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1、租、建、并、购不动产涉税事项江苏国瑞兴光税务咨询有限公司江苏国瑞兴光税务师事务所,第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项第五部分：开发过程中的涉税事项及票据管理,租赁房产涉税事项,1.出租方涉税事项,营业税：按照营业税中“服务业-租赁业”税目征税，按照租金收入的5%计算缴纳。增值税：提供有形动产租赁服务，按照租金收入的17%计算缴纳，适用营业税改增值税试点地区。试点纳税人在2011年12月31日（含）前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。城建税：营业税金的基础上乘以适用税率。（市区
2、7%、县镇5%、乡村1%）教育费附加及地方教育费附加：营业税金的基础上乘以适用税率。（教育费附加税率为3%，地方1%-2%不等）城镇土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额。印花税：按照按租赁金额千分之一贴花计算缴纳。房产税：租赁房产按照租金收入的12%计算缴纳。,租赁房产涉税事项,1.出租方涉税事项-案例,1、出租方自开票例出租方为单位，年收取租金100万元，租赁费金额计算如下：1,000,000*5%+1,000,000*5%*7%+1,000,000*5%*5%+1,000,000*0.1%+1,000,000*12%=1,177,000.00（元）出租方税负
3、17.7%注：房产税税率为12%，营业税税率为5%，城建税税率为7%（假设公司所在地为城市），教育费附加征收比例为5%（教育费附加征收比例为3%、地方教育费附加为2%），印花税税率为0.1%。假设年土地使用税50000元。,租赁房产涉税事项,2.租赁方涉税事项,印花税：按照按租赁金额千分之一贴花计算缴纳。租赁合同签订双方均需缴纳印花税。,租赁房产涉税事项,3.注意事项,（1）协助对方规避房产税时，各项目费用在整个租赁合同比例安排；房产租赁费约占60%以上，物业费20%左右，设备租赁使用费约占20%左右，且合同内容与相关票据相对应。与出租方签订合同时，应附加条款注明：“如遇法院判决我司将租金直接
4、支付给贵方的债权人或法院强行划转，贵方仍应负有提供发票的义务。”（2）租赁票据：房屋租赁发票、物业费发票、设备使用费等可提供“服务业发票”。（3）收款单位必须与开票单位和合同主体单位保持一致。（4）出租方不愿意提供发票，需由我司代开发票：在签订合同时要求出租人提供可代开票的所有资料（如委托书、房产证明、合同等。出租方收取净租金，则税费还原计算。,租赁房产涉税事项,3.注意事项（收取净租金）-案例,例1：出租方为单位，年收取净租金100万元，租赁费金额计算如下：1,050,000（1-12%-5.6%-0.1%）=1,275,820.17（元）还原：租金1,000,000（元）、土地使用税50,
5、000（元）房产税：1,275,820.17*12%=153,098.42（元）（二房东出租无房产税）营业税及附加=1,275,820.17*5.6%=71,445.93（元）印花税：1,275,820.17*0.1%=1,275.82（元）出租方综合税负21.5%注：房产税税率为12%，营业税税率为5%，城建税税率为7%（假设公司所在地为城市），教育费附加征收比例为5%（教育费附加征收比例为3%、地方教育费附加为2%），印花税税率为0.1%。假设年土地使用税50000元。,租赁房产涉税事项,3.注意事项（收取净租金）-案例,例2：出租方为个人，年收取净租金100万元，租赁费金额计算如下：1,
6、050,0001-12%-5.6%-0.1%-(1-20%)20%=1,583,710.41（元）还原：租金1,000,000（元）、土地使用税50,000（元）房产税：1,583,710.41*12%=190,045.25（元）营业税及附加=1,583,710.41*5.6%=88,687.78元印花税：1,583,710.41*0.1%=1,583.71（元）个人所得税=1,583,710.41*（1-20%）*20%=253,393.67（元）税负50.82%，目前部分地方对于个人出租房屋采用综合税率，则税负要低的多。注：房产税等税费比率如上例，土地使用税年50000元，个人所得税率为2
7、0%。,租赁房产涉税事项,4.关于免租期的问题,目前，我司在房屋租赁合同商务谈判过程中，出租方为体现租赁优惠，往往提出在合同中约定“免租期”的条款。根据财税2010121号第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。我司自有店招商过程中，也要注意免租期的问题。为了降低房东转嫁给我司的税收成本，相关人员在商务谈判过程中，可以按照免租期条款与出租方进行协商，但合同中应避免出现“免租期”条款，具体操作方法如下。,租赁房产涉税事项,4.关于免租期的问题（续）,（1）对于免租期较短的，一般为在六个月以内，将免租期的优惠在第一年租金中
8、体现。例如，谈判过程中，出租方同意给予我司三个月的“免租期”，进行店面的装修和试营业，约定2012年3月1日交房，3月1日5月31日为免租期，6月1日开始计租，第一年房租100万，以后逐年递增2，在签订房屋租赁合同中，应将三个月的免租期直接签订为第一年的租金。具体合同条款为：2012年3月1日交房，2012年3月1日2013年5月31日，租金为100万，2013年6月1日2014年5月31日，租金为102万，以后年度逐年递增2。,租赁房产涉税事项,4.关于免租期的问题（续）,（2）对于免税期1-2年的租赁合同，在签订合同时，应将租赁费在整个租赁期间进行合理分摊，避免在合同中出现免租期条款。例如
9、，向某公司租赁房屋，租赁期限为10年，租赁费800万元。谈判过程中，与出租方约定给予我司两年的免租期，从第三年开始交纳租金，每年租金100万元。但在正式签订合同中应规定：切合我司实际经营情况，租金在公司成立初期逐年递增，租金第一年为20万元，第二年30万元，第三年50万元，第4-10年每年租金为100万元。这样租金前期逐年递增，符合实际经营情况，也便于与税务机关沟通。,租赁房产涉税事项,5.关于合同中违约金签订应注意的问题,（1）如我方违约，因租期未满而退租，支付违约金给出租方，对方收取的违约金作为价外费用缴纳营业税及附加税费。如出租方不愿开票，各司应将税款还原加入到房租费用中去，开具房屋租赁
10、费发票。（2）在合同中约定的违约金应为确定的具体金额，而不是“如一方违约，违约金为三个月房租”，避免与房租相挂靠。（3）因双方违约，会涉及合同中签订的违约金和定金条款。根据经济法相关规定，双方当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金“或者”定金条款，但二者不能并用。如对方违约，合同中签订的定金数额比较大，我司可选择适用双倍返还定金的条款。如对方违约，合同中签订的违约金数额比较大，我司可选择适用违约金条款，并要求对方返还定金。,租赁房产涉税事项,6.消防设备等房屋附属设备和配套设施的支出问题,目前我司在租赁房屋时，因部分出租房产为新建房，部分消防和建筑设施不全，
11、出租方提出由我司出资安装修建等要求。根据国税发2005173号文件规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。这部分支出在我司账面核算时将不能在所得税前扣除。各司在签订房屋租赁合同时，应与出租方交涉，这类设施的费用应在出租方账面核算，而安装修建费用金额可以合理加入租赁费中。,租赁房产涉税事项,7.关于水电费发票收取的问题,主要有以下三种处理形式：1、在签订合同时，应在合同中约定，出租方负责将水表、电表过户给我司，对于同一营业用房存在多用户的，应进行分表。由我司自行缴纳水电费
12、，收取水电费增值税专用发票。2、如出租房屋为物业公司统一收取水电费的，在签订合同时，应在合同中约定分表收取水电费。3、不能提供发票的，业主将水电费发票复印件及水电费分割单定期交给我司入账。,租赁房产涉税事项,对于房东要求租金以租金和物业费三七开票，我司该如何操作，以及怎样合理避税？当房屋租赁费用过高的情况下，房东要求发票改成租赁场地费发票，是否可行？对我司有什么样的影响？,8.关于房屋租金控制的问题,（1）协助对方规避房产税时，各项目费用在整个租赁合同比例安排。房产租金的控制。一般应略高于固定资产原则计算的房产税。例某固定资产原值1000万元。按原值缴纳房产税=1000*70%*1.2%=8.
13、4（万元）,解答,租赁房产涉税事项,8.关于房屋租金控制的问题（续）,第一种方式：年租金100万元房产税=100*12%=12（万元）第二种方式：年租金70万元房产税=70*12%=8.4（万元）第三种方式：年租金60万元房产税=60*12%=7.2（万元）（2）注意营业税改增值税的影响（3）出租方是否承担物业服务功能。（4）租赁场地费。对方是否存在场地出租给公司的事实，否则，税务机关有可能要求不可在税前扣除。,租赁房产涉税事项,9.关于租赁票据与款项支付,租赁票据-房东方前期承诺后期无法开具增值税发票于我司，我司应如何处理？-在遇到房东信誉不良的情况下，税务局不给开票，我司在扣税支付后，如何
14、取得发票？-在合理避税中，物业管理费发票是否可以代开？解答：（1）发票的类型：房屋租赁发票、物业费发票、设备使用费等可提供“服务业发票、增值税发票。（2）发票的真假辨别。（3）合同内容与相关票据相对应。款项支付收款单位必须与开票单位和合同主体单位保持一致,租赁房产涉税事项,10.常见避税方式,房东经常要求的避税方式有哪些，我司可操作的方式和方法有哪些？（1）费用拆分。（2）资产购置。（3）费用承担。中央空调使用费一般开具发票的类型有哪些，税率是多少？中央空调使用费一般开具发票为“服务业发票-租赁”，税率5%。,租赁房产涉税事项,11.代开票操作方案,房屋租赁方面，个人与公司出租，有哪些不同，代
15、开票如何操作？各司应在签订合同时要求出租人提供可代开票的所有资料，以便到当地税务部门代为开具发票。（1）租赁合同。（2）房产权证。（3）营业执照、税务登记证、个人身份证件。（4）资金支付（接收）证明。（5）其他，部分地方是否要求有其他资料，最好事先电话咨询。,第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项第五部分：开发过程中的涉税事项及票据管理,购置房产涉税事项,（1）契税：按照受让的房地产成交金额计算缴纳（税率一般为1%-3%）。（2）印花税：按照房产买卖合同记载金额万分之五计算缴纳。,1、购买方税金,（1）营业税及附加：一般为（不动
16、产销售收入-购置或受让原价）*5.6%，。（2）土地增值税：根据增值额不同适用30%-60%税率，对应扣除数0、5%、15%、35%。（3）印花税：按照房产买卖合同记载金额万分之五计算缴纳。（4）企业所得税：（不动产转让收入-成本-上述税金-购置费用等）*适用税率。,2、出售方税金,购置房产涉税事项,购买新房、二手房税收上有何区别？,1、案例一,差别主要在于土地增值税计算：土地增值税实施细则：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。二手房土地增值税清算时，如果成本无法确定，则
17、按国税函2010220号文：“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,解答,购置房产涉税事项,法院裁定形式下的购置房屋，发票事项如何处理？,2、案例二,根据“国税函2005869号国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函”文中规定：“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖
18、、变卖财产的收入，根据中华人民共和国税收征收管理法第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”故各司在遇到这种情况时，根据中华人民共和国税收征收管理法第五条的相关规定，充分与沟通，法院在执法过程中，也有义务协助我司取得相关票据。,解答,购置房产涉税事项,出售房产，将出售收入分割为房款、装修款、设备款有何税务风险？,3、案例三,（1）考虑设备是否为建筑物或附着物。土地增值税：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。（2）设备涉及缴纳增值
19、税。考虑：-是2009年以前或以后购置设备？-出售方是一般纳税人还是小规模纳税人？-设备金额80万元以上或以下？,解答,购置房产涉税事项,购置房产，将土地和房子分开出售，有何影响？,4、案例四,影响主要在折旧，房屋可按20年折旧，土地使用权商业40年，如果合并购置则按20年折旧。,解答,购置房产涉税事项,未办权证的土地使用权及房产转让是否就不征税？,5、案例五,国税函2007645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且
20、有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,解答,第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项第五部分：开发过程中的涉税事项及票据管理,收购股权涉税事项,财税2002191号公告对股权转让不征收营业税。,1、营业税,201113号公告纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。,
21、2、增值税,收购股权涉税事项,国税函2000687号：你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。收购部分股权，应不适用该文件。,3、土地增值税,财税2008175号：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。,4、契税,收购股权涉税事项,国税发1995155号：“财产所有权”转移书据的征税范围是：经
22、政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。,5、印花税,企业所得税：（股权转让收入-成本-税金及购置费用等）*适用税率。,6、企业所得税,收购股权涉税事项,例1：甲公司房产账面价值2500万元（原值3000万元、已计提折旧500万元），假设其条件是净价5000万元，现将转让资产价格定为7000万元。,（1）营业税及附加=7000*5.6%=392（万元）（2）印花税=7000*0.05%=3.5（万元）（3）土地增值税。根据增值额不同适用30%-60%税率。增值额=7000-3000-392-3.5=3604.5(万元)增值率=3604.5/3395
23、.5=106.16%适用税率50%、扣除数15%土地增值税=3604.5*50%-3395.5*15%=1292.92（万元）（4）企业所得税=（7000-2500-392-3.5-1292.92）*25%=702.90万元 出售方净得额：=7000-392-3.5-1292.92-702.90=4608.68（万元）,出售方式对方税金负担,收购股权涉税事项,例2：甲公司房产账面价值2500万元（原值3000万元、已计提折旧500万元），假设其条件是净价5000万元，现将转让资产价格定为7000万元。,第一种情况：转让方为企业，假设其初始投资1000万元。（1）印花税=7000*0.05%=3
24、.5（万元）讨论：如果股权转让时甲公司账面有留存收益如何处理。（2）如果房地产所在地执行国税函2000687号文，则在被转让企业账面缴纳土地增值税。增值额=7000-3000=4000(万元)增值率=4000/3000=133.33%土地增值税=4000*50%-3000*15%=1550（万元）（3）企业所得税=（7000-1000）*25%=1500（万元）出售方净得额：=7000-3.5-1500-=5496.5(万元),购买股权方式,收购股权涉税事项,第二种情况：转让方为个人，假设其初始投资1000万元。（1）印花税=7000*0.05%=3.5（万元）（2）个人所得税=（7000-1
25、000）*20%=1200（万元）讨论：个人所得税。（3）如果房地产所在地执行国税函2000687号文，则在被转让企业账面缴纳土地增值税。增值额=7000-3000=4000(万元)增值率=4000/3000=133.33%土地增值税=4000*50%-3000*15%=1550（万元）,购买股权方式,例3：甲公司房产账面价值2000万元（原值3000万元、已计提折旧500万元），假设其条件是净价5000万元，现将转让资产价格定为7000万元。,收购股权涉税事项,股权收购涉税讨论,1、如果房产所在地税务机关执行国税函2000687，有无其他方法规避？例如：A公司计划出售一房产账面成本1000万
26、元（市场价值5000万元），为规避土地增值税，公司与对方商定通过股权方式操作。方案：A公司用房产、货币与我公司共同投资成立B公司，后续A公司将持有B公司股份转让给我公司。,收购股权涉税事项,股权收购涉税讨论（续）,2、如果以股权收购方式取得公司，且房产所在地税务机关不执行国税函2000687号文，则有无注意事项？如上例3：主要考虑资产计税基础问题：（1）如果我公司持有甲公司股权后作为自有物业使用，则房产账面原值仍为3000万元，在此基础上计提折旧、缴纳房产税等。（2）如果我公司持有甲公司股权后，该房产后续进行转让、开发出售等。假设我公司仍以7000万元出售该房产，由于我公司付出7000万元（实
27、际是房产增值额原因），但甲公司房产账面原值仍为3000万元，后续增值税、企业所得税等税负由我公司承担。讨论：我公司承担土地增值税、企业所得税。,收购股权涉税事项,股权购置形式下，有何税务风险？购置过程中财务、税务需要关注哪些方面？,1、案例一,（1）股权购置形式下，公司主要考虑增值土地房产计税基础问题，其对应土地增值税、企业所得税递延至购买方。（2）由于是购买方股权，应关注对方：-是否具有或有负债-以往企业所得税、其他税种申报真实、准确性-资产、负债真实、准确性,解答,收购股权涉税事项,2、案例三,（1）预提所得税：直接转让：股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指股权
28、转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。如被投资企业有未能分配的利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。,解答,购置境内外资企业股权，需要注意哪些税务事项？购置境外外资企业股权，需要注意哪些税务事项？,收购股权涉税事项,间接转让：境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可
29、以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。境外投资方（实际控制方）间接转让中国居民企业股权，如果被转让的境外控股公司所在国（地区）实际税负低于12.5%或者对其居民境外所得不征所得税的，应自股权转让合同签订之日起30日内，向被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关提供以下资料：,收购股权涉税事项,（一）股权转让合同或协议；（二）境外投资方与其所转让的境外控股公司在资金、经营、购销等方面的关系；（三）境外投资方所转让的境外控股公司的生产、经营、人员、账务、财产等情况（四）境外投资方所转让的境外控股公司与中国居民企业在资金、经营、购销等方面的关系；（五）境外
30、投资方设立被转让的境外控股公司具有合理商业目的的说明；（六）税务机关要求的其他相关资料。,收购股权涉税事项,代扣代缴义务：扣缴义务人与非居民企业首次签订与本办法第三条规定的所得有关的业务合同或协议（以下简称合同）的，扣缴义务人应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关申报办理扣缴税款登记。股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的，被转让股权的境内企业在依法变更税务登记时，应将股权转让合同复印件报送主管税务机关。扣缴义务人未按本办法第五条规定的期限向主管税务机关报送扣缴企业所得税合同备案登记表、合同复印件及相关资料的，未按规定期限向主管税务机关报送扣缴表的，未履行扣缴义务不缴或者少缴已扣
31、税款的、或者应扣未扣税款的，非居民企业未按规定期限申报纳税的、不缴或者少缴应纳税款的，主管税务机关应当按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。（2）印花税：按交易额万分之五。,第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项第五部分：开发过程中的涉税事项及票据管理,自建房产涉税事项,1.取得土地使用权时涉税注意事项,（1）合同：考虑土地使用税纳税时间。（2）票据：出让金行政事业性收费收据抬头。拆迁补偿支出拆迁文件、拆迁对象身份证明、收款凭据。,自建房产涉税事项,2.成本费用支出,（1）涉外设计费：营业税，财税2009111号文；企业所得
32、税。（2）进口设备同时提供安装、后续指导等。（3）购买货物同时由其安装。（4）装修工程材料提供对象涉税处理。（5）建筑安装工程票据取得时间规定。,第一部分：租赁房产涉税事项第二部分：购置房产涉税事项第三部分：收购股权涉税事项第四部分：自建房产涉税事项第五部分：开发过程中的涉税事项及票据管理,开发过程中的涉税事项及票据管理,1.物业重置涉税注意事项,如果需要对现有物业重置，除土地成本外，还有哪些税项？税率及计算方法是什么？（1）重置方式：推倒重置、局部重置、政府要求拆迁异地重置。（2）“甲供材”与营业税。（3）拆除废料、设备销售涉及增值税，税率17%。（4）印花税，建安合同3。,开发过程中的涉税
33、事项及票据管理,2.增值税涉税事项,大开发中哪些项目需要缴纳增值税？水费、电费是否需要缴纳，税率如何进行计算？（1）出租、转租房屋如未将水电费分别开票，则涉及增值税问题。（2）一般纳税人销售自产的自来水，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税（财税20099号）；纳税人销售自来水税率为13（即非自产自来水，增值税暂行条例）（3）自有或转租房屋水电费发票收取、账务处理等注意事项。,开发过程中的涉税事项及票据管理,3.店面财务利润测算依据,在租赁和购置项目中，根据营销测算，店面财务利润预测的计算依据和方法有哪些？,在租赁和购置项目中，根据营销测算，店面财务利润预测的计算依据和方法有哪些？（
34、常规测算）,开发过程中的涉税事项及票据管理,4.开发过程中，不符合税务要求情况的处理方案,在开发过程中，若出现不符合税务要求的情况，我司的解决方案有哪些？（1）票据不符合要求要求对方换开发票，如果涉及以前几个年度，部分税务机关不允许税前扣除。将其税金在租金中扣除。,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理,发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。发票应当套印全国统一发票监制章。总体上应当区分：普通发票与专用发票；国税发票与地税发票；境内发票与境外发票；自开发票与代开发票。思考：什么情况下不需要发票？工资、赔偿款、行政事业收费、政府补助、境外支付
35、凭证等。,什么是发票,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理（续）,国税发票的使用场合：商品销售；工业性加工劳务；工业性修理修配；营业税改增值税试点地区（交通运输、部分现代服务业、有形动产租赁）地税发票的使用场合：提供营业税应税劳务；转让无形资产（注意其与商品的区别）、转让不动产。例（1）外卖盒饭应取得服务业发票而非普通销售发票；（2）软件销售与维护国地税发票区分。思考：凡混合销售，合并开具一类发票；凡兼营项目，必须分别开票。（1）境内销售自产货物并同时提供建筑劳务；（2）销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产（3）境外采购设备并提供安装、培训、咨询等劳务。,国税发票
36、与地税发票,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理（续）,本地发票与异地发票,本地发票：即开具机构（注：并非一定是法人的概念）所在地主管税务机关发售的或代开的发票；异地发票：即开具非机构所在地的税务发票。可能涉及到：建筑业；不动产租赁业；转让不动产；个人劳务。思考：开票地点选择。,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理（续）,1、涉外支付、票据。如向境外公司支付设计费。2、收据（1）行政事业收据、非应税收入收费收据（2）行政事业结算凭证（3）解放军、武装警察部队通用收费票据3、发票入账时间控制 国税总局201134号公告：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得
37、该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。固定资产票据12个月内。,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理（续）,（1）代码判断法利用代码来判断发票真伪的前提是要熟悉发票代码的编制规则。根据国税函2004521号文件规定：普通发票代码为12位阿拉拍数字，从左到右排列。如：第6、7位为年份代码（例如2004年以04表示）。（2）网络、电话查询法,发票真假辨别,开发过程中的涉税事项及票据管理,5.票据管理（续）,发票管理办法第二十二条规定：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为。(1)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；(2)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；(3)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。思考：如果存在票据变通行为怎么处理？（1）发票及附件的合理性。如电脑耗材与电脑原值关系。（2）税务机关对合同等关注，如运费、土地使用税。（3）发票与凭证摘要、报销单一致性。,开具单位和开具要求,
