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1、开封市xxxx项目 市场研究报告,2008.9.30,目录,第一部分 开封市概况第二部分 经济运行第三部分 郑汴一体化第四部分 房地产新政策解读第五部分 开封房地产概况第六部分 重点项目研究第七部分 项目地块分析,http:/中管网房地产频道,1,开封市概况,地理位置,开封在河南省的位置,开封界于东经11351511151542，北纬341143351143。位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。,开封，简称汴，现为河南省直辖市，是我国七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。在中国历史上，开封
2、曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国于开封。特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”来描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为中原省治。民国时期为河南省会。开封是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。,历史沿革,http:/中管网房地产频道,地域面积,辖5区及杞县、兰考、通许、尉氏、开封5县,全市总面积6444平方公里，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里。,人口,2006年，开封市人口数量为达到479.5
3、万人，在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。,数据来源：河南统计信息网,数据来源：开封市统计局统计公报,鼓楼区 面积 58.68平方公里，人口16.13万人。龙亭区 面积 91.51平方公里，人口11.6 万人。顺河回族区 面积 86.73平方公里，人口24.11万人。禹王台区 面积 57.05平方公里，人口14.83万人。金明区 面积252.38平方公里，人口18.2 万人。总计：面积546.35平方公里，人口84.87万人。开封市区人口80余万人。,开封至郑州新郑薛店国际机场近距里程70公里，经开封至郑州薛店高速公路里程85公理，车程约5575分钟。郑州新郑机场开辟有国内主要城市的航线，
4、并与香港、曼谷有定期包机。,开封市,新郑机场,交通之航空,跨越我国东西部的主干铁路陇海铁路途经开封站。从开封向西可达郑州、洛阳、西安等地，向东可到江苏徐州等地。开封距郑州70公里，距商丘150公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。开封火车站位于市区南部，从市内乘1、3、4、5、9、10路等公交车均可到。,交通之铁路,开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店直至深圳。开封高速公路出入口距市区车程为10分种.国道106线（北京至广州）在境内南北贯通，国道310线（天水至连云港）与220线（开封兰考至滨州）相通。,交通之公路
5、,旅游,开封是著名的旅游城市。作为七朝古都，有着众多的旅游景点。数据显示，20032006年，年旅游接待人次大幅攀升。,数据来源：开封市政府工作报告,开封市旅游收入成为城市经济发展的作出重要贡献。2006年，旅游收入已经突破60.5亿元。,开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是：河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。开封市城市发展规划进一步明确为：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。,城市规划,第一部分小结,开封市位于
6、河南省中部。开封郑州，中心城区距离70公里。交通便利。辖区480万人口，市区内80万人口。旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。城市发展向西偏移，接轨郑州。,2,经济运行,国内生产总值,注：国内生产总值（GDP）是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。,数据来源：开封市政府工作报告,数据显示，2006年开封市GDP达到472.36亿元，2003年至2006年，GDP均有大幅增长。,人均GDP,数据来源：开封市政府工作报告,数据来源：河南统计信息网,从两幅图标中可以看出，虽然开封市人均GDP有明显
7、增长，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相对较低。,三次产业对比,由上图可以看出，开封市2006年三次产业分别为131.17亿元，197.87亿元，143.32亿元，近三年来，三次产业均有明显增长。,数据来源：开封市政府工作报告,人均收入,数据来源：开封市政府工作报告,2006年，开封市在岗职工年平均工资为11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工资和城市军民可支配收入逐年上涨，居民消费能力逐步提高。,备注：可支配收入，人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入
8、被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。,城乡居民存款,数据来源：开封市政府工作报告,开封市城乡居民存款总额稳步上升，2006年底，累计额已达280亿元。合理引导，居民存款将会成为房地产投资的重要来源。,第二部分小结,开封市经济增长较快。人均收入显著提高。人均GDP及人均收入相对落后于其他发达地市。生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。,3,郑汴一体化,2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了河南省全面建设小康社会规划纲要，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑
9、州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。,郑汴一体化由来,2005年4月17日河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州新世纪大厦召开了中原城市群规划开封专题座谈会。在这次座谈会上，中原城市群规划中先后两次提到“一体化”这个概念。“郑汴一体化”由官方正式提出。2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。2006年11月19日，郑汴城市快速通道郑开大道通车。,郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四
10、环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置）。,郑开大道,郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出特色。白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。,郑汴规划,
11、在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。,郑开轻轨,按照轻轨100公里/小时的速度，郑州市中心火车站至开封市中心，70公里仅需40分钟，真正实现郑汴融城！,第三部分小结,开封市位于河南省中部。开封郑州，中心城区距离70公里。交通便利。辖区480万人口，市区内80万人口。旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。城市发展向西偏移，接轨郑州。,4,房地产新政策解读,2007年，各相关政府部门针对房
12、地产行业制定了一系列的政策。这些新政策都将对以后的房地产行业产生一定的影响，对于本项目而言，更好的了解新政策，制定适当的应对措施，尽可能规避风险。,金融政策,关键词：加息 概述：2007年，中央银行六次调整银行利率。目前，一年期存款基准利率提高 到4.14；一年期贷款基准利率提高到7.47；其他各档次存、贷款基 准利率相应调整。影响：五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况 下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开 发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。,金融政策
13、,关键词：二套房首付40%概述：中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购 买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，房贷款利率提高10%。影响：提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减 少投资性购房，对于房地产行业有较大冲击。,金融政策,关键词：从紧 概述：中国人民银行网站2007年12月5日在关于中央经济会议的公告中称，中 国2008年将实施从紧的货币政策,放弃此前实行的稳健货币政策。影响：将减少流入房地产市场和资本市场的资金量，从而给这两个市场降降 温，有效打击房地产投资行为。,土地政策,关键词：紧缩地根 概
14、述：2007年10月9日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设 用地使用权规定(39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清 土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。影响：这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地 的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。,物权法,关键词：保护公民私有财产 概述：在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用 权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，物权法 规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘 请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。
15、影响：在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关 政策的出台明显加快脚步，进一步保障公民私有财产。,二套房标准,关键词：以家庭为单位 概述：12月11日，央行和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的 补充通知明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的 贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房 面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银 行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。影响：对于房地产投资行为打击较大，将在一定程度上影响到房地产行业。,税收政策,关键词：土地增值税 概述：2007年2月1日，国税总局关于房地产
16、开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知执行的第一天。按照规定，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。影响：有效打击开发商屯地行为，压缩房地产开发利润，更有利于政府部门控 制楼盘入市时间。,对本项目影响,投资客户信心受挫 购房者观望情绪加大 部分楼盘房价下跌，间接影响本项目定价,第四部分小结,六次加息，房贷还款压力增大。第二套商品房标准以家庭为单位。08年从紧货币政策。物权法颁布实施。紧缩地跟。对本项目影响较大。,5,开封市房地产市场概况,各地市销售对比,据政府部门统计显示，开封市2006年商品房总体成交量较低，仅有54万平米，低于郑州、洛阳、平顶山、安阳、新乡
17、等地市，排名靠后。而成交均价上，1829元/仅次于郑州市和洛阳市。,数据来源：河南统计信息网,房屋建筑面积,据开封市20032006年统计信息公报显示，2006年房屋施工面积453.1万，竣工面积223.13。房地产开发规模逐年加大。（此数据包含农村居民集体所有制土地自建房屋面积）,数据来源：开封市统计信息公报,每个城市房地产的发展都是与其城市发展紧密结合的。依据开封市房地产市场情况，将开封市市场划分为6个版块：东区、北区、南区、中心区、汴西新区、河西区。,版块划分,东区,区域界定开封市东环城路公园路以东区域 市场特点东区市场不是开封房地产开发的主流区域，市场项目较少。东区分布着国有企事业单位
18、，如十一化建、化肥厂等，这些企业大多建有自己的家属院，对商品房需求量较小 项目示例宏达东方花园 江南人家 祥和苑 项目品质楼盘规模普遍较小，品质档次不高。购房客层该区域购房客层以东区国有企事业单位职工二次置业和家庭裂变购置新居为主，有部分中心城区的置业客群。,南区,区域界定滨河路以南区域 市场特点同东区属性一样，南区市场不是房地产市场发展的主流方向。一方面南区房地产开发受到铁路限制，另一方面，南区是老国有企业的分布区域。项目示例兴和玫瑰苑 佳景天城 项目品质楼盘规模普遍一般，品质档次不高。购房客层南区购房客层主要是周边区域的购房者，其他区域的购房者很少来南区置业。,北区,区域界定龙庭北路以北区
19、域 市场特点北区住宅项目档次较高。占有丰富的公共配套资源，例如杨家湖、清明上河园、森林公园等，生态条件好，人文气息浓厚，适合居住。但是可以开发的土地资源非常有限。项目示例九鼎颂园 天下城 宋韵雅庭 项目品质大盘较多，品质档次中等靠上。购房客层购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板及部分郑州客户。,中心区区,区域界定龙庭北路以南，西环路以东，滨河路以北，东环路以西区域。市场特点中心城区内建筑多为80年代以前甚至更早期建筑，地块较少，以旧城改造项目为主，项目延续开封市宋城景观，建筑中式仿宋。项目示例宋都皇城 锦绣皇城 财富公馆 聚福园 项目品质品质档次中等靠上
20、，宋韵风味浓厚。购房客层开封市区内购房者为主，购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板。,汴西新区,区域界定西环路以西，马家河以东区域。市场特点汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。西区在建在售项目10个，小高层、高层、高档别墅、产权式酒店等新型物业形式的出现。项目示例开元名都 希尔斯天翼 美墅馆 龙城香榭里 金色阳光 项目品质高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多。购房客层西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务员
21、、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。,河西区,区域界定开封市马家河以西区域。市场特点随着郑汴一体化的带动，开封城市西移，接轨郑州，开发商拿下河西区域大片空地，各个项目规模巨大，预计档次相对较高。购房客层分析郑州投资客、自住客户将占据较大比重，开封市上流社会人群也会占一定比重。,第五部分小结,房地产成交量相对较低。商品房成交均价列河南第三位。房地产施工、竣工面积逐年增加。郑汴一体化促使汴西新区房地产开发热潮。河西区域成为未来房地产开发热土。,6,重点项目研究,随着开封市城市的发展及郑汴一体化进程的加快，开封市涌现了大量的楼盘。这里将搜集到的楼盘信息做一个纵向的对比，以整
22、体把控开封市房地产市场行情。,楼盘对比,从楼盘对比表中可以了解到：,多层均价集中在25002800元/；高层均价集中在30003200元/户型两房90左右，三房120130左右高层建筑已经成为主流住宅产品,鉴于本项目的特殊地理位置及开发商的品牌知名度等，从众多楼盘中挑选出重点楼盘加以研究对比，以期为本项目的整体规划及营销战略找到启发点。,重点楼盘研究,九鼎颂园,九鼎颂园坐落于国家4A级风景区内，南临龙亭、天波杨府；西拥清明上河园；北靠万岁山森林公园。全区占地345亩，总建筑面积28万平米，分风园、雅园、颂园三期开发。一期九鼎雅园已售罄，为纯多层社区；二期九鼎颂园尾盘阶段；三期九鼎风园为高档别墅
23、区。,建筑风格采用超低密度、五层半情景花园洋房，地上配以车库和储藏间，楼顶采用坡屋顶，顶层阁楼退台。,颂园主力户型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面积居多；小三房122平米；三房所占比例约50。两房面积95/102平米，比例约30；四房面积158平米；顶层复式面积220平米。产品多为传统、中规中矩的功能性户型，无论两房还是三房，均配有南北两个阳台。,项目定位高端，项目销售初期并不理想，给销售带来压力；随着项目在省内宣传力度加大，项目知名度的传播，逐渐吸引了开封市市区和外地的客户，项目价格提升较快。项目以开发商的实力为后盾，通过大规模的推广宣传，使项目的知名度和名誉度
24、不断提升，成为开封市房地产的典范之作。,开元名都,项目位于汴西区高尚生活圈腹地，金明池旧址，金明广场西南侧。项目占地1400亩，前期1008亩，如下图：,项目整体分为四部分，8万平米商业广场，5万平米的五星级酒店（黑色方框内），280亩别墅群住宅（红色方框内），在西面一路之隔为未规划用地380亩。,别墅区产品地块一：位于地块北部，沿街主要布置了叠加别墅及阳光美墅，而沿区内河面则设有联排别墅及双联别墅，以取得更好的视觉景观效果。阳光美墅为三房133-138平方米，联排别墅200-220平方米，叠加别墅190平方米。地块二：为小区内主要区块，呈“L”型布置，小区主要公建均集中布置于该地块中。该地块
25、中西南角布置了阳光美墅，南面沿街处则布置了叠加别墅，中区则布置了联排别墅。地块三：位于小区中部，其中均为联排别墅，四面环水。地块四：为一独立岛屿，位于地块东部，东接金明池开阔的湖面，西为小区内开阔的河面，故设计了30套独栋别墅，面积在250-280平方米之间。,项目定位较高端，围绕开封市的总体发展目标，结合城市复兴、郑汴融城的发展机遇，以市场化的方式，以新城市运营的高度进行项目开发。开发商整合资源的能力相当强，把郑开大道、金明池、金明广场及政府关系统统收入囊中，打造项目卖点。项目采用实景准现房销售模式，提高销售价格。最先进的路网交通，比邻大梁路、金明大道，国道高速路、四通八达；中原第一条私家专
26、属车道郑汴快速道，专属出入口独一无二，重塑中原别墅翘楚地位。,宋城雅居尚郡,1期五栋高层,2期六栋高层,纯高层住宅小区，会所，中央喷泉，较为完善的社区配套。,95两房，125145三房。,希尔斯天翼,“希尔斯天翼”项目是一个包含商业与住宅一体的超高层建筑群，最高高度达99.99米，30多层，将成为古都汴梁天际线一道靓丽的风景，是代表城市新精神的地标性建筑。该项目的设计理念原形是美国希尔斯大厦（ChicagoSears Tower），希尔斯大厦高110层，是芝加哥地标性的建筑，标示了美国摩天大楼发展的高潮，也保持了全球最高建筑物的纪录长达二十几年，同时希尔斯大厦也是“芝加哥建筑学派”的传世之作。
27、,一室一厅 47.66 10%左右两室两厅 94.80 30%左右三室两厅 123 145；60%左右,龙城香榭里,龙城香榭里，是汴西新区开发较早的大型住宅小区，双水双气，会所，幼儿园，豪华会所，老年活动中心，健身房，阅览室，乒乓球室，棋牌室，幼儿园，游泳池，篮球场，网球场等还是比较完善。,由于开发理念的局限性，项目的整体形象无法进一步展示，营销水平一般，不能成为高端楼盘。,89.26 两房,123.32 三房,宏田水岸鑫城（中牟）,项目总占地1000亩，位于郑州高尚生活圈郑东新区以CBD为中心的一级辐射带内，中牟县老城新城交汇处，小区南临郑汴路，东临310国道，西临滨河大道，北临郑汴快速路。
28、,1期多层,2期多层,3期小高层、高层,400亩湖景,宏田水岸鑫城户型面积相对较小，35、48的一房，8090的两房，少量130140的三房。主要对郑州投资客户量身定做。,水岸鑫城项目对于本项目的借鉴作用在于，针对郑州客户，在郑州市中心设立接待中心，并每天固定班次楼巴往来项目及郑州市中心，以方便看房客户及郑州工作的小区业主。,第六部分小结,价格差异明显，汴西新区整体楼盘档次较高，价格较高。汴西新区楼盘众多。老城区购房自住客户占主流，汴西新区购房客户投资客 户比重增大。老城区建筑风格中式为主，宋文化浓厚；汴西新区建筑 多以现代主义风格。多层均价集中在25002800元/；高层均价集中在 3000
29、3200元/户型两房90左右，三房120130左右,7,项目地块分析,地块概况,项目地块位于开封市区，北临郑开大道，南临宋城路，东临马家河水系，西临三号线。占地827.4亩，地块方正。,地块现状,规划轻轨,本项目地块距离郑州金水东路与中州大道距离约为56公里（百度地图测量），按照郑开大道设计时速80公里/时计算，自驾车需时约为：40分钟。实际测算，郑开大道城际公交1小时左右可以到达。规划轻轨100公里/时计算，35分钟可以到达。综合分析，本项目地块位置，已经在郑州中心城区一小时生活圈内。,各项指标,SWOT分析,初步建议,1、加大推广宣传力度，锁定目标客户,千亩大盘，位置处于新城区边缘，项目自
30、身存在着明显的优势和劣势，需要通过大力度的推广宣传，扩大自身优势，软化劣势，锁定目标客户群，针对性推广宣传。,2、高端品质，引领楼市,一个楼盘不管怎么包装推广，只有产品才是品质的最实在的东西，做好产品，突出产品优势，在包装推广的时候才能抓住核心力量，让客户感到高端产品并非凭空而造，而是现代科技与生活完美的结合。,3、景观优势，配套一流,大盘自身具有营造景观及配套产品的优势，合理利用周边景观（如马家河水系景观带），配合小区内部景观，凸显项目的竞争力。完善的配套，商业、医疗保健、学校等，使其成为一个独立的城市运营体，弱化区位造成的劣势。,4、科学合理价格体系,产品的价值最终体现在价格上，消费者更希望买到物美价廉的产品。前期采取低价路线引爆市场，后期通过配套、景观、推广对于项目档次形象的提升，将价格逐步提升，实现利润最大化。,第七部分小结,地块位于开封市西，紧邻郑开大道，规划轻轨穿过。周边配套不完善。优势与劣势同存，机会与威胁共在。合理规划，科学营销。,
