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1、成功的典范,上海宝山新天地项目总结和回顾,事业一部 陈心森2011年1月,一、项目背景,技术指标,二、项目分析,地理位置好、升值潜力大；二期可快速实现销售回笼资金；项目可实现融资；商住联动开发可提高售价；便于资源整合；,1.良好的环境-地理位置好、升值潜力大,两边有自然河道环绕，具有半岛效应，地理优势明显，周边有成熟的楼盘；,南侧的旭辉依云湾,北侧的圣卡洛铂庭,南侧的东方帕提欧,西侧的北郊商业广场,2.二期可快速实现销售回笼资金,二期工程6万多平方米的住宅主体结构已经完成，包装一下就可上市销售，短时间内可以迅速回笼资金，基本可以实现资金自给自足；,收购时原貌,3.可实现融资,收购成功以后，根据
2、需要可以办理并购贷款开发贷款获得银行的融资，实现资金高效运转；,4.商住联动开发可提高售价,对岸为我集团正在开发的20万平方米的北郊商业广场，有大卖场、上海影院等大型商业，两项目规划中有市政桥梁相连，随着北郊商业广场逐步开发，对住宅销售是一个很好的卖点，具有联动效应，售价一定高出单独开发；,5.便于资源整合,河对岸为北郊商业广场项目，现有管理团队和人脉资源可以有效利用，实现项目投入产出比最大化,成功收购,根据上述特点，区域中心、事业部积极向集团推荐，并拍摄了大量的现场照片，供集团设定底价时参考，2009年6月26日该项目正式挂牌拍卖，共有九家公司参与竞价，通过多轮竞标，最后在集团设定的底价下，
3、以10.65亿竞得了新天地荻泾花园项目,三、项目管理出效益,怎样做到效益最大化，首先就是明确“二期快速销售，快速回笼资金”的目标，在能够填补收购款缺口的同时，还要保证项目可接受的利润率,目标明确，迅速推进,实现二期销售首先要解决四大问题尽快接管公司；快速办理预证；冲破阻力进场；极尽全力赶工；,进场35天完成的主要工作,15M高的精神堡垒售楼处内、外装修、软装布置三百米样板段的黑色道路和景观绿化施工增设单元门头单元内门庭平面布局、楼梯间品质提升外立面局部增加石材、仿石漆,树立项目形象,成果展示-精神堡垒,精神堡垒背景区域施工过程,成果展示-售楼处改造,成果展示-售楼处装修,成果展示-样板段,成果
4、展示-样板段,四.如何深层次挖掘价值？,七大技术改造，提升二期产品品质,入口门厅改造别墅庭院优化楼梯间装修改造公寓外立面材料改造别墅立面改造别墅增加阳光房提高公共绿化档次,门厅改造,改造前,改造后,在不增加原有面积的基础上增加北入口门厅,增加入户尊贵感,庭院优化,叠加别墅南侧庭院优化，提高产品档次,楼梯间优化,对公寓和别墅的楼梯间进行改造，提高产品品质,涂料改为局部真石漆,外立面上对原有设计做优化，普通外墙涂料改为局部真石漆，提升立面品质,干挂石材改造,叠加别墅南阳台局部立面上，少量的干挂石材提升整栋建筑的定位品质。,阳光棚,叠加别墅北露台，增加阳光棚，丰富立面品质的同时，送小业主使用面积，提
5、升产品性价比。,水景与绿化,景观及绿化设计做到多层次，多材质，水景与绿化硬地有机结合。绿化景观做到高低错落，重点突出。,三期设计方案调整，挖掘潜力,三期通过设计方案的调整，将别墅面积有原来的1.6万平方米，提高到近3万平方米，提高三期整体售价,五.销售开辟宝山新战场，首战告捷，实现利益最大化,二期开盘当日实现成交100多套的佳绩二期100天实现强销500多套的辉煌佳绩 三期分五次已全部开盘，公寓基本销售完成，别墅仅剩余三分之一已实现销售额23.4亿,经验提炼,集团对房产走势的判断正确，敢于出手和出让方协调非常成功预证办理速度快，快速回笼资金盘活整个项目二期样板段施工进度快，提升产品的附加值三期设计方案调整，增加别墅区的面积，实现效益最大化三期产品按时分批推出，实现了利润最大化团队得到了锻炼，能力得到了提高,祝大家新年快乐！谢谢大家！,
