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1、昆山房地产市场报告,北京公司,壹.昆山市概况,地理位置,处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。,自然环境土地资源 全市面积921.3平方公里，约合138.2万亩，其中耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地1.7万亩，居民点及工矿用地33.62万亩，交通用地8.13万亩，水域30.9万亩，未利用土地0.55万亩。水资源 全境河流总长1056.32公里，其中主要干支河流62条，长457.51公里；湖泊41个，水面10余万亩。年均
2、降水量1074毫米；年地表水中河湖蓄水6.9亿立方米，承泄太湖来水51.3亿立方米，引入长江水2.5亿立方米；年地下水开采量约0.95亿立方米。旅游资源 古镇周庄以“中国第一水乡”闻名海内外，赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目；阳澄湖、淀山湖等现代化旅游项目，令人乐而忘返。,交通运输 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口 上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距3
3、5公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区 人口状况 截至2004年，面积仅为921平方公里的昆山市，户籍人口达到60万，人口总人数达到120万，流动人口占总人口的6成。,昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶。建设现代制造业基地，着力加快经济国际化进程。坚定不移地实施外向带动战略，不断加大招商引资力度，依托开发区和各类功能园区，促进国内外资本、信息、技术、人才的加速集聚和融合，提升经济国际化程度。,昆山经济发展特
4、点,昆山是国际资本投入的高密度地区之一至2001年底，已累计批准世界54个国家和地区的投资企业2300多家，合同外资115亿美元，到帐外资52亿美元，已投产企业1100余家。昆山是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一，合同台资近70亿美元，占江苏省的四分之一、全国的十分之一。,昆山是外商投资产出的高回报地区之一全市财政收入的60%以上、工业销售的70%以上、工业固定资产投入的80%以上、自营进出口的90%以上都来自外资企业。2001年进出口总额达到50亿美元，其中出口25亿美元。,昆山也是全国经济发展的高增长地区之一2001年全市GDP达到231亿元，财政收入27亿元，在中国县（市）社会经济
5、综合指数评比中名列第三。海内外投资者和朋友，都用惊异的目光关注着这里奇迹般的变化，许多国际知名跨国公司以及一大批富于远见的实业家已经果断地在这片肥沃的土地上播种、耕耘，享受着丰厚回报。,贰.昆山总体概念性规划,城市机能均衡分区架构,中央核心区 打造约一平方公里的核心发展区。以长江路南北向干道为优势，结合娄江风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、金融、零售消费、商住、文化活力，为昆山之心。商业用地 商业用地在本案中用作较大的调整，由核心区向外辐射支援人民路、前进路等沿街商业轴带。再扩及邻里社区商业中心，除了传统条状商业街，新区可形成聚集式商圈，构成层次分明，机能完善之城市商业发展环境。居住用地集中于
6、声区中心及西侧，北侧，将以往往工夹配置的负面影响减至最低。工业用地在致维持经济技术开发区的架构，以城区东侧、东北角及铁路以南为主，其中沿黄浦江路二侧重点划设这工业用地，突显北向边续发展的意义。,城市机能均衡分区架构图,轴线连续的空间体验。构成了指认城市空间秩序之基本架构。包括长江路、震川路、柏路、马鞍山路、白马泾路、朝阳路、萧林路、新浦路等。,重要景观道路,绿地水城构架,三纵三横二环一高的绿色公路网,三纵 黄浦江路（可通往千灯与周市）长江路（南北向大动脉）柏庐路（可连接高铁车站）三横 萧林路（城区北侧主要道路）前进路（连接主要商业区）朝阳路（旧国道312）二环 城区外环道：北为省道324，东沿
7、夏 架河，南为312国道，西为江浦路所 围绕 内环（货车限制区）东为长江路，南为合兴路，西延至西界之白马泾路，北为马鞍 山路，跨太仓塘昆太路。一高 沪宁高速公路穿越城南,交通综合构想,四纵 经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，与前述规划之二条东西向高速公路连接，另本道路应与沪宁高速公路新设互通，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖（正在兴建中）现有省道224即南北公路 利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横 北区之东西向高速公路平面侧车道。现有之新省道324由太仓接往前述第3段 改线后之国道312 现有之机场路 由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、
8、至苏州吴江。其中淀山湖至津八、锦溪以西之路段尚未开辟，应予以连通。,交通综合构想,国民经济,国民经济持续快速增长。全年实现国内生产总值430亿元，按可比价格计算，比上年增长31.5%。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4%；第二产业增加值289亿元，比上年增长34.3%；第三产业增加值129亿元，比上年增长29.0%。按户籍人口计算的人均国内生产总值达7.01万元（按现行汇率折8472美元），按常住人口计算的人均国内生产总值达4.13万元（按现行,汇率折4995美元）。全年实现财政收入66.25亿元，比上年增长5
9、9.6%，其中:地方财政收入36.91亿元、比上年增长99.0%，一般预算收入24.17亿元、比上年增长51.9%。财政收入与国内生产总值的比例由上年的13.2%提高到15.4%。,开发区建设,昆山经济技术开发区在制度创新和扩大开放等方面取得新进展，城市功能日趋完善，其示范、辐射、带动作用进一步增强，已成为国内发展速度最快、最具竞争力开发区之一。2003年，全区实现国内生产总值270亿元，比上年增长50.0%；实现财政收入34.62亿元、出口总额63亿美元，分别比上年增长53.6%和72.5%；完成工业总产值835亿元、销售收入820亿元，分别比上年增长56.1%、57.7%；实现工业利税42
10、.5亿元，比上年增长28.2%。完成固定资产投资95亿元，比上年增长56.4%，其中：基础设施,投入30亿元，比上年增长1.9倍。全年新增合同外资9.54亿美元，实际利用外资4.75亿美元。至年末累计合同利用外资81.43亿美元、实际利用外资38.83亿美元。出口加工区初步实现全天候通关，国际商务中心进展顺利，吴淞江工业园（西区）开发建设步伐加快。,叁.昆山房地产市场分析,昆山房地产业快速发展。全年实现房地产业增加值12.5亿元，比上年增长35.8%。房地产开发规模扩大，全年商品房施工面积672万平方米、竣工面积161万平方米，分别比上年增长89.8%和66.0%。商品房销售与开发同步增长，全
11、年商品房销售面积131万平方米，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6%。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积97.63万平方米，比上年增加 20.31万平方米，增长27.3%。房屋租赁市场交易活跃。,2005年昆山房地产开发状况,一、开发投资稳步增长，结构进一步调整。全市房地产开发完成投资28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。投资结构发生变化。住宅完成投资22.55亿元，比上年增长26.7%，占80.3%，上升了0.1百分点；办公楼完成投资0.48亿元，比上年增长134.7%，占1.7%，
12、上升了0.8百分点；商业营业用房完成投资3.73亿元，比上年增长65.0%，占13.3%，上升了3.1百分点。,二、开发面积快速扩大，竣工面积大幅上升。2003全年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓80.20万平方米，商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万平方米，分别比上年增长110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。别墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高
13、；高层建筑的开发成为本年房地产开发的一大亮点。2003竣工面积大幅增长，达204.63万平方米，比上年增长110.3%。其中普通住宅143.81万平方米，别墅、高档公寓28.54万平方米，商业营业用房22.72万平方米，分别比上年增长100.7%、183.2%、150.4%。商业营业用房的增加是跟我市大力推进第三产业发展的形势密不可分的，一些新兴的商业圈逐步形成，大大刺激了民间资本投资商业用房的积极性，并进入了新一轮快速发展阶段。,三、商品房持续旺销，价格明显上扬。我市商品房继续保持旺销的势头。现房销售面积173.24万平方米，比上年增长96.3%；合同金额44.11亿元，比上年增长138.3
14、%。其中普通住宅121.61万平方米，别墅、高档公寓24.76万平方米，商业营业用房22.05万平方米，其他（含车库）3.87万平方米，分别比上年增长81.8%、150.1%、128.6%、206.4%。随着新开楼盘不断涌现，期房预售也非常火爆。预售面积203.18万平方米，比上年增长146.6%；合同金额56.50亿元。其中普通住宅155.45万平方米，别墅、高档公寓22.10万平方米，商业营业用房19.50万平方米，其他（含车库）3.91万平方米，分别比上年增长120.4%、1084.6%、118.9%、289.9%。商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。
15、其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。,四、空置面积下降。由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止12月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。五、拆迁规模猛增。昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。仅市区的新城和临丰两公司的拆迁还建房屋施工面积就达157.52万平方米，占总量20.8%。全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万
16、平方米，比上年增长482.1%。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内我市的拆迁面积还将进一步扩大。,六、经营情况良好。房地产市场的火爆促进了房地产业的快速发展，房地产企业的效益得到了普遍提高。房地产企业全年经营收入34.41亿元，比上年增长90.3%；实现利润3.24亿元，比上年增长441.6%。七、开发资金充足。由于房地产业正处于新一轮增长时期，强劲的发展势头和丰厚的利润回报引来“三外”企业（外地、外资、外行）频频涉足，使我市房地产开发资金相对充裕。开发投资资金共计106.49亿元，比上年增长119.3%。在本年筹集的84.43亿元开发资金中，国内贷款11.63亿元，占13.8%，比上年
17、增长60.2%；自筹资金15.28亿元，占18.1%，比上年增长152.6%；定金和预收款57.53亿元，占64.8%，比上年增长143.0%。但以定金及预收款占最大比重的资金结构来支撑显得较为脆弱。,2004年昆山房地产分析数据 房地产开发投资延续上年的旺势并继续放量扩容，对全市投资的拉动作用最大。本年投资计划已达45.65亿元，至3月末，房地产开发完成投资10.75亿元，比上年同期增长159.6%，占总量的21.8%，上升了11.2个百分点。全市房地产开发施工面积668.03万平方米，比上年同期增长114.1%；竣工面积53.87万平方米，比上年同期增长2.3倍。销售仍旧火热，现房销售面积
18、27.38万平方米，比上年同期增长34.2%，销售合同金额7.07亿元，比上年同期增长22.5%，平均售价达2582元，比上年底基本持平；期房预售面积137.61万平方米，预售合同金额43.28亿元，平均售价达3145元，比上年底增长13.1%。开发资金充足，资金来源合计51.95亿元，比上年底增长99.6%。,肆.区域个案分析,是昆山中茵房地产有限公司在昆山市投资开发的第一个商住项目。小区位于昆山市中心，扼城市大动脉柏庐路、震川路，东侧与东环城河紧密相依，繁华与宁静兼得，乃安家宜居之地。中茵怡景湾总占地面积54352平方米，总建筑面积81446平方米，生态覆盖率高达40%。由小高层、多层住宅
19、和围合式多功能高档休闲购物广场构成，结合东环城河绿化带与娄江绿化带，为,中茵怡景湾,住户营造了一个优美、舒适的生态居住空间。小区周边医疗、健身设施齐全，教育机构林立，交通便利，步行十分钟可到达商业设施齐全、娱乐设施齐全的人民路商业街。社区内设有高档会所、网球场，毗邻多功能高档休闲购物广场“莱茵广场”，社区居民可就近享受完善一流的现代生活。,怡景湾是一个生态社区，自然条件优越，拥有3549平方米东环城河景观带，194米娄江沿河景观。社区内部景观规划占地2.5万平方米，其中5500平方米的生态主题广场纵深135米，贯穿整个社区。13幢欧式建筑各自围合成多个风格不同的组团，曲折蜿蜒的林荫休闲步道为业
20、主提供了良好的休闲空间。,怡景湾中心广场纵深135米，由社区入口处开始到东环城河河畔，贯穿整个社区。广场由四个景观组团组成：彩虹之恋、蓝色魅力、水晶幻想、情人码头。怡景湾南北向的东环城河，是一条典型的水景观赏带，它营造了一个呈弧形自南向北展开的景观空间。曲径、叠石、草坡、乔木、树荫、卵石步道、纵横交错曲直相应的亲水平台构成濒河景观带序列。作为自然景观，它的天然价值是不可再生的，所以在这一景观的设计中，设计师尽量避免了人为因素的过多介入，保持了原味的水土特色。,环境理念,怡景湾不是我们以往视线中的建筑群落，丰富的外立面造型只是建筑精神的体现，在建筑的深处，我们埋入了一颗代表城市与时代的心-怡然透
21、明。它是莫尔流派和结构主义的产物，强调功能与形式的结合，人性化是它的精神。色彩、尺度、结构、材质、形体经过浪漫与现代的锤炼、揉和，形成了代表这个时代的建筑中茵怡景湾。人们的居住感受在内心深处被释放出来，折射于建筑肌理之上，散发着生活的异彩。在这时，我们的建筑已被阅读。怡景湾的建筑以浪漫的基调为色彩组合，以泰勒红与派克黄为基本色，在质感上作亚光处理，檐口采用轻盈的摩尔绿装饰，基座运用较为理性的诺斯灰板岩，在色块的连接处用黄色的竖条和横条来营造纵横的视觉节奏，使房型的分割面独具生动鲜明的韵律。,建筑特色,进入入口设有玄关，既成为外界与室内空间的过渡，又较好地保持了家园的私密性。带有景观阳台的客厅设
22、计，让通风、采光更为淋漓，有意无意中造就了一方密友倾吐的浪漫天地。两卧朝南，阳光充足，并配有八角观景窗的设计，转过身即可欣赏到户外的怡人美景，八角窗与 景观台的平行设计，构筑了客厅与卧室的交流空间。餐厅与厨房即分又合，巧妙衔接，让您尽情品位幸福的滋味。,入口处设在餐厅与客厅之间，与内走廊自然连接，区间切割简洁统一。主卧的弧形景观阳台的设计是独一无二的，业主享受到的是充足的阳光与窗外迷人的景致。客厅梯形景观窗与主卧弧形景观阳台的平行设计，构筑了客厅与卧室的交流空间。主卧室内带卫生间与走入式衣库，保证了主卧的空间独立性。客厅、餐厅连体设计，增大了居室的纵深开阔效果，尤现气派。,公共空间与私密空间有
23、效分离，实现动静分区，减少彼此间的干扰。超大豪华客厅，设有大面积景观窗，阳光、景观皆拥有，充分展示休闲空间的韵律。三面采光设计，光照效果良好。餐厅与厨房灵活隔断，让每个空间的变化都有一个自然的过渡。阳光书房拥有绝佳的景观与光照特征，是本户型最具人文色彩的区块。,中茵雍景湾雍景湾是昆山市城区迄今为止规模最大的住宅建设项目。2002年，在首届江苏省明星楼盘评比活动中，雍景湾获“江苏省明星楼盘”单项奖-最佳规划设计奖。雍景湾位于昆山城区柏庐南路两侧，与主要商业中心近在咫尺，总占地面积177000平方米，总建筑面积30万平方米。横贯雍景湾小区的柏庐南路作为昆山新城市中轴线及人流物流的集中地，已成为昆山
24、市政规划建设重点。,雍景湾的建筑由小高层和多层构成，平面布局自然流畅、错落有致，在保证日照、通风的基础上，更注重私密性及景观环境，构成灵动空间。建筑群体屋顶轮廓丰富多变，高低起伏，体现自由流动的群体组合美感。在整体建筑风格上，采用欧洲建筑元素，注重传统与现代的结合，整体风格稳重而时尚，协调统一而又不失变化，体现出纯粹的都市生活理念。建筑细部强调了欧洲建筑手笔的精美和独特，无论是住宅的平凸窗、弧形窗、阳台构架，还是建筑顶部的装饰物、檐口线角，无一例外地运用了欧洲建筑的艺术语言和技术处理，加强了建筑的明晰性。在建筑的基座上应用天然浮雕的肌理效果，重现欧洲建筑的风韵；罗马柱挺拔有力支持着屋檐，形成凝
25、重坚实的建筑特征；顶部明快简洁的设计展现，形成与城市天际的和谐过渡。,建筑特色,雍景湾二期户型 A-2型89.19M2,雍景湾二期户型 b-1型103.47M2,中茵莱茵广场,是昆山首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体的具有欧式风情的多功能休闲购物广场，位于昆山城区的黄金地段：柏庐路与震川路的交汇处，商铺面积10000余平方米，是一个规模超大的商业天堂，一块前景无限的置业宝地。项目于2002年4月开始预约，三天即预约一空，2003年7月正式开业。,莱茵广场城市规划 莱茵广场主体建筑由3幢独立的两层商业楼围合成4237米近似正方形的内庭广场，西南开敞，提高主体景观设计形成下沉式入口广场，由极具现代感和流动性的地面铺装进入半围合中庭内院。莱茵广场入口即是25米高的钟楼，与庭内观光亭（楼梯）遥相呼应，成为标志性景观。商业楼与住宅区商铺组合形成两条步行商业街，创造出一个围而不合、相对独立又相互渗透的商业群落。,
