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1、南国.悦公馆市场定位报告,武汉中邦地产顾问 wuhan.2012.07,报告说明近年来，随着武汉保利文化广场以及武昌中央文化区两大项目相继落户中南、中北路，武昌最高档的传统商圈中南商圈地位进一步得到提升。片区品牌高端项目云集，豪华写字楼成为中南中北一条街最集中的地方。,报告内容,页码,片区市场分析,Part A,片区概况商业及项目分布片区项目介绍片区小结,区域概述,范围界定,商业形态构成,中南商圈位于武昌洪山区，为武昌规模最大、最集中、最密集的商业街区。其核心区域为中南路，延及武珞路路段与中北路。连接徐东商圈与街道口商圈，与水果湖商业步行街相望,中南商圈主要由百货、大型超市和专业卖场构成。商圈
2、商业气氛浓厚，集中了中南商业大楼、中商百货、中商广场、银泰百货等百货，家乐福、中商平价、易初莲花等超市，工贸家电、苏宁电器、国美电器等专业卖场，以及必胜客、永和、麦当劳、肯德基等餐饮配套。,商业及项目分布,中南国际城,中建三局,民主路,洪山路,中南路,中南二路,中南一路,南国悦公馆,海山金谷,保利文化广场,中南大楼,中商广场,中商百货,中建广场,银泰百货（世纪店）,建设大厦,武珞路,家乐福,1818中心,武昌中央文化区,中北路,华润置地公馆,洪山广场,区域项目介绍,说明：武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。另与19层配楼形成空中连体，构
3、成正对洪山广场的“巨型门”。项目总投资逾11亿，开发周期3年。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，项目由美国SOM国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计。,区域项目介绍,说明：中南路88号地处中南二路，CBD核心区，精致生活样本，集商务、居住休闲、文化科教中心于一体。醇熟的生活配套，洪山广场、家乐福、中商广场、世纪中商近在咫尺，绝版价值典范。都市坐标，小高层、南北向、纯板式结构，绝佳都市核心居住区，多种户型面积选择，45165，将多彩生活与空间享受发挥到极至。,区域项目介绍,说明：海山金谷项目定位“洪山广场国际资源集成体”，涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、
4、精品私人会所多元业态，以可再生能源为基础，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建筑科技，实现健康、舒适、节能、环保的低碳绿色物业。,区域项目介绍,说明：武汉1818中心项目是正在建设的34万平米的集高端百货、超五星写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的城市综合体项目。其标志建筑物高度达181.8米，为武昌区地标性建筑，建筑面积约6万平米，共41层，建筑风格为新典雅式双塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙。地下负一层与武汉地铁四号线连通，形成地铁商业。超五星写字楼部分位于双塔塔楼的8-26层，单层建筑面积约2000平米，建筑面积约3万平米，层高
5、达到4.2米。私人酒店公寓位于2839层，建筑面积约为2.2万平米。40、41层为天幕会所。办公楼及住宅全部采用瑞士恒温、恒湿、恒氧技术。,区域项目介绍,说明：万达时代中心，是万达集团完全按照低碳、智能的标准设计的8栋世界级的5A级写字楼，地上建筑面积约50万平方米，首创集群式办公，聚合产业力量，成为世界级企业总部中部战略布局的新焦点。项目建筑设计由加拿大BH公司亚洲区总裁David Stavros施岱珞主笔完成，建筑外形取自中国灯笼，结合LOWE玻璃幕墙，彰显挺拔大气。拥有武汉唯一的千平水景星级大堂，10米挑空气度非凡，独具奢华气派。10部三菱高速电梯，创造快捷交通。公共空间奢华装修。,区域
6、项目介绍,说明：广泽中心雄踞武昌公司总部区，包含2栋写字楼及5层裙楼商业，兴业银行已选择广泽中心双塔楼其中一栋，用于兴业银行湖北省分行总部。广泽中心以5A标准打造，近揽“楚河汉街”独特景观，营造舒适的生态商务、花园办公环境模式。,区域项目介绍,说明：项目总建筑面积约6.2万多平方米，由A、B两栋组成。其中，A座25层，B座23层，地下2层均为停车场，总车位数达400余个，车位比高达100：1，远超国际标准。A、B两座13层裙楼为高端商业配套，塔楼按照5A甲级写字楼标准建造。,该区域是武昌传统成熟商圈，百货扎堆，业态也比较丰富，其辐射区域遍布整个武昌，而且周边区域政府机构居多，消费潜力无限。,1
7、,该区域有洪山广场、洪山体育馆等公共休闲运动设施留住消费人群，商圈餐饮娱乐配套都比较完善。东沙连通工程和中北路延长线的竣工，地铁2、4号线在中南路交汇（分设洪山广场和中南路站），使得区域交通得到显著改善。,2,该区域高端项目云集，是武昌地区的豪宅集中营。各大商业银行总部、高端写字楼在中南中北沿线耸立，未来该区域极有可能成为武昌金融一条街。,3,区域小结,项目概况,Part B,项目概况,南国悦公馆,洪山体育馆,保利文化广场,洪山广场,说明：南国悦公馆建筑总面积约3.46万方。其中地上30层，约2.13万方；地下3层，约1.33万方。建筑总高度约94.8米。432套2783高品质精装小户型，建筑
8、1层为酒店大堂，结合架空层营造良好的建筑空间景观，2层以上为精致一房和二房的铂金公寓和大开间景观套间。,项目SWOT分析,Part C,项目SWOT分析,项目优势,1,项目劣势,2,项目机会,3,项目威胁,4,优势弥补劣势，机会解决威胁,进出不便：项目入口道路坡度高。建筑设计形象差。不临街：巷子里面。地块面积小。,交通优良：十字路口旁，地铁、公交直达。丰富景观资源：洪山广场、东湖风景。配套齐全：商业百货、银行、餐饮酒店。开发商实力品牌：上市公司、品牌实力强。,区域高端项目众多、供应量大、竞争激烈。片区发展向北倾斜，总部经济区崛起。,住宅限购，商业地产迎来黄金发展期。地处繁华商圈、片区商业气氛浓
9、厚，易形成规模效应。高端写字楼成群，中低端写字楼是市场空白点。,项目SWOT分析总结,项目最大优势：地段一流、周边配套成熟。,典型的商业项目,1.小户型公寓式酒店,2.商务办公楼,项目定位,Part D,市场定位客群定位产品定位价格定位形象定位,市场定位,市场最终定位,市场定位支撑点,1.周边高端写字楼成群，竞争激烈，中低端写字楼有市场空间。2.创展型商务办公中心：针对中小企业设立的商务办公楼，地段好，办公配套相对5A级商务中心稍差。,中南路首席创展型商务办公中心,市场背景：对那些员工较少、实力较弱，以为大公司提供配套技术和服务，赚取附加值利润为主的小型企业来讲，大型写字楼昂贵的租金和各种开支
10、是他们所难以承担的。同时受“住宅禁商”政策的影响，住宅办公的“孵化器”功能也大受影响，因此这些小公司纷纷把落脚的目光投向灵活度更高、成本更低又不受注册限制的办公场所，创展型写字楼应运而生。,客群定位,客户需求特征,客户不认购原因,客户对物业的需求是什么？1.中小企业：高端商务区位置、使用成本低、面积适中、总价低、百变互享办公空间。2.投资客：总价低、出租率高、租金回报高、风险小、升值潜力。,办公配套不全、价格不合理、物业费高。,项目需求客户 中小企业：投资客=6：4,产品定位,甲级写字楼,案名：洪广国际中心（I 楼）保利文化广场（h楼）,形象定位,形象包装定位享受国际性总部商务空间，,价格定位
11、,Thanks for your attention,Wish you a good day!,R-24G-130B-135,R-192G-0B-0,R-114G-191B-197,R-127G-127B-127,报告中使用的基准色,报告中使用的补充色,R-16G-136B-218,R-253G-138B-59,R-191G-191B-191,?,R-?G-?B-?,我们严格限定报告所采用的基准色，可以通过设定色块的RGB值来实现,本项目,本项目,同样是一个典型的左右分栏描述说明页面，有色块的标题下面一般用来进行文字说明,11,11,11,这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充
12、模块，有色块的标题下面一般用来进行文字说明,11,11,11,说明,说明,说明,这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模块，横线的标题下面一般用来进行数据的罗列和演绎,第一点结论,1,第二点结论,2,第三点结论,3,第四点结论,4,单击输入主标题,Part 1,单击输入副标题,Part C.1,Two Factors(1),22,因素2,因素1,.,.,Two Factors(2),Three Factors(1),因素2,.,因素1,.,因素3,.,.,Three Factors(2),因素2,因素1,因素3,.,.,.,Three Factors(3),因素1,因素3,因素
13、2,.,.,.,Three Factors(4),.,因素1,因素2,.,.,因素3,.,Three Factors(5),Three Factors(6),Three Factors(7),.,.,.,1,.,2,.,3,.,.,.,Three Factors(8),.,1,.,2,.,3,.,.,.,.,Three Factors(9),Four Factors(1),因素1,因素2,因素3,因素4,.,.,.,.,.,Four Factors(3),Four Factors(4),Four Factors(5),Five Factors,Step by step(1),第一步,第二步,第
14、三步,1,2,3,.,.,.,Step by step(2),Step by step(3),Step by step(4),1,2,3,4,.,.,.,.,Step by step(5),Consequences(1),.,.,.,.,.,1,2,.,1,.,3,.,2,.,Consequences(2),1,3,2,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,Standard form,这里是对表格数据的进一步说明或补充,Time schedule(1),Time schedule(2),.,Time schedule(3),1,2,3,4,5,6,7
15、,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,12,01,02,03,04,月,周,时间,内容,1、,2、,3、,4、,5、,Useful items,Source：Centaline Research,Note：这里是对个别数据的注释,这种文本框可以灵活的运用，复制到需要的地方即可,World Map,China Map(1),China Map(2),MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpM
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