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1、,郑州市三月市场月报2012年4月25日,Part1:3月市场政策解读Part2:郑州城建规划Part3:土地市场动态Part4:商品房市场动态Part5:营销推广监测Part6:竞品楼盘,目录：,Part1:3月市场政策解读,经济发展,金融环境,政策法规,市政动态,国内楼市,Part1经济发展,国务院总理温家宝5日向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时提出，2012年国内生产总值增长7.5%。这是我国国内生产总值(GDP)预期增长目标八年来首次低于8%。从2005年起，每年中国经济增速预期目标都设定在8%左右，今年是8年来第一次调低。,2月CPI同比上涨3.2%,创20个月新低，CPI下行
2、趋势明显，通胀膨胀进入平台期，预计3月份CPI指数在3.2%小幅震荡,国民经济增速放缓，通胀压力有所缓解，宏观经济环境的改善有利于促进房地产业走向健康有序的发展轨道。,Part1金融环境,3月人民币贷款增加101万亿元，同比多增3320亿元。一季度人民币贷款增加246万亿元，同比多增2170亿元。3月人民币存款增加295万亿元，同比多增2712亿元。一季度人民币存款增加376万亿元，同比少增2185亿元。,3月广义货币（M2）余额8956万亿元，同比增长134%，比上月末高04个百分点，比上年末低02个百分点；狭义货币（M1）余额2780万亿元，同比增长44%，比上月末高01个百分点，比上年末
3、低35个百分点；流通中货币（M0）余额496万亿元，同比增长106%，比上月末高18个百分点，比上年末低32个百分点。一季度净回笼现金1154亿元。,金融形势有所好转，实体经济复苏好于预期，但M2过高M1过低，目前投资依旧过热，金融风险较大。央行持续温和放款，信贷政策有宽松迹象。,Part1政策法规,什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价的投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。,3月14日 温总理答记者问,温家宝答记者
4、问引起网友对“总理房价”纷纷猜测网友猜测合理房价：,虽然近几个月全国房价普遍出现环比下跌，但仍未达到温总理认为的合理房价，结合住建部发言称七八个一线城市房价今年应该再跌一点，可以预期今年房价还应该下跌,Part1政策法规,3月14号：央行重申差别化信贷政策强调保证首套房贷款需求,3月18号：南京市有华夏、交通等银行推出首套房贷95折优惠利率,3月26号：广州中行、农行等多家银行推出首套房贷利率最低8.5折,工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合
5、理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。据悉，建行申请房贷最长2周；工行、中行审批时间则在1周左右，这与2011年三四季度时贷款者需排1至2个月申请上贷款的情况大相径庭。,Part1政策法规,3月20日住建部发布建设用地容积率管理办法：未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权,3月21日国务院批转发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见提到：适时扩大房产税试点范围深圳、广州有望入围第二批试点房产税改革的城市,3月22日住建部发出通知，要求各地做好2012年城镇保障性安居工程工作，按月公开保障房开工和基本建成(竣工)情
6、况,坚持调控不放松，同时加快相关配套政策建设（如土地政策、房产税、保障房政策等），多管齐下。,3月28日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，表示将放宽公租房准入标准，由以前申请者每月收入不超过1700元，最高放宽到月收入2720元。同时规定河南40万套保障房6月要全部开工不得建荒郊野外。,Part1国内楼市,保利大幅提升商业地产比重，未来将试水养老地产,恒大地产维持节奏，2月低调吸金20.2亿。济南37亿拿地，100亿打造“山东第一高楼”,万科净利96亿增32%，王石1504万年薪超任志强1倍,万科今年或公布装修房标准，实行积极定价策略,天伦集团计划投资50亿在荥阳打造全国特色景观村
7、,望京SOHO提价2%，视市场反应上调售价，刚需产品仍有提价空间,雅居乐发债7亿美元，国内再现融资狂潮，获超额认购9倍。据悉本次债券主要用于旅游地产,Part1国内楼市,潘石屹：2012年房地产开发模式出现转变“2012年，我认为房地产开发模式到了转折点。过去10年间，大部分开发商都把注意力放在了钱和地两方面，而今年这种情况将发生变化”,王石：房地产调控必要且应持续“第一我认为宏观调控是非常完全必要的，第二我认为目前的调整政策是见效的，房地产整个市场是在一个可控的软着陆的趋势中把握着”,仸志强：2012楼市不调整，2013一定出问题由于资金原因，2012年土地贩置量也很难上去，一旦房屋销售再上
8、不去，开发企业2013年土地贩置就保证不了，到时出现问题就连堵都堵不住,开发企业真正把目光转向产品,在政策调控下寻找企业发展之路,房地产开发企业生存压力越来越大,Part1市政动态,郑州市3月主要市政信息3月2日：2012年郑州市春季四维房地产交易展示会3月3日：中原宜居商贸城投资超500亿，35项目建成3月13日：郑州市政府公布2012年保障房目标，新开工50416套，竣工29000套3月22日：郑东龙子湖湖心岛启动，总投资超60亿3月23日：第七届中国河南国际投资贸易洽谈会共签约415个项目，总投资3006亿元3月24日：郑州要建40多个社区游园、街头绿地3月25日：郑州机场新增15条航线
9、 每天16班飞上海3月27日：郑州、北京、上海、广州、成都、杭州深圳一同入围“中国最受欢迎的会展城市”,Part2郑州城建规划,交通路网,重点片区规划,Part2交通路网,在完成市委、市政府交办荥阳4条快速通道任务基础上，荥阳计划再规划3条由城区通往辖区乡镇的快速通道。这3条快速通道分别为荥阳到广武的荥广公路、荥阳到崔庙的荥丁公路以及省道232荥阳段的升级改造工程。3条道路将按照“两环十五放射”工程的标准设计建造。“两环十五放射”和“十条快速通道”工程，涉及荥阳的有陇海路西延、中原路西延、科学大道西延、沿黄省道314建设工程、郑上路、石化路和索河生态廊道建设。这些工程除沿黄省道314正在做前期
10、工作外，其他所涉及的拆迁及绿化工作都在火热进行中。,加快郑西组团荥阳城市交通建设，拉大郑州城市向西扩张框架，交通是支持，加快郑州向西沿廊发展的步伐。,15日，记者从河南高速公路发展公司获悉，省高发公司与所属单位分别签订目标责任书，确保年底前我省的9条高速公路项目建成通车。这9个项目分别是焦桐高速巩义至登封段，洛栾高速洛阳至嵩县段、嵩县至栾川段，三淅高速灵宝至卢氏段。,Part2交通路网,交通是城市快速发展的先决条件，郑州作为中原经济区发展的领头羊，更加注重城市交通的打造。,Part2重点片区规划,郑东新区龙湖区域的祭城南、祭城北、柳林三个安置区为合村并城试点项目，计划安置祭城路办事处和龙源办事
11、处15个行政村、35个自然村的2.3万名群众，计划建设安置房面积184万平方米，总投资近60亿元。本次开工的祭城南安置区将安置花沟王、弓庄、魏庄、花胡庄、八里庙、陈岗等6个行政村的7800多名群众，建设安置房面积64万平方米，总投资20亿元。据介绍，下一步，祭城北安置区、柳林安置区也将陆续开工建设，三个安置区计划2014年全部完工并交付使用。,Part3土地市场动态,土地市场需求,商品房用地供应,2012年第一季度，郑州市土地市场供应量不成交量均上升，其中3月份供应量同比上升67%，成交量同比上升78%,Part3土地市场需求,从供求结构来看，土地成交的“浮荣”背后，多为政府划拨的公共建设用地
12、，占比81%，本月商品房用地无成交,1季度土地市场成交有所回升，开发商拿地依旧谨慎，他们往往更关注销售存货求生存，降价自保。受制于资金链危机，拿地已渐渐成为一种“奢侈行为”。,Part3商品房用地供应,本月商品房用地总供应668亩，其中商品住宅用地615亩，商务金融用地53亩其中基准地价：中原区：220-375万/亩，二七区：194-325万/亩，惠济区：67-174万/亩受房地产政策调控影响和开发企业资金链限制，本月商品房用地无成交。,商品住宅用地,商务金融用地,17,18,20,19,22,23,21,15,11,13,14,12,16,Part3土地市场分析,3月郑州市土地市场非常冷清，
13、无论是从政府层面对于土地的供应量还是从开发商层面，商品房的供应仅为0.16万(主要是位于金水区的一宗商务金融用地），而成交基本为零，本月经适房供应为6.2万，却无一宗成交。3月土地商务金融供应表价为124万元/亩，而郑东新区成交的一宗公共设施用地则仅为42万元/亩。2012年3月土地市场与往年土地市场相比，是冰火两重天的世界，10年3月土地市场最为活跃，11年却也好于12年同期，10年和11年3月土地出让和成交量分别为149.18万和24.26万，成交量也远超12年同期。,Part4商品房市场动态,商品房动态,写字楼,商业,住宅,Part43月郑州商品房批准预售信息,Part43月郑州商品房批
14、准预售信息,Part43月郑州商品房批准预售信息,Part43月郑州商品房批准预售分析,2012年3月郑州商品房市场新批预售中商品住宅供应52.8万，占比85%，集中在二七区和郑东新区写字楼供应6.33万，占比10%，集中在郑东新区,2012年3月份郑州市新增商品住宅供应面积：52.8万，环比上升458%，同比上升85%销售面积：53.53万，环比上升35%，同比上升43%销售均价：6010元/，环比上升9%，同比上升17%,Part43月郑州商品房住宅市场分析,Part43月郑州商品房商业市场主要楼盘动态,Part43月郑州商品房商业市场分析,2012年3月份郑州市新增商业用房供应面积：5.
15、67万，环比上升583%，同比下降39%销售面积：7.6万，环比上升320%，同比上升29%销售均价：10847元/，环比下降18%，同比下降25%,Part43月郑州商品房写字楼市场主要楼盘动态,Part43月郑州商品房写字楼市场分析,2012年3月份郑州市新增写字楼供应面积：6.33万，环比上升100%，同比下降44%销售面积：3.81万，环比上升57%，同比下降40%销售均价：12898元/，环比上升18%，同比下降6%,Part5营销推广监测,营销活动,报广分析,Part5营销活动,3月共32个项目推出43次活动，媒体预告59次，监测楼盘营销活动主要以开盘、认筹为主，统计预告次数中开盘
16、活动预告次数最多本月各楼盘推出的营销活动中，除开盘、认筹类活动占全部营销活动的50%以上外，新盘亮相、售楼部开放、样板间亮相占据比例也占到14%。本月新上市楼盘有建业贰号城邦、建业五栋大楼、方圆经纬和东方鼎盛中心,Part5报广监测分析,四大平面媒体：大河报、郑州晚报、河南商报、东方今报3月共82个项目在以上四大平面媒体投放广告共253次。,3月份平面媒体投放区域集中在郑东新区，其次是二七区、金水区；郑东新区和金水区因项目较多，又是传统销售热区，报广力度较大，二七区主要是升龙城项目进入开盘倒计时阶段，报广力度较大,Part5历月报广投放量对比分析,3月报广投放量、投放项目数环比大幅上升，同比基
17、本持平！3月，一个楼市回暖的季节，楼市调控的严峻性，进一步加大了开发商推货的力度，很多楼盘开始上市、售楼部开放、招募、开盘、加推、低首付，写字楼项目因不限购，开发商比较青眯，投放量大增；另一方面首套房贷款利率“松绑”，给开发商带来一丝曙光；因此本月报广投放量环比大幅上升，同比也稍有增加。,Part5主流媒体的报广投放量分析,3月份各个媒体的报广投放量全线上升，郑州晚报投放量增幅最大，大河报投放量占比最高。3月份，各媒体报广投放量增幅均超过100%，郑州最高，晚报增幅高达800%，各媒体投放占比中，大河报最高42.94%，大河报和河南商报占比小幅降低，东方今报和郑州晚报占比小幅增加。,Part5
18、每天报广投放量对比分析,3月每日的报广量均大幅上升，其中周三、周四的报广投放量仍保持一周中最高记录，分别为102次、130次。3月份，周四、周三报广量猛增，其次是周五和周三，周一和周六也均有7次报广投放量。,Part5报广分析-东方鼎盛中心,Part5报广分析-建业贰号城邦,Part5报广分析-建业贰号城邦,Part5报广分析-升龙城,点评：升龙城在产品、定位、形象、交通、规模上与正商城相似，此次开盘前报广诉求点与正商城一贯强调的十大价值又高度接近，预计该项目开盘将对正商城形成较大冲击。,Part5报广分析-升龙城,Part6竞品楼盘,Part6竞品楼盘,Part6竞品楼盘,Part6竞品楼盘,Part6竞品楼盘,Part6竞品楼盘,结束2012年4月25日,
