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1、泰山名郡营销提案,一、产品分析,由于前期采取低开高走策略，加上与政府关系密切，项目销售速度较快。目前项目已经销售三分之二，但由于缺乏销控以及 人们不愿意住高层的观念问题，剩余为多层顶层.小高层的大面积以及高层中的底层，销售工作存在很大难度，必须采取非常措施，各方面密切配合，才有可能成这一艰巨任务。,、存在问题,1销售手段陈旧单一，坐等客户上门.尤其目前整个国内楼市及滨州楼盘情况销售不佳，团体客户资源已基本挖空，冬季即将来临，如不采取有效措施，销售状况不太乐观。,2.项目现场缺乏包装由于没有指 示牌，客户很难找到现场，工地围挡和现场售楼部没有得到充分利用。,3.售楼部位置偏僻，隐藏在一个死角 里
2、，客户很难找到。,4.现场售楼员业务素质较低,应变能力差，亲和力差，丢失客户严重,缺乏系统培训和淘汰筛选，服装不统一，缺乏自信，工作没有积极性。,5.按套提成导致业务员主推小面积，导致大面积滞销。,6宣传单页没有充分展示项目的卖点，华而不实。,7130平米户型设计存在缺陷，一个卫生间应放在主卧里。其他个别卫生间与厨房距离太近，不卫生。,三工作目标,在三个月内销售剩余210套房子。11月份销售50套，12月份销售70套，09年1月份计划销售90套。完成任务提成为2%，未完成任务提成为1.8%。,四销售策略,1沿途插彩旗和路牌指示。,2整治现场环境，现场售楼部尽快投入使用。,3按销售额比例提成，多
3、劳多得，优胜劣汰。用激励机制提高服务的主动性与自觉性为客户创造一种温馨的服务环境。业务员统一服装和说辞，树立高品质形象。,4与银座等超市合作，一面印超市打折信息，一面印我们的项目介绍，在超市发放。,5重新设计单页内容，突出项目九大优势：环境优美；五证齐全；现房入住；规模宏大；户型多样；配套齐全；交通便利；升值潜力；价格适宜。,6组织流动看房车接送意向客户参观住宅项目流动看房车上打上“免费看房车”，停留地点为市内繁华地点，这样做不仅大大方便了客户，本身就是一种流动的广告宣传。,7行销和坐销互相配合两条腿走路，建立一支强有力的外销队伍。,8、强化营销策划的导向作用 我们将本着少做广告、多找卖点的原
4、则，充分利用节假日有针对性地组织促销活动，树立项目良好的形象，把购买动机转变为购买冲动，把购买冲动转变为购买行为。,9、有选择地进行推售，对部分楼号进行封号。先推出某一个户型或选择一两个单元有节奏进行推出，并严格销控，当前一个波次销售80%左右时，再推出下一个波次，否则不进行加推。,10在剩余面积总销售额不变的基础上重新制定价单，使价格分摊更加合理，价单的制定要充分考虑位置、楼层、景观、户型优劣因素。,五、广告推广,在滨州日报上利用软新闻和促销活动消息扩大影响力，在市场上保持旺盛的声音。在高速路口设立两块项目的户外宣传广告，树立大盘形象：泰山明郡中产阶级俱乐部。广告费用为销售额的1.5%。,六
5、促销活动,1、分阶段展开住宅推广月活动,为了增强已购买本项目的老客户的信心，我们计划在现有价格基础上根据销售情况有节奏涨价两次，每次每平方米涨价50元。时间控制：11月1日-12月1日每平方米涨50元；1月1日-2月1日每平方米再涨50元。提前一周用手机短信形式向意向客户发布涨价信息，在限定时间内进行优惠销售。,2每周举办老客户联谊会，针对老客户介绍新客户，给予现金奖励。,由于本项目销售率已经达到了60%以上，业主将成为剩余楼盘的巨大潜在买家和传播媒介。发展一个新客户的成本是维护一个老客户的五倍，因此我们必须在各个环节做好服务，使这些老业主们满意，通过他们向亲戚朋友讲述，更能成功引发客户的购买
6、冲动，且老业主是最具有说服力的买家。因此决定开展“以老带新”活动：凡是老客户（已购买新客户住宅的客户）介绍新客户成交的，老客户获得500元现金奖励，同时印制亲情卡，老客户给新客户使用，抵顶1000元的房款。,3、与滨州电视台联合举办才艺大奖赛，在售楼部报名，决赛节目在滨州电视台播出，每人赠送光盘一套。,4、与宣传部文明办以及滨州日报社联合举办和谐家庭评选活动，在售楼部报名，对和谐家庭进行评审表彰，老客户优先报名，先进事迹在滨州日报发表。,七.建议,1.如果聘请最牛希望学校监理公司担任项目监理并在报纸进行报道，可以大大提升我项目的知名度.,2.如果与滨州名校达成战略伙伴关系，优先解决业主孩子入学的问题，可以大大提升我项目的价值.,3.如果聘请知名物业管理公司做顾问，可以解除业主的后顾之忧，为项目增加新的卖点.,详细方案将随后提供！,谢谢!,
