产使用者对建筑物功能和设计形式的要求，用来指导项目的规划设计。如果开发商没有相关经验、项目持续的时间内市场环境发生较大的变化、开发商拟进入一个特殊的市场，该市场没有前人的经验可借鉴时市场分
4、析和预测工作尤为重要,房地产市场分析的步骤,确定分析目的确定分析目标选择分析方法估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值数据收集、数据处理和数据分析市场分析的结论和意见,房地产市场分析的内容,宏观因素分析市场状况分析相关因素分析,市场状况分析,各类物业供求关系、空置率、成交量、市场吸纳能力和速度土地批租相关信息房地产销售价格和租金水平、地价等成本费用已投入使用的主要竞争项目各类房地产投资的收益率和房地产开发利润率项目用地状况和规划情况市场购买者的情况及其对房地产商品的的功能要求,房地产市场分析中的信息类型,从影响投资的角度分为：与宏观经济相关的信息；市场运作过程中产生的直接信息、与
5、投资项目直接相关的信息从市场分析的角度分为需求方面的信息、供给方面的信息、交易方面的信息、其他信息,房地产市场分析的方法,市场数据的收集对原始数据加工分析加工信息在市场分析中的应用,房地产市场的预测,定性预测：依据人们的经验、专业分析能力、参照已有的资料、通过主观判断、对事物未来状态和总体趋势、和发生发展的各种可能性及后果等做出分析判断定量分析：根据历史数据判断发展的基本模式并假定其不变，由此建立数学模型用于定量描述和预测对象未来状态和发展模式,房地产开发项目的投资与收入估算,房地产开发项目的成本费用构成土地费用前期工程费用房屋开发费用管理费用销售费用财务费用其他费用税费不可预见费,土地费用构
6、成,土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费出让金是参照基准地价或类似地块出让金进行修正征地费主要包括土地补偿费、土地投资补偿费、人员补助安置费、新菜地开发资金、土地管理费、耕地占用费及拆迁费等城市建设配套费各地均有具体规定拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费,房屋开发费,房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外配套费,房地产开发项目财务评价,基本概念：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表、计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务财务可行性,财务评价的主要
7、经济指标,财务内部收益率财务净现值动态投资回收期开发商成本利润成本收益率投资收益率,财务内部收益率,是指项目在整个计算期内现金流量现值累计等于零时的折现率,CI为现金流入量CO为现金流出量（CI-CO)t为第t年的净现金流量t=0项目开始进行的时间点N为计算期,i1当净现值为接近于零的正值时的折现率i2当净现值为接近于零的负值时的折现率NPV1采用低折现率是净现值的正值NPV1采用低折现率是净现值的正值其中i1 i2之差不应超过2%,财务净现值,它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折现到开发活动起始点的现值之和当FNPV0，说明项目获利能力达到或超过基准收益率
8、要求，因而在财务上是可以接受的,FNPV为项目起始点的财务净现值ic为基准收益率或设定的目标收益率,动态投资回收期,是指项目以净收益低偿全部投资所需的时间动态回收期(Pt)=累计折现值出现正值的年限-1+上年累计折现值得绝对值/当年净现金流量的折现值Pt Pc时开发项目在财务上是可以接受的一般用于用于开发完结后用来出租或经营的房地产项目,开发商成本利润率,开发商成本利润率：开发商成本利润率=（项目开发总价值-总开发成本）/总开发成本100%项目开发总价值：如果项目出租时等于项目持有期内所有经经营收入的现值累计之和，如果项目全部出售则等于扣除销售税金后的净的销售收入,成本收益率与投资收益率,成本收益率：开发项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比投资收益率：开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比,项目财务平价计算实例,案例,
