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1、2023/2/25,雍华庭销售执行报告,呈：惠州达润地产,2023/2/25,写在前面的话,我司愿与贵公司共同联手，赢取市场，从市场收益中获取合理利润。,由于贵方公司提供的信息相当有限，东周公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。,2023/2/25,一、产品分析二、区域商圈特性三、项目SWOT分析四、项目定位五、核心概念的提出六、项目营销总体思路七、推广策略八、我们的建议,目 录,2023/2/25,“达润”可以肯定的,开发商的实力；产品整体构思；市场顺势而立；产品具有前瞻性；具备蓄势之根本;,2023/2/25,一、产品分析,2023/2/25,西临惠州海关，北临惠台工业区（富绅、SONY、L
2、G等大型工业园区内）,产品特性,均以中小户型为主住宅、公寓、商场的综合物业；,地理位置,惠州仲恺大道以东，毗邻惠州新海关；,处于惠台工业区与镇隆居民两大区域交汇处；,处于仲恺商圈与镇隆商圈辐射区内；,周围环境,2023/2/25,交通条件：城市环线的投入使用，顺畅直达市区，环城路 接驳仲恺大道，交通便利。商业环境：周围以小型基础商业店为主。比邻惠环市场、大荣百货。区域特色：东南亚风情园林为主题的高尚社区。惠台工业区大型配套项目之一。,2023/2/25,二、区域商圈特性,2023/2/25,园内唯一座集商业、高尚住宅、生活配套于一体 打造惠台新商圈 消费群体年轻化,2023/2/25,三、项目
3、SWOT分析,2023/2/25,优势（Strength）,忡恺大规模的商住小区之一，具有一定影响力；临近惠州海关和惠台园区内，有一定的潜在消费群；背靠忡恺商业地段，为本项目的旺市起一定作用.,2023/2/25,劣势（Weakness）,主题定位不突出，营销亮点模糊，消费者难以理解；半径1公里范围内无法形成商圈；周边环境尚属杂乱、荒凉；受自身配套规划已基本定型的制约，无法按目前构思形成规模销售；周边缺乏生活配套设施，增加了项目推广的成本压力；小区内缺乏标志性主题建筑（或会所等）。,2023/2/25,机会（Opportunity）,区域内需求有一定潜力；周围无一专业化公寓；通过引导可与忡恺、
4、惠环两大商圈对接；为厂区配套制造新圈，吸引人气消费。,2023/2/25,威胁（Threaten）,受国内楼市萧条的影响；周围商业环境近期内难以成熟；海关至本项目车道未通，影响吸引人气。,2023/2/25,四、项目定位,2023/2/25,消费者定位,雍华庭,公寓,住宅,商业,周边企业白领、惠深投资客,厂区配套项目,物业类型,消费群体,本案的楼盘规模、内外配套、地段、价格决定了其主力客户群为以下群体：,2023/2/25,消费群体比例的构成,厂区高级白领自用、投资，约占40%忡恺区内自用、投资,约占30%；惠深两地远程投资客，约占20%；忡恺机关单位内部，约占10。,2023/2/25,五、
5、核心概念的提出,2023/2/25,雍华庭,目标群体,项目分析,特 征,需 求,硬 件,软 件,年轻活力,充满幻想,豁达乐观,优越感认同感,丰富多彩,便利偏爱,个性的满足,轻松拥有,现代化建筑,精致户型,物管服务,浓厚的文化环境,文体娱乐配套,便利交通靠近马路,重新整合形象,一个让人充满活力的,一群（向往）激情快乐的人,主题鲜明突出,推广定位,活 动 策划,雍华庭F1“活力之城”,2023/2/25,楼盘的形象概念定位,时尚性（超前的前瞻性时代理念）：与都市节奏同步；商务性（周边厂、校云集，将此嫁接于雍华庭）：体现地域特征，为产、销的办公提供便捷；活力性：充分发挥个性，释放激情是周围的区域文化
6、特性；舒适性（商、住一体，宜商宜住）：省却为日常生活操持的烦琐，只要一个电话、一下点击，相应的服务即刻到位；高贵性（生活品质的全面提升）：体现高品质、高品味、优质的个性服务，使该物业成为长久优质物业和代表，体 现整个雍华庭的层次感。,2023/2/25,六、营销总体思路,2023/2/25,项目整体营销策略建议,雍华庭F1,消费群体,招商,销售,广告品牌拉动,现场,连锁点,系列活动,一对一,邀请,一对一,系列活动,商家,2023/2/25,项目营销思路,差异化特色概念定位,吸引周边厂区业主及陈江、镇隆私营业主入住,带动商场出租,广告支持吸引周遍厂区人流和忡恺人流实现与两商业的呼应拉动消费,商场
7、销售或长期出租,2023/2/25,七、推广策略,2023/2/25,品牌推广总体策略,品牌策略 选择权威的 重新整合活力的 活力形象 激情 形象代言人 VI形象系统 重新定位 广告语 案场及周 广告宣传 SP活动 宣传展示 围包装 调整 材料,2023/2/25,以“一虚一实”两条暗线相互交应，引导项目整个营销推广。,制造两条营销暗线,实线：惠州首个“职工之家”示范小区！虚线：2009忡恺高级白领人居领地！,2023/2/25,第一阶段：筹备期（定位、计划、绩效）第二阶段：公开期（执行、策略）第三阶段：强销期（调整、升级）第四阶段：延续期（品牌稳固、新项目定位）,根据房地产的运作规则，针对该
8、项目须重新整合，我们先把推广阶段划分为四个阶段,营销的四个阶段,2023/2/25,推进思路,文化引导形象导入,品牌建立情感认同,情感带动促销拉动强力销售,品牌惯性价值提升,2023/2/25,八、推广计划,2023/2/25,阶段目标,第一、二阶段：雍华庭文化热的掀起 持续时间：主要推广方式：将体育火力文化、雍华庭理念同房地产以 及雍华庭先进的物业管理联姻，共同打造一个以新文化、新理念为主题的高尚社区，充分利用雍华庭商务住宅在区 域的独特性，发挥雍华庭新理念的优势。第三、四阶段：雍华庭销售与招商持续时间：主要推广方式：通过前期文化热的掀起以及雍华庭新理念 的造势，再加上雍华庭其他项目的火热销
9、售的造势带动雍 华庭商场的招商。,2023/2/25,1、广告推广策略,2023/2/25,主题广告语（建议）,活力华庭F1 激情VIP*都市的节奏*惟美的个性*成功的激情*,2023/2/25,现代化的建筑活力化的环境个性化的空间品质化的生活,项目的主体提炼,2023/2/25,其他广告语（建议）,时尚雍华庭F1 让生活精彩 让梦想飞扬（建筑优势）活力雍华庭F1 挥洒个性 事业激扬（建筑优势）高贵雍华庭F1 个性生活先锋 年轻新一代选择内涵雍华庭F1 脉动都市节奏 感受文化气息舒适雍华庭F1 新生活 新空间 新享受便利雍华庭F1 10分钟的工作、生活一站通现代雍华庭F1 宜商宜居，舒适豪华潜
10、力雍华庭F1 投资升值，非凡品质,2023/2/25,媒体策略,电视品牌形象传播 以各电视媒体的体育、时尚频道及房产专栏为主报纸品牌信息,促销信息 以体育，经济、文化以及DM类为主户外品牌识别 在区域主要路口选择2处大型户外看板。,2023/2/25,可选择形象代言人,考虑到经济因素，建议放弃邀请明星、选择具有活力，朝气、个性的体育明星（足球大学生）为代言人,2023/2/25,2、VI及包装建议,2023/2/25,原 则,配合工程进度及销售节奏，通过系列视觉包装、媒体发 布及宣传活动建立及提升品牌形象，在目标群心目中建立起是一个雍华庭F1“活力、现代，”的品牌认知及认同“年轻、活力、丰富、
11、亲和”的形象核心。,2023/2/25,设计思路：以楼盘LOGO的有关元素，结合能体现品牌形象核 心的色彩及造型进行演绎与延展。,VI形象识别系统建立,2023/2/25,案场调整及周围包装建议,售楼部：本项目力求成为区域小型住宅项目之典范，售楼处应重新精心布置调整。整 个售楼大厅宜采用明快的色调，现代流线造型，传达一种快乐、轻松、闲适、活力、亲切的感觉。可采用，名星名人名居（体育）、活力、梦想、自由为主题以显示与众不同。同时在大厅内播放旋律活力、有感染力的音乐，让人一步入现场就被活力的氛围包围感染。,2023/2/25,样板房（建议）,洗手间、厨房的摆设要精致，体现生活细节。装修、装饰一方面
12、要注重其展示功能，同时也应充分考虑其生活氛围的营造，体现该户型目标客户生活习惯。具像客户情景展示：为真正达到营造居家氛围，引起客户共鸣的目的，可将该户型目标客户具像化，将主人一家几口名单作简单交代，用精美装饰板钉在入户门口与户型平面图并列。同时在进门口或室内，做12为主人木偶的生活场景，同时通过文字对该场景作简单交代。将居家氛围营造得亲切而真实，打动客户。调动其购买情绪。,2023/2/25,主题画面展现在此居住的名星、火力、快乐生活场景，通过缤纷活力的色彩、舒适的生活空间的造型形成强烈的视觉冲击力，并用快乐吉祥物进行妆点。带给关注者以快乐的感觉，营造现场气氛。,围墙：,2023/2/25,工
13、地现场及周边路段,工地广告牌：可在忡恺大道与惠台路交汇处设置大型立柱式广告牌，内容为楼盘外立面形象+广告语+商场形象以带动周遍人群到商场消费路牌：可在区域近各路口设立大型广告牌，与围墙相呼应、形象，以“活力”为核心，突显项目个性形象。重点宣传公寓和商场路旗：在区域各大干道两侧设立活力形象的宣传路旗，以营造活力繁荣氛围,2023/2/25,园林实景展示,体现人性关怀，多设置休闲凳椅。与样板房一样，注重真实生活氛围得营造，在园林内做生活写真雕塑。,2023/2/25,小区主入口,作为给予客户的第一形象，小区入口显得特别重要，它客户心中形成先入为主的映像；在入口处，进广场位置，做一精美小雕塑，以展示
14、小区形象。同时用水托起“雍华庭”几个字。附阳光棕榈园的小区入口做法。,2023/2/25,工程形象,堆放整齐的物料；各类安全警示语的规范；安全网的良好架设；脚手架、模板等材料的规整架设；漂亮的条幅；施工人员整齐的着装。对于实在无法处理的角落，建议通过临时围板围合，遮蔽视线。,2023/2/25,人的包装,所有能与客户接触的企业员工，要求着装整齐，并着公司工作牌。特别是售楼部现场员工、保安、看楼直通车驾驶员等经常与客户接触的员工，要特别注意着装及言谈举止。人的形象不仅会让客户联想到项目未来的品质，同时也会是对企业形象的初步推断。,2023/2/25,3、主要SP活动,2023/2/25,雍华庭F
15、1*活力之城*巡演活动,时间：每周三、六、日 地点：以本区域为主要活动范围，主要在目标群体分布在周边厂区、各大商业街道和人流聚集点；办法：组织具有体现本案形象的巡演队伍在目标群体活动地进行活动宣传，然后营销、招商队伍进行营销，最好有明星参与以吸引人流。,2023/2/25,体育明星见面会,时间：开盘后一周地点：本案营销中心办法：和市体育局、文化局、电视台联合邀请具有影响力的体育足球明星在本案的营销中心进行签名活动，吸引周围和本市的体育类的目标营销对象来本案，以便于本案营销和提升本案的影响力。,2023/2/25,乒乓球百人对抗赛,时间：开盘后的2周后 地点：本案营销中心 办法：和市体育局、文化
16、局、电视台、乒乓球协会联合邀请具有奥运冠军或乒乓球高手在本案的营销中心和前来参与的观众进行对打活动，吸引周围和本市的体育类的目标营销对象来本案，和体现本案火爆的场面，以便于本案营销和提升本案的影响力。,2023/2/25,项目促销策略建议,团购优惠由于团体购买，能够加快项目的销售进度，使开发资金回笼速度加快，增加项目的净利润。团体购买价格在市场价的标准上，一次性付款额外优惠折扣。老客户介绍新客户购房老客户介绍新客户购房成功，老客户可以获得消费礼券或代金券或现金或物业管理费等等，原则上折合款项增加吸引力；新客户可以享受购房款在市场价格基础上可享受额外优惠。公开发售日促销优惠公开发售日促销优惠，开
17、盘当日购房成交的，购房款可以在市场价格基础上享受额外的折扣。,2023/2/25,我们的策略总纲,策略一：抢时间,抢占市场份额的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求 价值最大化的价格策略策略四：“必杀技”改变地产市场游戏规则，一鸣惊人，超越竞争,2023/2/25,必杀技【一】“诚信宣言”必杀技【二】体验必杀技【三】15日无理由退房必杀技【四】入伙前不供楼必杀技【五】双倍保修期必杀技【六】落定送车位必杀技【七】送品牌厨卫必杀技【八】入伙不交钱,八大“必杀技”攻略（建议）,2023/2/25,东周建议,明确主题可以重新打造稳固的产品品牌，加深文化概念
18、，更为人性化的口碑，其旨：加强产品的延展力，为后期产品奠定优良基础，同时为达润在业界和本土市场具像化积累企业文化元素。明确诉求“达润雍华庭”只是为惠州市民解决居住；“雍华庭”是每位白领都能够拥有的家。,急待调整的,2023/2/25,明确市场市场定位在各企业的团购中，针对现有余盘（310套左右），确立3050家企业作专案，深入挖掘企业购买浅质，整合市场资源。,目前我公司已有千人以上的忡恺、陈江的企业资源30余家，可成为该项目的潜在消费者。,2023/2/25,明确VI在原有视觉基础上，做适当的扬弃，在图形、色块、广告语等易于记忆留存的视觉方面重新定位，以达润为主线条，慢慢将开盘以来的视觉部分作
19、方向引导，最终实现视觉的冲击力，加深消费者记忆、便于更有力传播。,2023/2/25,最终实现,两个无摩擦A东周与开发商目标一致诚信相待；B产品与消费者形成和谐联盟 三赢模式开发商、东周、消费者各得其利其惠,目标绩效本案在双方良性互动前提下，预计在100天左右可完成40%-50%销售量，180天可完成70%-80%销售量。,2023/2/25,东周能为您做到什么？,2023/2/25,策划与代理,策划与定位构思行业分析报告推广定位与实施方案代理系列促销方案代理销售监控与执行后期市场培育工作的协助,我们一直会在你左右，直至完成这个项目为止。,2023/2/25,谢谢您关注东周,深圳东周地产将为您奉献自己的专业和真诚！,竭诚合作 智行天下！,2023/2/25,演示结束，谢谢！,
