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1、旧街区改造案例分析,09环艺B1 周杰,上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。,背景资料,石库门是凝固在建筑上的上海历史文化，起源于1860年代。当代太平天国运动蓬勃兴起，江浙人大批有产家庭涌入上海，外
2、国商人借机大搞房地产开发，设计外墙为欧式联排房，内部保留天井、客房、厢房等江南民居特色的中西合壁住宅出售给华人;为迎合买家追求安全的心理需求，特别在住宅“门”上大做文章，以花岗岩石料为门框，黑色厚重木料为门扉。于是，建筑得名石库门。,城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。,石库门建筑可说是上海
3、历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。,延续历史,经过重新打造后的石库门里的新天地已经不是20世纪初殷实人家的生活福地，而成了揉合传统与现代上海风情的迷人会所，成了新世纪人们体验新海派文化的首选之地，成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。,地理位置,新天地分为南里和北
4、里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共一大会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。在旧弄堂，小洋楼基础上改造出来的上海新天地以其挟古纳令的风范大出风头。它的成功之处为每一个面临旧城改造工作的城市带来了灵感。,北里 南里,新天
5、地,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越,土地面积：约52 万平方米总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15
6、年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团,项目背景,上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。,开发集团,特色理念,整旧如旧、翻新创新：,设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。外表整旧如旧：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及
7、工程 以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石 库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地 及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。内部翻新创新：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门 弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑 但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念 的经营消费场所。,专业团队 卓越打造：,挑选了美国旧房改造专家本杰明伍德建筑设计事务所和具东方文化背景 的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多
8、方面 考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南 部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步 行街串起南、北两个地块。,成功要素,观念进步：以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。手法创新：瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表
9、层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越区位：不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一开发：统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。,启示,新天地的启示在于：旧建筑旧街区是我们生活场景中的一部分，现代化的同时对它们该宽容一些。旧建筑的再利 用是一种极富桃战的行为，在旧建筑外壳中植入崭新的功能是保护老建筑的良方。研究旧城改造，重视旧城改造，使旧城不旧，使旧城真正能成为既保留原来特色和风貌、又 美丽繁荣的现代化城市。,The End,
