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1、1,江桥地块项目前期定位报告,2,2023/2/25,3,2023/2/25,项目经济技术指标,55万大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，受动迁与小套型限制，住宅组团为纯粹的中等规模住宅社区,地型规整，规模适中，区域内少有大型的综合体，可塑性较强。高达74/90的小套型指标，是制约住宅产品的较大难点。写字楼体量较大，怎样解决去化问题是本项目的另一大难点，可以考虑多元化产品，让渡居住功能。,4,2023/2/25,宏观经济环境分析上海市：今年1-10月,本市全社会固定资产投资3736.16亿元,比去年同期增长5.6%，增幅比1-9 月提高0.8个百分点,比1-6月提高3.3个百分点
2、。房地产开发投资低速增长。1-10月，本市房地产开发投资完成1123.07亿元，比去年同期增长3.6%，增幅比1-9月提高0.5个百分点；占全社会固定资产投资的30.1%，比重同比回落0.4个百分点。由于今年以来房地产市场整体萎靡土地和存量房成交面积比以往有大幅度削减。,5,2023/2/25,经济面,政策面,GDP：13008亿元；9.8%(预计)CPI：5.5%(预计)汇率(对美元)：1：6.8397；6.78%贷款基准利率（一年）：5.31%;40.68%人均可支配收入：26550；12%,GDP：10366亿元；12.0%CPI:1.2%；汇率(对美元)：1：7.8087；3.24%贷
3、款基准利率（一年）：6.21%;6.2%人均可支配收入：20668元；10.9%,GDP：11847亿元；14.3%CPI：3.6%汇率(对美元)：1：7.3046；6.46%贷款基准利率（一年）：7.47%;21.1%人均可支配收入：23706元；14.7%,对囤地企业可禁止其竞地资格；,公寓式办公楼严控.米层高；,保持上海房市房价基本稳定,利率调整普通住房新标准,廉租房制度；,国六条及15条细则；,外资限炒；个税强征；,限制与禁止项目用地目录；,企业土增税；物权法通过；,开展房地产市场秩序专项整治的通知,3万预售标准；首付与利率上调,招拍挂新规；,房地产市场指标分析,6,2023/2/25
4、,区域概况,区域概况：嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与太仓市为邻。区域总面积458.8平方公里。户籍人口52.71万，常住人口92.48万。交通条件：距人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站25公里左右。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），轨道11、13号线在建。未来规划：至2020年，嘉定区将形成“一城、五镇、六居住社区”格局。规划总人口125万人，城市化水平92%。,南汇区,奉贤区,金山区,松江区,青浦区,嘉定
5、区,宝山区,闵行区,浦东新区,中心城区,本案,金山区,7,2023/2/25,区域概况交通区位,本案,江苏省,项目地处上海西北嘉定区江桥板块，毗邻普陀区，处于长三角沪宁发展轴上。未来规划、在建包括有11号、13号轨道交通线。公交北嘉线、北安线等69条客运线路分别连结上海市区、郊区及区内各镇。,地理位置 距离地标距离：距离中心城区：15公里；距离红桥机场：5公里；交通枢纽 快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等轨道交通：13号线华江站、江桥路站,8,2023/2/25,区域概况社会经济指标,上海市经济水平中等偏下的行政区域，但经济增长迅速。,2007年嘉定区GDP总额555.9亿元，较上年增长1
6、5.6%，全市占比4.6%；社会消费品零售总额165.3亿元，同比增长15.7%，全市占比4.3%；房地产开发投资171.6亿元，同比增长0.4%，全市占比3.85%。,9,2023/2/25,区域概况产业结构,上海西北物流江桥桥园区,曹安商贸区,上海西郊生产性服务业集聚区,国际汽车城,嘉定新城,上海文化信息产业园,区域产业特征鲜明，中部以嘉定新城建设为核心，是该区的行政与商务中心，西部以汽车产业为重点，北部以发展先进制造业和现代农业为主，南部大力发展商贸产业，重点发展生产性服务业。,2007年，嘉定第一、二、三产业配比为：0.5%、68.0%、31.5%嘉定工业基础雄厚,形成了以汽车零部件为
7、特强产业，电子信息等高科技产业为支柱的工业经济发展格局区域着眼于产业升级和区域改造，未来三年规划初步形成以生产性服务业为重点，以公共性服务业为特色，以生活性服务业为基础的现代服务业产业体系。,生态居住区,“四高”居住区示范基地,注：“四高”居住区重点供应对象为市政动迁居民。,10,2023/2/25,嘉定区土地一级市场分析,增外抑内是上海政府的供地策略。嘉定土地供应充沛，尤其集中于嘉定新城板块。,2007-2008年嘉定区公告土地成交432万平方米（含工业性质用地），占比达全市成交总量的11.6%；其中，涉及居住类用地成交约123万平方米，综合性质用地较多。,11,2023/2/25,嘉定区二
8、级市场分析商品住宅供求走势分析,供求平衡线=1,供不应求,供大于求,成交大量萎缩，08年商品住宅供应远远大于需求，预计09年仍将持续。,尽管2007年延续了上一年的供求关系走势，嘉定区商品住宅的供求比达到1.68的历史最高点，但是2008年的市场供、求量分别为99万方和72万方，供应比上年猛增了4.5成，而成交不到上一年的六成，供远大于求的市场矛盾已经形成，供求比仅为0.72，市场进入新一轮的调整期。,12,2023/2/25,嘉定区二级市场分析价格走势分析,商品房走势起伏较大，但总体平稳；商品住宅07年下半年至08年上半年上升较快，但同样幅度也较大。,商品房走势受成交结构影响较大，在总体供求
9、相对平衡的情况下虽有起伏，但整体走势相对平稳（06-08年商品住宅与动迁配套供求关系相反，起到对冲的作用）。商品住宅走势受其供求影响，07年冲高后随即受到08年供应放量成交萎缩的双重压力出现大幅回落。,13,2023/2/25,板块概况,江桥板块：江桥板块位于嘉定区的东南部。区域内有大型动迁基地，是整个嘉定距离市区最近的区域。嘉定新城：嘉定新城包括新城和老城区在内，主城区规划面积120平方公里，首期开发30平方公里。远期将积聚人口100万。是上海未来重点发展的三大新城之一。南翔板块：南翔是嘉定的一个重要房地产开发区域，也是嘉定区南部距离市中心较近的一个板块。黄渡板块：地处嘉定西南,总面积30平
10、方公里,其中60%的土地面积在上海国际汽车城内，区域内房地产发展较迟缓西北区板块：地处嘉定西北，主要以工业区为主。,14,2023/2/25,江桥概况,区域产业升级促进高素质人口导入；公务员、生产服务型企业员工收入状况良好,江桥镇总占地面积达到42.37平方公里，区域内人口5.2万人，2007年人均可支配收入约为18500元；新兴住宅社区的消费人群主要由当地公务员、化工企业员工以及园区白领构成。本案可能产业人群将会来自行政区域的公务员，周边商业人口，以西郊生产性服务园区、西北物流园区为代表的中高层级员工。,真新新村成熟居住区,成熟居住区,未来生态居住区,曹安商贸区人均年收入10-15万人口1.
11、2万,动迁居住区,居住区,西郊生产性服务区人均年收入8-12万人口1.75万,西北物流园区人均年收入4-5万人口0.5万,居住区,15,2023/2/25,项目属性解读地块四至勘察,地块形状不规则，形态较好；但目前来说大环境较混杂,交通不便捷，且缺少成熟的商业配套。,地块四至：北靠金沙江西路，东临华江路利好因素：项目处于上海西郊商务区核心位置,前景良好，并紧邻规划中的轨道交通13号线。不利因素：目前项目周边大环境较差，附近住宅以动迁配套房为主。且缺少商业配套。,宗 地,金 沙 江 西 路,华江路,居住区,居住区,动迁配套房安置基地,慧创国际总部经济园区部分已建成,居住区,规划为第三方服务区,规
12、划为第三方服务区,旧厂房部分已拆迁改造,会展中心6.29万方,文化休闲中心1.78万方,16,金沙江西路一侧,地块中心,2023/2/25,项目四至照片,华江路,17,2023/2/25,嘉定市场分析各板块商品住宅供求走势分析,08年嘉定各板块除西北区板块均供大于求，江桥板块供求均占总量三成，区域排名第二。,08年嘉定各板块供求情况基本为供大于求，其中嘉定新城、江桥、南翔板块矛盾较为突出。江桥商品住宅供求量均排在嘉定新城之后位列全区第二，占到总体的三成，由于板块多数项目接近尾盘，且成交土地较少，后期供应乏力，预计未来这一比例将有所下降。,18,2023/2/25,嘉定市场分析公寓产品供求关系分
13、析,08年区域内公寓产品主力供应、成交集中在70-90和90-120平方米2个面积段,08年区域内70-90的公寓产品年度供应量为249074平方米，成交176729平方米。90-120的公寓产品供应量为207255平方米，成交140773平方米。,19,2023/2/25,嘉定区房地产市场总结,2,3,4,一级市场,二级市场商品房,二级市场商品住宅,二级市场商品住宅产品,宏观经济面不佳，房地产行业景气指数不断下挫，开发商减少拿地活动，区域土地成交锐减，仅为07年的2成，但江桥板块在售项目未来仍有较大新增供应（约60万m2)；,商品房受供求结构影响，供求基本维持平衡，价格走势相对平稳；,卖方市
14、场完全逆转，供多需少，价格转向下行；,区域产品特征主要以二房为主（70-100），辅以部分一房、三房，户型偏紧凑型；,1,未来市场竞争依然激烈供大于求，买方市场价格下行调整产品偏紧凑,20,2023/2/25,江桥板块市场概况商品住宅供求走势分析,成交腰斩，08年商品住宅成交同比大幅减少59%，预计09年上半年成交低弥的情况仍将持续。,自2008年二季度后，市场出现拐点，全年江桥板块商品住宅的成交量急剧萎缩，同比成交仅达到去年的4成水平、供求量分别为25万方和18万方，供应同比大幅上涨42%，而成交仅为去年的4成，供求比为0.72，购房者持币观望气氛浓郁，市场新一轮的调整期。,21,2023/
15、2/25,江桥板块市场概况江桥板块公寓分户型供求走势分析,07-08年江桥板块商品住宅供求以二房为主，辅以部分一房、三房，大户型较少（按套数统计2%）。,07-08年区域内二房的供求体量占比分别为60%和64%，成为市场的主力；三房出现供不应求状况；一房供求平衡。区域内首次置业和改善型置业的需求为主，对紧凑型的一房、二房和改善型二、三房的户型需求较大，大面积的四房级以上的二次改善型、舒适型居住需求客户十分有限。,22,2023/2/25,江桥板块市场概况公寓产品供应关系分析,分户型各面积段供应供应套数占比,分户型各面积段供应供应套数分布,一房：50-70m2为主二房：80-100 m2为主三房
16、：120-140m2为主，辅以110-120m2复式：总数较少，150m2+为主，辅以130-140m2,区域公寓产品供应主要以紧凑型二房为主，占到08年总推案量的六成，其中80-90m2的紧凑型二房最多，共1185套，其次是90-100m2的改善型二房，共690套,23,2023/2/25,江桥板块市场概况公寓产品成交关系分析,分户型各面积段供应成交套数占比,分户型各面积段供应成交套数分布,一房：50-80m2为主二房：70-100 m2为主三房：120-140m2为主，辅以90-110m2复式：150m2+，成交稀少,区域公寓产品成交集中在紧凑型二房、三房，辅以部分改善型的三房，占到08年
17、总成交量的七成以上，其中80-90m2的紧凑型二房最多超过1100套，其次是120-130m2的改善型三房。,24,2023/2/25,江桥板块市场概况未来竞争关系,江桥板块住宅市场未来供应量大，余量以动迁配套房为主，总体量接近150万方。,目前江桥板块在售的商品住宅项目成交均价在8500-9500元/平米，主力户型为80-100平米的紧凑型二房主力总价段在范围70-90万元。预计09年下半年将有2个新盘上市，未来供应量在14万平米左右，加上目前市场余量，总体量在55万平米左右。江桥板块在售动迁配套房主力成交均价在3200-4200元/平方米。主力户型为70-80平米的二房和90-100平米的
18、三房，主力总价段在范围30-45万元。截止至08年底共推出超过170万平方米，目前市场余量超过50万平米，加上未来2年供应面积约40万方，整体接近90万平米。,三.项目属性解读,25,2023/2/25,江桥板块市场概况客户分析,客户来源以上海客户为主，户籍为上海的客户占比64%；外地客户中大部分来自浙江、江苏和安徽。客户组成较为年轻，主要由40岁以下客户组成，分别占到35%和29%。客户以北区为主。嘉定区域内最靠近市区的板块，交通相对便捷，户型和总价控制合理；南区和西区由于地理位置较远，因此客户稀少。,26,2023/2/25,公寓产品竞争区域界定,阳光建华城,嘉宝都市港湾,嘉城,志能新苑,
19、金沙嘉苑,汇丰沁苑,华江景城,宗地,结合本案地块位置，对竞争区域范围界定为：东至祁连山路，南至北翟路，西至翔丰路，北至沪宁铁路。,周边住宅：在售住宅集中在宗地东北侧，从地理位置上来看，项目地块更靠近西郊生产性服务产业园区域。周边地块：区域暂无住宅用地供应。竞争项目的界定：公寓产品：华江锦城、嘉宝都市港湾、阳光建华城（普陀-桃浦板块）未来上市项目:锦华茗园、天际蓝桥苑。约14万方体量。,在售住宅,竞争项目,沪宁铁路,北翟路,翔丰路及延长段,祁连山路,未来上市项目,锦华茗园,天际蓝桥苑,27,2023/2/25,竞争产品关系 产品指标一览,竞争项目以中型规模为主，建筑形态主要为小高层和高层，无装修
20、房供应,公寓产品：中等规模社区，建筑形态以11-8F小高层为主，容积率集中于1.272.3，户型集中于常规，二房三房供应量集中。小区绿化组团较多，水系资源丰富。,28,2023/2/25,竞争产品关系 户型特征,户型供集中为二房与三房；户型设计中有少量涉及到景观与空中花园元素，外环外部分受90限制。,户型配比：较多的二房与三房，二房配比稍多；户型面积偏常规，除阳光建华城外紧凑型比重较高。户型特色：南北通板楼为主。较注重阳台与飘窗运用，重视观景性。较多户型配备空中花园及较大面积阳台附送面积较多。,二 房,华江景城88,阳光建华城102.,嘉宝都市港湾97.5,三 房,华江景城140,阳光建华城1
21、20,嘉宝都市港湾129,29,2023/2/25,竞争产品关系 供求关系,08年供大于求，受宏观经济影响，下半年进入成交低潮期。,2008年，竞争市场内公寓类产品累计供应面积超过24万平米，累计成交面积达20万平米，供大于求。嘉宝都市港湾3月开盘热销，出现成交高峰，当月成交17953平米。华江景城于08年年末开盘成交并不理想。阳光建华城以存量销售为主，去化平缓。受宏观市场影响，08年下半年各竞争项目成交量低弥，市场观望气氛浓重。,30,2023/2/25,竞争产品关系 成交价格走势,整体走势呈波动状，下半年出现明显下行趋势，08年末对年初的跌幅约为8%。,阳光建华城四期08年成交走势较为平稳
22、，价格在11000-13000之间波动。在四季度尾盘促销的情况，单价下行，跌破11000元。嘉宝都市港湾凭借着其改善型的产品定位及区位优势，以高出区域均价18%的单价开盘后，仍在销售期保持一定程度的价格涨幅，虽到年中开始有所回落，但在8月和10月出现反弹。华江景城于10月开盘，但正值市场低弥期，且产品定位有一定问题，成交并不理想，销售价格一路走低。预期此状况将延续至09年中旬。,31,2023/2/25,竞争产品关系 主力成交面积,二房面积,三房面积,一房面积,四房面积,外环外,中外环,户型放大，三房比例增加,向市中心方向户型逐渐放大，户型偏紧凑，市场接受程度较好，150以上户型成交稀少。,二
23、房户型成交偏紧凑，无论哪个典型公寓，其二房户型的成交皆以面积经济的户型为主；三房户型成交面积段较集中，主要面积段分布在115-135，115-125 尤其受市场欢迎。阳光建华城紧凑三房，市场检验效果良好。70-75 的一房市场接受程度也较高，大户型08年市场供应较为稀少，成交均为先期余量。,32,2023/2/25,竞争产品关系 主力成交单价,竞争市场公寓成交单价在8500-9500元/之间。,08年全年，竞争市场主力成交单价在8500-9500元/之间。年底，区域公寓均价回落到9000元上下水平。嘉宝都市港湾和阳光建华城凭借其外环内的地域优势主力成交单价达11000-13000元/华江景城的
24、主力成交单价符合区域正常水平，在9000元/上下嘉宝都市港湾的溢价比值与08年前半年的价格涨幅对于本案公寓部分的价格定位具有较高的参考意义。,33,2023/2/25,竞争产品关系 主力成交总价,区域二房主力总价集中于7080万，三房主力集中于100120万，主力竞争项目总价分别上升20%,嘉宝都市港湾以改善型户型供应市场，总价带较区域平均水平明显上升，二房/三房的总价额均超出平均水平的50%。本案受小套型指标限制，若产品力得当，通过万达的品牌影响力，单价可与嘉宝都市港湾项目靠齐，主力总价带将出现于80100万元范围（紧凑户型70-90m2）。,34,2023/2/25,竞争客户关系 客户区域
25、来源,客户集中程度较弱，嘉定本地居民购买公寓比重较少，相邻的普陀、长宁、闸北成为市场重要客群。,公寓竞争项目的客户分布中，上海客户的比重占到了63%，其中嘉定区客户占整体客户的比重为8%；普陀等邻近区域客户导入趋势非常明显。外省市户籍比重为31%（其中江浙皖占到总体客户比例的12%），该部分客源主要为普陀、嘉定、长宁产业人口，投资比重虽有但不明显。,35,2023/2/25,竞争客户关系 客户年龄结构,公寓产品主力客群由中青年构成，本案的客户应定位于青年，以首购、婚房和首次改善为主要需求。,公寓产品以中青年客户成交为主，平均年龄37.4岁，主力成交年龄段集中于31-40岁，次主力年龄段向上偏移
26、，集中于41-50岁。本案受74、90限制，公寓户型面积必以紧凑为主，35岁以下的青年首购、婚房以及中青年首次改善需求将是未来重点争取客源。,36,2023/2/25,住宅部分客户图像的思考,地缘性因素现实客户群,地缘客户来源,主要来源：普陀北区、长宁、嘉定为主的周边区域次要来源：闸北、宝山、闵行等区域辅助来源：上海其他地区,地缘客户特征,主要特征：青年、年轻夫妇、三口之家（0-12岁）、空巢家庭次要特征：产业员工、商贸、公务员辅助特征：其他区域偶得客户,地缘客户需求,主要需求：首购、居所置换型次要需求：首改、舒适型购买辅助需求：投资型购买等,以项目周边区域为主，多年居住在周边区域，已经充分熟
27、悉、习惯周边生活圈的状况，无外迁的打算；或是认可区域住宅项目的面积段和总价段，因此购买第一居所和置换改善为主要目的，同时，这部分客源也是区域的核心客源层。,37,2023/2/25,住宅部分客户图像的思考,产业升级因素未来产业导入客户群（附录1：项目周边产业分布概况）,嘉定区,宝山区,本项目,闵行区,虹桥临空经济园区,西郊商务区,闵北工业区,5km,5km,产业导入客户来源,主要来源：西郊商务区、曹安商圈次要来源：虹桥临空、闵北工业区辅助来源：嘉定其他产业园区,产业导入客户特征,主要特征：政府公务员、产业人口次要特征：中层管理人员、职业迁徙、投资辅助特征：高层管理人员、私营业主,产业导入客户需
28、求,主要需求：第一居所/置换购买，工作需要次要需求：工作需要第二居所购买、投资购买等辅助需求：工作临时居所等,西北物流园区,国际汽车城,上海文化信息产业园,以项目周边区域产业园区员工为主，随着区域产业升级、园区建立共建配套的完善，大量产业员工导入，选择购买区域住宅物业的产业员工会大大增加，购买第一居所/置换购买和改善需求为主要目的，这部分客源将是未来区域的主力客源之一。,三.项目属性解读,38,2023/2/25,住宅部分客户图像的思考,交通改善因素轨道交通导入客户群（附录2：项目周边交通规划概况）,轨道交通导入客户来源,主要来源：13号沿线嘉定、普陀、闸北等区次要来源：临近轨道交通连接区域长
29、宁、静安等辅助来源：其他区域,轨道交通导入客户特征,主要特征：青年职业、婚房、空巢家庭次要特征：中内环线价格外逼客源、投资客户辅助特征：其他区域偶得客户,轨道交通导入客户需求,主要需求：第一居所/置换购买、产业导入客户、投资购买次要需求：第二居所改善购买等辅助需求：舒适型改善购买等,轨道交通13号线以及周边虹桥综合交通枢纽的规划，将极大地改善项目周边的交通环境，促进轨道间同沿线可群的导入；同时虹桥枢纽的建成将促进江桥融入长三角经济圈，吸引外省市关联性产业的进驻，丰富区域的客源组成，同时本项目地铁上盖的特性结合万达商业广场的综合效应，也将吸引全市投资人群的目光，成为西上海最具吸引力的投资产品之一
30、。,虹桥综合交通枢纽,嘉定,普陀,闸北,长宁,静安,本项目,39,2023/2/25,主力成交户型：紧凑二房、全体三房表现不俗，舒适二房受总价影响供大于求,40,2023/2/25,未来供求关系将保持良好的户型有：紧凑一房、75二房、90二房、90三房,41,2023/2/25,主要结论,1、区域内紧凑型两房、三房去化快需求量大；2、大户型在该区域内为相对滞销户型；3、客户以青年首次置业，首次改善为主；4、区域内成交两房主力总价区间为70-80万，成交三房主力总价为100-120万；5、三房略显供不应求状况。,42,2023/2/25,户型建议,利用90二房、常规三房满足区域传统需求新增紧凑75二房、90三房迎合区域主力总价需求点,
