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1、铜陵市商业调查分析1-. 市场分析1-1地理、人口、消费综合说明地理优势：铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心，是长江中下游承东启西的重要节点，交通便捷，且是工业重镇，是长三角产业梯度转移的最佳首选地，区位优势相当明显，辐射能力强。港口优势。铜陵港是铜陵市的南大门，通江达海、皖中南水上交通门户，具备铁、公、水联合运输的条件。近年来，外向型经济发展迅速，港口外贸活动频繁，在外贸进口上，韩国的硫酸、日本的铅矿和越南的钛粉也频繁登陆铜陵港，为横港物流园区的发展提供先机。人口，消费因素2009年末全市户籍总人口调查为74万人，主要分为市辖区和铜陵县。其中铜陵市辖区有铜官山区30万人，狮子山区（包括西
2、湖镇）8.3万人和郊区（包括铜山镇，大通镇灰河乡）7万人。铜陵县人口有32万人(包括五松镇，顺安镇，钟鸣镇，天门镇，老洲乡，东联乡，西联乡，婿坝乡)。 近几年来全市居民生活生活质量不断提高，收入稳步增长。2010年，全市城镇居民人均可支配收入达18690元，比上年同期增长11.5%。其中工资性收入为14690元，增长14.7%。2010年全市城镇居民人均消费性支出12877元，比上年同期增长27.3%。其中，人均食品消费支出4541元，占全部消费性支出的比重达35.3%，比上年同期下降7.2个百分点。在居民收入持续增长的同时，居民消费支出趋向平稳，消费结构日显优化，消费层次不断提高。消费品市场
3、持续旺盛：2010年，全市实现消费品零售总额99.15亿元，增长19.1%。其中，城镇实现消费品零售额89.12亿元，增长19.0%；乡村实现消费品零售额10.03亿元，增长20.3%。从行业结构看，批发业实现消费品零售额9.9亿元，增长25.9%；零售业实现消费品零售额70.82亿元，增长18.5%；住宿业实现零售额1.16亿元，增长28.0%；餐饮业实现零售额17.27亿元，增长17.2%。目前我市人均GDP已达4280美元，在整个安徽省中一直处于前三甲。标志着我市进入了一个全新的快速发展阶段，人们的生活方式将由生活型向享受型转变，将直接推动城市形态由低级向高级转变，商贸流通业将处于发展的
4、黄金期。建成与皖中南现代商贸中心相协调、可持续发展能力的商业网点结构体系。增强主城区商业中心的核心与带动作用，完善以主城区商业中心为主导，区级商业中心为支撑，社区商业中心和城镇商业为基础的发展机制。发展面向省内外的现代化专业市场，形成以现代化专业市场为主导，其它专业市场为补充的基本布局。随着经济的发展，正在从购买力不足向商业供给不够方向转变，新的经营业态和舒适的购物环境将备受青睐。1-2商业经济发展因素分析今年开春以来市区商业用房均值为16500元/平方米左右，与去年年底相比增长1.5%.由于铜陵市老城区的改造加快，市中心部分地段处在道路改造和基础设施的修建，雨润商场的建造和长江二路的修建，给
5、原本铜陵市很多年以来商业一直处于薄弱环节带来很大的发展空间。拆迁面积的增加，造成商业用房需求增加，中心区商业用房开始上涨，但目前涨幅不大。主要原因一：近期市中心区开发建造的商业用房多为大型商场，目前市场上缺少有实力的大买家，而市区边缘建造和城郊各区的小面积店铺较多，符合目前的市场需求，销售较热。二、随着郊区城市化进程的加快，其商业氛围也日益繁荣，使城郊差距缩短，靠近市区附近新建楼小区楼盘已经售空，人气逐渐向周边扩展，如峰南苑小区，富丽花园小区，豪邦康城，万泰翡翠城，柏庄，五环国际。凤凰城小区，万泰水晶城。包括恒大集团正在建造的小区，并将周围的商业带动起来，并且未来逐渐形成商业圈。1-3铜陵市商
6、业区商业现状调查及分析为了能够较为直接，准确地了解铜陵市商业市场的情况。此次特别针对几条知名的商业街道（如长江路，金山路，义安路，淮河路，杨家山路）和较为典型的百货商场就其租金，面积，布局及商业品牌等方面进行调查分析，了解其经营模式和经营定位。1-3-1商业街A长江路长江路位于铜陵市传统市中心区域，同时也是几条商业街道中商品定位较高的一条商业街。整条长江路贯穿通过市中心区域东西方向，沿街店铺主要以经营男女休闲服饰，茶楼，手机卖场，百货商场（化妆品，皮具，中高档男女服饰，通讯用品，大小家用电器等）以及部分大中型餐饮设施为主。（如育和大酒店）由于长江路沿街商铺分散较为凌乱，此次将长江路的重点调查范
7、围定在商业铺较集中的长江路中段。就各个店铺的经营业种，营业面积以及租金价格等问题进行调查分析，从而区分不同业种的市场潜力及租金承受力。本次调查长江路南北两侧共有131家风格各异的沿街店铺。从租金来分析来看长江中路：在义安路和人民一路这段之间的专卖店铺最贵，约在16元/m2天左右；在人民一路和人民二路之间的专卖店铺约在12元/m2天左右；人民二路和淮河路之间的专卖店铺约在10元/m2天左右。店铺面积大小各异，从最小10m2到最大200m2均有分布，其中30150m2的店铺数量最多，这些店铺主要经营的是中高档品牌服饰或者鞋类为主，经营者则以私营企业居多。从总体来看，长江中路商业街的沿街商铺业种分布
8、较为齐全，以男女服饰和鞋类居多，约占50%以上，主要经营品牌有雅戈尔男装，海澜之家，奥康男鞋，真维斯，劲霸男装，蜘蛛王男鞋，阿迪达斯，卡帕，361度，手机卖场等。这些品牌面向的消费群体较广，各个层次的都有涉及。而其他业种（眼睛店，餐饮，茶楼，家电，超市等）亦有，但数量相对较少。B.淮河路淮河路位于铜陵市的中心城区，北段与义安路连接，中段分别与长江中路和金山路连接，南段与铜都大道连接。是铜陵市另外一条商业街，根据铜陵市商业发展情况来看本次调查只对淮河路的中段和北段的沿街商铺较为集中地方，淮河路的东西两侧共有136家沿街商铺。沿街商业店铺经营种类较为丰富，有KTV，超市，服饰专卖，餐饮宾馆，酒店，
9、电脑和电动车专卖，药房等。主要是以经营餐饮，娱乐和各种专卖为主，主要集中在淮河路中段和北段。经营方式则以租赁形式为主，就租金而言，分别与长江中路和金山路连接的淮河路中段较贵，平均价格在7.5元/m2天左右；与义安路连接的淮河路北段租金平均价格在4.6元/m2天左右。淮河路店面营业面积从8至200m2均有分布，其中20-100m2居多，这些店铺主要是中档服饰，餐饮，和各种专卖，主要以私人经营为主。从淮河大道中北段沿街店铺总体来看，餐饮，服饰，茶楼，娱乐休闲和其他各种专卖店店铺占85%以上，经营的服饰价格在150元/件左右，餐饮人均消费在15元左右，吸引本地青年一族消费群体。从以往发展至今路线休闲
10、娱乐，餐饮，其他专卖店等，另外还有1000m2以上的大型经营场所如苏果卖场，铜冠商业广场，三星级铜都大酒店。种类看似较为丰富，但在业态分布和规划上比较凌乱，体现不出特色，在一定程度上有些局限性。C.义安路义安路位于铜陵市中心城区，北段与铜官大道连接，南段与金山东路连接。整条义安路共有商铺大约150家，商业主要集中在义安路中路和义安南路（义安中路连接淮河北路，义安南路连接金山东路）。沿街商铺经营种类有服饰，茶楼，皮鞋皮具，餐饮，宾馆，娱乐休闲，甜点蛋糕店，家用电器（苏宁电器）等。其店铺租赁方式与先前两条商业街相类似，多以租赁为主。其沿街店铺租金与所处地理位置的不同有关，而且也与所处建筑物的不同有
11、关。其中处于金山东路和长江中路之间的义安路南段沿街商铺租金在2.2元-6.5元/m2天左右；在淮河北路和长江中路之间的义安路中段平均租金5元/m2天左右；就其租金价格走势而言，由长江中路为界向南北方向呈递减方式出现。沿街店铺面积以30-200m2居多，这些店铺经营种内较广泛有服饰，甜点蛋糕，超市，便利店，烟酒店，皮具皮鞋，网吧，电脑专卖和少部分五金配件店。另外也有些1000m2以上的大型经营场所如有科发宾馆，苏宁电器，凤凰酒店，图书馆，还有正在建设中的置地财富广场（乐购卖场在下半年即将入住）。D.金山路金山路属于铜陵市城区离主要商业街道距离不远，东段在通都大道和淮河路之间，中段在淮河路和铜官大
12、道之间，西段在铜官大道和滨江大道之间。沿街社区商铺在与铜都大道交口处较多，中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁道专用线路也使得商业断裂，仅与淮河路交口世界花园小区附近有部分商业，就本次调查金山路商业在中段和东段。沿街南北商铺一共大约在70家左右，面积30-100m2为主。沿街商铺经营种类较为单一，主要是周边社区服务为主，租金价格相对上面三条街比较便宜，主要有娱乐休闲，餐饮，超市，和部分其他专卖店。其中有一家1000m2以上的KTV ，就租金而言平均价格在2元/m2天。商铺多集中在淮河路和铜都大到交叉口处，周边都是居民社区，租金价格也随着金山西路远离社区而减少。E.北京路北京路是
13、铜陵市交通的一条重要干道，北京东路与铜都大道交叉口有各类卡车市场（物流运输），北京中路为铜陵学院老校区和税务局等企业聚集区，主要有各类中低消费型商业得以发展，北京西路靠近老火车站，商业主要是中型饭店和旅馆为主，就本次租金调查是商业较为集中的北京中路段。北京中路沿街商铺一共有约70家，面积在30-200m2均有分布。其中有几家面积超过1000m2的大型娱乐休闲和餐饮（如重庆喜缘火锅城，中国城，凯撒KTV等）。沿街商铺经营种类有超市，社区便利店，烟酒店，餐饮，娱乐，药店，和其他各种专卖店，由于离市中心主商圈比较远，租金价格在1元-2元/m2天，石城大道交叉口租金相对较高。现状总结： 经营品种：在这
14、个五条商业街道中其中长江路，淮河路，义安路所经营的品种十分丰富且多样化，服饰，餐饮，家电，珠宝等，但是处于“大而全”的状况，没有各自专业的特色主题。而金山路和北京路这两条沿街商铺较为单一，经营的品种主要是以社区服务配套方面，也有存在少量大型商业经营场所。 经营品牌：总的来看长江路，淮河路，义安路这三条主要商业街所经营的品牌还是比较丰富，可以说紧跟当前三线城市的时尚潮流，但与芜湖和马鞍山，合肥相比有所欠缺，随着人均消费层次的提高在以后商业发展中有很大的提高空间。而金山路和北京路主要都是个体户居多。 经营形式：五条商业街铺都是以招商或者招租的形式经营，产权出售较少，这说明市场上对出售产权的商铺存在
15、一定需求潜力，但风险也同时存在。 租金水平状况：长江中路平均约为13元/m2 天。淮河中路和北路平均约为6元/m2天义安路平均约为5元/m2天金山路平均约为2元/m2天北京路平均约为1.5元/m2天2-铜陵百货商场商业状况2-1铜陵市合肥百货商场铜陵市合肥百货商场位于长江中路与义安路交叉口处，作为铜陵较早的经营百货公司是铜陵人购物首选。经营方式较为现代，品牌也较全，经营规模在32000m2，经营档次在铜陵市是中高档水平。整个商场共有5层，各层楼层商品分布为：B1（地下超市合家福），1F（黄金珠宝，化妆品，名烟名酒，各类名牌时尚女鞋，箱包皮具，进口手表，麦当劳）。2F（淑女服装，职业女装）3F（
16、时尚休闲女装，少淑女装，时尚名牌休闲男装，精品内衣）。4F运动休闲鞋服，男士精品服装，时尚休闲名牌，精品男鞋，商务男装）5F（床上用品，家用电器，童车玩具,办公用品等）。合肥百货商场租金是以保底扣率计算方式，位置属于核心地块，扣率相对较高，进行销售淘汰制度经营。另外商场还向各商家收取一定的广告宣传费用，具体的金额按照其广告活动的大小来计算，并以现金形式支付。合肥百货商场形式以敞开式为主，给人一种较统一的感觉。商场规划具有中空设计，内部硬件设施齐全，中央空调，自动扶梯，观光电梯等均有设置，装修标准较为高档。而宽敞的购物通道，配以明亮的商场照明，在加上优雅的背景音乐，使整个购物环境气氛相对较为浓郁
17、。品牌路线以青年化为主，拥有多家知名品牌（如：ONLY,歌时力，哥弟，杰克琼斯等），同时也不乏众在国际上较成功的量贩式品牌（如：班尼路、佐丹奴、美特斯邦威等）。有了这些国际知名品牌的入驻，商场内部购物环境良好、气氛浓郁，使合肥百大成为中高档的百货公司，消费群体主要以年青的白领阶层和青年学生占大部分，但是从目前业态分布格局总体来看还不是很合理。2-2. 铜冠商业广场位于淮河路中段，经营管理方式较为传统，经营规模66000m2，商场内部品牌经营档次来看中档居多。铜冠商业广场共有五层，各层商品分布为:B1（国美电器），1F（黄金珠宝，肯德基，化妆品，名表，箱包皮具，男鞋，女鞋，烟酒茶）。2F（时尚女
18、装，少淑女装，休闲女装）。3F（职业女装，休闲女装，中老年装，内衣，精品女裤）。4F（商务休闲，男士正装，西裤村衣，内部小超市，运动系列，休闲男装）。5F（餐饮，娱乐，茶楼，KTV）。1-3F部分世纪联华卖场。铜冠商业广场铜冠商业广场租金是以保底扣率和租金并存的方式都有，位置较好，扣率较高。另外商场还向各商家收取一定的广告宣传费用，具体的金额按照其广告活动的大小来计算，并以现金形式支付，1-4F是以扣率，5F是以租金方式经营，整个外广场空间在全省属于最大。优势：.作为作为铜陵市单体规模最大的商业广场，加之有色公司集团有了的资金，政府强力支持，其有较大的发展潜力。.在铜陵市是第一个shoppin
19、g mall商业，餐饮娱乐辅助业态配比较高，符合时代综合消费需求。.采取只租不售的盈利模式，符合商业发展的需求。劣势: .虽然有国美电器，世纪联华两个主力店，5F也有餐饮，娱乐等店，但在规划上没有充分考虑人流的共享。.零食业态以及品牌较为匮乏与铜陵市场无太大区别，无形中没有形成自身的特殊。.整个楼层布局和传统的管理不很合理，品牌匮乏之外还缺乏大从消费的综合性，多样性。3-个案商业街道调研3-1步行街道铜陵市步行街位于铜陵市核心商圈，从上个世纪末至今商业发展一直没有什么太大的改观，沿街商铺一直处于杂乱，商铺经营业态较为丰富，档次处于低端消费群体居多。中西段分布电脑商城，家具，花鸟市场和少部分休闲
20、娱乐；沿街商铺主要以路边餐饮，服饰，各种饰品，鞋类为主；就租金而言价格在3-6元/m2天左右；面积在8-200m2不等，其中8-40m2居多，经营的种内较为杂乱，以餐饮小吃和服装，饰品为主。由于步行街地理位置优势和历史原因在铜陵市中心区一直都是商业人气聚集地，一般都在周末和节假日处于人流高峰期，经营者多为私人个体户，但是环境较为脏乱一到雨天就给人一种很不舒服的感觉。在不久的将来铜陵市步行街将会迎来大的改造，步行街地块的改造被提到了最重要的位置以后，负责此项目的为央企中建三局，对步行街地块的投资达到120亿，目前中建三局在铜陵成立了控股公司中凯置业有限责任公司；2010年3月，中凯置业公司依法取
21、得了步行街地块的土地使用权。3-2杨家山路杨家山路在上个世纪90年代末期逐渐形成一条具有特色较为统一的餐饮街，该地段处于铜陵市中心，位于淮河路中段和义安路南段之间，周边都是以老城社区为主形成了自己独特的文化休闲中心，特别是皖江游园一带每天都聚集着很多人进行文化活动。沿街商铺主要都是以餐饮居多，有部分烟酒店，理发店，花店，服装和其他各种专卖等。经营面积都是以100平米以下的餐饮为主，餐饮人均消费最低在7元，吸引着本地青年一族和学生消费群体，尤其在皖江游园附近到凌晨也有路边摊小吃；就租金方面在35元/m2天，经营者都是以私人个体户居多。3-3铜陵市商业物业走势铜陵市的商业基础比较薄弱，各种商业业态
22、不是很齐全，商业布局比较零乱，经营规模不够大气，经营手法和服务水平也有待提高，商圈的辐射强度和广度都有待挖掘，我认为铜陵市的商业物业市场将呈现以下趋势：A. 品种杂乱，档次低下的临街散铺将向统一经营，注重品味和包装的商业街、专业市场转变；B.大型购物中心的功能将趋向多样化，集购物、休闲、娱乐于一体，向规模化、特色化发展；C.铜陵市的商业物业将向精（品味高雅、注重包装）、专（成行成市、统一管理经营）、多（功能多样化）的方向发展。D.经营模式将向主题化、个性化发展；E.经营品牌由现在的中、低档向中、高档演变；商业物业的开发向三权（产权、经营权、管理权）分立的模式发展。4-定位策略4-1产品定位针对
23、铜陵内各种商业较为薄弱，经营模式传统的情况本项目需要自己的经营理念和经营模式。针对同路段多个商业物业的经营特色不强和本案场自身的周边实际状况，对层面差异不大的情况。本项目须体现自身特色，明确消费层次，并以此吸引目标客源。针对投资者及经营者的日趋理性情况，令销售招商环境创造有利的条件。本项目须强调位置的优越性和稀缺性，从而突出其投资从优价值和升值潜力。针对铜陵市经济开发区目前还没有一个纯商业的情况针对周边居民社区，学校，企事业单位以及工业园区各个私营企业。本项目可通过经营档次不同体现项目的差异性，同时也体现商业物业向“高质量、精细化、专一化”发展的趋势。综上所述，建议将本项目定位为：集饮食、休闲
24、、购物、娱乐于一体的铜陵市经济开发区首家商业消费中心地带。4-2定位原因4-2-1.从目前铜陵市商业物业发展来看：集娱乐，餐饮，购物，饮食休闲于一体应是商业发展模式之一，但纵观目前各大商场，对此虽有所体现，但因受规模、经营理念等客观因素限制，故在购物环境格经营组合上较相似，并无主题特色可言。因此，本项目之定位将会在朝这一趋势发展的基础上有所突破，以体现比较性优势。4-2-2.通过此定位体现出项目档次，明确目标客户群，强化差异性优势，在一定程度上弥补铜陵商业物业市场的缺陷。4-2-3此定位强调了项目的地理优越性，令投资者更关注项目的稀缺性，从而突显项目的投资价值。4-2-4此定位不仅吸引周边购物
25、人流，休闲娱乐人流，更尽可能吸引市区的消费者，令消费客源大增。4-2-5此定位与企事业单位部分定位相吻合，令项目两部分可相辅相成，利于统一项目形象。4-3形象定位在明确项目本质特征（产品定位）的基础上，一方面为了便于项目进行形象包装，从而有利于促进销售和招商，另一方面，为了更好地指导项目各项推广工作顺利进行，并达到事半功倍的效果，建议赋予本项目的形象定位为：铜陵经济开发区时尚休闲消费核心，主题口号：享受自然，汇集时尚。 形象定位和主题口号之特点：充分发挥项目的位置环境优势，赋予项目特色性，从而体现出与其他商业物业的差异性，并以次吸引目标消费群。突出项目的经营方向和经营特征，为投资者营造出美好的远景，从而体现出项目的投资价值和升值潜力商业形象上的高档次性与住宅部分定位相吻合，既保持其整体性，又可发挥相辅相成的互利作用。此形象定位和主题口号在一定程度上体现出发展商的开发理念，在增强投资者信心的同时，有利于塑造发展商品牌。
