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1、武汉华美凯旋门项目产品定位报告,2012年12月,项目背景分析,PART,ONE,项目背景项目用地指标,18.3,12224.4,华美娱乐城,净用地面积,7.5,4996.14,华美娱乐城,规划控制面积（代征道路、公园绿地）,19.8,13214.19,华美娱乐城,现状用地面积,6.17万平方米,华美娱乐城,可建建筑面积,用地面(亩),用地面积(),用地单位名称,项目,注：以上数据均为图测，最终数据以实测为准；地块西侧代征道路面积未计入;以上数据来源于武汉市计划委员会。,项目开发背景地块现状,项目地块东至古田二路，南抵长升路；周边厂区、居民房分布较多。,4,长丰街办事处,4,3,2,1,3,2
2、,1,星田公寓,三江航天,富仕雅庭,项目开发背景地块用地性质,经规划控制查询，该地块被控制为商业金融业用地、居住与公共设施混合用地、公园绿地。,项目开发背景产业背景,汉正街都市工业园区位于中国经济地理的中心，与武汉的汽车产业区，光电子产业区，钢铁产业区，食品产业区并成为武汉市现代制造业的五大板块。,地块东方马城3公里6分钟,地块王家墩CBD3公里6分钟,地块大武汉家装2公里,地块吴家山台商开发区3公里6分钟,地块汉口火车站3.5公里6分钟,地块天河机场20分钟,地块硚口区政府3公里6分钟,地块舵落口物流中心3.5公里6分钟,本项目,项目地处汉正街都市工业区，目前园区已形成了以机电、电子、包装等
3、为主体的优势产业。是连接古田市级商业副中心和汉正街都市工业园区的过渡带，产业优势明显。,项目开发背景产业背景,都市工业园,项目开发背景项目区位,地块西接舵落口物流中心，吴家山台商投资区，北距金银湖生态居住区，南临滨江风貌居住区,东靠王家墩CBD,区位优势得天独厚。,王家墩CBD,毗邻地铁7、12号线，长丰大道拟建全程高架，交通路网簇拥环绕，为项目持续发展提供了现实条件及发展空间.,项目开发背景项目交通,市场分析,PART,TWO,硚口区宏观经济,武汉城市圈宏观经济,武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；城市圈总体经济实力总和尚处于初级阶段。,武汉市经济发展迅速，2011年GDP已经突破60
4、00亿元；武汉市第三产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构转型。,古田区经济在武汉中心城区中相对落后，近年高档房地产居多；第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。,武汉市宏观经济,宏观环境研究小结,3-4月首次推盘，95-195中大户型，约有3000元精装修,2012下半年推出3-5万方住宅,推出精装公寓450套，36-59,后续推售商业,3月份加推5#、6#，2012年度新推5万方,7月前后推出三期200-400大平层产品,下半年推出二期三组团，90-200,持 续 消 化 库 存 余 量,区域住宅市场分析,区域住宅市场分析,区域住宅市场分析,2012年2季度，武汉市写字楼售价大幅超
5、过商品住宅价格，摆脱价格倒挂现象，写字楼市场逐步成为市场热点。,15,3季度,2季度,1季度,2季度,9,348,1季度,6,808,4季度,3季度,2季度,1季度,4季度,写字楼,住宅,2009年,2010年,2011年,（元/平方）,武汉市中心区写字楼与商品住宅成交价格对比走势图,武汉写字楼市场分析,预计武汉市未来3-5年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。优质写字楼供应量预计将超过270万方，平均每年供应量超过50万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。写字楼供应将会比较集中，市场竞争激励。,武汉写字楼市场分析,硚口区写字楼市场分布图,硚口区写字楼物业主要分布在解放大道，京汉大道、武胜路
6、沿线，其中以城市内环线最为集中,核心驱动力,城市商业副中心商业、金融配套逐渐成熟,租金/售价,租金：集中在60-100元/月在售楼盘价格：15000元/左右物业管理费：2.5-5元/月,租售情况,平均出租率在70%以上在售楼盘较少,未来发展趋势,潜在供应少，出租率保持较高水平租金价格稳定,客户特征,行业：以金融、电子科技、咨询服务为主，房地产、广告公 司、物流公司为辅客户：以中小型企业为主，性价比相对汉口中心区写字楼是 吸引企业的主要因素,区域写字楼市场竞争分析,区域写字楼市场竞争分析-天宇万象国际,区域写字楼市场竞争分析-凯景国际大厦,武汉LOFT项目分布：目前，武汉市在售LOFT及平层公寓
7、产品量较多，价格区间多在10000-14000元/平方米，主要集中在中心板块,武汉城市广场,宝利金中央荣御,朗诗绿色街区,汉口城市广场,奥林匹克花园,百步亭金桥汇,1,写字楼市场,硚口区写字楼档次偏低，升级换代速率慢且分布有局限性；受到政府规划引导，硚口区写字楼有向西延伸的趋势。,项目市场分析总结,2,商业市场,3,酒店市场,4,住宅市场,硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，宜家家居已进入实施阶段；但总体分布上存在西贫东富的特点。,本案所处的位置恰是古田市级商业副中心和汉正街都市工业园区的过渡带，项目未来发展必须依托于城市经济发展，区域产业升级机遇。,硚口区酒店主要集中在解放大道沿线，其次为艳
8、阳天商旅、宝丰宾馆、君益宾馆等档次相对较低的经营性物业。,硚口区住宅物业发展速度较快，现状开发量大，以高档住宅物业居多。,项目发展突破点,项目地处汉正街都市工业园区，东邻古田商业中心，是连接古田市级商业副中心和汉正街都市工业园区的过渡带，项目发展应复制硚口区高端住宅发展潜力，补充区域市场产品不足，打造区域创造性复合体物业。,项目物业发展方向：以住宅产品为基本面（区域优势），力求产品创新及多样化（区域空白），综合社区配套商业及高档小户型公寓,项目产品定位,PART,THREE,住宅、写字楼、商业配套联体的古田都汇复合体,项目市场定位,古田产业新区、中体量,项目功能定位,市场功能定位,复制市场潜力
9、高端住宅产品,补充市场不足商业、商务配套,填补市场空白差异化办公/公寓产品,项目规划要求,符合城市总体用地规划；定位结合市场因素，规划设计高端站位，紧密与市场相连；适应不同层次的消费群，以住宅开发为基础，其它产品开发均有明确的针对性和多样性；办公楼部分与商业部分定位互为一体，有机结合，体现整体性；住宅部分保持相对独立性，非保障性住宅底层不设置商业；克服用地面积小因素，因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目；,项目总体规划,规划概念示意图,差异化公寓/办公产品,差异化公寓/办公产品,高端住宅产品,复制硚口区高端住宅市场发展潜力，与办公产品形成产品差异化，并借助LOFT产品发力，提升住宅价格，使
10、项目经济效益最大化。,集娱乐、休闲娱乐于一体的生活场,以休闲、娱乐业态为主导，少量配套商业，地面餐饮配套不予考虑；休闲娱乐业态保证整体档次的实现，满足消费者的片区消费需求，并且与周边商业互补；配套商业吸引与主干道商业对应的随机性消费人群，扩大消费者层面；大力挖掘地下商业价值，打造古田区域首屈一指地下商业空间。,商业配套产品,THANKS!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1
11、lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0
12、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,
