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1、金鹰河西项目市场调研报告,2010年7月,1,河西区域商业个案调研河西消费状态调研分析金鹰河西项目概况相关河西区域商业资讯,2,河西区域商业个案调研,3,公寓面积：26万平方米机动车停车位：7000个非机动车停车位：30000个建成时间：2010年总投资：17亿元人民币,占地面积：39万平方米建筑面积：120万平方米商业面积：27万平方米酒店面积：5万平方米写字楼面积：31万平方米,一：南京建邺万达广场-河西项目概况,4,南京建邺万达广场,购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万平方米，是目前南京最长的室内步行街。南京万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场，广
2、场拥有7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位，车位规模创下南京之最。室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，八大主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。“步行街长450米，是南京最长的室内步行街，建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中没有逛街的疲劳感。,5,业态分布,万达购
3、物中心业态分布,三大商业组合 购物中心南京一站式购物中心集零售、高档餐饮、休闲娱乐于一体主力店有万千百货、南京万达国际电影城、国美电器、大玩家、TESCO(乐购超市）、大歌星KTV、南京爱童、奇迹健身、内蒙古小肥羊等 商业街沿街的特色商铺餐饮、酒吧、零售店等多种商业形态并存 酒店 引进五星级希尔顿酒店,6,万达广场宣传主题：1.城市综合体，弱化传统主城概念2.宣传主力店的进驻，强化经营客户信心3.万达品牌形象树立，增强投资者信心,万达购物中心项目整体宣传主题,推广主题：购物一站式、美食全球化、娱乐新领域,7,万达购物中心动线规划,垂直电梯,扶手电梯,8,百货,B1,F1,F2,F3,F4,电影
4、院,大卖场,健身,酒店,地下停车场,家居,百货,娱乐,零售,零售,家居,百货,万达购物中心业态分布,纵向业态分布,电器,大卖场,百货,餐饮,家居,家居,百货,F5,电影院,KTV、娱乐,9,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,一层,主力面积：60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左右,10,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,一层业态组合比例,业态规划及组合策略说明：项目在业态组合当中采取主力商家与次要品牌商家相结合，利用主力商家来带动周边及整体商业氛围，同时配备部分配套餐饮、中国移动，最大化体现人性化所在，满足消费者需求的同时，可以提升消费者的购物舒畅程度；,万达购物中心购物功
5、能商家调查及回报评估,11,二层,主力商铺面积：60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,12,二层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明：项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业，加以带动整体二层商业氛围，同时主力店与次主力店相互搭配，使整个二层主力店“处处可见”，从而提升消费者认同感,13,三层,主力商铺面积：60左右,中庭广场区域多为主力品牌商家，面积在200左右,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,14,三层业态组合比例,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,业态规划及组合策略说明：以特色餐饮为主，
6、配备同庆楼大型餐饮，满足不同消费者需求，进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求,15,万达购物中心典型餐饮商家调查,四层,万达购物中心分层业态规划及品牌商家,万达购物中心娱乐功能商家调查及评估,16,万达购物中心主要商家列表,17,万千百货：建筑面积38000平米,万千百货整体风格充分运用了云锦元素，融聚经典与现代于一身。万千百货分为地下一层，地上五层；400平米中庭贯穿六层，通透大气。商业区停车位3000辆，非机动车停车位7000个。负一层设运动达人馆，集合了运动、户外、牛仔、烟酒、滋补、药房等；一至五层分别为国际名品馆、都会名媛馆、时尚潮人馆、绅士新贵馆和家饰童趣馆。22座扶梯、4部直梯，全
7、部采用进口日立品牌，让顾客在各楼层通达快捷。在服务上，万千百货也打破了传统百货规律，在商场内专门设立了咖啡区、SPA区，让顾客充分体验到一流的服务理念。,万达购物中心主力商家资料,18,万达国际影城：经营面积6000平米,万达购物中心主力商家资料,19,有近100个包房，共有11个影厅，2800多个座位。其中，影城最大的1号厅能够容纳414人，拥有南京电影院最大的银幕，采用了万达院线首部双机3D数字设备，同时也是全球最先进的3D放映设备,大歌星KTV：5000平米,万达购物中心主力商家资料,20,大玩家超乐场是目前国内室内第一品牌的电子游乐城，也是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商。
8、,大玩家超乐场：5000平方米,万达购物中心主力商家资料,21,经营范围覆盖0-12岁的孩子及准妈妈的吃、穿、用、住、玩、学的各个方面，20000多种商品均精挑细选，同时提供孩子成长所需的各种特色服务；“奇乐儿”，大型软体玩具、新型科技玩具、智力启蒙玩具、DIY手工玩具、欢乐互动、集体游戏，兴趣课程等真正使孩子们快乐玩耍；南京建邺万达广场还引进了江苏最大的儿童教育公司赛德儿童教育，致力于儿童德、智、体、美、劳等全方面的提升。,孩子王：6000多平米,万达购物中心主力商家资料,22,中华老字号同庆楼酒店在建邺万达广场的经营面积达到7000平米，共有69个包厢和一个零点宴会大厅,万达购物中心主力商
9、家资料,同庆楼：7000平米,23,二：龙江新城市广场,南京新城市商业置业有限公司创建于1999年4月，注册资本1100万美元，总投资额为2800万美元，是一家主营大型商业地产、商品房开发、建设、销售、租赁、物业管理及大型商业零售的中外合资企业。南京新城市广场，坐落于南京“第三商圈”龙江商业区，由南京新城市商业置业有限公司投资兴建，特邀德国知名建筑设计师操刀，占地面积12.6万平方米，建筑面积达28万平方米，拥有近400家知名品牌的专营店。南京新城市广场集合了五大业态，拥有金润发大型仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮酒吧广场和数码专业广场，是一个集购物、餐饮娱乐、休闲运动、文化社
10、交、办公、居住位一体的综合性商业中心。其中金润发大型仓储超市2003年就已经开门迎宾，当年营业额突破4个亿；华纳影城于2004年6月正式营业，是南京第一家国际五星级8厅影院，拥有国际最先进的数码放映技术，成为周边市民的休闲好去处。最具时尚前卫卖场特色的新城市百货精品步行街，共分5层，购物环境四季如春，400米长的室内步行街景观串联，内部装饰典雅、舒适，营造其乐融融的消费空间，还有1200个停车位超大空间免费停车场。,24,龙江新城市广场,龙江新城市广场,B-缤纷大道,B-业态分析,龙江新城市广场,一层-时尚大道,一层-业态分析,龙江新城市广场,二层-活力大道,二层-业态分析,龙江新城市广场,三
11、层-星光大道,三层-业态分析,龙江新城市广场,四层-美食大道,四层-业态分析,龙江新城市广场及附近餐饮,餐饮美食主要品牌商家 租金约1.8-5.5元/天,31,三：嘉业国际SHE WALK购物广场,项目位置为庐山路与奥体大街交汇处，商业面积5.8万平方米，嘉业国际城大型女性主题商业街区“SHEWALK”;目前只有部分楼层的部分商铺已经签订合约，招商入住率不到40%。没有主力业态，图1中的广告LOGO为目前签订租赁合同的品牌。租金价格：一楼3.5元/平方.天；二楼2.53元/平方.天；三楼2.32.5元/平方.天；四楼22.3元/平方.天；五楼1.82元/平方.天。外面商铺两层100多平米，年租
12、金10万。业态配比：招商：主题零售55%、时尚餐饮35%、休闲健身10%,32,嘉业国际SHE WALK购物广场,总建筑面积：36436.98平米总长度：258.176米总用电量：5000KV/A总煤气量：总管直径 200毫米荷载：室内0.00为 4.0KN/m2 楼面为 3.5KN/m2总车位：1136个,以下为已入驻品牌：,33,四：紫金西区中央,项目地址在南京市庐山路(原河西经四东路)与奥体大道(原青石梗路)交界处,地铁一号线至元通站下 外铺为两层的商铺，面积在150平米左右，目前租金在30万/年左右。内街为筒型，全部都是小型餐饮在经营，租金不祥,34,五：宝船荟所,项目在南京河西漓江路
13、55号 宝船荟所以中高端餐饮为主，辅以休闲,35,六：茂亚百货,位于江东中路118号（集庆门大街交界路口处），总面积达30000平方米，共6楼层，以批发零售为主，公交7路、37路、56路等17条公交线路,36,占地面积约3.2万平方米。位居南湖社区。为西祠胡同线下社区，亦为西祠胡同南京总部所在地，西祠街区将西祠胡同线上商业精华移至线下，分设购物、餐饮、休闲娱乐、经济型酒店以及商务办公等5大功能区，融版聚、购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光、办公、创业于一体。现在西祠街区已放弃了“线下社区”的概念，西祠街区毅然转型为“创业园”，即EGG创业园，现除已有几家餐饮外已停止餐饮等商业业态的招商，目前，
14、园区已入驻企业87家，其中，三分之一是科技型企业，三分之一是文化创意型企业，其他三分之一也是商务型中小企业。目前园区的租金是每平方米1.4元/天，如果企业入驻园区3个月内完成工商注册落地手续，还可享受0.2元的租金优惠，即每平方米1.2元/天。,七：西祠街区,37,地理位置：傍依南湖公园湖滨，毗邻水西门大街，直通南京市建邺区政府形象一条街，北临莫愁湖公园。面积：面积200-3000不等。总体量15000，每栋楼都是两层带楼顶。均为地上建筑。餐饮休闲街区，不是门面房，不临水西门大街。西餐、茗茶、咖啡、精致高档中餐的租赁面积为150-2000平米。普通中餐、KTV、棋牌的租赁面积为300-3000
15、平米。另有部分临街小商铺出租，面积30-50不等。招租对象：以餐饮，咖啡茗茶，桑拿会所，KTV为主,兼及美容、服装、摄影、烟酒专卖等等。目前已经签约的商家有：阿英煲、高淳精菜馆、捞仔火锅、重庆刘一手、品牌红酒、广东发展银行等。街区暂时还没有店铺装修完成，预计来业时间：7月左右 具体时间视商家进驻情况决定。租金：面积150-200平米 预计租金3.64.1元/平方/月。,八：南湖新天地,38,低,价,河西商业经营档次定位概览,普价,金盛,博桥,本案,河西融侨,宝船会所,河西万达广场,华润万象城,低端,中端,高端,5万,10万,体量,档次,新城市广场,金陵,嘉业国际,河西区域商业个案调查/小结,茂
16、亚百货,39,西祠街区,南湖新天地,40,河西区域商业个案调查/区域人口/主要住宅项目概况,河西区域商业个案调查/区域人口/主要住宅项目概况,41,42,河西区域商业个案调查/区域人口/新增住宅项目概况,43,河西区域商业个案调查/区域人口/市场主要写字楼及新增项目概况,河西消费状态调研分析,44,河西购物商品类别,在河西购物商品类别中，其中88.5%的人群主要购买生活用品，71.8%的人群主要购买食品。由于在河西地区文体类和电子类的商铺相对较少，所以文体用品和电子产品不是消费者主要购买的商品。,河西消费状态调研分析,45,河西购物原因分析,消费者在河西购物大部分主要是考虑的因素中，商品价格合
17、理占57.7%，品牌多/供选择的商品多占50%，距离近占47.4%，公共交通方便占46.2%,46,河西消费状态调研分析,休闲娱乐人均消费额分析,50-150元是大部分消费者外出休闲娱乐时的人均消费额，占总比例的36.3%，50元以下和200元以上的较少，由此看出河西消费者的人均休闲消费额还有很大的提升空间。,47,河西消费状态调研分析,休闲娱乐场所选择因素分析,在选择娱乐休闲场所时，较大部分的消费者表示交通方便是选择娱乐休闲场所的第一依据占总比例的28.4%，另外环境好、规模功能齐全也被消费者认为是影响自己选择娱乐场所的重要依据分别占总比例的26.5%、18%。,48,河西消费状态调研分析,
18、工作日午餐选择分析,考虑到工作日时间相对紧张，大部分人选择在食堂就餐或者叫外卖来解决午餐问题，分别占总比例的36.3%、21.6%。而选择回家吃饭的人群比例则较小，占总比例的9.8%，由此看来河西地区的餐饮市场是有很大的挖掘潜力的。,49,河西消费状态调研分析,外出就餐相关分析,对于工作日外出就餐的人群，多数人群都是自己一人外出吃饭，大部分消费者的就餐人均消费在6-30元之间，占总比例的35.3%，5元以下和51元以上的比例相对较少，均占总比例的5.9%。对于用餐时间，则因人而异，各时间段的比例大致相同。,50,河西消费状态调研分析,就餐形式选择分析,单位：%,51,河西消费状态调研分析,河西
19、居民喜欢的就餐形式主要有火锅，占总比例的45.7%；自助餐占总比例的38.4%；中式正餐、茶餐厅/休闲餐厅均占总比例的37.1%。,菜系选择分析,单位：%,52,河西消费状态调研分析,河西居民喜欢的菜系只要有本帮/淮扬/杭帮/江浙沪系，占总比例的36%，川菜/湘菜/贵州/西北，占总比例的23.3%。,餐饮场所选择因素分析,单位：%,53,河西消费状态调研分析,河西居民选择餐饮场所考虑的因素主要有卫生条件好，占总比例的33.1%；口味合适，占总比例的33.1%。,金鹰河西项目情况简介,54,项目位置市区航拍图,55,位于南京市河西建邺区所街南侧，江东中路以东，应天大街北侧，湖西街西侧。6、7号地
20、块以云锦路为界，云锦路以西为6号地块，地块呈矩形，南北长约334米，东西长约210米，共占地67969平方米，云锦路以东为7号地块，地块呈不规则“L”型，南北长约290米，东西长约为469米，共占地73458平方米。6、7号地块西侧为80米宽城市干道江东中路，南侧为66米宽的应天大街，并有高架道路及下匝道口。基地北侧为城市次干道所街及规划绿化带、河道。7号地块情况较为复杂，其基地东南角为欧尚超市、学校及110KV变电所。6、7号地块南侧规划要求退让应天大街30米绿化带，6号地块东侧规划要求退让江东中路30米绿化带。,河西项目位置,56,项目位置河西区区域地图,57,河西项目航拍图,58,相关河
21、西区域商业资讯,59,南京河西中部将开5家大型商业设施 两购物街全球招商“只有一个万达广场还不行。”昨天下午，建邺区区委书记陆志鹏透露河西新年建设布局：江东中心将再添多条特色街，“打头阵”的是时尚台湾街。台湾名品“常驻”南京今年五一，河西万达广场隔壁、万达金街西区，时尚台湾街首期开业，“整条街有100到150个台湾品牌，超过一半都是首次进驻大陆市场的新面孔。”据陆志鹏介绍，像去年在国际博览中心举行的台湾名品交易会上，大放光彩的阿瘦皮鞋等台湾“老字号”，都将正式进驻南京的台湾街，“不仅是穿的，衣食住行，各色台湾特色产品，今后在河西的台湾街都能随看随买。”按照计划，今年五一开业的只是60%的品牌，
22、等到十一时，整条街将全部对外开放，市民再不用像赶集一样，去名品交易会上排队抢购，以后家门口就能天天逛。两购物街全球招商江东中路与福园街交界处的21号地块和水西门大街与江东北路交界处的2号地块，总面积约13.5万平方米，按照目前的规划，都是商业建筑。其中的金基精品商业街，地处所街，沿幸福河畔建设，年内计划建成。据透露，其总建筑面积4万多平方米，侧重于打造“新文化精品步行街”，除了2万平方米的商业面积，还将有办公和经济型酒店；另一条万达东坊金街，将被打造成集品牌餐饮、休闲旅游类为一体的商业街；目前，这两条街正在全球招商，以求与附近的万达等大型城市综合体错位经营。5年内南京再建4个万达广场 不在城市
23、核心区 河西中部将开5家大型商业设施不仅是购物休闲，包括金融、养老、住房、教育等民生配套，今年河西都将借青奥会申办成功的“东风”，加速升级。昨日记者获悉，今年，河西中部地区将开业5家大型商业设施，新增银行营业网点8个，新建、改造菜市场2个。陆志鹏：河西地区要建四个大型销品茂 在建邺区，今年将建立20家社区托老所，同时，对该区户籍女年满55周岁、男年满60周岁无养老保障的老年居民，实行老年居民养老补贴。开工建设经济适用房40万平方米，竣工14.76万平方米。实施江汊路、小庄子等淹水片区改造；实施3000米南湖东、南、北河水系和南河科技园支流水系改造工程。建成建邺高中新校区，新开办宋都小学；同时，
24、建成开通“建邺学生成长网”、“建邺终身教育在线网”，通过网络强化在线教学。,河西商业相关资讯,60,南京河西四大商业中心数据调查，河西四大商业中心，规模超300万平方米截至目前，记者粗略统计了一下，整个河西目前可知的大型商业中心的规模总量超过300万平方米。这四大商业中心分布在河西新城的南部区域，中部区域以及北部区域。在河西南部，规划多年的市级商业中心河西大街商业中心总体量据称将达120万平方米，有望在年内正式启动建设，总投资约80亿元。河西CBD管委会办公室副主任黄理明告诉记者，河西大街商业轴线上的商业项目包括华新丽华商业广场、中央公园地下商业、南京同进文化发展传播有限公司准备建设的大型图书
25、展销中心以及数幅尚未挂牌出让的地块。其中，由华新（南京）置业开发有限公司在融侨中央花园对面开发的华新丽华商业广场，建筑面积约56万平方米，投资总额为22.5亿元人民币，将是河西大街商业轴线最早启动建设的商业项目。据了解，华新丽华商业广场规划建设A级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、精品专卖店、休闲广场及国际公寓。华新（南京）置业开发有限公司相关负责人表示，今年8月，该项目将局部动工，率先启动建设的是沿江东中路一侧的地块，沿河西大街一侧的地块则要稍后动工。此外，中央公园的地下商业，除家乐福年底开业外，还计划引进精品街、电玩中心、影院等。在河西中部地区，总投资100亿元、建筑面积120万平方米的南
26、京商业航母命名为南京万达广场。万达集团董事长王建林称，最快两年之后南京的又一商业中心将在此诞生。此外，还有第二条湖南路之称的凤凰西街，中海凤凰西街项目总建筑面积约56.8万平方米，建设项目包括22幢住宅楼，其中10幢带有2层的商业裙房；2幢酒店式公寓，均带3层的商业裙房；2幢写字楼以及集中商业广场。中海地产计划投资40亿元在此打造第二湖南路的龙头部分。在河西北部的龙江新城市广场，已经建成部分的总面积达到28万平方米，规划部分的西侧停车场部分近期公示还将扩建20万平方米，其中新城市广场现有的两栋四层商业广场，将在沿江东路的西侧分别扩建1676平方米和3153平方米。,河西商业相关资讯,61,专家
27、观点，规模超300万平方米，对河西新城来说已经过剩“就算是常住人口达到45万，按照国际商业惯例，也仅需要30-50万平方米的商业配套，显然，河西新城现有超过300万的商业配套肯定会严重供大于求！”一位不愿透露姓名的商业地产专家冷静地作出了以上判断。规划中，河西大街商业中心被定位为南京市级商业中心，这位专家认为不现实，“一个二线城市的市级中心不可能有多个，以南京为例，在相当长一段时间内南京人心目中的市级商业中心还只会是新街口和湖南路。”他分析说，商业规划无论从城市还是区域来看，都与GDP发展、零售商选址需要以及社会消费取向三大因素密切相关缺一不可。从这三个方面来看，整个河西新城都没有达到，首先，
28、整体河西的经济水平滞后于南京整体经济水平，其次，沃尔玛、家乐福、乐购等大型零售商选址愿望不迫切，家乐福中央公园店今年3月开业现推迟到年内，乐观估计明年年中能开业；第三，河西现有入住率还未达到一定规模，所以商业能否赢利需要打上问号。他还指出另外一个明显的问题，河西现有的大型商业项目太多而且分布零散，四大商业中心分散在不同区域，这犯了“商业地产不能全面铺开”的大忌，导致点、轴、面无法形成。中国商业网点建设管理联合会学术委副主任汪洋建议，可以集中力量发展一个区域商业中心，在中心位置上做一个集中式标志性商业，辐射范围达到周边3-5公里，这是最有效解决河西商业配套的途径。对于严重过剩的说法，黄理明表示并
29、不认同：“过剩应该不会，这是由两个基本要素决定的：首先，南京的人口基数大，决定南京的商业需求很大。目前南京市人口已接近800万，如果算上1小时都市圈，总人口将近2700万，这样的人口规模，必然会带动大批商业设施的发展。其次，人均商业面积增长潜力大。目前南京乃至中国的人均商业面积都比较小，还有巨大提升空间。只要人均商业面积增大，商业需求总量也会相应释放。,河西商业相关资讯,62,河西整体定位,南京新编城市规划明确河西地区的功能定位是与主城区新街口并列重要的城市第二中心，并承担商业，行政，文化，休闲娱乐等功能，成为南京主城区扩张的重要组成部分。江东地区，位于整个河西地区与主城区之间的重要纽带，未来
30、将成为商务，商业，酒店，旅游等相对集中区域，并作为未来南京市地区级商业中心的重要一个。,河西商业相关资讯,63,南京河西商业(2009-08-30 11:05:10)在河西众多住宅接连引发“轰动效应”后，“低调”许久的河西商铺，终于也耐不住寂寞，纷纷向准客户推销自己的旺铺。据统计，进入第三季度以来，河西共10余家楼盘集体推出商铺，而且标价不菲从15000元/到50000元/不等，大有挑战南京第一商圈新街口之势。从区位上看，CBD一期、新江东和龙江，则是河西商铺上市最密集的几大区域。商业一直是河西新城华丽外衣之下的一道硬伤。入驻河西的第一批业主，曾用“开着宝马买油条”来形容河西新城商业配套发展的
31、滞后。中央商务区，也曾让业内担忧会否成为标志建筑密集的空城。如今，面对众开发商集体推铺的热情和信心，是否能断定河西商业发展已顺利迎来“第一波”？新城规划的逐步落地，又能否成功“吸金”，让更多的投资者选择河西？楼市升温催热商业地产 河西10余楼盘猛推商铺仁恒江湾城3天热销10亿、天正集团在奥体拿下天价地、凤凰和熙尚未开盘300多套房源已有1200多组客户登记这些都是河西住宅市场近期的火热缩影。热的不止是住宅市场。在住宅销售不断升温的市场环境下，精明的商铺运营商们，显然不愿意错过大好的时机，纷纷赶场推商铺。统计，进入第三季度以来，河西共有10多家楼盘推出商铺。比如地处庐山路上的新锐中央街区，近期推
32、出的90-150平米沿街独立产权商铺，在开发商“CBD优越区位”和“15000元/低价起售”的宣传攻势下，取得了不错的销量。位于奥体中心正对面的融侨中央花园，在住宅供应断档后，转而供应商铺，虽然均价高达25000元/，依然获得了不少客户的认同，目前仅余15套。老盘金马郦城，在其社区商业几度“折戟”的情况下，现在又再度复出，逐渐旺盛的人气，是开发商的底气所在。四大区域掀起“商铺热”河西商业“第一波”崛起？河西新城下半年的“商铺热”，绝非“偶然”。调查发现，在河西四大子区域奥体、CBD、新江东和龙江，出现了开发商同时推商铺的情景。在奥体片区，融侨中央花园、金马郦城、中海塞纳丽舍、滨江奥城等楼盘，其
33、社区商业都在集中推广期。随着河西新盘入住率的逐步提高，开发商的信心相较之前也明显增强。,河西商业相关资讯,64,CBD一期则更有代表性。北起兴隆大街，南至河西大街的狭长区域内，规划的16幢标志性建筑，不少楼宇数年前就已经建成，但迟迟不见企业入驻、商铺开业。去年年底以来，家乐福超市开业、红星美凯龙落户中泰国际广场、江苏国贸大酒店联姻联强国际大厦、嘉业国际城SHEWALK大型女性主题商业也计划圣诞节前开业另据河西中央商务区管委会的统计，下半年，还将有200多家企业入驻CBD。自身商业商务环境的发展，再加上投资客的信心，CBD一期的诸多楼宇，不少展开了商铺推广计划，如新锐中央街区、欧洲城等。新江东在
34、最新的河西规划中，定位为“商贸城”。以南京万达广场为首的大型城市综合体，自从首批商铺推出以来，就一直旺销。目前东区的沿街商铺仅剩余约1万，均价20000-25000元/。在今年年底，项目西区的大商业将实现满铺开业，将极大提升该区域的商业配套水平，商铺价格也将水涨船高。从新江东最新土地出让计划看，商业用地占了很大一部分，五星级酒店、特色商业和旅游业将是发展的重点。龙江地区经过多年的发展，应该算河西最成熟的区域。但这里的商业配套，主要依靠新城市广场提供。附近有楼盘看中了这里巨大的人气和商业上的巨大潜力，规划建设业态更为丰富的商业广场。位于江东北路的郑和国际广场，由具备15年商业管理经验的金盛集团统
35、一运营管理，项目相关负责人介绍，该项目商业体量7万，主力面积60-90，明年年中正式发售。“人口达到40万-60万的龙江，居住的都是高收入、高素质的人群。郑和国际广场的开业，将使这里的商业业态得到丰富和补充，这也是龙江商业的一次崛起。”该负责人介绍。商业库存37万 河西商铺喊价有点野。一面是开发商吆喝商铺的热情，商铺均价动辄2、3万元/，高的达到5万元/。另一面却是河西新城商业大量库存、不少商铺空置的窘境。网上房地产数据显示，截至8月26日，河西商铺共销售26万，库存为37万。对此，中商联商业地产机构执行董事汪洋认为，除了传统的新街口、湖南路等商圈已经比较成熟之外，汪洋认为其他新区的商业价值很
36、难判断。“应该说，如果该地区住宅均价在10000元/平米以下，其商业地产的发展，也需要相对较长的时间。”相比较河西几大区域商圈，汪洋认为新江东比较有潜力。“在南京万达广场的辐射下，再加上建邺区着力打造新江东的决心，和2条地铁线在此汇集的规划优势，新江东是比较有潜力的商圈。”在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，商铺真正的价值在于能够通过经营实现收益，而不是等商铺升值了就抛掉。“如果不能经营，价值便无法实现，”吴翔华说，“现在很多新区商铺价格炒到了2-3万元/平米，但却缺乏有效的人气支撑，导致大量闲置。新区商业地产的发展首要解决的是人气问题。”,河西商业相关资讯,65,THE END,66,THANK,
