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1、在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引（2009）2009年10月总 则 1.为了统一规范在京中央国家机关新建职工住宅价格评估及审定工作，推进中央国家机关住房制度改革的进一步深化，达到在京中央国家机关职工住房利益的政策均衡，根据关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见（厅字20058号），经济适用住房管理办法，国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知（国管房地字2002171号）等法津、法规、文件的有关规定，特制定在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引（以下简称指引）。2.本指引适用于
2、在京中央国家机关及企事业单位新建职工住宅按经济适用住房价格评估工作。3.在京中央国家机关新建职工住宅指在京中央国家机关为解决职工住房问题，通过危旧房改造等方式，统一组织建设的向职工出售的新建住房。4.在京中央国家机关的新建职工住宅评估，由各单位建设主管部门会同专业房地产评估机构，按指引规定的原则、程序和方法，确定新建职工住宅的基准价格。5.在京中央国家机关新建职工住宅价格评估除应按本指引独立、客观、公正地展开外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。估价原则1合法原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格评估以估价对象按照有关规定，合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。2替代原则：在京中央国
3、家机关新建职工住宅价格的估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格，来确定估价对象的客观合理价格或价值。3估价时点原则：在京中央国家机关新建住房的估价结果应是在评估估价对象价格的时间点的客观合理价格或价值。4市场与成本相结合原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格是把估价对象所在区域周边类似物业的市场价格以及估价对象在建设过程中实际发生成本的价格结合起来确定在京中央国家机关新建住房的最终价格。5利润最小化原则：考虑到在京中央国家机关新建职工住宅的特殊性，即在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决在京中央国家机关单位职工的住房问题，而不是以盈利为目的，因此在项目价格测算过程中利润应最小
4、化。估价程序自接受估价委托至完成估价报告期间，在京中央国家机关新建职工住宅价格评估应按下列程序进行：1.接受委托并明确估价基本事项；2.拟定估价作业方案；3.搜集估价资料；4.实地查勘估价对象；5.选定成本法和市场比较法作为估价方法并计算；6.形成报告初稿并同有关部门进行沟通；7.估价报告定稿并提交委托方；8.估价资料归档。估价方法一、估价方法选用在京中央国家机关新建职工住宅价格评估选用“成本法”及“市场比较法”两种估价方法。二、成本法（一）价格构成：根据国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），经济适用住房基准价格由开发成本、税金、利润三部分构成，又
5、由于在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决本单位职工的住房问题而不是以盈利为目的的，因此依据利润最小化原则在测算估价对象价格过程中利润应最小化。其中：开发成本包括土地取得费、建设成本、管理费以及投资利息。（二）估价计算：房地产价格=土地取得费建设成本管理费投资利息税费1. 开发成本:开发成本=土地取得费建设成本管理费投资利息（1）土地取得费：包括征地和房屋拆迁安置补偿费、土地开发费、土地取得的相关续费及税金。（2）土地取得费的选取：通过对北京市各区域居住用途地上物拆迁安置补偿及农地征用费用的调查； 参照北京市基准地价（2002年），并把各级居住用途土地楼面熟地价同楼面毛地价的差值进行分析比较；
6、结合北京市2003年、2004年度已经发生的各级居住用途土地价格的多宗案例分析。综合上述调研分析最终确定：土地取得费收费标准单位：元/建筑平方米土地级别土地取得费土地级别土地取得费一级3000-3900六级600-1100二级2500-3300七级350-650三级1800-2700八级110-350四级1400-2000九级80-110五级1000-1500十级50-80（3）建设成本：依据现行的北京市建筑工程预算定额标准房屋建筑安装工程费：包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费、建筑工程安装费、大市政、小市政及基础设施配套费，根据北京市建筑工程预算定额标准结合项目结构、设施设备、装修情况
7、合理取费。工程其他费用：按照北京市建筑工程费用（北京市城乡建设委员会），工程其他费用合计不超过建安成本的6.5%。公共配套设施建设费以房屋建筑安装工程费与工程其他费用之和的10%-15%计算。 （4）管理费：根据国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），管理费应不超过土地取得费、建设成本之和的2%。（5）投资利息：根据在开发过程中所进行的投资，按照中国银行贷款年利率，按土地取得费、建设成本及管理费之和的5.58%单利计算。2.税金：包括印花税等其他国家规定的相关税费，合计取不超过开发成本的2%。3.估价结果：取开发成本及税金之和最终确定以成本法评估的估
8、价结果。 三、市场比较法1.比较法估价应按下列步骤进行：选取可比实例确定修正因素确定修正系数求出比准价格2.运用比较法估价，应准确搜集区域经济适用房交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：交易实例房地产状况成交价格 成交日期付款方式3.选取的可比实例应符合下列要求：是本区域内的经济适用房案例（在京中央国家机关新建职工住宅应优先选择）成交日期与估价时点相近，不宜超过两年成交价格为正常价格或可修正为正常价格应选取3个比较实例4.选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：统一付款方式：付款方式应统一为在成交
9、日期时一次总付清统一采用单价：统一为元/建筑平方米统一面积内涵和面积单位：统一为每建筑平方米5.在选取修正因素时至少应包括以下因素：进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。 区域因素修正的内容包括但不限于：商服繁华度，交通便捷程度（距公交站点的距离、交通限制），公共配套设施完备程度，基础设施情况，环境景观，居住成熟度等影响
10、房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关小区方面的个别因素修正的内容应包括但不限于：小区建筑规模，小区封闭状况，小区公共设施配套，小区物业管理，小区内景观，小区内规划管制等；有关楼宇建筑物方面的个别因素修正的内容应包括但不限于：楼宇公共设施保障度，楼宇基础设施配套情况，楼型，楼宇建筑结构，楼宇内环境因素以及其它影响因素等。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因
11、素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。比较因素指标解析表见下表：比较因素指标解析注： （1）上表中的因素描述为具体条件和具体内容；（2）以上因素可根据估价对象具体情况增减；（3）在上表因素指标量化的基础上，进行因素修正，必须将因素差异折算为因素条件指数。确定指数时，应以估价对象的因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例与其比较，确定相应指数，并阐明确定依据；（4）在因素指数表的基础上，建立系数修正表进行修正；（5）一般情况下，单项因素修正幅度不应超过8%；单个实例总修正幅度不应超过20%。6.选取的可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合
12、结果，作为比准价格。比较因素内容解 析 说 明交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间区域因素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离交 通限 制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）公共配套设施、完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，如：周边医院、学校、银行、及公园等的分布状况基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带
13、）环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况居住成熟度估价对象所处区域住宅状况，如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等个 别 因 素小 区建筑规模估价对象的建筑规模小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗）公共设施配套估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全物业管理估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、一般物业管理（社区、自办）、无物业管理景 观估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求
14、楼 宇楼 型估价对象分为塔楼、板楼公共设施保障度估价对象内部基础设施的维护状况，如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等四、评估结果的确定1.确定均价根据计算过程中的实际情况，在充分阐明理由的情况下，确定权重，以此确定房地产均价。权重确定原则为：两种方法均客观地反映了在京中央国家机关新建住房市场价格，且较为接近，则应采用加权平均。如因项目特殊原因，致使某一种方法出现
15、偏差，应详述权重比例理由，一般不超过7：3。如因项目特殊原因，致使某一种方法不能客观反映其价格，应详述理由后将方法结果舍去。2.个案修正如估价对象楼型为板楼，则根据其坐落朝向进行以下修正：坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数0%-1%-1%-2%根据单体的不同层数及不同朝向制定房屋价格调节表，确定各套价格。如有装修等特殊情况，则视具体情况单独进行加价修正，确定最终价格。居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南东西南北东北西北西修正系数2%2%0%0%-1%-1%-2%-2%层次修正系数表 一 （无电梯） 总层数层次一二三四五六七10%0%0%-1%-1
16、%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%0%0%0%5-1%-1%0%6-2%-1%7-2%层次修正系数表 二（有电梯） 总层数层次一二三四五六七至高层10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1%7-（顶层-2）1%注意：（1）居室窗口朝向修正：居室窗口朝向按套计算；有两面以上窗向者，按较好的朝向计；朝向不正的，按偏多的朝向计；相等的按朝向较好的朝向计。（2）层次修正7至高层的建筑顶层修正系数均为-2%；高层楼房有横向主管道设备的楼层修正系数为-2%；半地下层修正系数
17、为-40%。资料清单 1.国有土地使用证，如宗地无国有土地使用证,请提供国有土地权属来源文件2.房屋所有权证或房屋测绘报告3.项目立项批复4.规划意见书5.审定设计方案通知书6.建设用地规划许可证7.钉桩成果通知单8.建设工程规划许可证9.建设工程开工许可证10.竣工验收报告11.建筑物标准层图纸12.建筑设计说明13.营业执照或组织机构代码证14.估价对象基本情况调查表（附件一）15.估价对象配套设施调查表（附件二）16.估价对象现场调查表（附件三）附 则1.本指引由中央国家机关房改办负责解释。2.本指引由北京华信房地产评估有限公司提供技术支持。3.本指引自发布之日起施行。 来源： 国管局发布时间：2006年07月17日
