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1、项目考察报告2012.5商业地产部,一、基本指标,开发商：重庆绿地申润房地产开发有限公司 物业商：成都鸿盛物业管理有限公司开盘时间：2011年10月1日1 入住时间：2012-07 占地面积：37216总建筑面积：126802商业：40000住宅+公寓：60000（精装公寓1栋，住宅2栋）容积率：4.00绿地率：30%车位：658,二、区位状况,（一）商圈区位：1、所属商圈：大石坝上商圈。2、商圈属性：大石坝商圈属于重庆市第三级商圈，和项目北部的冉家坝商圈属同一级别；比邻的观音桥、沙坪坝商圈是第二级商圈；而对岸的解放碑商圈是一级商圈，核心商圈。,绿地新都会,（二）交通区位：宏观交通：分居南北的
2、红石路和松石大道是双向三车道，可以去往渝北、沙坪坝等方向；西北部有内环快速路，车道双向4车道。微观交通：项目紧邻盘溪路和北滨一路，道路双向两车道，盘溪路连接红石路和松石大道。公交站点：127(北滨路站-江北农场站)、872(朝阳站-盘溪转盘)、230(汉渝路-大竹林老街)等21条交通路线。轨道交通站点：无轨道交通，轻轨三号线最近站点红旗河沟西站距项目地18分钟车程，轻轨一号线最近站点沙坪坝站距项目地10分钟车程。,绿地新都会,三、项目定位,重庆江北最大的茶叶专业市场,地缘客户，城市白领阶层,吊一层、吊二层东南区域，2万方茶叶专业市场,一层，600方左右的量贩KTV.,KTV,次入口,茶叶专业市
3、场,一层，3000余方新世纪超市，预计十一月部分开业,四、产品设计,住宅一栋31层,住宅二栋32层,精装公寓29层,商业街地上三层地下两层,2,主动线,次入口,主入口,地面停车场,广场,垂直电梯,中庭,扶梯,开发商将东北角视为主要人流集中点，因此这个广场的半径最大，有8米左右,小区的入口广场，可以作为辅助的商业区入口，半径在6米左右,为了增强内街的通透性和气势，在内街口上有开阔的小广场,内街转角处的中庭，在开阔视野、提供休息场所的同时，也为三个方向的人流提供一个交错的空间，避免拥挤。,垂直电梯，直达车库，减少垂直步行距离,从吊二层上吊一层，吊一层上一层只有扶梯，因为高差过大，可能是被动之举，周
4、围没有楼梯，这种设计存在安全隐患，对人流疏散不利。,内街宽度过窄，单边3米不到。,外立面石材+玻璃窗，广告位设置在吊二层以上，广告位占面积比例小。,六、售营情况,住宅均价：8300元/平方米商铺售价：外街最高6万元/平方米；内街在2万-4.5万元/平方米租金：约2万平方米建筑面积的茶叶批发专业市场，租金3648元不等，新世纪超市租金在35元/平方米左右。其他：进驻的KTV，销售价格在3万元/平方米左右。,单价2-4.5万,未售区域,单价6万左右,六、项目总结,优点：1、地段不利、交通通达度不够的情况下，运用兴建茶叶专业市场的 形式，增强了目的性消费和人气；2、通常情况下，KTV、影院等都是自主持有，但是本项目实行销售，减少了持有量，这是其销售策略的成功；3、充分利用地形，吊层形式设计，在主入口，内街入口，以及内街拐角处设计有宽阔的广场，坚持通透性原则的同时，为以后活动推广、业态升级留余地。缺点：1、内街过窄，一方面影响视觉通透，另一方面在人流高峰期可能会造成拥堵 2、临街面的石材结构，部分转角位置的全石材影响昭示面，尤其是晚上影响商铺经营状况对外展示。3、招商运营方面，模棱两可的招商政策会让客户茫然，租售店铺没有具体的区域划分，显得不够专业。,谢谢！,
