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1、VANKE金色家园项目2007年营销计划方案,【1】市场情况【2】客户情况,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,从板块看项目：,从板块看项目：,苏州中心城区06年供销：,苏州中心城区06年供销：,1、06年1-11月，苏州中心城区住宅供应量为72.6万方2、06年1-11月，苏州中心城区住宅销售量为90.1万方3、06年1-11月，苏州中心城区住宅供销比为0.8：1市场正呈现供小于求的态势,邻近板块比较：,劳动路胥江板块沿革：,劳动路胥江板块原来多为老工厂及城乡结合部无地队，居住氛围较差，随着道
2、路设施及城市规划逐步改善，近年来居住氛围已经有所提高。但区域内至今无高档住宅区出现,主力市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,在劳动路胥江板块有以下规划或在建中项目：1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离 2、万科项目地块东规划学校 3、劳动路改造项目实施中 4、劳动路高架引桥项目投入使用 5、胥江河、运河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街”,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上
3、门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,主力市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离,主力市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,2、万科项目地块东规划学校,主力
4、市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,3、劳动路改造项目实施中,主力市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,4、劳动路高架引桥(西起索山桥跨过西环路东至劳动西路)项目投入使用,主力市场未来利好因素：,由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展
5、到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：,5、胥江河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街”,分板块07年上市项目：,主力市场06年供应成交情况：,80-140平方米面积段内均有较大量的供应和成交，其中以80-120平方米为主。整体片区的成交率较高，总体都在80%左右,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,从2006年全年成交情况来看，主力竞争市场的成交价格均在7000元/平方米以下，劳动路胥江板块由于区域
6、环境较差导致板块内成交价格不超过5800元/平方米，与本案项目拟定的入市价格有很大的价差。07年，主力竞争市场上有较大量高品质的高层，小高层（新港名仕，金都名苑）上市，届时我们的高层产品将与这些高层，小高层形成正面竞争，由于地段环境的差异，我们的高层产品将面临较大的竞争压力，而同期市场上无多层产品推出，面临市场空白点，我们的多层产品较为乐观。,关注项目：云庭,一期,二期,三期,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,关注项目：云庭,云庭三期规划：目前云庭剩余两幢高层产品未推出（上图所示），共1.8万
7、方，预计将在07年第二季度与本案同期推向市场，产品与前两期相比变化不大，届时其价格将会有一定的上扬。,云庭1-11月成交情况,关注项目：中天品园,关注项目：中天品园,一 期,关注项目：中天品园,品园一期面积配比,品园一期客源概况,关注项目：新港名仕,关注项目：保利雅苑,面积配比,简要小结：,整体区域内目前都没有高档楼盘在售，打造精品楼盘一方面打造万科在苏州的品牌，有利于销售，另一方面是把握了市场高档楼盘的空白点。,06年云庭、金河国际成交客户分析,居住区域分析：,金河国际客源居住区域分析,云庭客源居住区域分析,云庭客源主要为区域客，目前居住区域在市区的居多（来自盘胥路东胥江路两侧的老新村，以及
8、三香路劳动路之间老新村的客户），新区次之（以竹园路两侧居民居多），吴中区、相城区和工业园区的客源很少，外地客户几乎没有。,区域客占了很大的比例，其次是来自上海和其他地区的投资客。,工作区域分析：,金河国际客源工作区域分析,云庭客源工作区域分析,劳动路胥江板块无大型企业单位，云庭客户工作区域沿桐泾路和南环路分布较多，在新区中小企业工作的有一部分，另外少量在吴中木渎工作，其他区域很少。,以在区域内工作的客源为住，其次是在上海和市区工作的客户。,需求面积分析：,云庭客源需求面积房型分析,金河国际需求户型分析（来人分析）,从06年云庭的供销情况来看，100平方米左右的两房和125平方米左右的三房产品都
9、较受关注，全年销售率均在70%以上，其中100平方米以下的两房已经基本售磬,从06年供销情况来看，客户的面积段关注点集中在两房和三房产品，其中两房产品除了有一定量的年轻的企业高层购买外也有一部分的投资需求。,购房目的,自住和投资的客户各占到了一半的比例。但目前的形势来看，投资客源不会达到这么高的比例。,金河国际购房目的分析,云庭客户购房目的分析,绝大部分客户购房目的为自住，只在云庭所开的76平方米的一房中有很少量的客户用来投资。,年龄构成,客户年龄31-50岁之间占了绝大多数，其中31-40岁客户占了一半以上。,金河国际客户年龄分析,云庭客源客户年龄分析,客户年龄25-40岁之间占了绝大多数，
10、相对金河得客户较年轻。,职业职位,金河国际客户职业职位统计,云庭客户职业职位,云庭客户主要由新区或市区的中小企业工作的中层管理人员和一些大中型公司公司职员组成。,主要客户为私营业董事或合伙人，以及大型企业经理及部门主管。,客户地图,干将路南到南环路区域客,新区客源,全市广泛客源,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,客户地图,客户居住区域,客户地图,政府、附二院、及学校客源,老新村及学校客源,老新村客源,高档写字楼客源,新区大型工厂企业客源,三香路沿线企业公司，事业单位客源,客户地图,客户工作区域
11、,三香路市政府公务员，附二院医生，电大职大学校教师,新区中心高档写字楼客源，新区大型工厂企业客源,干将路写字楼上众多企业，公司，事业单位的职员,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,我们通过对客户的整体特征研究、讨论，以客户的购买驱动为主要参考，同时关注客户的选择侧重点，人群特征等多种表现因素将客户分为四大群体,首次置业婚房,追求居住品质,自住投资皆可,改善居住环境,附近区域工作的年轻人，收入较高,在苏州有固定居所，但房子已经很陈旧，而且子女成长需求更大面积的房子,高收入人群，一方面为改善目前居住条件，另一方面再做一次置业保值,经济实力强，有多次置业经验，追求一流的居住品质和生活品位,客户描述,类型区分,客户群物理属性分析,客户描述,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,客户描述,客户区域分析分析,客户描述,客户价值取向分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,
