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1、天下青城4期别墅建筑方案设计任务书,成都新世宇实业有限公司简介,成都新世宇实业有限公司是主营房地产开发和销售的有限责任公司，成立于2001年4月10日，注册资本3500万元人民币，公司具有房地产开发资质，具备各种相关证照、章程等。现办公地址在成都市大安中路79号。公司分设董事会、总经理、副总经理、总工程师、工程部、销售部、财会部、行政部，现有在职员工50人，有本科、大专文凭的35人，有中、高级职称的18人，公司有各项完善的管理制度，并将在实际工作中不断的完善。,从1997年起，公司前身（成都世宇实业有限责任公司）与其他公司联合投资开发了“北桥公寓”、“景溪园”住宅小区、“天鹅星座”住宅小区等项
2、目。1997年公司开发了“北桥公寓”项目；1998年公司开发了“景溪园”住宅小区；1999年公司开发了“天鹅星座”住宅小区，开始操作大中型楼盘，企业向规模化发展，“天鹅星座”住宅小区的成功开发对公司由一个小型的房地产开发企业向大型的具有竞争力的房地产公司发展具有重要的战略意义。通过该项目的开发，公司建立了完善的市场调研机制，提高了公司对市场的把控能力，使公司对市场细分，项目策划，项目设计，项目推广，项目营销等房地产开发各个环节具有了较强的专业水平，并锻炼了一批队伍，使公司的核心竞争力初具雏形。同时，公司从理念上完成了由单一的开发房产向开发房产和经营房产并重的转变，为公司开发“天下青城”别墅社区
3、奠定了坚实的基础。我公司通过几年的努力，公司现已成为拥有自有资产1.8亿元人民币，具有专业经验和专业队伍的房地产综合开发公司。,我公司通过根据市场分析发现，崇尚健康、崇尚回归自然的消费正悄悄成为热点，成为时尚，公司确信郊外景区楼盘必将成为房地产市场的新宠。2001年公司倾力打造800亩山水大作“天下青城”别墅社区，“天下青城”别墅社区位于都江堰市唯一未通公路的两河乡，占地800亩，社区群山环抱，味江、洗脚河如两条玉带静静的流过，河水常年不断，该项目总开发面积18万平方米，分为A、B、C、D四个社区。现已开发完A区，B区，D区，现正着手C区的开发。2003年底，我公司通过公开竞拍方式获得成都市锦
4、江区琉璃乡皇经楼村四组的土地使用权，并开发政府拆迁安置房项目，总建筑面积17万平方米，现已基本竣工，并将近期交付使用。,2004年，我公司再次与成都雄宇实业有限责任公司联合竞拍获得青羊区苏坡乡清江村一组的土地使用权，并进行政府拆迁安置房的建设，总建筑面积8万平方米，现已完成前期相关工作，并将于近期开工。2005年，我公司与成都新雄宇房地产开发有限公司在距离成都市区十余公里的水乡风景小镇郫县三道堰镇联合开发“堰上”项目，该项目为花园洋房，总占地面积66800平方米，项目以打造“水乡住宅”为开发的主题概念，继承和发扬了现代建筑与传统建筑相结合理念，有效利用了成都近郊水乡小镇优美的自然环境，而建设成
5、为真正意义上的川西水乡休闲社区。本项目处在目前最热门的郫县开发圈，又是三道堰这一水乡小镇唯一的大型项目，增值空间巨大。现项目一期已售磬，二期正进入前期销售工作准备。,第一部分 项目基本情况,项目名称：天下青城穷庐（暂定）建设地点：都江堰市大观镇,位置说明：都江堰市，距离中国成都40公里，是有名的休闲之都，集自然、人文、历史于一身；大观镇，距离都江堰市区20公里，因背靠青城山避暑胜地而逐渐成为深受欢迎的置业热土。,第二部分 项目用地情况,用地面积：360000（540亩）,地形说明 周围有较高山地环绕，项目处于中间，呈缓坡逐渐向上,地貌说明：长期植被覆盖，部分林地。可适当保留有景观价值的树木。,
6、场地道路：场地内有一条乡村碎石道路，今后可改变或废弃；场地外，有7米宽水泥平整路直达场地。,场地内建筑：现有乡村小学一所，数户农家，今后将转移。,第三部分 项目所在地自然环境,地理：项目所在地属于青城山山脉的外部区域，海拔750M左右，山中植被茂盛，空气清新，项目处于山中腹地，不远处有小河流，清澈见底，四季不断。,气候：该地属四川盆地亚热带温润气候区，日照较多，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15，年积温4453-5475。昼夜温差较大，年均气温最高36，最低-3。降水集中在5-10月，峰期7-8月，水量占全年降水量的70%；年平均风速1.4M/S，风向为西北向；年
7、平均气压933.5毫巴；因雨日多，河渠多，空气湿度大，蒸发量小，年平均降水量为930.9MM，占年降水量的76%；多年平均湿度达81%，最高达年平均90%；多年平均无霜期268天。,第四部分 项目所在地人文环境,项目所在地大观镇，原名两河乡，因两条清澈的山涧小流在此交汇而得名。此地属于风景秀美的青城山，以中国道教发源地和清凉避暑胜地而著称。同时，不远处的都江堰市也是一座悠久的历史名城，因2000多年前修建至今仍发挥作用的一项重大的水利工程而声名远播。这两处地方都是成都人乃至外地人旅游和休闲渡假的好去处，知名文人曾题词：拜水都江堰，问道青城山。而且，两地更被联合国教科文组织评选为世界文化与自然遗
8、产。随着市场的需求，越来越多的房地产项目在青城山周围兴建，大多选择离国家规划景区较近的位置进行开发。而本项目是唯既一靠近景区又地处山中的大型项目，资源十分珍贵，环境最贴近自然。在项目周围，还有知名的佛教寺庙以及高尔夫球场，本地民风朴实，老人多长寿。,第五部分 项目基础配套现状,水、电、天然气、电话通讯、INTERNET网络、道路均已完成并在前期项目中投入使用。与外界和山脚相连的一段约6公里无公共市政交通，主要靠当地私人交通和业主自己驾车解,第六部分 项目前期完成建筑现状,本地块属于天下青城总体项目中的第四部分C区，前期已开发项目情况如下：第一期：A区联排TOWNHOUSE，176户，已入住客户
9、第二期：D区公寓，1000户，已入住800户客户，其余6个月内入住第三期：B区双拼别墅，84户，建设中，6个月内入住,售楼处,第一期：A区联排TOWNHOUSE，176户,第二期：D区公寓，1000户，已入住800户客户，其余6个月内入住,第三期：B区双拼别墅，84户，建设中，6个月内入住,另外，社区内已建成休闲配套场所2处，分别为河滨酒廊和漂流码头，可供住户就餐、喝茶、休息、娱乐。更为完善的设施如卡啦OK厅、会议室、游泳池等也将在6个月内完成。,第六部分 设计要求,根据市场的需要和当地政府对开发的管理要求，本项目的初期定位如下：1、高尚的山地乡村渡假型别墅社区。因地处中国道教四大名山青城山中
10、，自然风景与悠久文化并存，令此地物业具备了传世的价值。2、总建筑面积不超过1000003、单户面积从300-1000不等，其中以450左右为主流，总建筑约200幢。4、强调建筑风格与自然条件的和谐相融。5、选择1：做全社区方案设计，包括总平面、建筑单体、环境、会所、休闲配套建筑。选择2：仅做社区修建型详细规划图。,请贵司及时回复合作方式及两种选择下的价格谢谢！,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价
11、格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折
12、，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东
13、西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不
14、要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,
