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1、鲸山别墅住户指南设计策划方案鲸山别墅住户指南设计策划方案 一、 手册目标公众1、 国际知名大企业的管理者2、 上流社会成功人士3、 政府有关部门4、 来访贵宾二、 手册功能1、 住户生活指南2、 客户租赁指南3、 展现鲸山别墅自然风景与人文景观4、 建设社区文化4.1倡导国际化的生活4.2倡导温馨、优雅的生活4.3倡导安全、文明的生活5、 美化品牌形象5.1塑造深圳招商房地产有限公司良好公众形象，提高其社会美誉度。5.2塑造深圳招商物业管理有限公司良好公众形象，反映其服务理念，提高其社会美誉度。5.3塑造“鲸山别墅”良好公众形象，提高其社会美誉度，促进销售和租赁。三、 手册设计风格豪华、精美、
2、温馨、时尚、国际化，给人美的享受。四、 手册设计主题以介绍鲸山别墅及其物业管理为主线，通过创意的设计，展现了鲸山别墅那温馨、时尚风景。五、 手册设计理念1、 以人为本，体现中西文化，洋溢温馨、优雅、高尚的气氛。2、 广告语以手册内容为诉求精神，跟住户进行人性化的沟通交流。3、 色彩上以天空蓝和翠绿为主旋律，凸现鲸山别墅傍山依水，绿草成荫的自然美。4、 插图以鲸山别墅为主题，巧妙融汇于鲜活文字和柔和色调之间，浑然一体，体现豪华时尚生活和浓郁的人文关怀。5、 整体和细部悦目和谐，既美观大方又精致隽永。六、 广告文案美丽的家我的家点缀在绿意荡漾的南山东麓之中，漫步绿茵小道，蔚蓝的深圳湾舒展远去,我与
3、海风一起轻盈飞扬。又是一个早晨，敞开门扉，阳光温柔地透进来，芬芳的泥土香揉和着丝丝花香到处流淌，沁人心脾，而依人的鸟儿又在窗外那棵梧桐树上快活展翅，尽情高歌，纵情飞跃。已是午后时分，阳光懒洋洋地爬上了躺椅，悠悠的清风细柔地轻吻着我，品一杯醇咖啡，捧一本线装书，听老歌流转，看天上云卷云舒，一任夏日小虫倾情呢喃，惬意无限。夜深人静，平和的呼吸演绎着大自然美妙的节奏，窗外飘来的月色，装饰了我的家、银色的梦。绿山、静海、阳光、空气、风.那是我的天空我的家，我爱美丽的鲸山别墅！Home, Sweet HomeSituated at the east foot of the Nanshan Mountai
4、n, my home is concealed in the pleasant greenery. Walking on the meadow path bathing in the gentle breeze from the Shenzhen Bay, you feel this is a heaven on earth.Morning scenario: Open the door to receive a spray of the gentle sunshine. The scent of the soil mixed with the aroma of flowers pour in
5、 the house. Outside of the window are birds singing melodious songs among the flourishing phoenix trees.Afternoon scenario: This is a moment with leisurely sunshine on the reclining chair and gentle breezes caressing the face, made so sentimental just because of a cup of cappuccino, a thread-bound b
6、ook, a nostalgic goldie, the pastel clouds and the twittering summer insects. Evening scenario: The peaceful breathes rhyming the pulse of the Mother Nature; the silver moonlight makes my home dreamlike.Blue mountains, peaceful seas, sunshine, fresh air, breezesthis is my home, the sweet Whale Garde
7、n.七、 手册设计思想1、 封面:1.1凭籍新颖的构思，以简约的速写手法,用流畅的线条把鲸山别墅整体风貌刻画下来。1.2在淡雅的色调下鲸山别墅的地形图跃然纸上，整个画面被衬托得惟妙惟肖。1.3别具匠心地掏空鲸山別墅的地形图，透过其中所看到的是一幅鲸山别墅最迷人的景色，起着画龙点睛的作用。2、 封底2.1色调以淡雅的白色为主旋律，意味着高贵、时尚、优雅。2.2中心圆形寓意地球，嵌入其中的是鲸山别墅地形图，表示鲸山别墅的住户来自世界各地，表达了深圳招商房地产有限公司“把蛇口建成最适合人类居住的地方”的理念。2.3页面简洁、精致、凝炼，与封面融会贯通、浑然一体。3、 内页3.1立足文字内容，采撷鲸山
8、别墅美丽的风景线。3.2广告文字融会此情此景，尽情诠释着鲸山别墅的多姿多彩。3.3内页广告语:3.3.1人与自然和谐对语（手册第一条）The harmonious human-nature dialogs3.3.2尽情体会尊崇心境（手册第二条）A living complex with unparalleled prestige3.3.3用爱体贴你的生活（手册第三条） Considerate services3.3.4演绎人与自然的经典家居（手册第三条）Classical home with human-nature harmony3.3.5诠释社区安全新概念（手册第三条）A new conc
9、ept of community security.3.3.6用心呵护美好家园（手册第四条）Well-planned community development3.3.7幸福生存，生活永恒的主题（手册第五条）For an ever better life3.3.8用爱和艺术跟环境交流（手册第六条）Environment friendly development3.3.9关怀你生活的每个细节（手册第七条）Details never overlooked3.3.10爱的交流，温馨的港湾（手册第八条）A cozy home, a peaceful harbor八、工艺要求及材料1、材料：封面、封底采
10、用日本进口光绵纸，封面中间挖空，对扉页底图、封面、封底采用压凹和击凸工艺，使整个区域画面突出；内页采用210克日本金铜，此纸洁白，光洁度好，用日本原装油墨印刷，色彩亮丽鲜艳。2、成品尺寸为6528CM。3、报价如下：a 设计制版、创意：12000元b 封面用纸300张（日本特种纸）12=3600元c 内文用纸2.5令2500元d 印刷8000元e 装钉(包括压、凹、击、凸、烫金) 4000元f 包装200元g 共计30300元本公司是一家集摄影、广告策划、设计、制作以及印刷、书刊画册设计、商务礼品等业务于一体的大型综合性广告公司。公司拥有一批思维敏锐、意识超前、训练有素的高素质、专业化设计师、
11、摄影师和业务员，并配备了最先进的电脑专业设计系统，技术力量雄厚，可为客户提供全方位的优质服务。本着“专业源于升华，专业用于创新”的理念，我们发扬团队精神，凭借集体智慧和追求卓越的热情，真挚同您携手并肩，共创未来。地址:深圳市蛇口工业区花果山大厦1601-1604邮政编码:5180672002年4月9日 深圳房地产形势2001-12-14广告人在线开盘必备条件： 1） 示范单位及地盘包装必须到位； 2） 楼书，展板，认购书及价目表必须到位； 3） 各媒体之制作公司必须落实； 4） 外销批文，法律文件齐全； 5） 香港律师楼落实； 6） 正式买卖合约落实； 7） 香港银行按揭落实； 8）广告制作公
12、司落实； 9）物业代理公司落实。 价格是楼市永恒的主题 北扩西进是未来深圳地产发展的重头戏。 质高而价廉，是白领的消费品味。 能观海景，一直是深圳楼盘的主要卖点之一。 房地产业从幼稚走向成熟，从无序走向有序，从盲目走向理智。 内 在 美 是 建 筑 的 精 髓 所 在。 环境成了房地产市场最有号召力的卖点。 国外营销专家说：一个弱势品牌想要扭转不利局面，它需要一场声势浩大的广告运动。 让工薪阶层买得起房，让工薪阶层住上好房 定位准确，找到物业与主要目标消费群体的契合点，引爆市场的关键点。 现代化，智能化，信息化，代表了21世纪住宅发展的方向。 园 林 式 住 宅 继欧陆风之后又刮起一股园林风，
13、布吉关口中房集团推出中房怡乐花园丽湖花园，出推出特大型绿化园林小区的口号。 东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住宅牌子，还有人推出绿色概念和环保概念。 园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行精心设计。 对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。 真正的园林式住宅的基本条件： 1） 小区规模要大，绿化率要高， 2） 有专业的园林设计师进行规划设计，而决不
14、是找一家绿化工程公司种些花草树木； 3） 园林规划设计必须与小区建筑规划同步进行，二者互相兼顾，相互渗透。 4） 园林与建筑有机结合，相得益彰。 园林式生态住宅 园林是一门艺术，有史以来多以自然式山水为主，强调意境地的创造。近代世界潮流开始关注园林的生态效应。许多发达国家都提出较高的要求：英国提出生活要接近自然环境，美国提出改善居住区应兼有城市现代化设施和乡村优美的自然环境。瑞士提出建成花园之国。 我国近年来也将生态学的观点融入园林之中，至于如何将生态园林概念与现代商品住宅结合在一起，对于房地产开发商来说是一个新的尝试和挑战。无论从规划设计的难度，建筑容积率的降低，园林景观增设导致的成本增加及
15、物业管理服务的升级，都要求投入更多的人力，物力和财力，而致开发难度增大。 天一合一，回归自然，品味生活，怡然自乐的生活方式 在成熟而明确的策划思想指导下设计建造了融合古今中外建筑环境精华地精品。 园林首要的特征是绿化。 小区绿化率达到点50%以上。怡乐两个主题。 设计时将建筑规划设计与环境景观设计同步考虑，使组团式的规划与突出主题的环境系统设计充分结合起来，赋予居住环境以文化内涵和艺术气息。极完善的配套设施也为小区营造和种欢乐，详和，满足的生活气氛，为住户创造全新的生活方式。 大到环境系统总体规划，主题，庭院，空间及沿道路的流动景观变化，小到园中一草一木，三石一水，无不经环境景观大师精雕细凿，
16、悉心经营，配合欧陆建筑风格和造型，洋溢浓郁异国情调。 现代园林与新古典主义风格的建筑有机结合，形成卓而不凡，别具一格的形象。 每一单元的户型结构设计都经把复推敲，从朝向，层高，整体外观到每个生活空间的功能组合，乃至每个门，窗，阳台，都务求尽善尽美，使活力和光亮进入每一个角落。目前西方最流行的草坪花地景观使生气盎然，充满诗情画意。 车行外环，人走中间，形成人车分流，杜绝汽车废气，噪音污染。空气清新，环境宁静幽美。 设计思想的超前性，新颖性，独特性推出了建筑新文化，一种城郊休闲生活方式。满足人们在生活质量方面更高层次的追求-那是一种精神和文化高度地全面地结合在一起的生活。 21世纪，我们住在哪里？
17、 深圳人居住环境质量却不容乐观，罗湖区，福田区及特区外的工业城镇绿化不够，污染严重，交通拥挤，生活空间。 国外城市发展，本世纪呈三种趋势，即郊区化，就业地区化和中心城市分散化。 房地产重点向城郊方向发展，铁路，地铁，汽车将人口分散。 香港50年代以来，每项10年以100万人口比例增长，住房压力相当大，政府大力推进新市镇建设，至96年，港府共投资亿元，建9个新市镇。目前，居住人口260万，全部建成后将达360万。缓解市中心区压力。 深圳先后开发了华侨城，南油，福田新区，莲塘，沙头角，盐田及特区外的宝安新城，龙岗中心城，龙华新区等。 曦龙山庄，鹏兴花园，益田花园，比华利山庄，金地海景，东埔海景等郊
18、区化楼盘售绩不俗。 选楼盘不能只看一时一地的繁荣，也许几年后会成为拥挤的城市空间。 21世纪，选择住房将以下几个标准： 1） 物业品质优良； 2） 生活配套齐全； 3） 物业管理优良； 4） 远离车马喧嚣和交通拥挤； 5） 环境宁静优雅，小区绿化好。 远郊小区建设注意三点： 1） 交通条件改善程度 私家车增多，必会推动城市远郊住宅的发展，此外铁路，地铁，高速公路等基础设施十分重要。 2） 配套设施的建设程度 学校，购物，消闲，娱乐等加上环境优美，将会吸引更多居民到郊区安家。香港经验居住组团的统一规划设计和建设。 3）住宅规划设计必须适应21世纪的发展需要 打破传统观念，把握发展潮流和方向，营造
19、适应21世纪需要的新型住宅。花园城市新加坡规划设计完全倡导 居家品味，以人为本，环保意识。 统一规划，协调管理，实行郊区化，大众化，品味化等应是21世纪住宅发展的方向。 深圳上半年房地产市场形势 住宅投资继续加大，表明住宅仍是我市房地产开发商投资的主体。 写字楼与商业用地无人问津。 商品房平均销售价格下降。平均售价为5660元/平方米，比上年下降13%； 原因有三： 1）96年以来大户型商品住宅走俏，地产商纷纷投资大户型高档商品房项目，出现供大于求局面，供求机制迫使大户型销售价格下调。 2）写字楼售价大幅下降， 3）上半年销售状况较好的均为价格适中，面积在60-70平方米左右的普通型会住宅。
20、商品住宅销售出现结构性调整，商品住宅销售主体已从去年的大户型高档住宅转变为普通型住宅。 商品房空置面积增加。 商品房空置主要是结构性过剩，部分商品房施工质量有问题，配套设施不完善，售价过高出现销售困难。 总形势：投资增长强劲，销售冷热共存，商品住宅结构性调整正在悄然演变。下半年开发投资仍将保持较快增长。全年完成房地产投资额50亿元。增长9.8% 绿色行销-房地产推广大趋势 96年深圳房地产市场复苏以来，各种概念层出不穷。地产商将注意力从单体转移到环境上来，由此带来行销策略的变革。 地产业绿色行销是指以居住生态化为目标，以全方位环保，保健为手段的行销策略。与传统地产行销不同，绿色行销将单纯促销向
21、后延伸至产品策略之中，从规划设计开始，就充分体现产品的自然性，舒适性和保健性。 1） 绿色行销是消费层次高级化的必然产物。生活水准提高，由买住房向买环境方向发展。 2） 竞争的需要。 市场变为买方市场之后，企业产品定位决策已部分转移到消费者手中，消费者求新求异，永恒追求绿色产品。 3） 城市规划要求。 现代城市规划注重生态环境代生系统的生成与维护，必然引导地产商行销行为绿色化。园林绿化和生物工程技术的发展，奠定基础。 深圳绿色行销分类： 1） 造绿。地块周边绿化不足，后天来补，如百仁达。 2） 借绿。借助周边景观提高物业价值，如国都高尔夫花园； 3） 社区绿化。优良社区规划，营造成布局合理的绿
22、化，如蛇口工业区。 经验： 环境超前规划，绿化先行。 绿色行销全程化，体现发展商周到服务。建村选取，小区规划，室内布局，通风采光，阳台绿化等，关注环保。 开盘楼价怎样定？ 过低或过高的定价均会使发展商处于被动的状况。 定价必须遵循市场规律，讲究定价策略。不同时期，不同的竞争环境下，可用不同的定价策略。 渗透定价策略 在能有效控制成本的时候，采取低开高走的方式，也可采用始终低价的方式，旨在以先以制人的低价攻势，在消费者心目树立价兼物美的形象。 高价策略 对楼盘品质及产品差异化优势的自信，有意将产品价格定得较高，以期在尽可能短的时间里，获得高额利润。 折扣策略 对已定价的楼盘实行规定日期以内降价或
23、憎送其他商品的形式，吸引消费者。如在某日前一次付款可享受6折优惠，展销会期间可获赠高级厨房设备等 满意价策略 让消费者自己定价来取胜。良心开价是种在房地产销售中标新立异的销售方法，曾获得一定程度成功。 心理定价策略 满足消费者求廉心理，如每平方米3980元而不是4000元，让人感到这个价是经过细致核算的，也可采用让零的方法，如总价40.19万元，即以40万元整成交。 绿色住宅新概念 东方半岛花园开发商-深圳恒兆基实业公司表示，房地产事关公众生活质量，更应讲环保，开发之初就提出绿色住宅创意，并在选址，设计，装修各环节上认真落实。 东方地处布吉检查站外事处2.5公里处，群山环抱，绿树成林，花香满径
24、，实为居家宝地。住宅用低密度合围布局，绿以覆盖率达47%以上。区内人车分流，园林密布，亭台处处，还有户外游泳池，中央公园，法式喷泉。 负责人说：“绿色住宅是我们进军房地产业的不懈追求。 白领：要繁华有繁体，要宁静有宁静，这是现代生活不可缺少的。东方半岛花园就是这样的地方。 楼市综述 福田区楼花供应量大； 罗湖区上市几个新盘多是办公，商服楼；作为旧城区，已无多少开发空间； 商服仍以旧盘居多，估计售价租金会有较大跌幅。 南山区的华侨城与蛇口新盘密集； 关外布吉，龙华，宝安新城购房入户逐渐成为开发商和购房者乐意关注的地方。 关外是多层供应大户，市内多层集中于南山与关口二线区域内。 5000元/平方米
25、以下价位的新盘增多； 关外甚至有1960元/平方米的低价楼；福田中心区的中央花园以14000元高价推出。 超过境60%的楼盘营造大面积的中庭绿化。 98深圳楼市面面观 今年楼市有明显走低表现，经济波浪性的过程，未来大势如何？ 1）片区效应，你方唱罢我登场 几大热点片区将从翠竹北，石厦南转向梅林，景田，华侨城和南山。 首次购房，二次置业，投资炒作， 银湖，香蜜湖，蛇口会成为三足鼎立的高尚住宅区。 2）品牌和文化，长袖善舞 不远的将来，房地产业在产品和服务等方面会进入无差别时代，产品同质化日趋严重。由此企业的差别化竞争，更多地体现在企业信息的传递上，通过多种媒体向社会公众传达企业文化的特质，企业形
26、象感性诉求，使公众对企业产生信赖和偏好，品牌力。 发展商和代理商出现品牌形象的马太效应，一流品牌的企业，其业绩会几何级数增长，品牌力差的企业会萎缩。竞争乏力退出 市场。 3）联动开发，规模营运 规划限制，条块分割，出现重复建设却配套不全现象，如欧风一条街，十多家发展商恶性竞争的结果，客户分流。 从经济学角度看，政府应介入，形成强有力的联动开发模式，从配套设施共享，到宣传费用分摊，从品牌形象的塑造到价格共议。 4）市场细分，营销整合 97年一阵豪宅风过，98年即转入中小型的市场。 整合营销是近年来地产营销一特征，以消费者为核心重组企业行为和市场行为，综合协调使用各种形式的传播方式，以统一的目标和
27、传播形式，传递一致的产品信息。 专业分工：设计单位，物业管理，代理公司，广告公司等连横，强调合作，一元化的营销整合，制造优势卖点。 5）硬件之后看软件 深圳小区建设，智能化系统的导入到环保节能的延展，不断更新新技术，新材料和新观念。 社会文化是发展商和物业管理公司的软性投资，目的为了塑造理想生活方式。 通过经常性的联谊活动，促进住户交流，培养集体家园的参与意识。增进业主间的融洽和睦，亲和力强调小区人情化的管理和服务。 奥美电视广告三要素： 表现目的；表现手法；制作文案 深圳白领，庞大的地产消费市场 98年，百仕达，东海花园，汇展阁成为明星楼盘。开创地产史上新里程，提升新水准。引来二次置业，惊人
28、利润。豪宅物业售价回落，销售速度放缓。 鹏兴花园，碧清园，碧云天中档类型物业大行其道，价格不降反升，表明下阶段主力买家是中等收入阶层。属于收入相对稳定，5万元左右，平均年龄30-40岁之间 然而地处金字塔顶端的消费阶层毕竟少数，年薪约在5万元左右的白领阶层，占地产消费50%左右。大部分为首次置业，都成立小家庭，不愿意屈就价高又配套又少的廉价租屋，希望价位合适，一般首期款在15万元左右，如7成10年按揭，月供在此3000-5000元之间水平，位置虽然偏，但交通要方便。 目前，住宅分布地段，莲塘，梅林，龙华，布吉，车公庙，竹子林，南油等地是发展中档物业的良好地段。目前这些地段配套尚不齐全，但交通日
29、渐完善，有一定品味的社区，适中价位和长年限按揭，都是优势。 中等收入的白领阶层大量入市是下半年的趋势。 房地产市场进入理性调整期 投资规模，投资方向，销售市场，租赁市场，房地产消费市场，进入理性调整期。 1） 投资规模保持稳步增长，投资方向明显向住宅倾斜； 全年完成150亿元，前几年深圳房地产市场一度膨涨，高档酒店，宾馆，写字楼，商场的投资额偏大，当前这类商品房已步入低迷，诸多开发商的投资方向向住宅倾斜。今年住宅新开工面积占80.6%。 2） 销售市场依惯性平稳过渡，部分楼宇价位明显下降，开发商的暴利时代已经结束。 基本表现无热点平和现象。大势影响下，一些高价待市的楼宇开始采取压价促销战略，最
30、高压价幅度达一成以上，写字楼平均下调幅度达2-3成，由单纯销售向租售并举转化。 随着深圳土地管理制度的规范化以及市场逐渐趋于理性化，过去开发商低价获取土地，高额获取利润的暴利时代已经结束。 房地产市场按揭开始走俏，居民消费能力渐有提高。盲目购房率明显降低。 受中央金融政策影响，商业银行房地产信贷开始由向开发商信贷向房地产消费信贷倾斜。在中国人民银行深圳市分行关于深圳市个人住宅担保贷款管理方法出台后，各商业银行已纷纷抢滩住房按揭市场，并适当延长了住房按揭年期，以真正提高居民的购房能力。 购楼者多会选择多处桉宇对比之后才会下订单。 4）地价飙升乏力，地产市场商品房总体平均价格和平均利润将维持在一个
31、适当的供需空间 内。 87-94年，深圳市土地楼面地价平均上涨了16倍，在宏观调控后的近几年，地价升幅已 明显回落，使发展商对开发越来越持审慎态度。受宏观大势影响，商品房总体平均价格升 幅有限，行业平均利润水平将基本维持在适当的供需空间。 现代购房者的四种新选择 1）仿古式住宅 售价虽然较高，但仍受青睐，并非完全从居住方面着想，更重要的是从观赏的角度和吉祥的心理出发。 2）庭院式住宅 一般只有一至二层，最高三层，设计融休闲，娱乐，观赏，居住为一体，院内有鱼池，假山，小花园等，整幢在围墙之中，造价虽然昂贵，仍有人购买。从现代家庭住宅的发展趋势看，庭院式住宅开发前景十分可观。 3）配套式住宅 即小
32、区商品房，区内购物，学校等配套设施一应俱全，购房者大多为工人，教师及居民，从本身财力及工作，家庭生活的便利出发，售价相对便宜，又有物业管理机构，有专职保安，住得好，住得方便，住得安全。 4）郊野式住宅 建在名山，名水，名楼，名岛等附近，依山傍水，树木郁郁葱葱，鸟语花香，具优美环境，此类购买者多为从事文化艺术工作者。动机与本身从事工作有关。 名仕阁走红香江，逆市飘红的启示 数日展销会成交100余套 香港，各路房地产商竞逐的大舞台，对深圳房地产市场有着直接而深刻的影响。 受亚洲金融风暴影响，香港楼市持续低迷，也使外销楼宇困难重重。但对于外销潜力的物业来说，发展商不愿放弃香港这个大市场，放胆一搏属于
33、自己的市场份额。 近期在港举办展销会的内地物业就有广州的“加拿大花园”，顺德的“碧桂园”，中山的雅居乐及深圳的“名仕阁”，“宝田苑”，“华佳广场”等。 98深圳楼市销售业绩不俗，品牌形象亮丽的明星楼盘名仕阁，一炮打响，旗开得胜。 展销期间，宾客逾千，认购气氛浓厚，有人到地盘现场看楼，部分客户考察后当即支付认购总额的士30%。物业具备投资功能，有一客户一次性认购四套，一周内付清楼款。 东方日报苹果日报经济日报天天日报置业家居广泛报道。 本港台，翡翠台播放10分钟名仕阁广告杂志 人气旺，买气足。 口碑甚佳，好评如潮 港人对酒店式公寓有偏爱。 地理位置好，金融商务中心，寸土寸金，帝王旁边，距罗湖口岸
34、近，往来深港两地方便。 景观好，居城中心，近荔枝公园，指点繁华，放眼青葱，现代生活豪情尊贵。 外形好，外观气派符合港人神美心理。 以小户型为主，迎合港人购楼习惯。浪漫型，运动型，商务型等灵智式家居设计颇有新意。实用率达8成以上。 宜投资，宜转让，好出租。价位配灵活按揭方式，供楼压力不算大，长远看区域行情看涨，优势聚合有投资增值潜力。 智能化信息化配置，会所设计，物业管理安排，停车场，游泳池设计大胆出新。 买家分类 1）用作商务行宫 往返深港两地商人，生活驿站，会客，休息，谈判，享受五星级酒店服务。 2）度假休闲 休闲渡假港湾，消费低于香港，闲时实惠实际，跨过罗湖桥，潇洒走一回，省却住酒店的花费
35、。 3）投资 市场适应性，流通性，投资价值，买来出租收益，待价而沽。注重投资是港人置业的突出特点。 成功因素： 名仕阁成功因素很多，关键在于超前独创，出奇制胜，把几方面的优势结合起来，就是独树一帜。 目标市场明确，定位准确，重视细部精做，务求高品味，高素质， 软市场需要对路的过硬的产品，发展商应善于抓住市场空档，精心谋划，细分市场，准确定位，顺应用家及投资者需要。 住宅营销四阶段 1）93年以前，市场基本是卖方市场，发展商只停留在物业的类别和建筑形式上，根本可以不考虑市场问题。 2）93-95年，宏观调控后，市道低迷，各类物业供量较大，发展商考虑何种物业更经济，更方便，更好销。 3）96-97
36、年，房地产市场走向成熟和理性阶段，营销概念得到强化，物业开发营销告别单一高层和多层，从物业建筑风格，生活模式，环境以及功能配套，高科技含量等指标，都成为物业营销的主题。 4）97-98年，营销进入另一阶段。大户型相对淡静，30平米-50平米的小户型公寓走俏。紫薇阁，金丽广场，旭飞花园，锦文阁，成绩较好。 在建物业改成小户型，未建物业定位成小户型。 理想的家园是什么样子？ 现代住房概念，已由传统的满足人们的居家生存转向更新人们的生活方式，即满足人们的家庭感，安全感，成就感。 住宅是家庭的外壳，是载体，是外在表现，优美的住宅环境确实可以创造美好的人生。优美的环境应具备以下三个特征： 一、外观设计大
37、方； 二、外在环境清幽； 三、内部活动空间设计合理。 东方平岛花园报纸广告 广告语：生活因为绿色而美丽 报纸左上角展销会地址；右上角为花园标志；左下角为地理位置图， 下框边：发展商：深圳市恒兆基实业股份有限公司 销售部地址：深圳市罗湖区国贸大厦40层 售楼电话：2220572 2233198 8705228 左中部： 东方半岛花园位于布龙公路与深惠公路交汇处，与布吉镇政府新办公大楼隔路相望，地理位置得天独厚； 距布吉联检站仅仅2.5公里路程，多路大中小巴直达，交通异常便利。 社区总占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，栋多层，栋小高层，户型由 平方米至 平方米，其超大规模布吉罕见。 绿色覆盖率
38、高达47%，罗马古雕塑，法式喷泉，中式绿化园林，日式中心花园，尽显浪漫情怀； 大型户处园林泳池，网球场，高尔夫练习场，食品超市，净菜市场及大型儿童游乐场，生活方便，不假外求。 多功能豪华会所，设中西餐厅，酒吧，桌球室，健身房，桑拿中心，图书室等娱乐服务设施。 社区内设有高质量幼儿园，小学，为子女成材缔造良好环境。 免费安装卫星电视天线，管道煤气即住即开通。 大图片下部配： 小高层物业管理按多层标准收费；配备美国OTIS高速电梯；平均每两户拥有一个车位；多辆住户专车直达关内；获蓝印户口是心非2-4个；招商银行提供7成12年按揭，月供需1000余元。 最右下角：小高层带电梯 2788元/平方米 今
39、年地产市场热点 97年地产市场总体形势是热点层出不穷。商品住宅类表现突出。 何谓热点-广告手法和营销策略新颖； 较高的销售率； 较高的市场知名度； 今年值得关注的是： 酒店式公寓，单身公寓，别墅，关口附近的住宅，市内多层住宅，地段，环境点头优的豪宅价格比上年总体上升5-15%。 豪宅竞争会白热化，盲目跟风造成新的积压，但预计阳明山庄，百仕达花园，俊园少数几个会脱颖而出。 比进度，比时间，比品牌，比策划是豪宅致胜之宝。 华强北，东门旺铺租价上浮8%左右，但商业环境整治力度应加大（如交通，噪声音，消防，配套设施） 房地产公司明争暗斗，拉品牌和土地储备。市场领导者，追随者和徘徊者。 热点地区福田中心
40、区及周边（中心区概念） 梅林片区（梅林一村大型住宅区概念） 景观概念 莲塘片区（规划，交通，管理得到整治，盐田新区概念） 蛇口片区； 沙河-华侨城片区， 二线关口片区（价格优势，户型设计以公寓为主，走管理，交通和社区式开发相结合的模 式） 口岸片区（酒店式公寓） 品牌概念 （知名地地产公司巨资开发或成片开发，必成热点，塑造热点，品牌占优则热点多多） 去年热点楼盘： 东海花园/百仕达花园/中海苑/万科城市花园/金地海景花园（中高档单无式住宅） 阳明山庄/润唐山庄（大户型豪宅）/碧荔花园（带电梯多层住宅）/ 联合广场写字楼/汇展阁（高层酒店式公寓）/金丽广场/鹏益花园/特力大厦（单身公寓） 国都高
41、尔夫花园（高层住宅）房地产市场三次置业浪潮 第一次置业：买安居的房子，要地段，朝向，户型； 第二次置业：买温馨的家，要社区环境，物业管理； 第三次置业：买附着于居住环境，居住文化之上的生活方式，要主体与客体交融，万物为我所用，我亲合于万物，即天人合一。 国都高尔夫市场焦点 天人合一的环境： 绿色美景，自然空间，空气 环保信住宅，现代人的渴望 环境保护已成为全人类共同面临的严峻挑战，绿色环保成为全世界倡导的的新潮流，市环保示范小区。环保意识备受推崇，逃离噪声和尾气慢性杀手的围剿。 包含审美，保健多重价值。 高附加值与高含金量 豪华会所8万元永久会卡，超值效应。价位适中，投资潜力占优，是国都风暴内
42、在动力。 银湖绝地牌块 地中海式别墅-棕榈泉别墅 80套物业，80位商业精英理想家园；占地勤3.2万，200个车位，香港新加坡澳大利亚的规划师建筑师精心构思筹划。 金碧苑/齐明别墅/金湖山庄/田园居 美式豪宅-润唐山庄 高科技住宅 21世纪的脚步越地越近，21世纪人类的理想住宅将会是何种模样？新世纪住宅的宏伟蓝图绘成现实。 21世纪住房是一非常完整的综合体系，节省劳动力，节省能源，有利于环境保护为主旨。 特点：通过电脑系统将住宅所有高科技技术揉为一体，最佳服务功能。电脑控制室，对整个房屋总控，电脑互联网络，在世界任一地方对每一房间的光线，温度和安全远距离遥控，安全有红外线装置临控外，电脑或电视
43、可使主人在室内看到来访者为何人，并把声音图像一一记录，并为他们打开房门。该装置最称职的管家，互联网自动向超级市场订货，购买商品账自然划在主人信用卡上，卫生间设施根据主人需要事先安排好程序；在床上按电脑控制按纽，床调最佳位置，电视机从天花板上降下。 足不出户在家现代化办公，与世界任一地方部门举行音像并存会议，语言交流有翻译器，虚拟图像室，太阳能光源系统和污水处理回收系统。机器人。 中央花园-国内首座智能化，信息化住宅示范小区 高速电脑网络，接通世界各地，坐家中，查询金融财经信息，小区管理服务状况，收发电子邮件，查阅电子报刊，网上购物，网上就医，电子银行服务，远程可视电话，远程教学服务。 中央操控
44、智能化家居系统一切居室设施遥控于居住者手中，光线明暗，家用电器开关，门窗启闭，出门在外，可通过远程电话完成。定时开关自动亮灯等。 高档住宅 设计超前，外观效好，户型较大，价位较高。 新推出房地产消费概念 -绿色地产概念； -环保小区概念 -二十一世纪小康概念； -智能化概念； -国际文明居住概念； -会所文化概念 -物业共管概念 -中心区概念 -庄园概念 -高尔夫球场概念 -健康住宅概念 东门老街商铺 百货广场/华佳广场/潮流新地带/越港/中威/利联/方海/大世界 当今房地产业，打环境牌成为时尚，绿色地产概念，环保小区，健康住宅，高尔夫球场概念，庄园概念，层出不穷。 哪些房子不值得买： 1）
45、设计不佳的房子不值得买。 2） 质量不好的房子 3） 环境不良的房子 4） 受限制的房子 比华利山庄，塑造大众品牌 深圳百万工薪阶层才是生生不息的置业主力军。才是住宅市场永恒的主旋律。 “以爱心造屋，圆安居梦想”为宗旨，以微利价施惠于民，吸引罗湖草埔，田贝，水贝居民，公交车沿线的众多客户。 让工薪阶层买得起房，让工薪阶层住上好房。 1）工薪阶层置业，不要市区边缘交通不便，配套不完善于的安置型住宅， 2）需要车辆交通不至于影响正常上班 3）小区配套比市内住宅更完美，买菜，子女入学 大量工薪阶层还住在拥挤的出租房内，房改的发展，取消福利分房，将迫使更多的工薪族去买房，工薪族收入较低，经济型实用型住
46、房将倍受欢迎。 预计今后两年，工薪族的住宅将会持续走俏，让工薪族住得起房是大家的心声。 购房入户的政策对亲属在深圳户口要求的影响。需要1-3个指标的居多。 工薪阶层在深圳安营扎寨。 白领阶层是哪些人？ 机关干部/教师/银行职员/医生/记者/他们收入不高，但消费需求较高，对环境，建筑风格， 社区服务等条件较为挑剔，都为深圳本地人，购房以自用为主， 白领层主要由具有较记素养的专业人士构成，竞争压力大，快节奏的生活，日益深浓的漂泊感，催生安居的强烈需求，但限于财力，群体居信特点，推出“买屋抵过租屋” 较高而稳定收入的白领。 东方半岛促销策略： -走踏踏实实寻找真正用家的路线 -在房地产市场清淡之时，瞄准市场缝隙，将产品定位贴近市场，贴近老百姓。 - 定位准确，找到物业与主要目标消费群体的契合点，引爆市场的关键点。 目前房地产市场大势 政府执着，银行为难，开发商焦虑，居民观望； 物业升值的因素： 1） 地域经济状况； 2） 社会大环境的影响 3） 物业的前瞻性，物业的可比性，物业的流通性； 4） 物业售价的合理性，物业素质的优越性。 首个住宅名牌 东海花园被国家建设部评为“2
