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1、长兴商业市场调研考察报告,壹、市场篇,贰、产品篇,叁、项目认知,目 录,市 场 篇,蓬勃长兴,机遇新城,城市功能升级长兴,秉承“大城市”发展目标在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，长兴被定位为50万以上人口大城市。明确中心城“跨越式”市发展要求中心城市发展从单一的工业城市向综合性新城转变，经济增长要由制造业驱动转向由现代服务业和先进制造业的双轮驱动。,房地产宏观市场,长兴城市人口不断增加，但主要人口集中在老城区，近20万人口居住在只有8平方公里的老城区，老城区的人口过度密集。建设用地特别是居住用地日趋紧张，2011年，长兴商品房销售面积68.5万平方米，同比下降11.8%；商品房销售
2、总额41.41亿元，同比下降8.2%,经济引擎持续增长,长兴县过去五年，县域综合实力显著增强。2011年，全县实现地区生产总值334.9亿元，年均增长12.1%,2011年长兴人均购买力增强,近年来，城乡居民收支实现较快增长。2011年城镇居民人均可支配收入53613元，比上年增长9.3%，人民生活水平不断提高。,2011房地产投资稳定增长,房地产业。2011年房地产开发投资完成41.70亿元，比上年增长20.1%。全年商品房施工面积368.15万平方米，其中新开工面积116.74万平方米；商品房竣工面积81.1万平方米，略高于去年同期建筑业。2011年全县完成建筑业（全口径）总产值61.94
3、亿元，实现建筑业增加值24.86亿元，比上年增长2.3%。全年房屋施工面积452.16万平方米，其中当年新开工面积224.92万平方米；房屋竣工面积279.64万平方米。,2011年长兴成交情况,2011年长兴县普通住宅共成交2223套，成交均价7121.77元/，总成交面积254465.93,2012长兴房地产推盘情况,2012年长兴主城区预售楼盘推量约330万方，其中龙山新区做为县重点开发区域所占比重最大，总推量166.4，约占总量的70%；其次为中心城区，推量约33万方，占总比例的15%。2012年预售楼盘中，商住用房的商业项目及纯商业用房体量约50万方，占总比例23%。其中龙山新区作为
4、长兴未来发展新方向，商业、商住用房体量较大，南太湖总部经济园、万豪酒店（龙山泰景）、利时广场等商业项目将成为长兴炙手可热的楼盘。而在长兴东部区域，则以纯商业类（大型商场）较为集中，如2011年营业的金百尚全球家居生活广场，已经今年即将有所动作的家之窗家居生活广场等。除此之外，2011年长兴县主城区共31个楼盘累计38次批准商品房预售许可证，累计预售面积738980.1。其中，纯住宅用房273939.03，占总预售面积的37.1%；商住用房379308.9，占总预售面积的51.3%；商业用房60010.48，占总预售面积的8.1%；办公用房25721.69，占总预售面积的3.5%。加上往年楼盘存
5、量，长兴主城区目前可售房源总体量约111万方。,商业项目郊区化发展,随着市区土地的日益稀缺，郊区化发展成为必然市区以整体收购项目较多，郊区小面积商铺热销；市区商业常被大型企业整体收购,而郊区商业更易吸引个人投资客户，总价低，商业面积小；商铺销售面积在30-100平方米左右市场认可度较高；作为销售型商业，小面积更易经营与投资。,城南新城未来商业发展的新机遇,城南新区位于城市南拓的中轴线上，是长兴中心城区的开发的重要南翼，是联动主城区与南部产业区的支点。城南新区的开发对于长兴南区地区的振兴具有重要的意义。,城南新城将进入快速发展期,随着市区土地日益减少,城市不断向外发展,需要大量商业,金山无疑将作
6、为城南新城未来商业发展的重中之重。,城南新区在长兴的地位,城南新区是长兴县西南部的门户节点。,带动城市结构走向优化的“战略方向”在长兴县城规划中明确确定城市建设的“南拓”的发展思路（即跨杭宣铁路拓展城市的工业发展空间），城南新区是长兴县西南部的门户节点，也是衔接长兴主城区与和平镇，林城镇，泗安镇的重要节点。,城南新区的地位,长兴城市发展重要的城市功能组团 长兴中心城区发展的重要城市功能组团：长兴中心城区发展战略的主要优化老城区，形成东部环太湖旅游区、北部科教生态城和南部产业区三个拓展区。南部产业区是长兴唯一以产业功能为主导的拓展区，适合建成为产业新城。,城南新城规划,长兴城南新区核心区位于城南
7、新区中心位置，长和公路两侧，北以宣杭铁路为界，南以长湖申航道为界，规划总的用地面积约2.27 平方公里，规划范围内长和公路段长约2465 米。城南新区核心区总体定位为：长兴城市副中心，综合配套齐全、生态宜居的南部产业新城的核心区，为城南新区一轴两翼的生活、生产功能服务。主体功能包括：行政文化、商业商务、休闲娱乐、生态居住，强调区域性服务功能的培养城南新区核心区控制性详细规划人口规模为3.3 万人,城南新区交通,道路交通道路交通系统规划城市主干路、次干路和支路三级道路网系统，规划形成“两横两纵”的主干路网结构，横向的有老318国道、雉洲大道；纵向的有长和路、长桥路。主干路规划区内交通性主干道包括
8、：318国道、长和公路、雉洲大道、长桥路，规划通过断面设计和交叉口组织形式强化其交通功能。次干路规划区内生活性次干道包括：规划西一路、七号路、包桥路、规划南一路等，规划强调南北向次干道路的工作、生活交通组织功能，并加强与主干道路的连接，进一步提高城南新区核心区交通的开放性。,长兴主要商业分布,成熟区块,新建区块,该片区位于老城区，处于中央核心商圈内，随着主要行政职能的外移，成为成熟的商业、生活中心，中百一店、新华书店、肯德基等商场以及当地品牌餐饮都聚集于此。,人民广场商圈分析,人民广场商圈人民路，以服饰、家电为主要业态，并拥有老娘舅、江南小厨这样的中式快餐。人民广场商圈解放路，依托中百一店、中
9、高档服饰专卖店，以及餐饮与购物相结合的形态，在当地居民及周边城镇人民心中具有一定地位，认可度较高。尤其是解放中路，人气旺，商家经营状况较好。解放西路段及解放东路大自然花园段人流量及业态组合上便相差许多，以建材、五金类业态为主。人民广场商圈金陵路，金陵路上餐饮和休闲娱乐业态的面积比例较高，店面数量仍然是服饰类居多，大都为面积约30 平米左右的较小店面。金陵南路餐饮相对集中，有个别中大型餐饮，具有一定品牌，其余多为私营小店,皇家湾明珠路商圈分析,皇家湾片区商业以皇家湾小区底商为主，以配套服务类商业居多。由于靠近人民广场片区，商业氛围被很好地带动，人气较旺，商家经营良好。皇家湾东面的明珠路，为政府规
10、划早期规划形成的以明珠路为主轴的明珠商业带，但目前尚未形成规模，南段以摩托车修理、汽车美容等业态为主。明珠路北段主要以餐饮及休闲娱乐为主要业态，较为有名的如风暴SOS 等酒吧都为于此路段。长兴目前最高档的酒店国际大酒店也同属这一区块。明珠路业态参差不齐，档次落差较大。,古城公园商圈分析,该区块商业业态丰富，包含了餐饮、服装、咖啡茶馆、家居、美容美发等业态。其中古城街路段为人气最旺，核心商业为新双龙商厦，经营状况良好。位于长海路的时代广场大多商铺均经营不佳，空置率较高，原因在于大多商铺位于内街，很难吸引客流，难以形成商业氛围。,经济技术开发区商圈分析,开发区商业较为集中的仅有海陆新都会，欧尚超市
11、、一代佳人以及开发较早的住宅楼盘国际花园的部分底层商铺。,城区主要商业体汇总,城区主要住宅汇总,旺角商业中心,旺角商业中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化于一体的“一站式”商业巨擎;总建筑面积80000；9条商业街，5大休闲广场，1个浙北大厦；其中浙北大厦开业已近2年；业态包括潮流服饰、品牌名店、商务餐饮、酒吧、KTV、足浴、棋牌室、美容美发等；,该项目是长兴目前规模最大的商业综合体，以商业街区与百货相结合的新的商业模式将促使长兴居民的消费习惯发生变化；已开业的浙北大厦，目前的人流量并不是很大，以周边新建小区业主为主要客群，商品档次也属中档；该项目以出售作为去化形式，今后可能会出现业态难
12、以控制的情况，加之周围有学校的因素，项目不能引进大型娱乐业态，因此预计旺角商业中心今后仍以长兴现有商业业态、档次为基础，而此区域要真正做旺，仍需一段时间,商业体量庞大，商圈业态分布不均,市场同质化现象严重,缺乏成熟知名商业品牌,经营理念滞后，软件有待提升,主要商圈租金分析,解 放 路,金 陵 路,人 民 路,明 珠 路,金陵路：4.5-8,人民路：6-14,解放路：6.5-16,明珠路：3.5-7.5,水木花都：4.5-8,龙山商业街：4.5-8,新世界：4-7.5,建材城：1.5-2.5,海兴路=路：3.5-7,租金/平米/每天,产品篇,项目概况,销售市场,项目分析,项目整体情况,周边目前在
13、售主要住宅分布图,项目位置,7300元/,7300元/,10500元/,8480元/,6300元/,9000元/,9500元/,7500元/,7100元/,7700元/,7300元/,6445元/,暂未定价,暂未定价,暂未定价,画溪庄园,万象雅苑,鼎城,阳光家园,东方绿洲,万宏花园,南门新天地,项目住宅部分SWOT分析,项目旁边的高铁将已建成通车，必将导入一部分市区人群前来置业；城南新城正逐步完善，且现在周边配套已具备一定规模，,项目周边整体人气不足，且与工业区相邻，这都讲给来此置业的客户带来一定问题；项目所在区域竞激烈，新盘较多，而住宅市场也有绿地等大的专业住宅开发商,城南新城正处于开发阶段
14、，未来必将有大量的人口导入。本项目的交通位置便利,紧邻高速铁路且距离交通主干道有一定距离，住宅部分闹中取静。,项目所规划的住宅户型面积等，能否吸引足够客户，将成为项目成败的关键点；红星美凯龙一直致力于商业项目开发，客户对企业住宅的开发并不了解，因此必须加强对住宅部分的宣传。,OPPORTUNITY,THREATS,STRENGTH,WEAKNESS,周边目前在售主要商业分布图,项目位置,盛地西城时代,绿城长兴广场,14000元/,3500066000元/,阳光家园,20000元/,鼎城,40000元/,嘉信公寓,42000元/,南门新天地,40000元/,德信柏林公馆,20000元/,长兴商业
15、销售市场,长兴商业销售市场,长兴商业销售市场,长兴商业销售市场,长兴商业销售市场,长兴商业销售市场,长兴商业销售市场,项目研判,从市场现状看,从项目本身看,人流少,竞争大,消费量少,业态未确定,商业内街,单铺面积未确定,项目研判,项目商业部分SWOT分析,长兴整体的商业房地产随着市郊建设的不断加强，呈现出郊区化的，该趋势将吸引一定数量的投资进入该市场领域，有利与本项目商业的经营招商。项目旁边的高铁已建成通车，必将成为该区域导入人口，且区政府等各种生活配套已搬迁至此给客户对未来的发展坚定了信心；长兴随着城市化进程逐步完善，城市周边副商业圈也逐步形成，带动了项目周边区域房地产市场的发展；,项目周边
16、的整体商业氛围目前尚未形成，在近阶段缺乏较大手笔的规划，来拉动新城的整体发展，导致区域内消费需求较弱；项目所在区域竞激烈，新盘较多，,项目周边区域缺乏良好规划的社区型的商业中心，项目通过合理的产品规划和定位，能填补市场的空白吸引消费。本项目的交通位置便利,且周边并无大型商业娱乐休闲设施,对于新城的数万人口,这样的商业设施必将成为未来必不可少的商业配套,项目所提供的功能性商业服务，能否吸引足够的消费客源，将成为项目成败的关键点；项目的商业规划以及红星美凯龙的家居产品高端市场未来是否会得到城南新城人民的认可。,OPPORTUNITY,THREATS,STRENGTH,WEAKNESS,项目认知,我
17、们的机会点有多少？,目前城南新区处于建设启动阶段,红星商业项目未来将形成区域商业中心聚集点；长兴城区已有的商业租金价格差距跨度较大，最大倍数达10倍左右。靠近城南新区的建材城商业租金在1.5-2.5元/平方米/天，相对较低；因为本区域居民购买力不足，所以需要产生极大的商业吸引力，引导中心城区和周边地区的购买力。随着新城的建设，以及高铁的开通，区域消费能力将显著得以提升；商业项目较多，但是国内外知名品牌缺乏，竞争虽为激烈，但具有差异化优势的品牌企业公司，在竞争中具有极大机会！,市场可承受售价,商业部分销售价格建议,目前1F沿街商业可承受售价区域租金/市场回报率（6%）365,根据目前的具有参考价
18、值的建材城商铺租金1.52.5元计，市场可承受租金按百分之六的年回报率计算，取中位数2元计算，目前商业可承受的基本售价为12166元/m2；,住宅部分销售价格建议,2011年雉城镇普通住宅的均价在7100元/左右，红星项目中的类住宅产品的基价可参考此数据。考虑到2012年市场大气候的不可确定性等因素，故项目启动后类住宅产品可承受的最高售价为70008000元/m2左右。,尽管未来任重而道远，但我们坚信：通过国际化大品牌红星美凯龙的专业打造和营销团队专业人士的致力塑造，我们项目的商业部分必将成为新城商业旗帜，而我们项目的住宅部分亦将成为区域内高端住宅的风向标！,我们的未来,THANKS,Majp
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