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1、都市旅游地产专题研究,深圳欢乐海岸 悉尼达令港,案例一：深圳欢乐海岸,1,关键词：华侨城 滨海 主题公园群、文化、商业、娱乐综合体 项目概况区域背景总体定位功能区划空间布局核心业态开发历程项目实景开发主体案例点评,欢乐海岸鸟瞰图,2,案例一：深圳欢乐海岸,项目概况,深圳湾商圈核心位置，华侨城片区临海南端；“塘朗山华侨城深圳湾”城市文化功能轴的起点；致力打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。,3,特色概述：区位价值：华侨城城区南部，深圳湾和华侨城城区的中央客厅；开发理念：海洋文化，生态环保，创新商业；业态组合：主题商业、滨海旅游、休闲娱乐、文化创意融为一体；客群定位：潮流达人、时尚白领、中高收入
2、家庭、旅游及创意文化人群；达致目标：形成深圳西海岸中心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式。,案例一：深圳欢乐海岸,区域背景,4,周边环境：南：滨海长廊、红树林保护区；北：锦绣中华、中华民俗村、世界之窗主题公园群和红树湾豪宅；东：深圳公交总站、滨海疗养院；西：世界500强深圳总部基地。通达路网：道路通达性良好（见右图），公交线路发达；地铁优势明显（1号线，7号线）；其他：距广深高速5分钟车程，距机场20分钟车程；莞深惠城际快线途径项目，往来港澳、珠三角十分快捷。核心资源：坐拥华侨城1亿的旅游年人流量；汇聚深圳湾“高端居住权、高端商业圈、教育文化圈、星级酒店圈、旅游文化圈、国际交流圈”七大核心圈资
3、源。,区域特征元素图,城市功能丰富，但商业缺乏的大区域环境；通达性良好的道路交通路网资源；中国第一城市旅游品牌华侨城区域优势明显的核心圈资源。,案例一：深圳欢乐海岸,总体定位,5,华侨城DOWNTOWN：华侨城文化、商业、娱乐的体验中心；华侨城旅游体验地和信息传播中心；深圳湾和华侨城城区的中央客厅。,市场定位：都市休闲+时尚购物+海洋文化主题的零售娱乐目的地消费群定位：中高档收入家庭年轻时尚人群旅游、观光、休闲人群文化、艺术、创意人群特色定位：娱乐湾、潮流港、不夜城简评：总体定位从区位、环境、资源等的优势和不足出发，填补该区域空白。业态搭配，形成综合体提高整体效益。,欢乐海岸平面图（方案有调整
4、）,6,案例一：深圳欢乐海岸,功能区划,7,四大功能板块：都市文化娱乐区、滨海主题公园区、绿色休闲度假区和生态旅游观光区都市旅游价值链：四大板块空间连片，功能交互，价值共生。,板块规模及特点分析都市文化娱乐区：占地18.4万平方米滨水、潮流、娱乐滨海主题公园区：占地8.5万平方米玩水、乐水、生态绿色休闲度假区：占地13.2万平方米亲水、休闲、高端生态旅游观光区：占地68.5万平方米保护、修复、共享,案例一：深圳欢乐海岸,空间布局,8,坐拥华侨城的最南部临海首席空间；“蓝海-美筑-碧水-佳园”步移景异、环环相扣的南北格局；自然人文景观融合共生的空间大势。,项目南区布局分析：占地56万平方米，总建
5、筑面积约30万平方米；总体规划结构为围合式，共享中部水岸景观资源。建筑形态符合板块功能定位：东部文化娱乐区形成内部共享空间，流线顺畅，空间丰富；南侧滨海区形成与深圳湾红树林带及滨海廊道的有机融合和过渡，将海滨的休闲空间特色延伸；西侧休闲度假区引入环绕水景设计，最大化的满足景观可视性。各板块特色鲜明又相互融合。,项目北区布局分析：占地18.4万平方米；湿地空间与世界之窗、民俗村、锦绣中华等主题公园形成良好衔接；内部空间丰富，百鸟岛设计独具匠心。,案例一：深圳欢乐海岸,核心业态,9,欢乐海岸购物中心：总建筑面积约19.3万平方米；亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华会所；OCT创意展示中心；
6、海洋奇梦馆其中，购物中心：总建筑面积约7.8万平方米。双首层规划、双动线设计；阳光中庭自然采光照明；并配套容纳3000个车位的超大型地下停车场。购物中心业态组合比例：零售：餐饮：娱乐：设计型酒店=35:34:25:7,中影影城：中影集团中国最大旗舰店；影院经营面积约11000平方米，设有10个豪华放映厅及深圳最大的IMAX放映厅，共2200个观影座位。,椰林沙滩：占地面积约10.2万平方米，拥有中国唯一深入城市中心、进深40米场域的开放式人造沙滩。,曲水湾：建筑面积约6.5万平方米。独栋环水街区式布局及“现代都市商业+历史文化渔村”交融概念，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南
7、文化渔村建筑风格。,都市文化娱乐区融合商业、休闲、文化、娱乐多样业态，且与景观互动关联，成为中国首创。,案例一：深圳欢乐海岸,开发节奏,开发时间较长：2005年立项，2012年春节期间一期正式进入试运营；时代影响较大：迎接深圳大运会的召开，成为其献礼项目；政府重视较强：深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综合开发重点项目之一工作连续程度高：七年期间，各项工作环环相扣，接力进行。,11,案例一：深圳欢乐海岸,10,项目实景,一期都市文化娱乐区现状建成项目：购物中心、OCT创展中心、中影影城、传统建筑形式茶馆等。一期特点：建筑形式多样，大师之作众多，群聚欢乐海岸。,案例一：深圳欢乐海岸,开发主体,项目
8、持续开发，以下几方面较为重要：华侨城集团的雄厚实力；旅游地产方面的实际经验；项目地块的优势条件；众多国际品牌合作机构的强力支撑。,华侨城集团：华侨城集团：隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造三核心主业，是中国旅游产业第一品牌。秉承“在花园中建城市”的理念。华侨城总部基地约6平方公里城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区华侨城旅游业的发展：始于主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大、运营最成功的包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了一个
9、集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。,12,商业模式实现创新：不同于华侨城此前所坚持的“旅游+地产”的独特业务模式。而是将更多的开发重心放到文化产业的运营，并配合旅游和餐饮休闲内容的导入，由此进入到了欢乐海岸项目的首期试运营。资金的支持力度较大：由于商业模式的创新，造成其资金持续投入较高。招商能力要求较高：项目的开发模式，要求招商方面必须在策划的基础上，早作准备、提前介入，并成功确定商家，以确保后续运营的顺利进行。业态组合形成对区域商业文化地产的有效补充。但也面临人气提升的现实。大师云集，建筑特色鲜明，成为提高项目知名度的因素之一。,案例点评,案例一：深圳欢乐海岸,案例
10、二：悉尼达令港,项目概况开发背景总体定位空间布局亮点项目项目评价可资借鉴,13,14,案例二：悉尼达令港,项目概况,达令港（Darling Harbour）又译情人港；悉尼市中心的西北部，与唐人街相连；它不仅是悉尼最缤纷的旅游和购物中心，也是举行重大会议和庆典的场所。,15,开发背景,对传统产业类城市用地和建筑的改造再生在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注，社会经济和环境改善的“双赢”成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。,16,达令港（Darling Harbor）1826年以当时的行政长官Ralph Darling的名字命名。1970年代，达令港到处都是空置的仓
11、库，堆积着成千上万吨废弃铁轨。但滨海区非常美丽，且靠近城市1984 年，新南威尔士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工业用途后把她还给悉尼人民”。1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。2000年奥运会期间，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。2002 年数据，港区第三产业的雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888间，酒店式公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店。2002年到访达令港的游客人数为1,300万。2003年到访者的人数突破1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收益。,案例二：悉尼达令港,案例二：悉尼达令港,总体定位
12、,定位为：悉尼展览、会议、娱乐、休闲、旅游中心。借用滨海区的水资源景观；将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为一体的城市综合体推动区域第三产业发展带动悉尼的旅游业、外展业。,17,空间布局,按Keys Young城市设计获奖方案规划中心绿地、展览中心，商市、工艺博物馆、水族馆、航海博物馆等初见规模开放后，又续建会议中心、两座旅游旅馆、一座由我国广东省赠建的中国园林、一个信息中心和联系铁路客站、CBD的单轨环线，以及悉尼赌场。,总体规划以水面景观为重要资源，并围绕展开以公园绿地的形式做了景观延伸，塑造了更多的有效景观界面交通通达性与景观相契合。中国花园的设置成为点睛之笔。,案例
13、二：悉尼达令港,18,案例二：悉尼达令港,19,谊园(Chinese Garden of Friendship)位于悉尼市心脏地带的文化绿洲,澳洲海洋博物馆(Australian National Maritime Museum)免费参观当地最受欢迎的海洋博物馆,IMAX电影院(IMAX Theatre)您可在楼高八层的电影院内，透过超大屏幕欣赏动感电影,悉尼水族馆(Sydney Aquarium)全球最大的水族馆之一，共有一万一千种澳洲的海洋生物,亮点项目,案例二：悉尼达令港,20,发电厂博物馆(Powerhouse Museum)汇萃了澳洲文化与历史,悉尼会议暨展览中心(Sydney Co
14、nvention and Exhibition Centre)澳洲举行重要盛事或会议的主要场地,寇卡湾美食港(Cockle Bay Wharf)及英皇街码头(King Street Wharf)是悉尼外出用膳及娱乐购物的两个好去处,港滨购物中心(Harbourside Shopping Centre)提供一个与别不同的购物、用膳和消闲的好地方,亮点项目,案例二：悉尼达令港,21,项目优势,1.丰富的水景观资源2.临近CBD，拥有大量商务人群3.完善的业态业种4.较强户外展览优势5.城市配套齐全，商圈功能完善6.拥有部分文化历史标志，工业历史印记7.地块的形态特殊，天然划分区域。,1.被多条高速
15、公路分隔，人流组织困难；2.项目初期，没有考虑到住宅的规划，使得整个港口无法融入市区生活；3.原先的工业区痕迹较重，增加了规划及重新开发的难度；4.项目前期规划缺乏一定前瞻性，忽略了日常商业和旅游商业的关系，缺乏住宅和商业的联动性。,项目劣势,项目评价,案例二：悉尼达令港,22,充分利用水景资源，大力发展休闲娱乐等亲水业态，刺激集中消费；结合水景，大力发展延伸性业态（水族馆、水幕电影、海洋博物馆等），利用水景资源形成多层面消费；多产品、多业态的混合开发，形成巨大的多层次、多需求的消费市场，促使项目成功；通过历史文化印记，巧妙设置成历史文化展品，增添旅游景点，吸纳旅游群体消费；巧妙改建工业区的旧
16、有设施，形成独特景观，吸引消费群体；通过丰富的水景观资源、独特建筑群、多业态业种的综合开发，为城市会展中心提供了发展的温床。,可资借鉴,案例二：悉尼达令港,23,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbn
17、DH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTK
18、DkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
