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1、会展项目市场定位及产品设计建议,2010年4月,集团销售部,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,形象定位,整体形象定位：中央商务休闲区 标杆 建筑群落关键词：CBSD：Central Bussiness Shopping District，即中央商务休闲购物区，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的综合体。标 杆：会展经济的带动效应对周边产生聚集作用，从而形成项目在区域内的中心、标杆地位。唐山市第一个生态低碳5A级写字楼。高新区第一个国际知名五星级酒店。唐山市第一个国际品牌高档体验式购物
2、中心。建筑群落：包括酒店、写字楼、商业、会展和公寓的多幢建筑群。,城市综合体发展模式研究：四种模式,模式1 均衡发展的模式,模式3 以酒店为核心功能的发展模式,模式4 以商业为核心功能的发展模式,Complex=hotel+office+shopping+apartment+,Complex=office(主)+apartment(次)+,HotelShopping,Complex=hotel(主)+apartment(次)+,OfficeShopping,Complex=shopping(主)+,OfficeHotel Shopping,模式2 以写字楼为核心功能的发展模式,城市综合体发展模
3、式,四种模式的内外因驱动,本案发展模式定位：各功能均衡发展模式,AAAAA,会展的龙头作用,人流的聚合效应产生规模效应。激发城市活力的发动机。,会展的升级可带动整个区域的商务氛围，带来写字楼、商业、酒店的入流。区域商业价值的预期，可为公寓带来较大的客户需求，包括投资客，而五星级酒店和高档写字楼则是最大的砝码。而会展、写字楼、酒店和公寓都会为商业带来高消费人群。,客户流,获得国家或省基地的称号获得国家或省部专项基金扶持获得优惠政策。,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,公寓市场定位,公寓市场背景唐山典型公寓项目市场定
4、位公寓产品及装修标准公寓客户及销售状况公寓市场定位产品定位客户定位价格定位公寓产品设计建议,唐山典型公寓项目定位,天元国际公寓,SOHO阳光,凤城国际公寓,户型面积及配比,天元国际,阳光SOHO,凤城国际,装修标准,市场上精装修报价在1000-1500元/平方米之间，但精装修成本在500-800元左右。,客户构成及销售情况,面积适中的户型销售情况较好，大户型和超小户型的销售情况欠佳。SOHO阳光因产品新颖，推广力度大，在不到一个月的时间，销售率达到80%左右。,物业管理,高档社区聘请专业酒店公寓公司管理，相应地物业费较高，在3元/平米月左右。,潜在公寓项目东润国际广场,项目位于路北区建设路与建
5、华道交叉口东南角，总规划建设面积约16万平方米，预计2012年竣工投入使用。韩国乐天在河北省开设的第一家乐天玛特超市门店将落户东润国际广场。,二期住宅产品,一期公寓,东润国际广场施工平面图,项目投资主体为中能源电力燃料有限公司，项目开发主体为中能源公司全资子公司-唐山东润房地产开发有限公司，规划建设大型综合体公建项目。,其中大型综合性商业约3万平方米；写字楼2-3万平方米；酒店及公寓3-4万平方米，高档住宅约3万平方米，配套车库等2-3万平方米。写字楼规划建设为5A级高档写字楼，适合大型企业总部、银行区域管理总部等龙头企业办公使用，是目前唐山规划建设的少量高端的办公用房。,蓝钻（文瀼金城）,项
6、目位于高新区大学道与华岩北路交叉口东北角，由唐山腾远房地产开发有限公司开发，项目占地41.6亩，建筑面积50766平方米，一、二层为金融、百货等商业门店；三、四层为餐饮、大型娱乐休闲中心，内设大型悬挑式通畅大厅；5层以上为高档酒店式公寓。,富丁国际,富丁国际由银安集团旗下的唐山银厦房地产开发有限公司开发，位于路北区建设路与建华东道交界处向东200米处，投资2.5亿元，规划报批时被唐山市政府定位为唐山市地标性建筑。项目本身为连体式建筑，共三栋楼，西侧为32层塔楼，中间为11层板楼，东侧为写字楼。总建筑面积9.43万平米，预计2012年初竣工。富丁国际建成之后将成为集住宅、商业和高档写字楼为一体的
7、高档住宅社区。太阳能导光管系统、太阳能热水系统、太阳能光电照明系统的广泛使用将是这个社区的一大亮点。,41139左右中小户型为主，塔板结合设计，板楼一梯两户、塔楼三梯十户、穿厅入室，南北通透，大观景落地阳台，四明户型（明厅、明室、明橱、明卫）大面宽、独立的衣帽间。,富丁国际,紫金广场项目是集住宅、商业、娱乐功能为一体的大型综合配套建筑项目，位于唐山市建设路81号体育中心对面(原硅谷电脑城)，由唐山市妇兴房地产开发有限公司、开滦地矿、硅谷、南北4家单位共同开发建设，总用地面积102.57亩。宜高酒店、家乐福为紫金广场主力店。,紫金广场,其中妇兴房地产开发建设的项目建筑面积8.6万平方米，包括地上
8、建成5万余平方米的3幢28层住宅楼，1.8万平方米的商业办公面积，剩余面积由地下支配使用。工程预计于2012年底交付使用。,紫金广场住宅部分面积区间：50-180（一居至三居）,公寓市场定位,道路,客户定位,星城时代,地块二公寓,会展二期公寓,为结婚而购房的刚需；年轻时尚单身人士；投资者（散户）；办公：小型咨询、公关、培训、美容等公司。,以居住客户为主，在周边办公的高收入人群；办公：不扰民的轻型工作室，如驻唐办事处、美容等；投资客户。,办公：IT、咨询、教育、广告等小型公司；特色公司：美容、摄影工作室等对上下水有需求的客户；SOHO（楼下办公，楼上居住）客户；为结婚而购房的刚需；高收入时尚单身
9、人士；看好区域投资潜力（会展、五星级酒店、高档写字楼）的投资客（散户）；煤炭、钢铁等行业高级管理层（整层投资）等。,公寓价格定位,市场比较法,价格定位,价格定位,星城时代精装修定价6300元/平米，以保证快速销售，形成较好的市场口碑，并为后期商业、写字楼的开发提供资金支持。地块二公寓毛坯房定位7000元/平米，树立区域公寓的标杆，为会展二期公寓的销售保驾。会展二期公寓定价在5800-6500元/平米（平层、复式），为市场提供高性价比的产品，快速销售，降低市场风险。,星城时代产品建议精装修标准,装修标准建议入户门：盼盼（或同档次中低端产品）三防门，可视对讲机。厨房：海尔（或同档次中低端产品）整体
10、橱柜、燃气灶和海尔冰箱。卫生间：淋浴房铺设高档木条，保温防滑，科勒（或同档次中低端产品）卫具。空调：海尔（或同档次中低端产品）分户空调。精装修成本：成本控制在300元/平米以内，报价500元/平米。,星城时代酒店式服务,由集团物业公司管理，聘请专业酒店公寓管理公司做顾问，提供星级酒店的服务功能和管理模式。,常规服务公共区域清洁绿化设备保养维修24小时保安消防管理节日装饰定期报告等,酒店式礼宾服务前台接待前台留言物件寄存信刊收发代订服务代客搬运叫早服务预约出租车等,有偿服务家政服务儿童看护服务；商务服务；室内维修定期清洁订送早餐医护服务接送子女上下学服务等；,开发商直接出售，不承诺任何投资回报，
11、同时引入专业酒店公寓管理公司作顾问。,发展商,物业管理公司,业主,委托,管理,销售,委托租赁,中介公司,服务,星城时代运作模式,专业酒店公寓管理公司,顾问,地块二公寓户型建议,以二居、三居为主南北通透，独立餐厅。全明卫生间动静分离，卧室私密性强洗手盆外移，更加人性化。,万科魅力之城,华润橡树湾,苏州中海,SOHO公寓,沿海美利山炫幕公馆6梯19户，分两个单元,建外SOHO2梯5户,SOHO公寓,户型特点客厅、卧室、餐厅、卫生间、厨房等各个功能区间完整，布局紧凑、实用；具备卧室、厨房两个开间；双阳台设计：卧室带有开放式阳台；厨房配备独立生活阳台；玄关设计。,2梯5户，四梯12户，公用会议室,SO
12、HO现代城,建筑面积：98.40,户型特点布局方正，实用率高户型整体设计动静相宜，功能区间完整，满足开放与私密性的要求主卧设计270度独特视角窗，可充分采光、观景次卧设观景大阳台，提升舒适度北面设有观景阳台，满足采光与通风的要求,卫生间,增加附加值的设计,增加附加值的设计：Loft,户型特点原创LOFT双层空间，绝对舒适，形成实际百平米的LOFT尺度，卫生间配备超大豪华浴缸，及步入式衣帽间，空间运用合理，关注生活细节。,时尚Loft户型,建筑面积：56.50 套内面积：49.67,大成国际中心,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项
13、目整体定位,1,唐山百货商业市场,定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。”“EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUB MONACO北京的第一家店”“MAX&CO中国第一家形象店”“FAUCHON首次进入中国的旗舰店”“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。”“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”“家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌”“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”,经典案例1：新光天地,4F水幕空间,24米新光大道,24米新光大道,B1候车台,大堂挑空1000
14、8朵北京红月季花,400新光大堂,新光星幕,“商业人文气息”诠释：所谓商业，首先是规划在一个商业卖场里，与商品陈列、购物环境相融；所谓人文，是对来宾、对顾客一种人文的关怀。不是用商品拥挤着顾客，而是用一种 生活与艺术品味的设施，营造一种人文的气息与氛围，在商业的环境里体现对人们的关怀。”,商业定位及现场体验,免费手机充电；免费的纯净水和电视娱乐节目；最新的报纸和娱乐杂志；,占地1116.9文化艺术展示场地；不收取门票，免费供顾客参观浏览 对展览文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。,男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、VIP室、育婴室
15、、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。无所不在的人文关怀和贵宾礼遇,细节及附加功能设置,B1,1F,2F,3F,4F,5F,6F,时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅 美食街、物产食品 BHG超市 FAUCHON法国百年美食,B1层与写字楼、地铁连通；零售超市及美食促进人流；首创食品流行品区；,国际顶级精品 名表/珠宝/女鞋 化妆品/钟表/护肤室,国际名品橱窗 梦幻女鞋区 护肤区,国际精品 内睡衣 淑女服饰/配件,梦幻内衣、睡衣区,时尚名品 少淑女服饰/配件,运动服饰/鞋 牛仔流行休闲 休闲服饰/绅士服,厨房/影音/家电 餐厅用品 卧室/妇孕儿童用品,餐厅,星光水幕 高尔夫球
16、区,新光文苑 PANASONIC CENTER 儿童娱乐室/育婴室,华贸中心商业群定位,新光天地,华贸购物中心,华贸商业街,建筑18万平米，营业面积12万平米引进成熟的外资百货运营模式-体验式一站购物；整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；超前和人性化的细节功能设置；,建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动华贸购物中心；,位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万
17、平米；作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业；,经典案例2：世贸天阶,定位：世贸天阶集5A级办公和休闲商业街为一体，打造北京CBD自由、休闲、时尚中心广场。体量：总建筑面积21万，其中商业8万平米。,世贸天阶的“梦幻天幕”，长250米，宽30米；由六个标准的电视屏组成，天幕开启后场面极具震撼力，48路输入、96道输出的强大环绕扩声，加上声、光、电的交相辉映，各种三维声像效果的自由变幻，其科技含量已经超越了一直号称世界之最的拉斯维加斯的巨型天幕，成为了世界综合性能第一的天幕，全球第三大天幕。,业态划分,世贸天阶是集购物、餐饮、娱乐、休闲、空间艺术、于一体的全感官体验休闲购物场所”。项目为北
18、京CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设斲。项目2005年年底正式招商，2006年9月开业。,南北楼定位,动线设计,整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。,中庭设计,南街中庭沿弧线设计，宽度近9米，长度跨越了4个柱间距，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，而且三、四两层在中庭的东南角设计了20多平米的休闲观景平台，放置了一些休闲座椅。北街的中庭设计在最西侧，是一个80多平米的圆形中庭，顶部设计的金碧
19、辉煌，中间是一个莲花的图案。,项目评价,时尚之城，时尚艺术娱乐品牌互劢时尚商业中心，目前世贸天阶已然成为北京精英阶层的文化休闲广场和外来旅游人群必游之地。首选秀场，由于这座“梦幻天幕”所具有无法比拟的表现力和唯一性，世贸天阶现成为很多演艺界活劢和品牌发布的首选场所，成为一个新时期的游乐场。高出租率，由于世贸天阶特色的购物环境和精准的市场定位，目前世贸天阶已有大量品牌名庖迚驻，出租率高达97%。,本案商业定位,定位高端购物休闲中心，业态涉及奢侈品、国际名品，打造时尚品牌唐山旗舰店。作为区域领头羊，提升会展区域的区位价值，确立唐山中央商务休闲区的地位。整体租给品牌商业运营公司经营，为区域带来大量人
20、流。商业特色：唐山第一个3D影院。建议商家品牌：乐购汇（英国）、来福士（新加坡）等。,地块二商业,餐饮娱乐街,会展改造,定位为餐饮娱乐不夜城，做为五星级酒店和两个大商业的补充。经营模式：带租约销售。商业特色：中西美食城,定位中高档，业态主要涉及名品折扣店、工厂直营店等，作为地块二商业的补充线。经营模式：自行招商，自主经营，为公司提供高额投资回报。商业特色：与公园结合，户外运动体验与购物的结合；休闲广场与商业的结合，每月推出不同主题的商品展。,IT数码港品牌：百脑汇或自营特色：首层全球通体验中心、SONY探梦规模：约8000平米,家用电器品牌：国美电器特色：首层做名车展示厅，国美首层入口。约80
21、00平米,运动服饰及健身品牌：迪卡侬、中体倍力特色：游泳池、健身、驴友俱乐部约8000平米,龙头：名品折扣店品牌：奥特莱斯特色：首层真冰场、体验式户外服装及装备展示，NBA俱乐部等规模：约26000平米,户外做篮球场、结合楼体做攀岩等。,规划设计建议功能分区,空中花园二层、三层有连廊连接南北两座四层做空中花园、室外咖啡吧。,户外做篮球场、五人制足球场、结合楼体做攀岩等。,龙头：名品折扣店品牌：奥特莱斯首层：体验式户外运动及装备展示、真冰场。一、二层：名品服装（ZARA、H&M等）等三层：服装、服饰、皮具四层：美容、健康护理、保健品、保健器材、新华书店、影像店、教育培训等五层：儿童成长天地：游戏
22、、娱乐、儿童服装、配饰、摄影、教育、玩具等,规划设计建议功能分区,IT数码港首层全球通体验中心、SONY探梦、品牌电脑、手机展销二层：手机、电脑、像机及耗材三层：电玩、动漫等,国美电器首层做名车展示厅及国美电器二层及以上：电器展销,运动服饰及健身首层：游泳池、运动服饰、健身中心入口二层：运动服饰、健身、跳操等三层：美容、桑拿、SPA等,休闲区二、三层设玻璃咖啡吧、茶吧，引导客户到北区消费。,规划设计建议功能分区,规划设计建议交通组织,一字线动线，并结合中庭、变化的立面作出变化。在商铺内、街道上、公共共享空间设置多个通道，使顾客可以快速转换购物空间，增加可选择性。通过众多的连廊、台阶以及室外电梯
23、的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。在西广场的公共通道设计步行台阶和滚动电梯两种设计，方便消费者购物。,规划设计建议开放空间,室内开放空间,室外开放空间西广场集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合广场，可以举办商品展示会、时装发布会、大型公关活动、歌舞晚会等各类活动西广场布置各种形式的座椅，通过不同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同使用需求。,项目规划开放空间,室外开放空间北公园可设置音乐灯光喷泉、露天音乐广场、森林树屋、极限运动区以及小型灵活的流动花车等,项目规划建议开放空间,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,
24、5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,写字楼市场定位,写字楼市场背景唐山高端写字楼市场定位典型个案研究写字楼市场定位产品定位客户定位价格定位写字楼产品设计建议,唐山高端写字楼市场定位,唐山高端写字经营模式,品牌开发商一般会自持综合体中1-2栋写字楼，以减少所交税费，并得到长期高额的投资回报。而小型项目均以销售为主，以保证公司现金流，降低风险。,客户购买办公物业时的前三项最关心因素的调查结果：,除客观因素外（如：地段、交通、周边配套），客户对写字楼的价格及形象最为关注，随着选择的多样性，对内部配套和物业管理也越来越关注。,客户需求调查关心的问题,最需要的前三项商业配套调查结果,写字楼客户对商务
25、配套的需求很大；客户对银行、商务中心、商场、酒楼在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。,客户需求调查商业配套,最关心物业前三项形象因素的调查结果,大堂、楼宇造型、外墙是最受关注的形象因素；对于形象和档次起重要支撑作用的部分，并且能直观被客户所感受的部分最为客户关心。,客户需求调查形象,最关心物业前三项硬件设施的调查结果,写字楼客户的选择标准停留在看得见和感受得到的地方；电梯、网络、空调、会所是最受关注的硬件设施。,客户需求调查硬件,经典案例1：银泰中心,北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与
26、国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。,基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业配套：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米大楼覆盖率：46%绿化覆盖率：21%容积率：8,技术指标,柏悦城,柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F，21套，549-869平米。,柏悦酒店：34-49F，共计237套,悦生活PARKLIFE：-1-3F+5F的平台花园；,PICC平
27、安保险大厦：,银泰写字楼5A甲级写字楼,柏悦居：公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。,北京亮餐厅与酒吧：顶层,建筑规划,写字楼定位：世界500强中国总部,经营模式：先将一栋整体卖给PICC集团，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；运作关键：将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；入驻企业：美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与普衡律师事务所以及跨国咨询公司等；,盈利模式,硬件打造,七大特色：北京首例双轿厢电梯系统：12部双轿厢电梯。全空气变风量（VAV）系统 12米双层挑空大堂，独特环形走廊 无中柱大开间办公空间 15厘米高架空网络地板 可更换单元式LOW-E幕墙系统身
28、份识别安全系统服务 全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境,设备设施,经典案例2华贸中心,北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。,建筑设计纯净、简洁、明快 个性化定制，为跨国企业量身定做；入驻企业享受政府津贴；,写字楼技术指标,1、区位优势长安街上第一个国际商务重镇，位于CBD黄金交汇点，畅通无忧。2、个性化定制 针对跨国企业业主，量身定做租务方案。面积划分上提供可持续发展空间。,项目特点,3、硬件设施完善(1)四面环景办公空间(2)国际领先玻璃幕墙(3)先进空调系统(4)迅捷通讯平台(5)高科技电梯系统(6)
29、综合布线系统,项目特点,4合理的面积使用最佳的商务氛围独立大堂入口处挑高9米。跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光。最大程度提高面积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。办公空间倍感舒适层高4米，净高2.7米。5专业物管华贸写字楼物业管理公司第一太平戴维斯,项目特点,8国际化高端业态独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央水景花园的国际公寓。9只租不售做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。,项目特点,办公
30、楼大堂入口挑高9米地面、墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。,大堂设计,办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。采用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。,核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。玻璃幕墙系统中引入开启窗设计，达到幕墙面积的25%。,室内空间设计,电梯 1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高、低区，6+6配置。3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。,智能控制分区电梯,空调系统：采用
31、VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人。空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。安全防范系统：设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共
32、用天线电视节目信号；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。停车库管理计费系统：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。,其他配套设备设施,外墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材。裙楼部位（墙面）部分采用德国陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。在建筑的用材上采用陶砖，色彩上与北京古老故宫颜色的呼应，长体菱形砖的使用在中国是首次出现。,装修标准,引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司
33、，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益。“以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权”为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性；严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报；商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务。,盈利模式,经典案例3深圳城市大厦,可售面积：17200平米，共71个单位高 度：26层功能规划：1-4层，大堂、商业及会所 5-12层，四星级酒店 13-26层，写字楼定 位：高品质生态环保写字楼形 象：
34、绿色商务环保先锋,错开设计，自然空气对流,本项目生态点：1、采光面广（保证每个单元两面或以上采光）2、自然空气对流 3、空中花园 4、明厕、明电梯走廊 5、节能，环保建材,四方型核心筒，采光面单一,圆型核心筒，采光面增加,圆型错开核心筒，采光面充分,空中花园,生态元素,经典案例3深圳银座国际,占 地：6010m2容 积 率：5总建面积：37685m2 其中：办公27000m2 商业3025m2车 位：180功能规划：1-2层商务配套（商业）4层商务会所 28层健康会所 5层及以上写字楼,本项目生态点：1、三明设计 2、自然空气对流 3、空中花园,生态元素,写字楼市场定位,地块二写字楼,市场定位
35、：中轴路上最高档的花园写字楼（绿色低碳）产品特色：全景观写字楼（广场、中庭、每层共享区域、顶层观景平台）会呼吸的写字楼（节能减排）客户：一栋出售，整栋或整层销售，客户以世界500强企业、大型基金公司（投资，看好区域发展潜力）、国内500强为主 一栋出租，以国内500强、华北区500强企业为主,会展二期写字楼,市场定位：中央商务休闲区乙级写字楼，定位中高端产品卖点：区位、升值潜力、可自由分隔客户：上部：整层出售，华北500强企业为主 中部：大面积出售，华北500强、唐山有实力的企业、投资客户 下层：小面积出售，投资客为主。,选取中心区在售项目（大陆王府、东方大厦、龙脉大厦）作为写字楼参考项目进行
36、综合比较，地块二定价的权重分配如下：,市场比较法,价格定位,会展中心二期定价的权重分配如下：,市场比较法地段因素,写字楼价格定位,市场比较法 硬件因素,写字楼价格定位,市场比较法 个别因素,写字楼价格定位,经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：地块二写字楼评估价格（各比较物业修正价格比较权重）1280250%+1159120%+1173530%12240元/平方米会展二期写字楼评估价格（各比较物业修正价格比较权重）1089120%+986150%+998430%10104元/平方米,市场比较法 结论,写字楼价格定位,投资收益还原法,收益法定义：预测估价对
37、象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=11/（1r）na/rV项目现今总价n项目的收益年限r房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8%；a项目的年净收益,写字楼价格定位,V=11/（1r）na/rN取20年r取经验值8%；租金按3.7元/天*平米（甲级）、2.7元/天*平米（乙级）计算;a年净收益按以上公式计算:地块二写字楼：V1=13259元/平米会展二期写字楼：V2=9675元/平米,综合以上两种方法，东方广场二期生态写字楼的价格为：13000元/平米会展二期写字楼价格为：10
38、000元/平米,写字楼价格定位,风险提示,目前写字量的供应量相对比较稀缺，市场租售情况很好，但随着写字楼的大量供应，而唐山写字楼的年吸纳量仅二、三十万平米左右，未来2-5年内大量写字楼的入市，可能出现写字楼价格与住宅价格倒挂的风险，所以需要开发商敏锐地把握市场变化，及时地根据市场变化调整市场定位。建设路周边潜在项目有：尚唐国际、东润地产、富丁国际、紫金广场、东方银座、恒丰大厦、硅谷科技园。,写字楼市场定位,写字楼市场背景写字楼市场定位地块二写字楼产品设计建议绿色生态建议低碳环保建议功能配套建议电梯建议空调建议停车场建议物管公司建议,绿色生态设计建议大堂,写字楼与酒店大堂分离大堂挑空两层或以上充
39、分注重大堂绿化，打造绿色的大堂中庭、绿色的办公空间写字楼大堂以简洁、明亮为主酒店大堂设置服务台、行李存放处等，布置高雅、尊贵,空中花园,空中花园形态各异，可以栽花种草，也可以只摆几个石凳，只是给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与室外新鲜空气互动,裙楼休闲商务吧、屋顶花园,裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园商业顶部大花园：与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量，如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3左右，同时，楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。,低碳环保写字楼发展2
40、大趋势，8大技术,趋势二：深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境,关键词 低能耗、低污染、可持续发展,关键词 健康舒适、高效,相关技术,低碳环保建议智能呼吸式玻璃幕墙,选用呼吸式玻璃幕墙利用自然光实现照明减少空调的使用通过开启窗实现自然通风通过遮阳百叶防止日晒室内无眩光,呼吸式玻璃幕墙原理示意,立面安装了绿遮阳板，不但可以遮挡阳光，还可以以其上部把光线发射到靠窗的倾斜天花板然后再反射到室内，从而使室内有充足而柔和的阳光。,在双层的low-e玻璃增加了第三层玻璃，使用后的冷气被收集到玻璃之间，如果室外是31度
41、，立面玻璃和内层玻璃之间的温度仅为26度，起到良好的缓冲作用，这样一来我内的人们即使靠近玻璃也不觉得热,利益：比常规幕墙采暖节能40%-50%，制冷节能40%-60%。装机容量（空调系统）下降了2030,低碳环保建议自然通风系统,双层幕墙与自然通风系统的配合，使得建筑全年70%的工作时间完全放弃空调，只在不到30%的时间里（炎热、飓风等）需要送风和供暖制冷。,国外大量研究结果表明全封闭式空调建筑不利于人体健康，降低办公效率，并导致一种病态建筑综合症（Sick-Building-Syndrom,SBS）。德国科学技术部一项官方研究结果，封闭式空调办公空间对人的健康有相当不利的影响：感冒、呼吸道病
42、症、风湿病、浑身乏力，头脑不清等病症，发病率比自然通风采光办公室发病率高约1倍。,自然通风系统自然通风在实现原理上有利用风压、利用热压、风压与热压相结合以及机械辅助通风等几种形式。是一种具有很大潜力的通风方式，它具有节能、改善室内热舒适性和提高室内空气品质的优点。,原则：与酒店设施互动，避免重复投资写字楼功能配套：中型多功能会议室、商务中心、CEO脑库等。酒店互动设施：大型多媒体会议室、宴会厅、健身房、水疗中心、中西餐厅、咖啡吧、酒吧等。,功能配套,建议项目酒店部分配置SUPER VIP会所，和写字楼部分资源共享，以此提升项目整体档次。引进顶级会员俱乐部：设高档西餐、酒吧（名贵红酒和雪茄品尝）
43、、音乐咖啡茶座等，提供高质量的社交场所，更好地开展高端商务人士社交活动。,京城俱乐部层的奢侈专用电梯代表会员：李泽楷许荣茂王军诞生时间：年会员人数：一千一百多名会员构成：国内外大公司的总裁使馆人士入 会 费：个人会籍10万元人民币公司会籍12.5万元，此外还要每月交纳月费1350元。,中国顶级会所介绍,长安俱乐部 代表会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆、段永基诞生时间：年会员人数：九百多名会员构成：政府官员占的比重较大，而来自商界的会员也大多来自传统产业。入会费：个人会籍美元，公司会籍.万美元。,从市场调查中的出结论，唐山市高层写字楼的电梯速度为2.5米/秒左右，而超高层（100米以上）写字楼为46
44、米/秒之间，为保证项目与普通高层写字楼的差异化，建议保持与超高层写字楼的硬件水平。建议选用欧洲知名品牌的原装进口电梯，高区电梯的速度在34米/秒。建议采用双轿厢电梯。电梯内饰建议：,电梯建议,液晶显示 音乐背景 空调系统 按钮错误修正功能 采用双排发光按钮 考虑残疾人使用便利性 吊顶后高度不低于2.6米,选择全球四大品牌中央空调主机（约克、开利、特灵、麦克维尔），分户计量系统，配备独立新风系统，可考虑使用冰蓄冷、负离子等先进空调系统；项目的客户定位为国际型跨国企业和国内大型企业公司，故建议项目写字楼采用24小时中央空调分户计量系统。,空调建议,停车位建议,目前唐山市高端写字楼停车位面积比约为1
45、80平方米，停车位基本能满足各个时间段停车使用需求，为商业经营提供良好条件。建议本项目停车位面积比不高于200平方米，并建议在地下二层设置地下大堂（双大堂设计），以增加产品档次。,目录,公寓市场定位,2,商业市场定位,3,写字楼市场定位,4,酒店市场定位,5,项目定位总结,6,项目整体定位,1,分布：三家位于高新区，两家位于路南区。档次：基本均号称五星级酒店，档次较高。潜在规模：35万平米左右。开业时间：2011年-2012年左右。,万达广场酒店,新华一号酒店,唐山五星级酒店潜在供应,经典案例1万达索菲特大饭店,五星级奢华酒店，将法式的浪漫高雅与中国文化的巧妙融合。为索菲特酒店集团亚太区的旗舰
46、店。417间豪华房及套房。1个能容纳1250人的大宴会厅（1368平米），共10个多功能厅。全国唯一的米其林三星级西餐厅。拥有北京最大、最奢华的总统套房（888平方米）。全国首家引进的法国著名水疗品牌“LESPA”。,北京万达索菲特大饭店,背景资料位置：北京建国路93号万达广场C座建筑面积：6.5万平方米开业时间：2007年8月19日层数：共27层,万达索菲特大饭店,石齐先生为酒店创作的大唐盛世,由施华洛世奇水晶雕刻的巨型牡丹,奢华大堂,客房,客房-豪华客房、行政客房,23至27层为行政楼层。标间、行政豪华房面积：38-46平米。豪华客房备有法式索菲特MyBed卧具，配备了37寸的液晶电视、客
47、人免费享用高速互联网、宽大舒适的工作台、纯皮老板椅、精美的设计师家具以及自下由上开式内嵌保险箱、浴室中提供法国欧舒丹LOccitane沐浴护体套装，有内嵌式液晶电视。行政房配备了独一无二的自动玻璃隔断，将浴室与客厅分割开，宾客只需轻按电钮，采用了前沿科技的玻璃隔断就立即会由透明变为不透明。,客房-套间,套房面积从61到888平房米不等，分为索菲特套房、尚尊套房、剧艺套房以及索菲特总统套房。套间配有液晶电视、高速连接上网、高保真音响系统、电动式控制窗帘、由原装进口的高档石材完美打造的化妆台、浴室中的欧洲品牌洁具、欧舒丹洗浴用品等。时尚的设计师家具、雅致的古董玉器、北京色彩浓郁的相画、东方色彩极浓
48、的窗格设计以及著名的中国文学书籍，让每位客人可以在舒适前卫的法式天堂环境中得到充分的放松。,客房-总统套房,索菲特总统套位于酒店27层，面积达888平方米，为北京最大的套房索菲特总统套房由客厅、书房、餐厅以及两个风格迥异的男主人及女主人卧房组成。餐厅以金色作为主色调，与宫廷的气度无二，可以在此举办私家宴会，招待宾客。独立的厨房配备了先进前沿的厨房设施，是女主人展露高湛烹饪的绝佳场所。书房内的家庭办公系统，包括高速连接上网及宽带服务、语音自动留言系统，宽大的玻璃办公桌以及商务办公椅都为提供了有利的商务保障。精心设计的宽敞浴室内拥有旋流浴及桑拿、落地式玻璃设计，为宾客缔造了最为完美、奢华的沐浴体验
49、。,会议室&宴会厅,共有10个会议厅，集中在第7层，整个楼层面积达7,000平方米。大宴会厅面积达1,368平方米，可承接850人的大型宴会，并可以分隔成三个独立房间。所有会议厅内均配有世界顶级会议设备。,会议室：包括大宴会厅在内，共10个会议室,会议室&宴会厅,餐厅&酒吧,拥有法国著名Lenotre品牌的米其林法餐厅。此外还有五个与众餐厅与酒吧：VIC国际美食、Vous大堂吧、老上海中餐厅、烧肉笼屋八兵卫日本料理以和法国风情的M吧。,水疗健身中心,酒店5层为休闲健身中心，包括25米泳池、健康中心以及健身房。索菲特Le Spa中心将传统地道的华韵美容之道与前卫时尚的法式护肤理念完美结合，启用中
50、国本草植物为宾客提供美容疗程，使其领略身心的双重愉悦。,休闲健身中心,经典案例2丽思卡尔顿酒店,是丽思卡尔顿酒店集团在北京的第二家酒店。305 间装修精美的客房和套房。1,100 平方米设施先进的会议区，包括 650 平方米的大宴会厅。3 个独具特色的餐厅，1个酒吧及大堂酒廊。水疗中心共2,500 平方米，位于酒店顶层。,客房,丽思共有305 间装修精美的客房和套房。价格：豪华间（48平米）1900元/天，套间（72平米）2900元/天，高级套间（109平米）3900元/天。,标间标准（48平米）,丽思卡尔顿标准床上用品 电子触控板，方便控制房内灯光、空调及窗帘 42英寸平面液晶电视 大理石浴
