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1、安徽亳州药都大厦前期定位报告,第一章 城市概况第二章 房地产市场分析第三章 项目地块概况及周边环境分析第四章 项目产品定位第五章 项目附加值建议第六章 项目营销价格建议,目 录,一、城市基础环境,第一章 城市概况,地理位置 亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。交通状况 亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，0908国防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路从境内穿叉而过；涡河航运可直通上海、杭州。
2、行政区划与人口 亳州市下辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，国土面积8374平方公里，人口525万，市区人口30万。,二、宏观经济环境,2008年实现生产总值增长12%左右，连续3年保持两位数增长。工业对经济增长的贡献率达64.4%。规模工业企业数量显著增加，全市规模以上工业企业发展到288家，比年初增加85家。,亳州GDP与人均生产总值分析,亳州支柱产业中药材力推产业化 拟打造百亿规模产业,1、2008年国际（亳州）药博会上签约项目投资额达到了30亿元人民币。2、2007年全市中药材种植面积70万亩，占中国中药材种植面积的10%，GAP种植基地15万亩。3、据了解，现在亳州整个城市的中药饮片加
3、工、中成药制造已经初具规模。42家药品生产企业有38家通过GMP认证。2007年，全市中药饮片产量16万吨，提取物产量5500吨；产值超亿元的中药企业11家，规模以上药业工业总产值19.55亿元，年产中药饮片近20万吨，约占全国总产量1/4。,小结：随着亳州人均收入的不断增加，人均消费水平也得到不断的提高。全年社会消费品零售总额增长22%，比上年同期加快5.9个百分点。,小结：受国内外经济大环境的影响，各类产业出现下滑迹象；但是亳州以种植中药材产业为主，受全球经济影响较小，城市经济呈现平稳发展的态势。,第二章 房地产市场分析,一、宏观市场分析,小结：亳州投资增长后劲不足第一是土地的制约、第二是
4、资金的制约、第三是存在重点项目储备不足，重点项目的超前性、指导性、连续性较弱。,08-09年亳州土地成交一览表,亳州市城区商业用地级别基准地价表,亳州市城区住宅用地级别基准地价表,本案处于商业二类地段,本项目由于时间长久，财务成本大，但单从土地价来看，加上财务成本比一类地段商业仍具有一定优势,从政府数据表中可以看到，08年在全国各个城市滞销现象严重的情况下，亳州并没有出现成交面积下滑情况，相比之07年，还有一定程度的上升，说明亳州的房价并没有多少泡沫在里面。,2008年亳州商品房销量稳步增长,销售价格分析,二、微观个案分析,本案,瑞丽时尚购物广场,万福大市场,个案分析：,瑞丽时尚购物广场07年
5、开业，目前门庭冷落,1、总建面积：3万 2、共有六层，单层面积3000多平方米，层高4.8米3、商铺销售方式：以产权式分割销售后，以业主委员会的名义统一委托给专业商业经营管理公司全面经营管理的方式帮助客户获取年收益。4、投资收益：投资6年期回报率100%。5、付款方式：一次性付款6、返还时间：签定合同之日起开始计算,瑞丽时尚购物广场-业态分布：,个案综合分析,本案位于亳州新政务区，新市政府办公大楼北侧约280米，是未来的亳州重点发展区域。该项目定位为纯投资产权式商业，以托管统一商业经营、房产担保的方式、高额回报率来吸引客户（6年回报率100%），淡化产权（50平方米以下商铺只能办托管证、不能办
6、房产证）、淡化商铺单价、弱化商铺的升值空间，打破了亳州地区商业地产销售经营的传统模式，市场认可度较低，抗性较大。项目于2006年9月份开业，目前门庭冷落，经营下去难度较大。,万福大市场目前经营业态混杂，入驻商家不足15%，盖盛祥超市即将入驻,总建面积：23万，商业2006年底交付，住宅2006年4月交付；内街单层商铺、大型商场。开间4米，进深11米，层高4.2米、4.8米。目前无商家入驻；沿街一层商铺：4000-10000元/，均价6000元/；二层均价4500元/；三层均价3000元/。,个案综合分析:,本项目位于亳州未来的行政中心，紧邻中国中药材交易中心，是未来的亳州重点发展区域，区域潜力
7、较大。由深圳的营销公司代理策划销售，购买者多为亳州当地生意人、中高级公务人员、周边高收入群投资。该案2005年由深圳赛诺威机构代理销售，深圳互视觉机构代理整合推广，由于商业销售情况较差，2006年3月上旬开发商将该项目交由深圳世方物业代理商业策划，深圳世方将该项目重新进行了定位，由MALL改为亳州轻工商品批发第一城，经营服装、小商品、电脑、电器、装饰材料，案名万福MALL替换为万福大市场。目前除沿街商铺有几家商户进驻外，内街空空荡荡。,新东方国际购物中心 4万方时尚消费体验中心，目前预订率达80%,1、亳州首创室内步行街区，8000方大型超市、全国连锁家电卖场入驻2、统一招商、统一管理，开发商
8、自持40%物业（地下1F和地上1F），全场中央空调3、定金：15以下2万、15以上10万 开盘优惠：1万（预计6月份开盘）,UDC领寓亳州首席5A级行政公馆，复合功能地产，居家、办公、投资；销售率65%,产权：商业40年产权住宅均价：2700-2800元/方1-4F：10400方，单层2600方；商业在招商中，招商业态休闲、购物、娱乐,总结：开发面积逐年攀升,产品由单一的多层住宅、沿街商铺向多层、小高层、别墅、商业街、商城等多种物业类型发展，由满足简单居住、购物需要逐渐向舒适型、享受型、便捷型的物业过度。在改造老城区的同时加大了新城区的开发力度，巩固了传统商业中心核心地位，开始诞生了全新概念新
9、商业。值得注意的是，该市商业地产开发达到了空前规模，且大多分布在新城区，距离居民聚集区相对较远，因此，造成了一些商业街形成不了市场，销售业级良好，经营业绩却不理想（如，拥有商业面积9500平方米的香港风情街和19000平方米的友阳步行街，目前商铺都基本空置）。另一方面，新商业街没有合理的规划，没有明确的市场和业态定位，缺乏系统的经营管理及推广，招商意识淡薄，招商措施不力等，也是形成不了商业中心的重要原因。,第三章 项目地块概况及周边环境分析,土地概况：,项目位置：近邻亳州火车站距离项目不到500米；芍花路与魏武大道交汇处东南角，5分钟内西达市区；紧靠中国最大的中药材交易中心。用地性质：综合用地
10、（50年产权）,地块四个方向的环境：A、地块东面：魏武大道B、地块南面：中药材交易中心C、地块西面：中药材交易中心D、地块北面：芍花路,环境情况：A、空气：靠近中药材交易中心，药味很重B、噪音：交易中心存在小量的人为噪音C、水质：项目周边无河流经过D、土地：项目土建工程已基本完成 地块交通条件项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状：A、主要交通干道：西侧的魏武大道，是城市的主要交通干道。B、公交线路：1、2、3、5路公交，线路四通八达,项目东面,项目南面,项目北面,交通路口,地块周边市政、公建、商业配套设施1、项目地处南部新城区，南部新城区是一个新规划的行政中心，目前工商局、行政服务
11、中心、地税局、水务局、交通局、公路局、邮政局都已进驻，新的市政府即将开工；2、项目紧靠中药材交易市场，银行、酒店、移动联通网点等服务设施俱全；,生活商圈,药材物流商圈,本项目,本项目所处商圈分析 本案位于新政务区，地处“中国药材交易中心-火车站商圈”的中心位置，紧临的魏武大道，是连通中央生活商圈与药材市场商圈主干道之一。“中国药材交易中心-火车站商圈”则为亳州市的次级商业中心，分布有交通运输、药材加工与交易、行政中心、餐饮、家具、等机构设施。该商圈以火车站、中国药材交易中心、行政中心为核心覆盖周边5公里内近10个大型社区。该区域为新城区，是未来亳州市民及客商居住、出行、商务、办公、休闲的核心区
12、域。,项目SWOT分析,项目行动手段,利用优势 充份利用该项目的地段特色优势，在项目的包装推广中可以重点发掘该优势，作为一个卖点来展示项目特色;规避劣势 在项目立面材料、内部景观上下功夫来提升项目品质；把握机会 该区域范围市场内，建筑立面较差的机会，在产品上寻找出市场上的空白点以及在户型设计、外立面的材料等方面下功夫，提高市场占有率、吸纳率从而提升项目本身的竞争力；化解威胁 项目商业体量大，且周边商业均出现处置困难的情况下，定位专位形市场，利用全国最大的中药材交易市场，靠山吃山，妥善处置商业；,项目价值挖掘 本项目最大价值的挖掘是通过对项目地块的价值分析，努力克服不利因素的限制与影响，最大限度
13、的发挥项目地块的资源优势，让消费者切实感觉所购买的产品的超值性，充分挖掘其项目的最大价值；区位价值 地段的好坏一定程度的决定了房地产开发的价值实现，本项目良好的地段和商业优势，必然会给客户以很大的吸引，并给我们以充足的开发信心；商业价值 本项目周边原有的人气及财气，本项目有较好的商业价值；产品价值 通过对项目良好的定位及行销包装，提高项目利润；另外通过从项目户型的设计、外立面材料使用上、物业管理、配套等方面下功夫，提高本项目的产品价值；,小结：通过对本项目的分析，我们了解到目前项目区域范围内，有品质、高档次型的项目开发较少，周边完善的商业配套，离中心城区不到3公里的路程；加上项目所处的地段优势
14、，完全有条件成为该区域内中高档建筑的代表；且项目有全国最大的中药材交易中心，这一无可比拟的优势商业圈，将对本项目推广和销售形成亮点。因此，在本项目的定位和规划设计上，我们要充分利用本项目的优势，打造它的卖点，淡化项目的劣势，把握市场的需求，找出项目的消费群体，提高产品的市场竞争力和它的附加价值，为项目带来最大的利润，同时最大化的规避产品的风险和不确定性。,第四章 项目产品定位,1、在项目原有结构已经基本完成的条件下，如以住宅形式定位，户型差，使用率不高，销售抗性非常大；2、项目如以酒店定位，投资回报周期太长，底层商业将更难处置；3、项目如以带返租的产权式酒店定位，在亳州商业开发体量规模空前，酒
15、店多竞争激烈，投资回报率无法得到有效保障；,我们的出路在哪里？,总体定位亳州首席商务综合楼,1、通过调查发现亳州的办公需求市场有潜力可以挖掘；2、利用本项目优越的地段优势，靠山吃山，充分发挥紧靠全国最大的中药交易中心的区位优势;,产品定位 商务部分（4F-9F）,商务部分 各医药公司在中药市场的办事处,中国药材交易中心一期（目前投入使用的部分）占地400亩，建筑面积20万平方米，拥有1000家铺面，32000平方米的交易大厅、1000个摊位7000平方米的办公区域，日上市量6000吨，上市品种2600余种，日客流量56万人，中药材成交额达100亿元人民币，辐射到整个安徽省乃至全国中药材加工、交
16、易市场。,目标消费群体,通过市场调查，我们发现众多医药公司在亳州的办事处设立在靠近交易中心的马路商铺楼上，普遍存在办公形象差，设施简陋等问题。各办事处等待解决这一问题都迫不及待，如徽商银行大厦原先定位为商业性质的住宅楼，但实地考察后发现进驻的多为医药公司办事处。,医药公司办事处现状：,客户群体,客户区域：中药公司常驻亳州机构购买动机：主要购买作为企业招待、外事等社交用途；驻外办公地点租赁费用转为固定资产投资。消费特点:处于对企业形象的标榜，及社交公关用途，他们认为好的招待场合是企业的一个门面。驻常机构办公和驻常人员的居住使用。,客户区域：亳州本地企业高管及交易市场附近的投资客客户年龄：有富余资
17、金，年龄主要在30-60岁。购买用途：主要用于出租购买动机：长期投资客的购买动机主要用于出租获得租金，待物业升值后获得溢价。,设计修改建议,说明：1、取消独立卫生间，在位置较差部位设立公共卫生间。2、由于朝南采光时间长，建议在朝向北的部位设电梯。3、单位面积60-70，整体打通设计，满足不同客户的面积需求。,1,2,单层面积1302.4,沿街商铺部分,（原本设计方案图）,单层面积3254.3，沿街商铺面积：782,商铺部分 私营业主,目标消费群体,客户区域：这类客户主要来自亳州市区及周边乡镇；客户年龄：35-45岁之间，具备良好的经济基础，或几个人拼一间商铺;购买动机：私营业主购买本项目的主要
18、动机经营中药材生意；消费特点：追求商铺位置，经营业态的统一性；,设计修改建议,说明：1、增加沿魏武大道的商铺。2、朝南商铺加大进深至10.3米左右、1通2，更改电梯位。增加商铺可售面积。3、1F取消增加大楼运营成本的电动扶梯配置，增加商务部分的大堂面积。4、将1F-3F位置最角落处，设立公共卫生间。,1,2,3,4,调整后沿街商铺面积2160,专业市场部分（商业1F-3F）,（原本设计方案图）,原商场面积1F-3F：4742,专业市场部份 本案成败的关键,专业市场定位中药保健品交易展示中心,理由：1、本项目所处的商圈为药材市场商圈，周边商务配套多，居住配套少，且项目周边住宅项目少，无法型成生活
19、商圈。2、项目紧靠全国最大的中药材交易中心这一无可比拟的优势，我们可以借助优势充分发挥。利用药材交易，找到中药材的衍生产品。3、通过市场调查，我们发现，已有几家公司在交易中心附近建立了保健品展销厅，且规模不小。但都各做各的，没有形成统一管理经营的市场。4、项目临街面少，商业体量大，单纯的分割销售存在巨大的抗性。建议做专业的中药材保健品展销市场。,专业市场设计修改建议,1F市场图,2F市场图,调整后商场面积1F-2F：3813.4,中药保健品交易展示市场现状,专业市场3F可变化部分（设计修改建议）,说明：1、3F在大通间布局可以作为专业市场用途，但也可以成为大面积办公区域。2、大面积的办公区域，
20、目标客户群体为金融银行业。3、从亳州的市场看，银行没有独立的办公场所，且本项目的地段优势，众多的办事处和交易市场必定吸引银行。,调整后3F面积：3237.5,第五章 项目附加值建议,外立面建议：周边建筑立面多采用涂料或磁砖，少数为铝塑版加幕墙玻璃，色调以冷色为主。,建议本项目采用深色墙面砖加中空玻璃幕墙的立面，提高项目档次,电梯：采用国际知名品牌（如上海三菱、奥的斯等等）电梯厅：建议精装修（石材地砖，大理石墙面）4F天井部份：建议做些精致景观小品，室内绿化，休息厅,注意部份：空调室外机放置位置 建议采用百叶将空调室外机包住，保持立面的完整性,如图所示：项目立面空调室外机裸露，长期经雨水冲刷，立
21、面破坏相当严重。本项目如若不处理好空调室外机放置位，将影响项目整体形象和档次。,销售附加值建议：,提供菜单式的装修：（地板，顶，四面落白）1、给于客户最大的便利；2、菜单式的选择满足不同层次的客户需求；3、开发商从中提升投资回报率;,第六章 项目营销价格建议,周边项目价格,定价权衡因素1、08年年底亳州市房价有降价的迹象，市中心周边项目都有一定的房源，各个项目都以不用的形式进行打折优惠，优惠幅度最高达到20000元。2、该市商业地产开发达到了空前规模，且大多分布在新城区，竞争压力大。,本项目价格建议（具体价格根据销售时间而定）,药材交易市场分析：1、交易大厅租金：1F普通摊位：1500元/个/
22、季度（大约3）2F普通摊位：800元/个/季度（大约0.5）1F带玻璃摊位：2.7-3万/个/季度（大约20平方，几家联手合租）沿街摊位：8万/年2、广场商铺：内街：1-3F:120方14万（1996年买入，1F经营，2F居住，3F仓库）目前租金：2-3万/年外街：租金4-5万/年,本项目专业市场价格定价依据,本项目专业市场价格建议（具体价格根据销售时间而定）,按年10%的回报率，反推交易中心目前可销售价格：1F普通摊位：6万/个/32F普通摊位：3.2万/个/0.5,保健品展销市场处置方案,方案：由于专业市场面积大，对于项目利润产生重大影响，建议专业展销市场做如下处置：招商和销售同时进行1、招商进驻大型中药保健品公司，进行前期推广预热2、通过铺位销售，使固定资产变现,项目成本测算,项目销售测算,总结：本项目如果能利用设计更改报批所需要的时间，通过得力的前期推广累积客户，在销售过程中控制销售的产品和速度，则项目在办公和沿街商铺部分销售告罄的可能性很大。另一方面，专业市场部分，需要招商进租合适的商家，必要时可通过政府招商局招商进驻，再通过进租商家的品牌效应，进行策划引导，促使专业市场成功。,
