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1、天津工业地产市场报告,2008-5-9,目录,了解工业地产 工业地产起源 工业地产概况天津工业地产市场 天津工业地产发展状况 天津工业园区分布图 天津工业地产发展模式 天津工业地产发展前景天津工业地产典型案例,一、了解工业地产,工业地产的起源,工业地产起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟，目前工业地产已经成为房地产行业中一个高收益、高风险、高门槛的三高产业。,1、工业地产的概念：工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、
2、管理、服务的房地产行业。工业物业包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房(也称工业楼宇)。,工业地产概况,2、工业地产的特点：与国民经济联系密切，随国家经济走势而发生变化；投资门槛高，内部收益率高；技术性强，适应性差。,3、中国工业地产发展状况：,虽然工业地产在国外已经有了较大的发展，但是在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业物业大多集中在各城市特定的工业开发区内。这些开发区中工业物业发展最快的城市包括上海、苏州、深圳、北京等，并已经形成了一定的规模，市场的成交量、成交价格以及活跃程度等方面
3、也较国内的其他城市要高很多。在发展趋势方面，由于上述城市工业物业的价格较其他二级城市要高，很多制造型企业逐渐将厂房转移到天津、大连等环渤海圈内的二级城市，但由于北京、上海的人才聚集、世界信息同步等方面的优势，一些研发中心仍会选择上述两地。,二、天津工业地产市场,市场供应:天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。,天津工业地产发展状况,天津工业园区分布图,如图上所示，天津的工业有这样几个特点：1、从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。2、从工业园
4、区的级别上看，90%国家级开发区主要集中在滨海新区而90%的省级开发区集中在市区周边。,3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级，4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开辟了一个国家级，3个省级开发区。,市场需求:,随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，
5、如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发展。另外工业地产这几年发展是受经济发展带来的一些产业结构调整。物流、电子、生物、汽车等已成为天津的几大支柱产业，吸引很多世界型企业以及相关配套供货商的进驻。仅以物流为例，截至目前，开发区就已拥有运输、仓储、货代、物流信息咨询、第三方物流等物流概念类企业700余家。此外在开发成本、人力资源等方面的优势也将进一步刺激工业地产发展。,天津工业地产的供应量一直保持以每年10%的速度稳步增长。由于本市各级开发区政府对于工业地产用地的控制还比较严格，出租型工业地产也
6、是近两年才开始。2005年天津工业地产需求明显增加，随着加工制造业的不断投入，一些资金实力较小的企业考虑到租用工业物业，可减少长期持有该资产的风险，并有随时进入或退出市场的灵活性，从而使天津工业物业租赁市场趋于活跃。越来越多的国内外资金和开发商也开始普遍关注天津市场，实践证明已有不少企业与各开发区签订了开发意向，这些开发带来的工业地产增量在2006年得到了体现，仅3个国家级的开发区06年就供应了35万平方米。,发展形式：,目前天津的工业物业由都市型产业园、滨海新区和各区县工业园组成。主要集中在4个国家级开发区（天津新技术产业园区、天津经济技术开发区、天津港保税区、天津出口加工区）和12个市县开
7、发区内。工业物业总建筑面积大约为1500万平方米，工业地产越来越多地被国内外的资金和开发商普遍关注。目前天津的工业物业市场需求以自用型为主，投资者占很少的比例。由于投资额较高，客户很少会选择购买厂房自用，规模大的企业会选择购地自建，小规模企业选择租赁。出租型工业物业出租率达到了近90%，基本达到供求平衡。,即使不是百分百定制，但功能定位特征明显，目的明确，也使工业地产具备了良好的市场基础。潜在的需求也将诱使工业地产开发升温和转变开发模式。最为典型的一笔投资就是美国普洛斯与泰达开发区的合作。素有“世界物流地产巨头”之称的普洛斯，投资4500万美元建设开发物流园区，吹响了外资工业物业投资企业进入天
8、津市场的号角。,2007年本市主要工业园区用于工业地产开发的土地价格平均在300元/平方米左右，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策还各有不同。这个价格仅为住宅用地的1/7到1/8，而从租金水平来看，本市的平均水平在0.7元0.8元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或定向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。,一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用作写字楼租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难，在成规模的工业基地中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发性质的正当理由。这可能才是工业地产投资最吸引人的部分。,天津工业物业的价格一般是
9、各个工业园区根据天津市工业用地基准价格，根据各自区内优势，制订出本园区的工业物业指导价格，该价格一般为出让的最低价格。工业企业在投资前，先要将拟投资项目的性质、规模、经济效益等报告上报政府部门审批，政府主管部门会依据区内项目的投资强度（每亩地最低投资额度）、税收规模、品牌效应等因素，给企业提出工业用地的出让价格或标准工业厂房的租金标准。,天津工业地产发展模式,1、自上而下的政府引导型模式（例：早期的MOTO，近期的空客项目）2、自下而上的企业自主开发模式（例：港强集团）3、购地自建模式（上述两种相结合方式。例：万事隆集团）4、内外资合资开发模式(例：美国普洛斯，丰树等有实力自主经营的公司)5、
10、带租约收购模式（例：AMB投资基金投资收购一些带有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。,天津的工业地产根据其自身发展特点共分为5种开发模式：,几种模式的特点：,政府引导型模式是政府以土地资源和税费优惠政策吸引企业购地设厂,从而推动经济发展，增加地方税收和就业。因此，政府往往转让土地的价格比较低廉，提供的税费政策也十分优惠。而自下而上的企业自主开发的厂房，往往选择的是定制开发，根据意向客户的需求开发工业物业，出租给该客户。与自建厂房相比，租赁物业在很大程度上规避了投资建设工业物业的风险，降低了使用者的成本。购地自建模式：是指企业自建厂房，根据企业投资项目的实际情况，选择适合的工业
11、区购买工业用地，根据政府审批结果建造自己需要的工业物业。通过这种方式，企业一方面可以获得土地后期增值带来的利益，另一方面要需要投入更多的时间和资金 带租约收购模式：(是指基金投资收购一些带有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。,天津工业地产产品模式：,庭院式厂房、别墅式厂房、大跨度高空间单体(元）厂房、,天津自主工业地产开发后期运营模式,1、以销售为导向，由业主自行使用,2、以租待售形式（例：杨柳青鑫茂工业园区，承诺客户，前两年以一定租金水平，由客户租用，支付租金。两年期满后，按当时销售价格在行销售给业主，房款中扣除前两年支付租金）,天津工业地产服务模式,天津工业地产服务模式,
12、天津工业地产服务模式,天津工业地产服务模式,天津工业地产服务模式,天津工业地产服务模式,天津工业地产服务模式,1、经济发展推动工业用地价格上涨,天津具有良好的地理位置和巨大的发展潜力，根据天津城市总体规划（2005-2020）和建设环渤海经济圈、滨海新区的规划，天津逐步发展为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。2007年，在新城市定位不断深化，滨海新区建设逐步推进和奥运效应的拉动之下，天津城市综合实力取得较快发展。经济总量、产业结构、消费与收入等方面均呈现出良好的增长。作为经济发展的重要推动力之一，2007年天津房地产市场持续火爆，各物业市场均取得较大增长。特别是处于发展起步阶段的工业物流地
13、产市场，受环渤海经济圈，滨海新区和北方经济中心定位的推动，发展潜力巨大。天津市区周边及滨海新区共计规划国家级及市级工业园区用地已达600余平方公里。而目前正在开发的面积不到200平方公里，尚有超过400平方公里可待开发。在滨海新区规划的八大功能区690平方公里的面积中，有六大功能区490平方公里被规划重点发展工业及物流产业。这就孕育着未来对工业厂房、孵化器、工业写字楼和物流仓库的需求增长。,天津工业地产的发展前景,2007年，由于天津作为环渤海经济圈核心城市之一、滨海新区概念进一步深化，大量工业企业、物流投资企业及高科技企业开始进入天津。大量的需求带动了工业厂房、研发基地及物流仓储地产项目的发
14、展。同时，由于从2007年开始，工业用地在出让方式上逐步实行招、拍、挂政策，土地成本提升。供求和成本的相互作用，形成了项目价值的提升。同时，大量的基础设施建设也推动了工业物流地产市场的发展。2006年6月，地铁1号线建成并通车，地铁9号线、2号线和3号线已经建设并将在2010年通车。京津塘高速二线、京津城际高速公路和高速铁路的建设，使京津之间的联系更加紧密，也更有利于天津的制造加工业为北京的巨大的消费市场服务。天津滨海国际机场的扩建、天津港25万吨深水航道、30万吨原油码头工程和北港池集装箱码头三期工程建设进展顺利，将极大地促进天津工业物业的发展。其中，在2007年，空港工业园、北辰高科技产业
15、园区及武清经济技术开发区土地增长幅度最大。空港工业园由于空客进入以及滨海新区发展的带动，土地价格由2006年底的140元/平方米上升到290元/平方米，增长108%。北辰高科技产业园区由于目前发展比较成熟，土地价格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米，增长128%。武清经济技术开发区2007年出让工业性质土地较多，由于招拍挂政策的实施，成本有较大幅度增加，土地价格由2006年底的120元/平方米上升到266元/平方米，增长121%。截至2007年第四季度，工业用地平均价格达到每平米人民币387元，较2006年同期上涨29%。,下表为2008年最新工业用地的出让成交价格,2、未
16、来天津工业物业租赁市场活跃 近几年，随着加工制造业的不断投入，一些资金实力较小的企业考虑到租用工业物业，可减少长期持有该资产的风险，并有随时进入或退出市场的灵活性，从而使天津工业物业租赁市场趋于活跃。继住宅、商铺等房地产投资品种之后，工业地产由于其投资收益较高，长期收益稳定，升值潜力大等因素而受到部分投资者的关注。事实上，在历次的房地产波动周期中，工业地产的价格一直稳中有升，究其原因，一是从2004年4月开始一年内连续颁布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知、关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见、国务院关于深化改革严格土地管理的决定、土地利用年度计划
17、管理办法等多项政策法规，凸显出土地的稀缺性,从而决定了土地价值本身的稳定性；二是工业用地的需求呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。,工业用房租金同样有所上涨，截止到2007年底，天津主要工业用房平均租金上涨至26.13元/月/平方米 2007年，由于环渤海产业圈的重新布局，大量工业企业、物流投资企业及高科技企业开始进入天津。强劲的新增需求带动了工业厂房、研发基地及物流仓储地产项目的发展。工业物流项目租金方面，截止到2007年第四季度，主要工业物流项目平均租金达到每月每平方米26元人民币，较2006年同期增长6%。截止到2007年第四季度，主要工业厂房租金达到每月每平方米22.7元人民币
18、，主要物流库项目租金达到每月每平方米29.7元人民币；主要R&D中心项目租金达到每月每平方米33.5元人民币。主要物流仓库项目租金平均每天每平米0.3-0.5元人民币，具有国际水平的现代高新物流园的仓库租金达到每天每平米0.8元人民币。,下表为2008年天津部分工业厂房、仓库的租金价格,3、工业地产的投资程度日益提高 工业地产商、投资商已将目光更多关注天津市场，天津工业地产市场相比其他城市还是刚刚起步。以发展的眼光来看，无论是数量还是租金都不及其他城市。工业地产的投资流向往往与某些地区的经济的发展走势有着密切联系。在以往的十年内，珠三角、长三角地区聚集了大量的工业园区，市场化程度相对较高，已经
19、历了几轮投资热潮。据了解，上海工业物业的租金水平甚至高出天津的30%。而随着国家经济布局的变化，一些以往专注于珠三角、长三角地区的投资机构都开始将目光转移，一向对北京、上海情有独钟的海外资本也开始转战天津市场。天津市场吸引工业开发商、投资商眼光的最重要因素之一是市场空间较大，天津地处环渤海经济圈核心位置，开发投资潜力还有很大空间；另一方面，天津工业用地价格、劳动力成本、交通运输成本等方面远比上海、北京等城市低很多，据估算，几项成本总和天津要比北京低30%40%。,由于天津工业物流业的潜力和良好的发展环境，吸引了国际工业物流巨头纷纷入驻天津，普洛斯、丰树及迅通物流均在滨海新区建设物流厂房，盖世理在中国的首个物流项目也选择了天津落户。与北京等其它主要城市相比，目前相对低廉的价格和良好的外部政策环境，形成了天津工业地产市场发展的巨大潜力。随着2007年开始公开出让的工业用地逐步得到开发并投入市场，预期2008年工业物业总体租金将有较大幅度上升。刚刚起步的工业地产市场，正在成为最具投资价值和投资潜力的市场之一。,4、工业物业产品将更加丰富，满足不同产业的需求 随着外国工业地产公司进驻天津，将会带来更先进、更丰富的厂房产品。同时根据行业特性，各开发区也将在各自特色产业聚集的过程中，寻找到更适合自己的工业物业产品。,
