2010中国房地产百强企业研究报告.ppt

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1、2010 中国房地产百强企业研究报告,中国房地产 TOP10 研究组,2010 年 3 月,1,，,研究背景与目的,由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国,指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”自 2004 年来已连续进行了七,年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地,位的重要标准。,2010 年 3 月 5 日的政府工作报告延续和发展了去年末的中央经济工作会议精神：“提高,宏观调控水平，保持经济平稳较快发展”位列政府重点工作之首要位置；“促进房地产市场,平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头

2、，满足人民群众的基本住房需求”，作,为今年房地产政策的基调。可以预见，作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注,的民生行业，2010 年，房地产业将在国家加强和改善宏观调控的背景中稳健发展。,房地产企业是房地产业的重要构成主体。行业的平稳健康发展离不开企业的理性经营，,企业只有理性发展，才能维护行业的健康稳定；而在经历了 2007-2009 年的市场跌宕起伏后，,房地产企业也已进一步认识到行业的平稳健康对于企业永续经营的重要意义。,在此背景下，中国房地产 TOP10 研究组启动“2010 中国房地产百强企业研究”，在总结,历年研究经验的基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评

3、价指标体系，适,当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、,运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导,广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促进行业的平稳健康发展，为企业成,长创造更和谐的发展环境。,中国房地产百强企业研究目的,（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和社会责任等指标的量化,研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；,（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，,发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；,

4、（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发,挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。,第 1 页,2,3,3.1,评价指标体系设立原则,2010 中国房地产百强企业研究以 2007-2009 年度为研究时间段，涵盖规模性、盈利性、,成长性、稳健性、运营效率、社会责任在内的六个二级指标，评价指标体系的设计主要把握,以下几个基本原则：,（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获,取离不开高效率的经营管理。基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的,运转效率、更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能

5、稳健扩张规模。TOP10 研究组在,此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率等指标来反映企业的规模与运营效率状况，,新增房屋销售面积指标，结合竣工面积等反映市场供求变化。,（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的,行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，,企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确,定性风险，增加了企业的经营难度。因此，此次研究突出“理性成长”的主旨，将现金流动,负债比率等偿债能力指标并入稳健性指标，在以新开工面积等指标衡量企业成长潜力的同,时，鼓励企业更好

6、地平衡稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。,（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产,企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率等角度来进行，更全面地衡,量企业在不同市场形势下的盈利变化情况。同时研究组坚持从纳税与慈善捐赠两个基本层面,引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。,百强企业整体发展特点分析,销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回,暖,（1）销售额、销售面积同比增长 99.0%、77.0%，百强企业为扩大内需做出贡献,第 2 页,单位：亿元,0,

7、1,2,1000080006000,529451.1%,4896,974299.0%75.5%,120%100%80%60%,4000,2774,350326.3%16.7%,44.3%,40%20%,20000%-7.5%,-18.7%,-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,百强企业销售总额,百强企业销售总额增长率,全国商品房销售额增长率图 3.1 百强企业 2005-2009 年销售额及变化2009 年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动 GDP 增长达 1.12%，对经济增长的拉动力度和贡

8、献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业 销售业绩普创新高，销售总额达 9742亿元，销售面积 9877 万平方米，同比分别增长 99.0%、77.0%（图 3.1）。与全国商品房 75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平 23.5 与 34.9 个百分点。继 2008 年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在 2009 年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。从数量分布来看，约 1/4 的百强企业销售额在 100 亿元以上；销售额在 50100 亿元间的百强企业也占

9、到总数的 1/4 左右；销售额 3050 亿元间的百强企业数量最多，共有 35 家。从单个企业来看，万科销售额全年累计 634.2 亿，销售面积 663.6 万平方米，再次问鼎销售业绩总冠军；保利、绿地、中海、绿城、恒大等企业紧随其后，销售额超过 300 或 400 亿元；此外，还有富力、金地、中信、龙湖、合生创展、远洋、招商、SOHO、首开、首创等企业，销售额也达到百亿以上。1 据中国房地产动态政策设计研究组的测算结果。2 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2010 中国房地产百强企业”；数据为“2010 中国房地产百强企业”的历年数据。第 3 页,单位：万平方米,0,1000080

10、00,987777.0%,100%80%,6000,4655,5995,5579,60%40%,40002000,3902,19.3%8.7%,28.8%25.7%,42.1%,20%0%,-6.9%,-18.5%,-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,销售面积总和,销售面积增长率,全国商品房销售面积增长率,图 3.2 百强企业 2005-2009 年销售面积及变化从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为 98.8 万平方米，较上年增长 77.0%（图3.2）。销售面积在百万平方米以上的百强企业共 22 家，万科、绿地的销售面积达到了 600万平方米以上；销售面

11、积在 50100 万平方米的百强企业有 31 家，3050 万平方米的百强企业也达到了 30 家。值得一提的是来自中西部省份的优秀百强企业，如建业、蓝光、隆鑫等，由于当地销售价格远不如北京、上海等一线城市，这些企业的销售额不占优势，但在销售面积指标上，则超过或接近一线城市开发商的水平，在扩大内需、推动地方住房保障、实现“居者有其屋”的民生目标方面发挥了重大作用。为了对区域性房地产企业的业绩与地位给予更公允的评价，减弱房价区域性差异因素对企业评价带来的影响，此次研究中，研究组不仅将“销售面积 10 万平方米”设为研究对象筛选门槛值，而且将销售面积作为百强综合实力的重要评价指标，当企业按评价指标体

12、系排序出现相同时，优先考虑销售面积占先的企业，优先考虑西部、中部的企业。（2）百强企业市场份额提升至 22.1%，行业集中度进一步提高第 4 页,单位：亿元,5000040000,40%,30000,20.3%,22.1%,15.8%,17.1%,17.9%,43995,20%,2000029603,10000,2774,18080,205093503,5294,240714896,9742,0,0%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,百强企业销售总额,全国商品房销售额,百强企业市场份额,图 3.3 百强企业 2005-2009 年市场份额及变化百强企业作为一个优秀的

13、企业群体正抓住市场机遇快速成长，2009 年市场份额达到22.1%（图 3.3），较去年增加 1.8 个百分点，行业集中度进一步提高。10%8.1%,8%6%4%2%0%,4.6%,5.2%,6.2%,7.4%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,综合实力TOP10企业市场份额图 3.4 综合实力 TOP10 企业 2005-2009 年市场份额从图 3.4 可以看到，综合实力 TOP10 的市场份额为 8.1%，占百强企业市场总份额的 1/3强。在百强企业市场份额的提升过程中，综合实力 TOP10 的市场份额提升速度更为显著，其第 5 页,单位：亿元,3.2,市场份额

14、从 2005 年的 4.6%上升到 2009 年的 8.1%，提升了 76.1%，而百强企业的市场份额2005-2009 年仅提升了 39.9%。综合实力 TOP10 均为全国性布局的龙头企业，他们凭借雄厚的实力迅速扩大市场规模，平均进入 23 个城市，平均同期运作项目 40 个以上，在各大城市的销售排行榜中，30%的畅销楼盘均由这些企业开发销售。规模与品牌提高了企业的行业竞争力，推动资金、土地、客户等资源向企业聚集，从而进一步提高业绩水平并巩固市场地位，促进了行业集中度的提高。规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近 40%,300,73.0%,80%,250,67.7%6

15、3.9%,256.4,60%,200,150,45.4%,148.2,183.1,40.0%36.4%,40%,10050,62.2,16.4,90.4,28.3,47.5,23.6%22.8%58.3,79.5,20%,0,0%,2005年总资产均值,2006年净资产均值,2007年,2008年总资产均值增长率,2009年净资产均值增长率,图 3.5 百强企业 2005-2009 年资产状况及变化2009 年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为 256.4 亿元，同比增长 40.0%，近 5 年年度复合增长率达到 37.7%，5 年内总资产翻了两番；净资产均值为 79.5亿元，

16、同比增长 36.4%（图 3.5），显示了良好的发展势头。总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增；同时，得益于 2009 年良好的销售形势，部分百强企业冲销上年市场低迷时计提的存货跌价准备，以及调整投资性房地产的公允价值都在一定程度上促进了企业净资产的增长。此外，2009 年融资活动的活跃是百强企业资产规模提升的另一大主因，主要特点如下：（1）银行大额授信。中国银行、中国建设银行等国内多家银行，向 SOHO 中国、金地、卓越等房地产企业提供了总额逾 3300 亿元的银第 6 页,单位：亿元,3.3,72.4

17、,行授信，宽松的信贷支持成为 2009 年房地产市场逆市反转的根本驱动力量，房地产企业利用银行贷款增加项目投资，扩大了企业的资产规模。（2）借壳上市受青睐。2009 年度，房地产企业借壳数量达 30 余起，且其中有 28 家的壳资源来自于 ST 股。西南地区实力房地产企业金科通过借壳 ST 东源成功上市成为业内关注焦点，年内总资产增长 19.2 亿元。（3）赴港 IPO 热潮再起。恒盛、宝龙、恒大、龙湖、花样年、佳兆业、中骏等企业顺利登陆香港资本市场，融资逾 300 亿港元。龙湖上市之前净资产为 56.2 亿元，2009 年 11 月赴港上市募集资金近 70 亿港币，将净资产规模扩大一倍有余。

18、（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。保利、合景泰富等通过增发、配售等股权融资方式实现再融资，富力、远洋等则通过发行公司债的方式增加了融资金额，企业经营实力与发展潜力获得资本市场的高度认可。保利 2009 年通过非公开增发募集资金净额 78.2 亿元，当年其净资产增长 72.0%，净利润增长 49.7%，净资产增长幅度大于净利润增长，股权融资对企业资产规模扩张起到推动作用。再如富力 2009 年 10 月发行公司债 55 亿元，全年企业总负债增长 117 亿元，总资产增长 163 亿元，增长幅度为 29.7%，公司债的发行为企业发展提供了必要的资金支持，并推动了企业总资产规模的增长。

19、盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降,80,71.7%,80%,7060,53.3%,57.7%,60%,5040,33.2%20.0%,43.7,51.7,40.0%,40%,30,18.3%,20%,20100,3.8,21.4,4.6,28.5,7.8,-10.9%7.0,11.0,0%-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,净利润均值净利润均值增长率,营业收入均值营业收入均值增长率,图 3.6 百强企业 2005-2009 年营业收入与净利润及变化随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值 72.4第 7

20、页,亿元，同比增长 40.0%；净利润均值 11.0 亿元，增幅高达 57.7%（图 3.6）。百强企业中，净利润超过 10 亿元的企业数量为 26 家，较上年增加 9 家。保利、SOHO 中国、绿地等 10 家企业均实现 30 亿元以上的净利润；万科的净利润更是达到 63.1 亿元，比上年增长了 17.9亿元。40%,30%,35.6%,36.8%,30.3%,23.2%18.8%,20%,15.9%,10%,8.3%,8.5%,6.2%,7.8%,0%,2007年总资产收益率(ROA)毛利润率,5.0%2008年,5.8%2009年净资产收益率(ROE)销售管理财务费用率,图 3.7 百强

21、企业 2007-2009 年盈利及费用指标均值进一步分析百强企业的盈利水平指标可以看到，百强企业的总资产收益率（ROA）和净资产收益率（ROE）有所提高，分别为 5.8%和 18.8%（图 3.7）。ROA 和 ROE 的提高一方面源自企业费用控制能力的提高（销售、管理、财务三项费用率较上年下降 2.3 个百分点），此外还受益于 2009 年房价上涨，部分百强企业冲销 2008 年计提的资产减值损失，或是投资物业重估增值。例如万科在 2009 年对上年计提存货跌价准备共计 5.2 亿元进行了转回，提高了利润总额 6 个百分点。相比之下，百强企业的毛利率均值为 30.3%，较 2008 年的 3

22、6.8%下降 6.5 个百分点（图3.7）。2009 年的营业收入有相当一部分来自 2008 年的销售结转，由于 2008 年市场销售不畅，不少企业进行了一些促销活动，拉低了 2009 年的毛利率。毛利率下降的另一原因在于营业成本增速超过营业收入增速，2009 年，百强企业营业成本增长达到 53.1%，快过同期营业收入 40.0%的增长率。土地成本提高较快是推高营业成本的重要原因。以金地为例，其 2008年结算项目用地多为 2005 年以前获得的土地，地价较低，而 2009 年度结算的项目主要来自2006 年末取得的土地，地价较高，导致 2009 年毛利率下降 3.9 个百分点。第 8 页,3

23、,3,0.8,0.60.4,0.690.46,0.660.34,0.680.38,0.2,0.18,0.14,0.15,0.0,2007年总资产周转率,2008年净利润率,2009年资产负债率,图 3.8 百强企业 2007-2009 年 盈利能力分析指标均值在采用 DuPont 分析法从净利润率、资产周转率、权益系数 三个方面对净资产收益率（ROE）进行分析后发现（图 3.8），2009 年百强企业的净利润率为 0.15，相比去年略有提高；资产负债率三年来稳定在 0.68 水平附近，财务杠杆没有显著变化；总资产周转率为 0.38，与上年相比没有太大改善，低于 2007 年的 0.46。由上面

24、的分析可见，尽管百强企业 2009年利润额增幅较大，但利润率增幅较小，运营效率没有显著改善，其利润额的大幅增长主要源于规模的扩大，百强企业在盈利质量方面仍有值得提升的空间。权益乘数=资产总额/股东权益，权益乘数越大，企业负债程度越高。第 9 页,单位：万平方米,3.4,成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足 2-3 年增长需要100%80%60%,40%,45.5%,46.1%,36.1%,28.4%,20%0%,20.5%,18.9%-6.3%,13.4%,-20%,2006年,2007年,2008年,2009年,房屋销售面积增长率净利润增长率,房地产业务收入增长率新开工面积增长率,图

25、3.9 百强企业 2006-2009 年成长性指标2009 年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长 77.0%，房地产业务收入同比增长 36.1%，净利润同比增长 57.7%（图 3.9），均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在 2009 年平均达到 90.1 万平方米，较 2008 年的 79.4 万平方米上升 13.4%，也超过了2007 年 84.8 万平方米的平均水平，将为 2010 年的市场供给提供保障。,1000800600,65.0%,100%,955.3,50%,4002000,356.7

26、,588.4,699.118.8%,728.24.2%,31.2%,0%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,土地储备规划建筑面积均值,土地储备规划建筑面积均值增长率,图 3.10 百强企业 2005-2009 年土地储备规划建筑面积均值及变化随着销售面积与新开工面积的加大及土地价格的上涨，企业在保持业绩快速成长的心第 10 页,单位：年,理预期下，更加注重土地储备。2009 年，百强企业的土地储备规划建筑面积均值达到 955.3万平方米，同比增长 31.2%（图 3.10），扭转了前两年土地储备增速一直下降的趋势。从土地储备的结构看，百强企业新增土地储备向二三线城市分

27、布的趋势进一步增强，新增土地储备所在的城市总数中，82%为二三线城市。目前国内一线城市的土地资源日趋稀缺，开发商购置土地成本高、竞争激烈，很多企业看好二三线城市特别是华东、华南一带的城市，通过在这些城市的布局为企业开拓新的成长空间并分散企业经营风险。以保利为例，其现有土地储备中的 52%位于二三线城市，而 2009 年新增土地储备中二三线城市占 76.5%，向二三线城市扩张趋势非常明显。,6.0,80%,62.42%64.0%,4.2,4.3,60%,4.0,3.2,3.0,48.9%,2.4,40.5%,2.2,2.2,39.0%,2.0,40%36.4%,2.0,27.2%,0.0,19.

28、3%,20%0%,万科,中海,保利,绿城,合生创展,金地,龙湖,远洋,土地储备可供开发年限,近3年销售面积复合增长率,图 3.11 部分百强企业 2005-2009 年土地储备面积可供开发年限研究组选取了 8 家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限（图 3.11）。所选取的 8 家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在 30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在 3 年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。其中，金地、远洋的土地储备量可以支撑4 年 36%的复合增长率，土地储备比较充裕。绿城、保利过去 3 年的复合

29、增长率高达 60.0%以上,按照这种发展速度，土地储备仅满足企业 2.2 年的发展。但是需要注意的是，上面的测算是以企业维持较快发展速度为前提的，如果未来市场发展出现反复，出现销售受阻、开发周期加长的情况，企业将可能因为土地储备占据了大量的资金而陷入财务困境，从而影响企业的发展速度。所以，百强企业在土地储备上应合理控制，防范市场风险可能给企业造成的发展困境。第 11 页,单位：亿元,3.5,稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正（1）预收账款同比增长 81.4%，2010 年收入业绩锁定一半,5040,59.9%,100%81.4%80%,3020,44.3%,40.7%

30、,62.7%,44.2%,60%40%,10,10.3,14.8,23.7,24.32.7%,44.1,20%,0,0%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,预收账款均值,(预收账款/次年营业收入)均值,预收账款均值增长率图 3.12 百强企业 2005-2009 年预收账款均值及变化2009 年百强企业预收账款均值达 44.1 亿元，与上年相比增长 81.4%（图 3.12），是 2005到 2009 年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。深业集团 2009 年

31、团 2009 年预收账款增长 7.9 倍，农工商、海尔地产预收账款均增长两倍以上。百强企业 2009 年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。为了进一步探究预收账款对企业未来运营的影响，研究组比较了百强企业预收账款与下一年营业收入之间的关系，发现 2006-2008 年间二者的比值平均在 40%-60%之间，均值为0.49。由此可以大致判断企业营业收入的一半来自于上年预收账款的结转。而 2009 年百强企业预收账款均值的大幅提升，已将 2010 年的营业收入锁定在一个较高的水平之上，保证了企业 2010 年经营业绩的平稳增长。（2）经营性

32、现金流净额首次转正，财务安全方面趋于稳健第 12 页,单位：亿元,单位：亿元,10,100%,50,0.0,6.981%,80%,-4.6,-10.6,-6.1,60%,-5-10,2005年47%,2006年41%,2007年47%,2008年46%,2009年,40%,-15,经营现金流净额均值,20%经营性现金流净额为正值的百强企业个数比例,图 3.13 百强企业 2005-2009 年经营性现金流情况房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在 2009 年有了显著变化。2009 年百强企业经营性现金流 5 年来首次转正，均值为

33、 6.9 亿元（图 3.13）；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008 年分别为 47 家与 46 家，但到 2009 年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到 81 家，体现了百强企业 2009 年现金流状况的明显改善。,120,67.9%,80%,10080,49.6%,90.5,112.7,60%,40%,60,72.0,25.6%,20%,40200,28.7,42.9,24.5%,0%-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,存货均值,存货均值增长率,图 3.14 百强企业 2005-2009 年存货均值及变化经营性现金流变为

34、正值主要源自百强企业销售额的大幅增长，另一方面，由于土地市场竞争异常激烈，除少数拥有雄厚资金实力的企业外，更多的企业在获取土地资源方面难度加第 13 页,大，也造成经营性现金流出增速缓于现金流入增速。从图 3.14 中可以看到，近两年百强企业存货均值增长率约 25%，约为 2006-2007 年的存货增长速度的一半。金科地产 2007 年存货增长率达 174.5%，2008 年降至 41.3%，2009 年进一步降至 23.6%。2008 年市场处于低谷，百强企业销售额下降，企业拿地比较谨慎；而 2009 年土地市场虽然火爆，但资源多向少数企业聚集，客观上造成多数企业存货增速放缓，现金流出增速

35、减缓。（3）资产负债率较为稳定，但流动性风险仍不容忽视2.5,2.0,2.00,2.05,2.08,1.51.0,0.50.0,0.692007年资产负债率均值,0.662008年,流动比率均值,0.682009年,图 3.15 百强企业 2007-2009 年资产负债率和流动比率鉴于我国目前房地产行业高财务杠杆的特点，资产负债率是百强企业重点关注的风险控制指标之一。百强企业资产负债率在 2009 年为 0.68，流动比率均值为 2.08（图 3.15）。从2007 到 2009 年的发展趋势看，这两个指标的稳定表明百强企业在财务安全方面趋向稳健。同国外的房地产企业对比来看，美国优秀房地产企业

36、的资产负债率约为 0.60，非流动负债占总资产的 42%。而我国房地产企业的非流动负债占比仅为 19%，与美国房地产企业相差较远。由此可见，美国房地产企业偏向使用长期贷款，考虑到房地产开发项目周期较长的特点，长期贷款比短期贷款给房地产企业更大的资金周转空间，在一定程度上降低了流动性风险，增强了企业抵抗短期风险的能力。由于中国债券市场还不够成熟，银行短期贷款和预售款为中国房地产企业最重要的现金流入来源，这就给中国房地产企业带来较大的流动性风险，对企业的现金流风险控制要求更为严格，这也是百强企业要加强财务风险管理的重要原因。第 14 页,3.6,运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短

37、0.8,0.6,0.600.59,0.49,0.56,0.47,0.40.20.0,0.46,0.400.34,0.38,2007年总资产周转率均值,2008年流动资产周转率均值,2009年存货周转率均值,图 3.16 百强企业 2007-2009 年 运营效率指标分析如图 3.16 所示，百强企业 2009 年总资产周转率均值为 0.38，较 2008 年的 0.34 略有提高；流动资产周转率均值由上年的 0.40 提高到 0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为 0.56，较 2008 年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的 106 周下降到 93

38、 周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。以沿海为例，2009 年企业存货周转速度提升了一倍，2008 年积累的存货压力已快速释放；同期，其土地储备面积增长 41.1%，又为企业的持续性发展提供了保障。需要说明的是，上述百强企业数据的均值并不适用于所有的百强企业。一些追求较高成长速度的规模型百强企业，往往具有低周转、高存货的经营表现。资产周转率较低会影响企业的盈利能力，在净利润积累不能完全满足企业发展需要时，成长速度目标会引导企业不断进行外部融资，并将资金持续投入项目储备，进一步降低企业存货周转率等运营效率指标。因此，如何处理好适度存货与周转的关系，

39、仍是百强企业在平稳发展过程中需要不断探索的课题。百强企业研究过程中，研究组曾就“理性成长”主题，对数十家行业优秀企业进行调研。结果显示，万科等企业提出“速度慢下来，效益提上去”的新目标，尽力提高资源的单位产值；卓越等企业希望加强商业地产业务，通过商业地产为企业发展提供长期稳定的现金第 15 页,单位：亿元,3.7,流；中海、沿海等企业则在进行发展模式、产品线、区域布局等方面的调整，希望以此促进业绩继续提升。企业经营风格不同，行业地位不同，对成长速度的追求也存在很大差异。规模已经做大了的企业在资源获取方面有先发优势，可以适当调整发展速度目标，切实做好“理性成长、科学发展”这篇文章，提高成长质量。

40、社会责任：百强企业纳税贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与公益事业,6.05.0,5.4,4.0,3.5,3.9,3.6,4.1,3.9,3.0,2.01.00.0,1.0 1.1,1.9 2.0,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,营业税金及附加均值,所得税均值,图 3.17 百强企业 2005-2009 年营业税及所得税2009 年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对我国国民经济摆脱金融危机影响、实现稳定增长做出了重要贡献。从纳税情况来看，房地产企业在国家财政收入中的贡献继续稳步提升，2009 年房地产有关税收已占到国家税收总额的

41、 11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为 3.9 亿元，所得税均值为 5.4 亿元，共计 9.3 亿元，增长率达 20.8%（图 3.17），为政府财政实现保增长目标提供了重要支持。2009 年，一些城市房价上涨较快，部分百强企业积极调整住房产品的供应结构，加大了廉租房、限价房以及中低价位商品房的供应，以实际行动践行“责任地产”的理念。2009年 11 月，金隅嘉业开发的美和园项目开始入住，成为北京城八区首个交用的廉租房项目，解决了一批特困家庭的住房问题；此外，百步亭、绿地等百强房企响应地方政府的号召，继续加强保障性住房建设的力度，为国家的保障性安居工程建设做出了重要贡献，成为众多责任

42、房企的榜样。第 16 页,4,（,在社会公益事业方面，2009 年百强企业的慈善捐赠额均值为 1243 万元，较上年增加,11.4%，显示出百强企业群体更积极承担企业公民责任、慷慨回馈社会的良好风范。2009 年,百强企业的公益活动继续围绕扶贫、教育以及援助灾区主题，如恒大捐助 3000 万元发起的,“慈善万人行”活动，帮助了十个困难群体的共计 10000 名特困人士，延续了其对社会弱势,群体的持久关怀。此外，绿地、首开、佳兆业等企业积极扶助灾区教育事业，通过捐赠改善,群众医疗环境，取得了良好的社会效果。,在生态环保方面，低碳理念渐成社会关注焦点，百强企业更加注重提升产品的节能环保,品质。引领

43、国内低碳住宅革命的万科，利用工业化的生产方式有效减少了建造过程中的能耗、,水耗和材料消耗，仅能耗一项就比传统施工方式降低 20%-30%，同时装修污染、噪声污染,也得到明显控制。目前，房地产建筑业占中国能耗终端的 40%，如何在房地产生产过程中,有效降低能源消耗，减少温室气体排放，对改变中国的能源消耗结构和居民生活环境有深远,的意义。从长远看，在房地产业向绿色开发转型过程中，百强企业未来的社会责任依然任重,道远。,结语：百强企业理性发展任重道远,（1）房地产政策环境由宽松回归常态，百强企业需积极防范市场调整风险,2007-2009 年中国房地产市场经历了由高到低再到快速上扬的起伏行情，房地产企

44、业,也经历了由欢喜到茫然再到惊喜交加的心理剧变。2009 年初，很多房地产企业还面临资金,压力甚至现金流断裂的风险，而盘点全年，全国房地产市场销售量及销售价格已达到了前所,未有的高度，百强企业获得了鼓舞人心的发展业绩，市场份额进一步加大，企业规模快速扩,张，区域布局上加大了对二三线城市的投资与开发，成长速度非常显著，为带动房地产市场,回暖、国民经济“保八”增长做出突出贡献。,从城市化发展进程来看，我国正处在快速发展的阶段与人口红利峰值的前期，对房地,产的需求将继续增加，房地产业发展前景广阔。但在发展过程中，百强企业要注意适应当前,政策的调整。2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅下发关于促

45、进房地产市场平稳健康发展的,通知“国十一条”），提出了增加供给、引导需求、加强监管、加快保障性住房建设、落实,地方政府责任等五个方面共计十一条政策，遏制房价过快上涨。“国十一条”细化和延伸了,2009 年 12 月 14 日的“国四条”，标志着房地产业政策从“鼓励”回归“常态”，作为国民,经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，房地产业无疑将在国家加强和改善,第 17 页,房地产调控中发展。,顺势而为方能四两拨千斤。在房地产业发展过程中，有的企业曾因固步自封而错失行,业发展机遇；也有的企业因为扩张过于激进，在市场形势变化时陷入困境。基于长期房地产,企业研究经验，研究组建议百强企业既要

46、关注政策调整，关注政策变化给市场环境带来的影,响，以积极心态应对政策、市场变化，又要以常态的心理理性处理成长速度与战略目标的关,系，加强企业内部管理，谋求企业的长期稳健发展。,（2）百强企业应提高资产周转效率，土地储备合理增长，促进企业可持续发展,2009 年，百强企业的现金流状况明显改善，企业预收账款的大幅上涨为 2010 年的平稳,发展奠定了基础。但值得一提的是，百强企业 2009 年资产周转率均值为 0.38，存货周转率,约 0.56，低于 2007 年相应指标的 0.46 和 0.60。相比国外房地产开发公司，美国 TOP10 的,房地产开发企业资产周转率为 1-2 倍，是中国企业的

47、3 倍以上。,因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市,场上寻求外部资金支持，体现在 2009 年百强企业出现了港股 IPO 与借壳上市热潮，以及增,发配售与债券融资并举的形势。尽管在资本市场上获取外部资产注入是企业发展的手段之,一，但是这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了很高风险的。百强企业要,想持续长久的发展，需要企业根据自身经营能力挖掘潜力成长因子，提高资产周转效率；而,资产周转率的提高，又需要企业合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，,既要保障发展的需要，又不要因为过度的土地储备沉积大量资金。,（3）百强企业需科学规划成长

48、速度，遵守财务稳健原则,成长速度目标决定企业经营的战略战术。合理的成长速度需要科学设计，百强企业需,要综合考虑企业成长规律、现有资源条件、财务安全要求、发展战略要求、行业竞争情况等,方面的情况，科学规划企业的理性成长速度，并根据理性成长速度测算企业未来 1-2 年的经,营目标，为企业 3-5 年的发展战略提供依据，指导企业科学制定年度经营指标。在当前的房,地产市场环境下，行业发展机遇与风险并存，百强企业要想持续的位于行业发展的前列，不,仅要抓住行业机遇积极扩张，也要警惕行业风险，把握好扩张的节奏。在中外房地产发展史,上，因为发展过于激进，导致行业波动时陷于资金困境的企业比比皆是。而那些遵守财务

49、稳,健原则，将企业发展建立在健康的财务安全结构基础上的企业则在历史的长河中逐渐脱颖而,出。比如美国房地产龙头的帕尔迪（Pulte Homes）、勒纳（Lennar）均设定了净有息负债资,本比不超过 40%的财务纪律。定位高端住宅的开发商托尔（Toll Brothers）的财务纪律则更,加稳健，坚持手持现金足以覆盖未来一年内的到期借款。不同产品定位的企业其财务纪律也,第 18 页,有一定差异：产品定位高端的企业，资产周转率较低，在行业低谷中恢复时间长，所以财务,要求要更为稳健；相比而言，产品定位低端的企业，资产周转率较高，财务安全要求可以相,对宽松。重要的是，在理性成长速度指导下，百强企业要能够坚持不懈地恪守自身的财务稳,健原则，提高周转效率，防范经营风险，实现更为有序、稳健的发展，赢得企业长期发展目,标的实现。,第 19 页,