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1、惠州市惠城区三角地块项目可行性分析报告目录第一部分：项目地块区域市场分析一：惠州市宏观经济分析二：惠州市房地产市场调查第二部分：项目地块分析一：土地个别因素分析二：地块优劣性分析第三部分：项目可行性分析一：项目投资方案二：项目开发投资估算三：项目未来售价预测四：项目投资利润率五：项目盈亏平衡点分析六：项目敏感性分析七：项目资金投资计划八：投资分析结论尊敬的XX公司：承蒙贵公司信赖与肯定，委托我司对贵司意向的惠城区三角地块进行项目可行性分析，在此我司对贵司表示衷心的感谢。在此方案中如有失实之处，烦请指正！第一部分：项目地块区域市场分析一、惠州市宏观经济分析惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，
2、南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，素有“粤东门户”之称。现辖惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县、惠城区，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开区两个国家级开发区。全市总面积1.12万平方公里，截止2005年末，惠州市城市总人口达到370.69万人，城镇人口203.92万人，占总人口的55.01%。1、惠州市总体经济规模（单位：亿元 资料来源：惠州统计年鉴）惠州属于一个临江沿海城市，经济基础与珠江三角洲其他城市相比不发达，主要工业有电子、信息、石化、纺织等。根据对惠州市总体国民经济的统计分析，惠州总体经济规模不大，以中海壳牌石化、数码产业作为惠州市的经济发展动力。2004年国民生产总值685.0
3、亿元，2005年国内生产总值为803.94亿元，比去年同期增长15.8%，是惠州市自1999年以来发展最快的一年。与珠江三角洲发达城市相比差距较大，属于珠江三角洲二线城市。经济总量偏小，居珠三角经济区中下游水平，发展潜力巨大。2、惠州市经济发展速度（单位：亿元 资料来源：惠州统计年鉴）惠州市近四年固定资产投资快速增长，尤其以2005年最为突出，增长18.0%。固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了惠州经济的快速增长；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展。3、惠州市人均年收入分析（单位：元 资料来源：惠州统计年鉴）惠州市城市居民人均年收入2004年为13816元，2005年为
4、14884元，相比2004年增长8%，居民人均年收入增长排在珠江三角洲的上游水平，远远高于同期经济增长率。但城市居民人均年收入与珠江三角洲城市相比，处于倒数第二位，仅比肇庆的8040元高，与经济发达的深圳、东莞、广州相比差距较大，居民经济收入不高，导致惠州房地产市场的购买力有限。惠州市经济运行分析小结惠州市总体经济规模不大，处于珠江三角洲中下游水平，发展潜力巨大；惠州市固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了惠州经济的快速增长；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展；与经济发达的深圳、东莞、广州相比差距较大，居民经济收入不高，导致惠州房地产市场的购买力有限；第三产业迅速发展，带
5、动城市经济活跃，消费潜力巨大；居民人均收入处于珠江三角洲中下游水平，但居民增长处于珠江三角洲前列，购买力增长较快；居民居住条件有待改善，为房地产业的快速发展奠定了较好的经济基础。二、惠州房地产市场调查 1、市场动态 深惠地产双城会：2006年4月20日，深圳、惠州双城会在康帝酒店举行，深圳、惠州近百家房地产开发商聚焦惠州；惠州国土局同时推出2006年拟将推出的92万平方米土地，土地供应量将增大。 深圳客户置业惠州热潮：自2005年11月份，蓝波湾、荷兰水乡等惠州楼盘首次在深圳推广之后，深圳客户置业惠州明显升温；2006年深圳特区报、晶报、房地产信息网纷纷组织惠州楼盘在深推广，深圳客户置业惠州热
6、潮形成。 动态影响：深圳客户惠州置业热潮涌现，深圳已经成为惠州楼盘营销推广不可忽视的重要片区市场。2、价格走势： 成交量连续两个月大幅下降： 受国家宏观调控政策的影响，进入6月份后市场成交面积连续下降，6月份下降幅度超过30%，七月份下降幅度有所放缓。 市场趋势：近二个月来连续走低，预计未来的一到二个月将会再次趋好，呈现上升趋势：第二部分：项目地块分析一：土地个别因素分析【地理位置】项目地块位于演达一路，天虹商场旁。【地块现状】通过我司工作人员的实地勘查。项目地块少部分“三通一平”，场地平整；大部分土地尚未平整，表面有覆盖物需平整方可进行开发。实拍地块现状图：【周边环境】项目地块地理位置优越，
7、交通便利，项目紧邻惠州惠城区第二代核心商圈，是大商家扎堆的地方,云集了人人乐、天虹、万佳、国美等商业大颚，配套齐全。项目处在惠州城区片区热点，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区。 【地块经济技术指标】 用地面积4136(约6.204亩) 总建筑面积：41990.11 地上（25层）：34328.80 地下（3层）：7661.31 标准层：1073.9 室外停车场：3358.46 建筑高度：8.3 容积率：8.3
8、二：地块优劣性分析 地块优势1、 随着惠州城市现代化、国际化进程的加剧，商务居住、商业购买能力都急剧膨胀。惠州已经发展到了一个质变的临界点；2、 政府对惠州城市新商业网点的规划在年就已完成，项目所处的位置就是新一代商圈的核心位置。一个以本项目为中心的崭新的核心商圈即将凸现；3、 项目位于惠州演达一路天虹商场旁，占据惠州未来城市商圈核心位置，具有不可估量的商业价值。 地块劣势4、 惠州市场在未来12年，复合型项目供应量急剧放大，商业市场竞争日趋激烈；5、 2006年5月29日，国家九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对楼市产生深刻的影响，对楼市有一定的打压；6、 项目周边有一定量的
9、破旧街道和民房，不利于提高项目的整体档次。三：土地开发方式本项目为惠州市惠城区花边地块。现我司建议采用以下开发方案对本地块进行如下开发方案进行评估测算：方案：商业住宅第三部分：项目可行性分析一：项目投资方案【地块用途比例】商业面积：16478.47住宅面积：20404.1地下停车场面积：5107.74（以上为建筑设计方案初步数据，以最终数据为准。）二：项目开发投资估算 一个项目的开发，从项目的土地取得，到建设阶段，再到后期销售主要发生以下几大费用【开发成本】 土地取得费用： 据悉，开发单位已取得该地块的土地使用权，取得成本约为2000万元。 前期费用：前期费用主要有土建设计费（施工图设计）、园
10、林设计、报建费、勘查设计费等费用。根据惠州市建筑造价水平及惠州建筑材料价格预计前期费用为140元/，项目总建筑面积为41990.11，则项目前期费用合计：140元/41990.11587.9万元。 建筑成本建筑成本主要包括土建工程、给水排水工程、水电安装工程、消防工程、煤气管道安装工程、智能化和电讯安装工程、电梯安装工程、人防工程等工程，根据对市场的调查及惠州建筑水平，惠州市现建筑成本高层的造价为2050元/其明细如下表：土建工程为1450元/，给水排水及水电安装为155元/，消防工程为60元/，煤气管道安装工程为15元/，智能化和电讯工程为120元/，电梯及人防工程为250元/，则惠州市的建
11、筑成本为2050元/，项目总建筑面积为41990.11，合计总建筑成本为2050元/41990.118608.0万元。从上述对开发成本的测算：预计项目的开发成本为2000+587.9+8608.011196.0万元【管理费用】管理费用指项目在开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，包括开发商的人员工资及福利、办公费、差旅费、管理费用通常是按开发成本的3%计算：则管理费用合为：11196.03%335.9万元【财务费用】财务费用是指在项目开发过程在由于资金的使用，开发商必须付出相当一部分的使用资金成本，通常是银行利息及金融机构手续费以及筹集开发经营资金发生的其他费用。目前银行贷款利率：一至三年
12、（含三年）6.3%，三年至五年（含五年）6.48%，五年以上为6.84%。预计项目地块项目开发期为一年半，则取贷款利率为6.3%。财务费用计算是开发成本和管理费用为基数进行计算（土地费用为项目开发第一年全部投入，前期费用、管理费用、建筑成本为均匀投入）。利息计算公式如下：土地费用（16.3%）3/21+前期费用（16.3%）7/61+ 管理费用（16.3%）2/31+建筑成本（16.3%）5/121则利息为：2000（16.3%）3/21+ 587.9（16.3%）7/61+ 335.9（16.3%）2/31+ 8608.0（16.3%）5/121 450.5万元金融机构手续费以及筹集开发经营
13、资金发生的其他费用按利息的10%计算：450.510%45.1万元财务费用合计：450.5+45.1495.6万元【销售费用】销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，通常按销售收入的4.5%计算。【销售税费】销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费。有销售税金及附加、交易手续费等多种税费，其计算是按销售收入的一定比率（5.5%）计算。根据上述对项目开发投资的估算，预计此项目开发投资为：开发成本+管理费用+财务费用（未含财务费用、销售费用和销售税费）,总合计为：11531.9万元. 明细表如下序号项目名称单价(元/)费率数量（）总价(万元)备注
14、1开发成本11196.01.1土地费用4835.641362000单价为土地单价1.2前期费用14041990.11587.91.3建筑成本185041990.118608.01.3.1土建工程145041990.116088.61.3.2给水排水及水电安装15541990.11650.81.3.3消防工程60.0041990.11251.91.3.4煤气管道安装工程15.0041990.1163.01.3.5智能化和电讯工程12041990.11503.81.3.6电梯及人防工程25041990.11 1049.82管理费用3%335.9按开发成本的3%计算开发投资11531.9三：项目未来
15、售价预测项目未来售价的预测，我司通过对项目周边在售或已售楼盘售价的调查，结合本项目的特征及地理位置，采用市场比较法，从片区成熟度、景观、交通条件、片区城市规划、周边配套、小区园林、小区内部配套、小区规模、物业管理、销售时机等各方面进行修正。最终确定项目售价。可比实例：可比实例名称地理位置总建筑面积（）销售价格（均价）A东江明珠花园麦地片区17万3500元/（毛坯）B都心地王麦岸路和演达路3万3800元/（毛坯）C港惠新天地演达一路和石湖路30万5000元/（精装）修正表：序号修正因素权重本项目明珠花园都心地王港惠州新天地市场售价（元/）3500380050001片区成熟度1110.511992
16、景观1088783交通条件12810674片区城市规划10910895周边配套1079786小区园林5445457小区内部配套666668小区规模555559物业管理7666710发展商品牌12109101011销售时机1211111011合计100%84.58957885参考权重比例20%45%35%加权平均值（元/M2）4132（元/）通过对项目未来售价的分析，预计本项目现有市场售价为4132元/，根据近两年来惠州市房地产发展趋势，以及本项目的高端产品定位与营销定位；预计本项目两年后的售价将平均年上升10，为4132（1+10%）25000元/。根据国际惯例及对惠州市市场的调查，商业（-1
17、至4层）售价为住宅销售的2.5-3倍。本项目按2.5计算，商业的售价初步定在12500元/。 项目售价预计：住宅5000元/，商业12500元/四：项目投资利润率通过上述对项目成本和售价的分析，我司从“一般、乐观”两个个角度出发分析项目的投资利润率：附：开发利润（税前）项目总收入-开发成本管理费用财务费用销售费用销售税费开发利润（税后）开发利润（税前）（1-33%）投资利润率（税前）开发利润（税前）/项目总投资投资利润率（税后）开发利润（税后）/项目总投资预计销售收入为：住宅部分：500020404.110202.1万元商业部分：1250016478.4720598.1万元 项目总销售收入为1
18、0202.1+ 20598.130800.2万元开发利润（税前）30800.215107.515692.7万元开发利润（税后）10514.1万元投资利润率（税前）开发利润（税前）/项目总投资 15692.7/15107.5103.9%投资利润率（税后）开发利润（税后）/项目总投资10514.1/15107.5=69.6%附：开发总成本表序号项目名称单价(元/)费率数量（）总价(万元)备注1开发成本11196.01.1土地费用4835.641362000单价为土地单价1.2前期费用140.0041990.11587.91.3建筑成本205041990.118608.01.3.1土建工程14504
19、1990.116088.61.3.2给水排水及水电安装15541990.11650.81.3.3消防工程60.0041990.11251.91.3.4煤气管道安装工程15.0041990.1163.01.3.5智能化和电讯工程12041990.11503.81.3.6电梯及人防工程25041990.11 1049.82管理费用3%335.9按开发成本的3%计算3财务费用6.48%495.64销售费用4.50%1386.0按销售收入的4.5%5销售税费5.50%1694.0按销售收入的5.5%合计15107.51+2+3+4+5小结：通过对项目投资利润率的分析，在保证商业部分的成功营销前提下，项
20、目可达到可观的开发利润率，项目的开发投资与营销工作应在商业上下足功夫，并在后期经营中走“差异化”路线，把项目打造成惠州精品物业。引进先进的开发理念及营销思路，从而使项目的利润更大化。明细表：（万元）分类价格总销售收入开发利润开发利润率税前税后税前税后住宅部分500030800.215692.710514.1103.9%69.6%商业部分12500五：项目盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目投资开发利润为零时的销售率，针对本项目是指当总收入等于总开发成本时，其开发利润为零。此时的销售率为项目的盈亏平衡点。序号销售率总成本(万元)总收入(万元)开发利润税前(万元)税后(万元)149.12%15107.
21、530800.2-1.206-0.808248.13%15107.530800.21.8011.207从上表中可以看出：当销售价格定位在，住宅部分为5000元/、商业部分为12500元/、当销售率达到49.12%时，其开发利润为-1.206万元、为49.13%时，其开发利润为1.801万元，利用直线插入法求项目的盈亏平衡点:项目的盈亏平衡点9.12%+（1.206/（1.206+1.801）（49.13%-49.12%）49.124%。可知项目只要销售49.124%时其项目开发利润为零。 小结：当以单位售价5000元/销售项目时项目盈亏平衡点为49.124%。从销售率来看项目销售压力较小，主要
22、在于营销工作到位，从而使项目的销售顺畅无阻。六：项目敏感性分析从影响财务经济指标变化的几个因素出发，分析几个因素的变化对投资开发利润率的影响敏感度，从而确定在开发过程在应该着重的几个因素。影响财务经济指标变化的主要几个因素有：土地费用，建筑成本，销售价格（土地费用已定，开发商可以通过成本控制，使建筑成本控制在一个合理的范围，本报告中不对它们做分析）【销售价格上升5%】以住宅单位售价5000元做分析则项目的开发利润（税前）为17232.6万元。项目的投资开发利润率（税前）114.1%项目的投资开发利润率（税后）76.4%【销售价格下降5%】以住宅单位售价5000元做分析则项目的开发利润（税前）为
23、14394.6万元。项目的投资开发利润率（税前）101.6%项目的投资开发利润率（税后）68.1%对上述分析汇总：项目变化幅度开发利润率税前变化大小(%)税后变化大小(%)销售价格5%114.1%10.2%93.7%6.8%5%76.4%-10.2%62.8%-6.8%从上表分析可以看出，销售价格对财务的经济指标影响最大。因此在后期运作中制定价格体系相当重要，成本也对项目有相当的影响，所以开发商在开发产品时要注意成本的控制,从而使开发利润最大化。七：项目资金投资计划项目开发期间，剔除财务费用、销售费用、销售税费，总投资预计为11531.9万元。总开发期为一年半。2007年1月至2008年7月。
24、资金投资计划表如下：07年1月 07年9月 08年5月 08年7月（取得土地） （动工） （开盘）（封顶）土地费用2000万（一次性投入） 前期费用587.9万（前期均匀投入） 建筑成本8608.0万（建设期均匀投入） 管理费用335.9万（开发期均匀投入）资金投入：前期（2007年1月-2007年8月）主要是土地取得费用和前期费用的投入，土地费用为初期一次性投入，前期费用为均匀投入。建设期（2007年9月-2008年6月）主要是建筑成本及管理费用的投入。建筑成本为建设期均匀投入，管理费用为整个开发期均匀投入。八、投资分析结论【投资分析】开发总成本：15107.5万元预计销售收入： 30800
25、.2万元开发利润（税前）15692.7万元投资利润率（税前）103.9%开发利润（税后）10514.1万元投资利润率（税后）=69.6%【总结】本次可行性方案的撰写过程中，我司对财务融资、开发周期、市场预测等各方面进行了预测及评估，但由于房地产市场本身诸多的不确定性，以及部分领域的变化性太大，我司进行分析的过程中，将一些特殊情况进行人为固定。1、 我司高层与惠州市政府职能部门有着良好的关系，据内部可靠消息，惠州市房地产市场的土地出让储备金将在06年底有大幅度上调，上调比例将达到50之多；2、 惠州市的房地产市场在近5年表现出了一定的不可预测性，在本方案内，我司按照常规的房地产增长趋势，以及近几
26、年的市场变化趋势进行分析；3、华彦认为,此项目必须走“差异化”路线，把项目打造成“惠州高档精品物业”，从而使项目的售价高于惠州的市场价。（本报告完）深圳市*房地产经纪有限公司二00七年一月二十日Editors note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr
27、 (CNN) - I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the worlds first satellite - Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars.
28、Those events were way before my time.As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars.As a meteorologist, Ive still seen many important
29、 weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, youd hear my foot tapping rapidly under my desk. Im anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert.Its like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space.You and I will
30、 have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space - live.The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitude
31、s in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch.I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith - the feeling of pushing the envelop
32、e into uncharted territory.The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the uppe
33、r end of our atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over.How claustrophobia almost grounded supersonic skydiverWith each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder an
34、d capcom (capsule communications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted.The supersonic descent could happen as early as Sunday.The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions
35、 have to be very calm - winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our day-to-day weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (
36、5.5 miles/8.85 kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (5.6 miles/9.17 kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause), he can expect a lot of turbulence.The balloon will slowly drift to the edge of space at
37、 120,000 feet (22.7 miles/36.53 kilometers). Here, Fearless Felix will unclip. He will roll back the door.Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform.Below, the Earth becomes the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but n
38、ot too hard. Still, hell be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end.Skydiver preps for the big jumpWhen he jumps, he is expected to reach the speed of sound - 690 mph (1,110 kph) - in less than
39、 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him completely.If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team
40、hopes its not needed. Instead, he plans to deploy his 270-square-foot (25-square-meter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters).In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically i
41、f he loses consciousness at mach speeds.Even if everything goes as planned, it wont. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters).It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 - at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way Id miss this.
