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1、浑河西峡谷水上乐园项目策划书一、项目概况项目名称：浑河西峡谷水上乐园项目建设性质：开发建设建设地点：沈阳市铁西区滨河新城项目估算总投资：5657万元二、项目背景及建设的必要性项目拟建地基本情况 以自然脚印，宏大叙事，生态环保，滨水创意，主题娱乐为发展理念。遵循“浑河水系为轴线、南北呼应”的总方针，形成“一水、两带、六岛、七节点、多广场”的总格局，利用河流、洲岛、绿地、花卉、植被、滨水路、木栈道、桥梁、雕塑、广场等公园景观要素，打造成有当地特色的集生态、娱乐、休闲、度假等为一体的综合性主题公园。浑河U段生态廊道主要分为五大功能分区，分别为科学普及文化娱乐区、体育活动区、儿童活动区、游览区（安静休
2、息区）、公园管理区。铁西产业新城U段生态廊道项目定位为铁西产业新城细河生态廊道“楠园”水岸湿地公园，努力打造沈阳区域性生态示范工程。本设计区域用地性质比较多元化，它扮演着城市中的景观公园、城市中的湿地、城市中的滨河景观带三重身份,提出了“生态与经济共融、景观与功能兼具”这一设计构想。“楠园”湿地规划中主要以轴线细河水域界限，划分为“七大区”的规划构想，靠近水系设计成滨河景观风光带形式。城市湿地公园一般应包括生态保护区、湿地展示区、游览活动区、湿地自然生态景观区、湿地保育区、植物园区和湿地农业区等区域。主要景点有芦苇荡栈桥、湿地湾风雨亭、水岸林荫小路、湿地湾核心广场、湿地湾休闲广场、浮石雕塑小品
3、、主题雕塑、景观植物园、景观廊架、水岸风雨亭、亲水钓鱼区、景观廊道、环湖林荫路等，形成一套完整的游园体系，为游人提供丰富多彩的生态体验。项目建设的必要性随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的清爽美好感受，休闲旅游业也因此而迅速发展起来。近年来，铁西区政府根据区域内优越的旅游资源，已会同有关部门对滨河及周边进行统筹规划，明确将浑河铁西段打造成“浑河西峡谷”，并通过举办一系列丰富多彩的旅游文化活动，旨在深度开发生态旅游产品，广泛宣传环境友好型旅游理念，让旅游业在
4、拉动地方经济发展、调整产业结构中发挥重要作用。三、水上乐园项目市场状况浅析北方的夏季，炎热天气持续提高，普通的室内游泳场所已难以满足人们的亲水需求。在水上乐园消署也渐成北方人的一大消费需求。很多地方的水上游乐场所就是在这种需求中发展起来的。同时，现在的家庭都更加关注孩子生活的丰富性，特别是到了夏季，一家人带着孩子去嬉水，不但增进了家庭的和睦，也充实了孩子的娱乐生活。相比只能游泳的游泳馆，家长们还是更乐意与孩子一起体验丰富多彩的水上乐园项目的乐趣。而对于不太喜欢游泳又不乐于亲水的人来说，水上乐园也是比较适合的选择，因为那里的氛围更为放松。从全国范围来看，前些年，许多城市都大兴土木，兴建了不少大小
5、不一的水上乐园，但像声势浩大的广州长隆水上乐园的，到目前还没有几家。就辽宁省全省而言，除了几个微型的项目外，由于气候及地理环境等原因，稍上规模的项目仍为空白。水上乐园之所以发展缓慢，其主要原因：一是需要投入较大，二是受选址条件的限制（而浑河西峡谷在兴建水上乐园方面却具备得天独厚的自然条件）。四、项目目标定位通过打造集绿色生态回归、游园嬉水、文化旅游、休闲度假等于一体，将本项目建设成为亚洲规模最大的水上乐园，并在不断丰富项目本身内容的同时（比如适时增加更多游乐项目，提高亲水文化内涵等），还要根据游客的需求，结合周边的餐饮、酒店等各种配套，进一步丰富和完善游乐场所的消费内容，逐步形成“可览、可游、
6、可参与”的环境景观，构筑“城市郊区乡间田野”空间休闲系统，从而带动沈阳城市的整体规划建设和文化发展。五、项目规划生态保护原则：注重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然和谐交融，重视景观效果设计。市场导向原则：以市场需求确定项目产品及服务，始终保持恢宏大气、震憾人心和绿色生态、先进安全的城市形象，把娱乐与精神陶冶结合起来。挖掘特色原则：不仅内部各子项目之间有机形成一体，整个项目也与周边环境、景点形成有机结合的关系。项目策划思路将本项目作为重要的景点纳入滨河新城整体开发规划之中，打造集观光、体验于一体的园区。在项目内容运行过程中，强调势、力、速、美、多变和持久的极限感受和音响配合。利用本
7、项目的开发建设，带动当地旅游、房地产、酒店、餐饮等行业的发展。六、主要建设内容及规模根据前面的分析，结合城市规划、本项目建设场地选择情况及市场需求预测，初步拟定某水上乐园建设内容及相应规模如下：序号项目名称单位工程占地面积（）1入口广场10002游客接待中心游客休息室和更衣室1000公共厕所400管理办公室(含会议室等)5003停车场80004儿童项目戏水池3500大喇叭滑道3000海浪池7800冲天回旋滑道4000组合滑道群52005成人项目漂流河12000海啸池8000大型互动水屋6200组合皮筏滑梯6000巨兽碗48006公共厕所2个6007场地绿化500008其它附属设施含水生物观赏池
8、等100009步道及空地含生活服务设施等68000七、项目业务发展策略广州长隆水上乐园之所以能够长盛不衰，除了广州市人口众多、中等收入家庭的消费层级较高、城市辐射能力强外，项目的经营策略也至关重要。长隆看似一个水上乐园，但它背后却是各种旅游资源和设施的支撑。当一个旅游点不是单一的，而是呈集群式的，也即围绕着水上乐园还其它旅游点的时候，游客才能有长距离出行的动力，才能吸引周边甚至全国的游客。目前，浑河西峡谷在建成后要实现长隆这种综合性发展的要求，需要运营商对发展有长远的规划，需要相关部门的大力支持。总之，滨河新城的地理位置和水上项目的发展空间，尚不具备做大做强的条件，省内外及周边民众对滨河新城的
9、环境的认可度还存在一定的差距。该项目在建成后能够在运营中实现赢利，取得成功，还需要下很大功夫，还要做很多工作。水上乐园项目首先要有清晰的定位。要对项目本身有充分的理解，要弄清“游客为什么要来”这个问题。其次要尽量利用各种资源优势，进行综合发展，满足广大游客的消费需求。通过广泛借鉴国内外同类项目的成功经验，着力整合、发挥当地各种资源，努力在提高差异化竟争上大做文章，力争将某水上乐园打造成为一个兼顾本土特色和世界潮流为一体的、高品质的水上游乐场所。水上乐园项目的一大突出特点便是季节性强，这作为一个客观局限因素，在很大程度上限制了该业态的发展。在炎热的夏天，一个大的项目，有时一天可以吸引上万名游客，
10、但一到秋冬，一天没有一个游客进来也是常有的事。如何规避季节影响这一劣势是本行业走出迷局的关键。本项目将实行“一园多用”的办法来应对这一问题。夏季是水上乐园，而冬季则变身为欢乐城堡的主题板块。要让冬天有冬天的玩法，尤其要结合自身的设施推出一系列陆地新玩法，实现全年经营。北方很多城市都有冬泳的习惯，如北京、东三省等地，每年都会举办一些冬泳比赛项目，不少人热爱冬泳，一方面要向民众宣传秋冬季游泳和泡水的好处。二是多进行一些水上健康理疗概念等的打造。比如，如果能打造一些冬季水上理疗项目，让一些人养成秋冬戏水理疗的习惯，就像现在大家都很自然地去做普通按摩一样。再如，在园内建立一定数量的室内项目，室内的项目
11、有温水池、中药池、冰水池、蒸汽池等。此外还可以向游客提供SPA及其它室内水上休闲项目，这样一来，在夏季遇上雷雨天气，室内项目也能正常营业。在营销策略方面，多结合社会热点或文化焦点搞多样化的主题活动，吸引更多的游客。比如，在夏季举办水上音乐节、泼水节、国（洲）际比基尼小姐大赛、水球比赛、啤酒烧烤、K歌交友等活动，冬季可以举办一些冬季的水上项目比赛或培训类活动，也可以举行“耐冷赛”等一些民间项目活动。通过水上乐园项目的吸引和带动作用，培育其它相关旅游产业的发展，通过诸多资源的联动作用，反过来吸引更多的游客来玩。浑河西峡谷水上乐园建成后，将与相关旅行社和其它景点（区）加强合作，以期将某景区旅游单线扩
12、展成为一个旅游网络。各景点（区）可根据自身的特点推出联合营销梱绑套票，以进一步提升某景区及该项目的知名度和市场的认可程度。尽管水上乐园项目的设备都很昂贵，但有的项目，一旦多数游客反映陈旧、过时的，就必须更新，要敢于做到自我否定，不断满足游客图新图奇的需求心理。对游客而言，水质的好坏是影响他们选择的最主要因素，在消费过程中，更在意消费品质，而不单纯追求消费价格的低廉。通过调查，有不少游客反映，当他们得知某水上乐园的水几天才更换一次时，就再也不去那里玩了。本项目必须做好这方面的应对措施，要充分利用浑河铁西段的水源，运营用水要严格按规定的程序处理后再放入园区，让游客放心大胆地使用。八、环境影响评价本
13、项目建成后,运营用水水源为浑河,经处理后循环使用,对河水无污染。目前，该项目选址离居民区较远，运营时不会对居民造成噪音污染，但随着城市建设的发展，将来运营时产生的噪音会影响到附近居民区，届时应根据情况采取相应隔音措施。九、项目实施进度建设工期根据整体项目的开发建设及本项目工程的建设规模、建设条件以及工程的复杂程度初步确定该项目的建设期为10个月。项目实施进度安排本项目在资金到位的前提下，实施进度分项目前期准备、项目建设、竣工验收等三个阶段进行，各个阶段的工作内容和进度拟安排如下：项目前期准备工作（大约需要1个半月，争取在1个月内完成）。主要包括：详细编制项目可行性研究报告及项目立项审批、编制项
14、目环境影响评价报告表及审批、工程地址勘察、初步设计、施工图设计以及办理其它相关手续。项目建设实施阶段（大约需要7个月）：项目建设实施阶段分为施工准备和建设实施两部分进行，具体安排如下：A、施工准备：包括开工前准备和开工审批。B、建设实施：主要分为土建施工和设备采购及安装两部分，根据项目规模、结构类型以及具体建设条件等情况另定。竣工验收阶段（1个半月内完成）：竣工验收主要包括验收的准备和实施验收两个阶段。具体安排如下：A、验收的准备：主要有三方面的工作，一是整理技术资料；二是绘制图纸；三是编制工程竣工决算。B、实施验收：项目建设全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决
15、算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请，由负责验收的单位对项目进行验收。十、管理体制及人员编制计划本项目的运营管理由专业的水上乐园项目投资公司组织实施，该项目部组织架构及人员编制如下：序号部门职位人员编制1管理部部长1人2助理1人3工作人员1人4财务部会计1人5出纳1人6售票员3人7客服部导游4人8行李保管员3人9话务员2人10设备部防损员8人11操作员10人12维修员3人13后 勤保安部安全员5人14值勤2人15保洁员5人合 计50人十一、项目费用估算及资金筹措设备费用（参照市场价）：20,564,000元一、游乐设施（可根据需要，在具体实施中调
16、整）序号项目及名称主要参数估价(元)1鼓风造浪设备4套主机420,0002海啸造浪设备4套主机1,340,0003漂流设备600M300,0004章鱼滑梯平台高17M780,0005高速滑梯平台高13M170,0006驼峰滑道平台高13M360,0007家庭漂流滑梯平台高10M430,0008旋风滑道（大喇叭）平台高15M2,150,0009冲天回旋滑道平台高12M834,00010漩涡滑道（巨兽碗）平台高18M2,300,00011敞开皮筏滑梯平台高9M250,00012黑洞皮筏滑梯平台高9M240,00013敞开皮筏滑梯平台高12M296,00014互动水屋水面积50003,000,000
17、15儿童戏水项目设备700,00016供水设备及控制系统1,420,00017设备运输、检测 430,00018设备安装调试2,000,00019税费1,050,00021小 计18,470,000二、水处理系统序号项目及名称数 量估价(元)1水处理设备1,260,0002水处理管网系统450,0003设备运输费28,0004设备安装调试费250,0005税费12,0006小 计2,000,000合 计20,470,000基建投入估算（未含生活服务区）：15,220,000序号项 目数 量估计(元)1选址平场挖、填15万方(含土地费)4,000,0002入口广场1000300,0003停车场包
18、括管理设备1套500,0004游客休息室和更衣室建筑面积28003,000,0005公共厕所3个300,0006管理办公室含会议室等1,000,0007其它附属设施含水生物观赏池等10,000,0008绿化8,000,000合 计27,100,000其它费用：序号项 目数 量估计(元)1地质勘察200,0002规划、设计500,0003装修装饰2,000,0004房间办公设备800,0005其它包括电力、管网设备设施等2,500,000合 计6,000,000铺底及流动资金：3,000,000元以上14项共计56,570,000元，即5657万元。十二、项目效益分析及可开发潜力收入预测门票收入
19、：按较保守预测，项目平均每年可正常运营5个月（其中有3个月为旺季），每月正常营业20天（不含节假日），平均每天游客按1000人计；年平均可运行节假日60天（含学生暑假），平均每天游客按5000人计，票价统一暂定150元/人。于是，年门票收入为：（5个月20天1000人/天+60天5000）150元/人6000（万元）。其它收入：主要为饮食门面、摊位出租等，预见为60（万元）。支出情况分析工资性支出：50人1500元/人12月+10万元（年均递增）100（万元）。非工资性支出：税金80万元，水、电费用120万元，保险费50万元，折旧费30万元，员工培训费5万元，维修费20万元，差旅及其它费用45万元。合计350万元。投资效益年利润年收入（6000万元+60万元）年支出（100万+350万元）5710万元。投资利润率年利润/总投资100%5710万元/5657万元100%100.9%。投资回收期（PP）5657万元/5710万元/年+10月/12月1.8（年）。即建成运营后，一年内即可收回投入。 铁西区经济和信息化局 2013.05.21
