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1、1,房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制,许明信,2,一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书什么情况下不需取得发票?,3,税收增长如“脱缰野马一日千里”2012年全国税收收入总额11万亿税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”发票是税务稽查突破口，也是企业税收管理的重点难点查账、查案、查税必查票 税务局常常错误执法，纳税人往往无奈执行世界上最痛苦的事就是：笑脸相迎你最讨厌的人应对稽查：七分靠业务，三分靠沟通,4,税总发201320号：关于认真做好2013年打击发票违法
2、犯罪活动工作的通知，重点对房地产与建筑安装、药品与医疗器械、发电、供电、餐饮娱乐、营利性的教育培训等行业的发票使用情况开展重点检查。特别是药品、医疗器械行业发票以及列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发票的行为。对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免）税和财务报销、财务核算。,5,小沈阳的理论,这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一
3、来，不走，一辈子赔进去了。嚎。,6,7,三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资 2、已付款但跨期取得发票的费用 3、无发票、无付款的预提费用 4、跨期成本之存货、固定资产 5、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？,8,四、财务人员如何规避发票风险五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付2、实际发生与取得发票 3、实际发生与权利义务发生,9,六、入账票据管理 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚 2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救 3、跨年度发票的税务处理 4、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查
4、查处假票应如何定性处罚，企业如何应对,10,违约金专题,房地产企业,收取,支付,供应商建筑商,业主,业主,价外费用,价外费用,非价外费用,非价外费用,注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用,供应商建筑商,11,八、征地过程票据（拆迁补偿）1、土地闲置费2、拆迁还建发票开具3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款 4、征地支付的红线外支出如何处理,12,拆迁补偿方式征用土地入账票据国税函2008277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地
5、使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发1993149号规定，不征收营业税,13,财税201282号:市、县级人民政府根据有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。,14,
6、购买股权方式取得土地的入账价值股权转让-营业税股权转让-企业所得税(国税函201079号)股权转让-个人所得税(国税函2009285号)股权溢价无法税前扣除,15,取得土地使用权契税的计税价格财税2004134号 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益,16,合并前 合并后,股东B,股东B,股东A,股东A,被合并企业B,合并企业A,合并企业A+B,17,重组前 重组后,股东乙20%,股东甲80%,被分立企业A+B,被分立企业A,分立企业B,股
7、东乙20%,股东甲80%,18,九、前期规划立项设计票据管理1、户型设计与土增税 2、勘察/监理3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让,19,境外机构提供劳务,未签订税收协定,已签订税收协定,构成机构场所征税,不构成常设机构不征税,构成常设机构征税,20,营改增之后,在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完
8、全在境外消费的应税服务。2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。,21,境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额(1+6%)6%。(总局公告2013年第9号)营业税改征增值税试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三款规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。,22,企业所得税征税,第七条企业
9、所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：(2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；(5)利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。,23,十、建设施工发票取得1、混合销售发票如何开具 2、施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同,24,甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？A、300增值税+100营业税 B、300+100增值税 C、300+
10、100营业税 D、不一定,25,【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？1、甩项A：销售自产货物并施工自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）2、甩项B：商贸公司销售外购并施工全额货物发票（一般混合销售）3、甩项C：建筑公司销售外购并施工全额工程发票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）,26,（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：特殊销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款 一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）视
11、货物来源与经营主业而定,27,甲方甩项工程（供货方施工）,大包,销售自产货物同时提供建筑业劳务,商贸公司外购货物同时建筑业劳务,建筑公司外购货物同时建筑业劳务,分别纳税,增值税,营业税,28,（1）A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程结束，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？（2）A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额 清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等
12、于计税依据。,29,甲方供料（供货方不施工）,甲供,合同内甲供（甲控）大包,清包工装饰,清包工设备安装,营业税,装饰材料不征营业税,设备不征营业税,清包工建筑,建筑材料征营业税,30,4、甲控：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票）5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票
13、单位分别为两个不同的纳税主体,31,甲方供料与甩项区别,甲供,材料购销合同,清包工工程合同,销售附带安装,甩项,甲供乙安,注：供货方提供货物并安装，不属于甲供,供货方施工,32,建设方采购,判断是否设备,判断是否自产自销,非设备的材料,设备,非自产自销,自产自销,装饰工程,其它建筑业,商贸企业,建筑企业,33,案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。,34,开发成本注意事项：（1）
14、建筑成本预算价、决算价、计入成本价（2）付款方式与方向（3）工程款发票的开票地点（4）开发间接费用与期间费用（5）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）（6）毛利率过低，虚增成本嫌疑（核定征收风险）（7）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设,35,房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗100万（其中钢窗销售90万，安装费10万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个
15、人所得税？,36,甲供材料的风险自查补救,1、如何签订合同（1）合同内甲供大包，实际甲控（2）合同外甲供清包工 2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检查的关注点5、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承担建筑业税款？,37,甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。,38,哪些货物不
16、涉及建筑业营业税？（1）甲供设备（2）甲供装饰材料（3）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？,39,工程计价清单,40,十一.完工后续支出票据处理,1、备案时间的选择2、完工条件决定收入与计税成本结转某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年1月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴”还是按“完工”来呢？企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的
17、企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？,41,计税成本：（1）已取得合法凭证的账面成本（2）完工年度汇缴结束前取得发票（3）符合规定的预提成本注意区分：（1）期间费用和开发产品成本（2）开发产品会计成本与计税成本（3）完工与未完工开发产品计税成本（4）已销与未销开发产品计税成本,42,以下四种情况会引起前期多交税款以后年度不能退税,1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后
18、续成本无收入配比,43,后续支出,配套设施,日常维修保养支出,前期已发生后期取得发票,已预提过,未预提过,直接当期扣除,视为后续支出不得追溯,如已预提，差额视为后续支出,预提与实际发生二次调整,二次调整,二次调整,预提与发票差额二次调整,地产企业后续支出的税务处理,44,蓝晶房地产公司开发的A项目于2009年完工，并全部销售完毕。该公司2009年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到2010年10月才取得全部发票。主管税务机关对该公司2009年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管2009年结算成本时暂缺发票，但20
19、10年没有后续开发项目，2010年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入2010年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司2010年取得的发票能否在2009年扣除，是否可以再行调整2009年度的应纳税所得额？,45,十二、销售发票开具十三、促销过程中的票据处理1、购房赠送家电、家俱2、定金返息、代垫首付、购房返税3、免收物业费如何处理 4、销售装修开发产品，装修费的处理 5、销售开发产品代收费用的票据处理6、商铺售后返租的处理,46,营销设施核算表,47,国税总局公告2010年第13号：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收
20、增值税和营业税 指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为,48,十四.租赁业务票据处理,1、租金收入会计核算2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3、转租业务售后回租 4、租赁业务的纳税筹划方法 5、非常规租赁条款涉税风险分析（1）递增、递减收取租金（2）免租期租赁（3）无租使用（4）房产税从租与从价临界点,49,企业会计准则解释第1号（财会200714号）：出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租
21、赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。财政部关于印发关于执行和相关会计准则有关问题解答（二）的通知（财会200310号）第17条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。,50,促销方式中的税收,1、代垫首付/零首付2、返税3、折扣4、赠送礼品5、积分6、定金返息7、保值销售（合同承诺业主如果贬值，经共同认可第三方评估，将补偿差价）8、退诚意金并获补偿（变相融资）,51,十五、融资业务票据处理,1、统借统还是否开具发票2、向个人借款、关联企业借款 3、企业无息借贷
22、的税收风险4、无息借贷的变通方法预收账款、债转股5、利息支出税前扣除争议应对（实际发生）,52,关联企业融资处理,核心企业统借统还,金融机构,集团公司(核心企业）,子公司1,子公司2,子公司3,借款付息,分拨贷款,收息,统借统还协议,53,委托中介银行贷款,中介金融机构,关联方A(资金提供方),关联方B,关联方C,关联方D,委托贷款协议,借款付息,避开关联方,借款方,54,十六、工资薪金与劳务费,1、工资与劳务的区别工资雇佣关系：招工登记表、用工合同、考勤、花名册等，申报个人所得税劳务个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得发票2、劳务派遣人员3、临时工、季节工、实习生、返聘,55,工资与劳务报酬税
23、负平衡点：2088920889时劳务税负低（20889-3500）25%-1005=3442.25 20889（1-20%）20%=3342.24工资与股息/利息税负平衡点：3760037600时，股息税负低（37600-3500）25%-1005=7520以上临界点未考虑社保和公积金,56,57,4、工资与附加费的扣除实际发生、实际缴纳、实际支付 5、福利费、招待费、行贿、宣传费、会议费、旅游费6、佣金,58,十七、开发成本与期间费用 1、计税成本与会计成本2、成本与期间费用的核算范围3、计税成本的计算与分配 4、售楼处5、预提成本 6、车库、车位,59,十八、面对日趋严厉的税务稽查，财务人员如何防范风险十九、企业日常会计处理如何避免税务风险,60,谢谢大家,
