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1、,武汉房地产市场月报,克而瑞（中国）信息技术有限公司万科项目组,宏观政策,1、调结构、防通胀将是后期宏观调控重点；2、房地产政策未来走向“有保有压”；3、武汉市地方优惠政策年底到期后，续期可能性不大。,3,在保增长的基础上，调结构和防通胀将成为未来宏观政策调控的出发点。,经济强势反弹，今年“保八”无虞,产能过剩，价格回升压力显现,调结构、防通胀将可能成为四季度及明年政策调控重点,针对投资、投机性购房的贷款将有所收紧。但在扶持自住性、改善性购房方面的贷款、契税优惠政策有望延续。从而保证房地产业的稳定发展，不会出现大幅回调的现象进而冲击到宏观经济的稳定增长。,对房地产政策影响,宏观政策,4,虽然目
2、前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。因而我们认为未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次臵业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。,宏观政策,5,目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。,11月初调研各地房贷政策执行具体情况一览表,宏观政策,6,二手房营业税减免应该不会续期,国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大。该
3、项政策推出不会对开发商产生负面影响：1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场；2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响。本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。,宏观政策,整体市场,1、整体市场保持谨慎且乐观的态势，后市依然可期；2、新增供应及中档中小户型产品可售不足，成交出现波动。3、新推案项目认筹依然良好，后期切合市场的新增供应有效入市，需求将依然保持积极释放。4、后市价格依然保持高位盘整趋势，在5500-5800范围内波动,九大看点，决定后市依然可期According
4、to the characteristics of the real estate market,we should be optimistic.,大势,成交的下滑主要来源于供应的短缺、存量房源与客户需求存在差异所致；在新推案的项目中，认筹率良好，市场价格较为平稳；后市只要有新增供应，成交量依然看好。,之一：10月总成交量为75.1万方，成交量与07年市场暴涨以前的成交量基本持平，而本月成交下滑与供应的大幅下滑关系较大，因而对后市仍持谨慎乐观态度。,整体市场,之二：从成交环线结构上看，虽然二环内的产品占比有所上升，但二环外产品仍占据60%，而目前二环外市场的存量较多，未来供应也相对而言更为充分
5、，预期后市成交仍较为稳定。,整体市场,之三：从成交产品线结构看，小于110的产品占据总成交60%，在近几个月一直是市场成交主力，此类首置及刚性类置业需求，在未来两个月优惠政策延续的良好预期之下，也仍将保持稳定持续释放，奠定未来两个月楼市平稳发展的基础。,5,512,整体市场,12,之四：从目前中心城区主要项目的存量情况上看，需求量较大的中小面积户型存量偏少，而价位中等的产品更是稀少，与客户的需求存在一定的差距。后市如果有接近消费者需求的产品出现，释放需求将依然强劲。,整体市场,13,之五：10月新推案项目认筹情况良好：在27次新推案中，其中认筹率超过50%的比例占据了2/3（如下表所示），超过
6、90%认筹率的也有4个。因而如果后市有供应刺激，成交量仍会处于高位。,整体市场,之六：10月成交均价为5635元/，环比基本持平，而在目前开发商资金充裕情况下，价格下滑的可能性很小，预期后市价格仍保持平稳，处于高位运行状态。,整体市场,之七：从不同产品线的均价变化上看，70-130产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目前市场中相对较为理性的一面。,整体市场,之八：从环线成交价格变化上看，除内环外，其他环线价格只略有上涨，幅度较小；而内环价格则下滑了将近400元/，目前均价与8月基本持平，整体而言价格仍较为稳定。
7、,整体市场,17,之九：目前首次购房7成优惠年底前取消的可能性不大，这将支撑部分首置客户进入市场；而对于二套房及其他一些相关购房优惠政策在年底面临收紧和取消的可能，不排除武汉也出现如一线城市的年末“抢购热潮”。,央行在9月30日三季度例会中肯定了近期工作成绩，但也提出“我国经济企稳回升的态势还不巩固，外需不足的压力依然很大，进一步扩大内需还需克服多方面的制约”,国务院在10月21日常务会议称“中国经济回升基础还不稳定、不巩固、不平衡”,首次购房7成优惠年底前取消可能不大,地方优惠政策年底面临取消,现象：出于对优惠政策取消的顾虑，部分一二线城市成交量上涨明显,支撑部分首置客户入市,将可能会有客户
8、争抢购房优惠“末班车”,整体市场,18,月度专题地王“双年纪”下的武汉土地市场分析展望,1、地王频现，一线城市地王占比上升，国企拿地热情高涨，高溢价率地块相比07有所下降；2、武汉土地市场不失理性，高价地块较少，发展机会看好；3、未来土地出让主要集中七大城市板块，近郊区域为主，合计建面约为800万方左右。,19,在05-09上半年中，近74%地王出现在07年和09年上半年。从这两年的城市分布上看，07年二三线城市房地产市场表现出众，且具有相对较低的土地成本，因而二三线城市占比较高；而09年初，一线城市由于抗风险能力较强，绝大多数开发商选择到一线城市拿地。,注：样本选取自全国一二三线城市50个样
9、本,月度专题,20,07、09年典型民营企业和国资背景企业拿地列表,07年，房地产市场成交火热，民营企业手中拥有大量的闲置资金，从而导致07年多数地王被民营企业拿下；而09年上半年，房地产市场走势不明，而民营企业在遭受了07年的打击之后，不敢贸然拿地，国资背景企业乘机拿下大量地王地块。,注：样本选取自全国一二三线城市50个样本,月度专题,21,07年时全国性楼市热潮，高溢价地块层出不穷，高溢价地王中，近七成地王溢价率在100%以上；而09年初虽然土地成交相对火热，但在经历08年低迷楼市后，多数开发商在拿地较为理性，超高溢价率的地块相对较少。,07与09年上半年主要城市出让的高溢价地王列表,注：
10、样本选取自全国一二三线城市50个样本,月度专题,22,全国土地市场总结：1、一线城市地王占比上升，二线城市有所下降 一线城市以其在金融危机时较高抗风险能力更受开发商青睐，而二线城市虽然 比例有所下降，但相信随着市场的进一步回暖，二线城市的土地市场仍有巨大潜力；2、国企拿地热情高涨 国企在09年的土地热潮率先出现，频频拿地，包揽了多块地王；而民营企业则拿地较谨慎。相信随着市场的回暖，民企将全面发力；3、高溢价地块相比07年下降明显 在经历了08年的市场急剧变化之后，多数企业在拿地时将更为的谨慎，像07年那样的超高溢价率的地块出现将会减少，多数开发商将会更加理性拿地。,月度专题,23,从武汉土地市
11、场的溢价率情况上看，09年高溢价率地块明显减少，多数地块溢价率不超过15%，而07年有超过1/4土地溢价率超过50%。与全国相比，武汉土地市场仍较为理性。,注：样本选取自武汉部分监测地块,月度专题,24,而在溢价率前十的地块企业分布中，国有企业占比有所上升，而民营企业则呈现下降趋势。总体而言高溢价地块呈现均衡分布。,注：样本选取自武汉部分监测地块,月度专题,25,古田：企业改制、拆迁后，老厂地块多处大型工厂，土地占地面积大，非常适合房地产开发，项目用地面积超过百亩，为开发大规模项目提供了空间。,CBD：按规划，2010年出让地块处于02街坊地块，用地面积约600亩，建筑面积约200万方，属于商
12、住类用地。,四新：未来城市副中心，目前汉阳区政府主推地块，招商地产、金地、蓝空已拿或正处于关注阶段，大面积协议出让可能性较大。,江夏：目前，华侨城、中国建设等开发商处于拿地或洽谈阶段，未来仍是出让重点区域。,龟北：汉阳区政府对招商地产主推地块，规划用途为文化居住用地,杨春湖：2010年规划让用地约40万，按容积率2.0，约80万平米建筑面积，楼面地价初定为2000元/测算,江岸车辆厂：占地50万平方米，约750亩，总建面约150万方，预计10年出让。,江岸车辆厂,据目前掌握信息，未来土地出让主要集中于武汉城市近郊板块，四新、杨春湖、古田及江夏区域为主，城市中心区域集中在CBD板块、龟北及江岸车
13、辆厂地块，七大区域出让地块建面将在800万方左右。,月度专题,26,武汉土地市场总结及趋势展望1、高溢价率地块少 相对于全国市场的一片火热，武汉土地市场相对较为平静，没有“地王”出现，多数地块溢价率在15%以内；相对全国而言，武汉的开发商在拿地时均更为理性；2、发展机会看好，吸引开发商进入 武汉的地价仍然较低，发展机会看好，从09年企业拿地情况看，各类企业拿地热情不减；随着一线城市土地市场竞争的白热化，作为二线城市的武汉2010年可望迎来更多关注。3、七大土地出让重点区域，城市近郊为主 未来土地出让主要集中于武汉城市近郊板块，四新、杨春湖、古田及江夏区域为主，城市中心区域集中在CBD板块、龟北
14、及江岸车辆厂地块，七大区域出让地块建面将在800万方左右。,月度专题,市场营销,在经历九月的高潮之后，十月份的媒体投放回归平淡。,媒体投放分析统计时间：2009年10月1日2009年10月31日统计媒体：长江日报武汉晚报楚天金报武汉晨报楚天都市报长江商报统计对象：以上报纸地产类广告备注：以下数据中所涉及到的投放金额是以刊例价为统计标准,市场营销,九月份，受金九银十的影响，媒体广告的投放量猛然增多，接近七、八月的一倍。而十月份，武汉平面媒体广告的投放量，由九月份的一个高潮恢复到了七、八月正常水平，且稍有下降的趋势。也许经过了火热的九月，各项目都稍适歇息了一下，从而降低了媒体投放力度。,市场营销,
15、新增供应情况：十月份，较九月的开盘、形象、加推项目都减少了近一半多，但与七、八两月的开盘项目相比，十月份的开盘项目仍就不少。各项目都想趁着金九银十的火热，集中开盘。,市场营销,媒体选择统计在十月份房地产市场的广告媒体投放中，仍就还是楚天都市报和武汉晚报占据了总体投放量的大部分份额，其他四大报纸平分了剩余。楚天都市报的投放金额仍然位居第一，但从投放次数来看，武汉晚报的项目投放次数最多。,市场营销,市场营销分区媒体投放情况,十月，各区域投放金额都在九月的基础减少了将近一半，武昌区的媒体投放金额位居榜首，其中福星惠誉国际城这个项目占据了较大份额，其次是东湖高新区。硚口的投放金额仍就很少，原因是该区域没有太多项目可供推出。,市场营销十月份项目投放排行榜,市场营销前10名楼盘媒体投放版面明细分布情况,十月份广告投放TOP10的总投放金额约为1549.74万元，与九月份投放金额相比下降不少；总投放次数和版面分别为94次、76.9版，也一定程度下降。TOP10的项目总投放次数约占总体投放次数的31%，占比较大。从TOP10的项目看来，恒大旗下的三个项目虽然投放金额排到了前十，但有两个项目位居末尾一、二，较九月相比有所下降。福星惠誉的国际城，投放位居第一，较前两月无较大变化，广告投放量仍就保持较多。东城明珠属远城区阳逻的项目，在广告投放上也不甘示弱，近几月都有大量投放，以吸引购房都的眼球。,
