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1、区域优势依托于新区概念，自然、政务、教育等资源，劣势主要为节点不明与配套不齐,谢桥新区,田家庵区,区域优势：新区概念政府全力打造新区，规模较大，力度较强，发展前景看好；政务资源作为政务新区，行政办公中心带来相关政务资源驱动力强；自然资源依托山体和河景资源，环境较铜仁市区具有强烈优势；教育资源六中及规划二中等强势教育资源搬迁带来一定驱动因素；区域劣势：节点不明各节点具体启动时间不明，未来预期基于长线；配套不齐市政配套、公交体系不齐全，短期较难形成居住氛围。,区域核心价值提炼：居住价值主要依托于优质自然资源，配套问题将基于未来长线解决；投资价值强力新区概念，未来配套完善及政务、教育资源驱动赋予区域
2、长期升值空间。,新区谢桥板块,公交站台,铜仁六中,新市政府,汽车4S店,检查院,项目所在地,南溪苑,优势广泛被认可劣势未来可逆转,区域市场与客户预期,重点竞争板块对比,分类产品发展机会,区域市场尚未启动，核心价值依托于优质居住价值与长线投资价值；客户对区域预期多为中高端档次以上，同时带有一定长线投资预期；,重点竞争板块锁定为老城区板块与火车站板块；未来发展一定程度上依托于老城区板块的区域情结，同时可吸引受产品力驱动的中高端客户群；,洋房产品市场空缺且关注度高，客户愿意为创新支付溢价；电梯产品处于升级换代的发展阶段，可提升放大产品优势，并结合自身优势存在较大发展机会别墅产品目前处于市场空白，可在
3、项目后期做差异化补缺；,纵观客户预期、竞争对比及产品细分三方面，区域未来存在明确的竞争优势与发展机会,整体定位,基于自身,位于定位以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育为一体的谢桥新区新区起步区的首个大盘项目；大而全的新市镇项目。,基于市场,优质的河景资源成为天然的中高端社区；铜仁临水而不亲水的现状高端产品缺失导致高端需求向谢桥转移；创新及优质产品市场接受程度高。,基于客户,对于区域未来的信心产生长线投资倾向；对于亲水环境资源的认同和渴望；被优质产品力的驱动的趋势明显。,项目的核心价值产生于优质地段、环境与产品三方面的结合,项目整体定位源于核心价值的提炼，核心价值基于针对自身、市场及客户
4、三方面的综合,整体定位,提交产品,产品与配套,标准服务,体验式主题社区,物质,精神层次,低,差异点,高,无关的,顾客需求,有关的,我们的发展方向,名城世家,满足基本居住需求,清水景苑,产品升级,较好的物业标准,公园道1号,立足产品与配套，提升服务体系，展现体验式主题核心价值,整体定位,那么，市场需要一个怎样的体验式主题社区？,拥有一套稀缺的都市水岸居所进入一个令人向望的社区圈层标明一种尊贵的财智身份享受一种私有的水岸生活,超大规模的水景风情小镇,铜仁首席亲水、活水社区,提高项目知名度，扩大城市影响力,社区功能：几万人高品质社区生活环境,主题功能：自身具备较好的水景资源同时引水入园，形成鲜明的活
5、水公园社区，参与式互动式的。,城市功能：谢桥新区的开拓者，带动区域价值,形成区域中心，增活力，聚人气,打造项目人文内涵上的核心竞争力,以“水”为主题，整合本项目的体验元素与高尚元素,体验娱乐、休闲、社交活动,引水入园，打造活水公园社区,体验人文和艺术精髓,体验划船、钓鱼、烧烤等参与性社交活动,体验健康、运动，亲近大自然,体验特色购物和美食文化,都市新贵的时尚运动,水岸酒店,活水公园,咖啡会所,渔人码头,网球中心、晨练广场,水岸商业街,恒温泳池,体验亲水的休闲方式,水岸栈道,整体定位,整体定位,半岛计划体验五步曲FIVE STEP FOR Experience peninsula.PLAN,1、
6、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea,2、一种体验式活水休闲 A Interactive river Experience,3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center,4、一套半岛亲水住宅 A House of peninsula.,5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture,整体定位,研究案例：澳洲黄金江岸悉尼情人港悉尼玫瑰湾旧金山渔人码头,亲水、活水社区主题,营造国际江岸社区的关键举措,有品味的尊崇、奢侈的体验,打造“亲水概念”的公共开放区有“上流生活”体验的私有空间可炫耀的奢华、尊贵生活圈社区标志性建筑物酒店、商务等配套齐全主
7、题式娱乐设施,客户价值取向,满足客户价值取向的关键点,区隔、品质、享受,一个活力的、高档次的、国际化的核心区一条休闲的、风情的国际水准的商业街一个世界主题滨河园林体系一个纯净的、深藏的洋房群一个地标式水岸高层建筑群,一种创新的生活观念,整体定位,改变铜仁中高端人群对居所的狭义理解,整体定位,体验式亲水主题的新居住模式价值整合及对应,城市的不远处,具有优质的环境资源,身份象征,提供会员服务,有时尚富人运动,强烈居住文化,离城3KM,清澈见底的木沙河亲水社区引水入园活水社区,中高端住宅,会所、酒店、活水公园、商业等,登山、恒温泳池、网球、篮球等,形象塑造,整体定位,半岛计划体验五步曲FIVE ST
8、EP FOR Experience peninsula.PLAN,1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea,2、一种体验式活水休闲 A Interactive river Experience,3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center,4、一套半岛亲水住宅 A House of peninsula.,5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture,整体定位,tennis网球,Fishing垂钓,Mountaineering登山,swim恒温泳池,Spa水疗会所,Bicycle自行车,Meeting会议,Cate美食,Club俱乐部,H
9、otel酒店,Caf咖啡馆,Art艺术,整体定位,配套及会所,梵净山大道,项目山地,业主委员会,SPA水疗,活水公园,水岸风情街,网球、会所,体验健康、休闲和放松的时尚运动,体验亲水文化、游泳,体验咖啡、美酒、盛宴的异域文化,体验网球会、棋牌等高端人群喜爱的游戏,体验离开城市喧闹后的轻松心情,体验登山、晨练的健康,自驾游、坝坝舞、太极拳、拉丁舞,木沙河,体验水岸、空气、清风和阳光,会议中心,体验全新的社交场地,整体定位,半岛计划体验五步曲FIVE STEP FOR Experience peninsula.PLAN,1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea,2、一种体验
10、式活水休闲 A Interactive river Experience,3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center,4、一套半岛亲水住宅 A House of peninsula.,5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture,整体定位,管理中心,星级物业管理,国际会议中心管理,酒店管理,租售中心,SPA俱乐部,会员制俱乐部,网球俱乐部,登山俱乐部,游泳俱乐部,棋牌俱乐部,自驾游俱乐部,美食俱乐部,水鲜美食会,中西餐宴会,葡萄酒文化,咖啡酒馆文化街区,会籍制,居住会籍,会所会籍,整体定位,半岛计划体验五步曲FIVE STEP FOR Experience
11、peninsula.PLAN,1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea,2、一种体验式活水休闲 A Interactive river Experience,3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center,4、一套半岛亲水住宅 A House of peninsula.,5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture,整体定位,水岸社区是铜仁趋势产品品质是国际水准的客户也是具有国际品位的,双语国际学校水岸风情商业街区,可亲近的木沙河可参与的木沙河可独自拥有的木沙河,自驾游俱乐部恒温浴场活水公园走廊,物业是高档的产品是高品质的客户是尊贵的形象
12、是高尚的,双会所社区服务体系双公园双广场,形象元素：水岸生活,形象元素：高尚的,形象元素：国际的,整体定位,半岛计划体验五步曲FIVE STEP FOR Experience peninsula.PLAN,1、一种创新的生活观念 A New Lifestyle Idea,2、一种体验式活水休闲 A Interactive river Experience,3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center,4、一套半岛亲水住宅 A House of peninsula.,5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture,整体定位,体验水岸钓鱼、划船、烧烤等参与性社交活动
13、,整体定位,体验傍水特色购物和美食文化,整体定位,体验于水元素中升腾的高尚人文艺术气息,整体定位,体验青山、原生树林、空气、健康、运动，亲近大自然,整体定位,体验运动健康的舒适与未来,整体定位,体验与水岸生活的美丽场景,整体定位,体验孩子的笑声与成长,整体定位,体验友谊和聚会的欢笑,整体定位,体验亲水、活水的享受,700亩活水公园小镇,回家就是度假 活水公园小镇,项目定位,一山之隔的政务新城与近在咫尺的城市核心只有三公里的界限宜进宜退的雍容尺度属于广阔的心胸和成功的自信,多年的商海洗礼练就独到而精准的眼光发现财富只是一种本能所以，谢桥又岂能一直等待,谢桥新区最佳的新城地段,项目形象演绎地段篇,
14、项目形象演绎资源篇,活水公园稀缺的人居环境,水不在深清澈见底亲水而居，比别人多的不仅是窗外的绿院里的空气，更重要的在回家的路上，还能看一看风景,项目形象演绎产品篇,精工产品巅峰的生活体验,精细的意念与质感，远胜于工业文明制造的简单愉悦当CAD们机械地复制着别人的美这里的房子，却在呼吸间传递着优雅和自信同时，也在等待着欣赏她的人,基于如下原因，对项目开发档次进行分析,自身条件：指标为低密度项目，适合发展中高端以上物业；开发目标：平衡风险原则下的资金效率保障，兼顾利润最大；客户定位：品质追求的中高端和资源或产品占有的高端客户；客户需求：高品质高附加值的产品、优质的社区形象打造,物业档次定位于超越目
15、前市场中高端项目品质，突破现有产品及社区打造的花园洋房及电梯项目,物业档次定位中高端活水主题社区,推荐案名,半岛第一章,Peninsula of chapter,半岛一是水岸的体现，而且是房产公司品牌的推广第一章代表项目的地位、犹如乐曲章节的优雅旋律,活水.公园.小镇,项目理解与核心问题,客群定位,项目定位与发展战略,市场背景分析及战略定位,启动区定位与物业发展建议,项目分析回顾,当前价值洼地、期待度高的新区中首个大规模项目,房地产发展初级阶段，产品落后，中高端物业溢价空间有限,需求敏感点明确，产生节奏随项目及区域发展变化,创造价值打造被主流认同、市场上从未出现过的差异化价值体系，建立项目形象
16、,物业发展建议具体落实开发的策略与战略,提升价值利用产品与社区的打造与创新来提升项目整体形象与价值，实现区域价值突破,价值认同利用展示区的有效配合，在启动期强势击中客户，认同价值以保证价值实现,从本体、市场、客户三方面总结项目的物业发展建议体系,启动期建议 展示区打造,产品创新建议社区园林打造社区配套打造停车系统打造物业服务提升,社区风格确立景观风格确定分期开发构思产品面积配比,物业发展建议体系,价值创造过程,价值提升方法,价值认同实现,本项目物业发展建议的体系即从创造价值、到提升价值、到价值认同的过程,物业发展建议,价值创造过程价值提升方法价值认同实现,社区风格确立产品形态建议分期开发构思,
17、河,道,市政府大楼,修建中的市体育馆,规划中的市第二中学,有5家市、区级政府机关，铜仁第六中学,汽车4S店等,市政府大楼及左右各三栋，共7家市级政府机关,通过实地考察，了解各地块周界情况,项目西边紧邻即将畅通的金鳞大道，东边部分临梵净山大道，交通便利，周边政府机关较多，生活配套尚欠缺。,老城区方向,地块价值分区可指导不同物业类型的排布，但在具体排布时应兼顾项目地块自身的展示性、私密性等因素,根据地块周边情况，将项目地块整体价值进行细分，分析各地块价值,注：各单指标满分为5分，总分值25分；临街噪音越大，分值越小；其余分值均与指标成正相关。,分期开发原则,开发顺序从南往北，从西侧中心线向东侧延伸
18、；先易后难，先平地再坡地；产品由多层逐步向高层、别墅过度逐步打造商业，首期商业量不宜过大,整体开发顺序从南向北，沿南北中心线向两侧延伸，保证每期洋房与高层产品搭配入市,项目风格的确立首先基于对于项目地块的明确理解，以及对可能产生风格的深入思考,项目地块理解关键词,山地,原生态,我们考虑可能产生的风格，并对客户进行产品测试,Art Deco较为适用，但与国际城风格相同,现代简约客户认同度较高,英伦风格客户认同度一般,新古典主义风格客户认同度较高,市场大盘采用简欧风格较多，多层与小盘多采用现代简约风格,与区域市场主流风格形成差异化建筑风格,公园道1号,清水景苑,名城世家,侨泰嘉逸花苑,瑜龙世家,现
19、代,简欧,天都锦绣天地,乾宇春韵天城,南都锦江国际,骏逸江山,为了确定项目风格，我们还参考了很多著名楼盘,置信丽都花园城,麓山茵特拉肯,同时通过大量考察发现，置信丽都花园城采用的新古典主义风格与项目最为接近，且较容易复制,龙湖弗莱明戈,考察发现，置信丽都花园城的新古典主义风格最适合本项目,选择新古典主义建筑风格的理由,建筑风格把握原则：丰富的建筑外形，具有层次感的天际线；色彩和材质搭配，体现立面质感和新古典主义风情；建筑细节体现新古典主义元素。,市场调研显示，客户对该种建筑风格认同度较高,客户认同,市场上新古典主义风格已相当成熟，借鉴案例多，便于操作,产品成熟,适合大盘及中高端产品采用，易获得
20、较高的产品认同度,适合项目,在提升产品效果的同时，可以有效地控制成本,成本控制,项目首推新古典主义风格的建筑立面客户认同、产品成熟、适合项目、且成本效果并重,700亩大盘，客户需求的多元化，决定产品形态的多元化,市场,多层稀缺，洋房类产品空白,小高层、高层产品逐步入市，增加项目盈利能力,客户需求,产品对策,客户多层情节无法满足,规划部分多层产品扩大客群范围，减少项目风险,价格是重要决定因素，但好的高层依然追捧,多层单价2000以内高层单价2000以上,高端客户对高尚生活的最求无法满足,别墅、类别墅产品的规划，弥补市场空白，提升项目品质,别墅类高端产品空白,配套决定客户购房区域,社区商业分期入市
21、，集中商业、酒店在中后期出现,地块规划指标，区域商业配套、区域行政中心功能缺乏,复合产品体系，承担不同产品功能,复合产品体系,高层利润产品,别墅价值标杆,商业强调配套,6+1洋房形象塑造,11层小高层明星产品,作为顶级物业展示与价值标杆，同时填补市场产品空白,既是初期区域过度产品，也是树立产品品质的作品,近期作为配套，远期发展成区域商业中心,项目主流产品，为项目利润值主要产品,多种物业类型的复合产品体系，不同物业类型承担不同功能,主要承担区域产品由多层向高层转变，减少开发风险，强调创新带来的高附加值,启动区物业发展建议,价值创造过程价值提升方法价值认同实现,产品创新建议社区园林打造社区配套打造
22、停车系统打造物业服务提升,洋房设计建议,设计要点,户型功能完善，辅助功能的设置尤为重要,注重赠送，注重附加值的提升,保证主要功能区的景观面,创新要点,底层送私家花园、赠送地下室，顶楼露台赠送,26楼多做退台，增加使用面积,露台、挑空等室内空间赠送的基本方法,小高层设计建议,设计要点,分类户型的设计及创新要点保证赠送空间的最大化，最大程度提升附加值及溢价空间,752房，110 的3房，120舒居3房设计,将规范的阳台面积用尽,尽量做到南北朝向，主要功能区能观景,创新要点,100以内紧凑型3房设计,生活阳台、主卧阳台及客厅观景阳台设计,顶楼跃层赠送大面积空中花园,各功能区尺寸人性化，考虑使用合理性
23、,洋房入户体现尊贵感单元入口增加公共入户，直接提升产品档次,通过室外走廊入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。,洋房户型分类分为大小户型设计，满足多种居住需求,洋房户型主要以套三为主；户型大小在135145之间，主要满足改善型居住客户；户型设计上，注重居住的舒适度。厨房、主卧、客厅阳台设计。,底层私家花园改变多层金三银四的传统观念，提升附加值，增加利润值。,私家花园面积不宜设置过大，以避免影响整体园林景观效果；保证洋房产品地面停车为的前提下设置；私家庭院的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠，提升底层产品的价值。,大露台,顶层露台赠送顶楼跃层
24、赠送空中花园，提升顶楼产品的溢价能力,6+1产品，顶楼设计跃层；跃层产品以4房为主，面积不宜超过160平方米；顶楼设置主人套房，并赠送大面积屋顶花园；跃层下层送露台，顶层送空中花园；,功能分区明显，无浪费注重户型的实用性,自然通风、采光好动静分区、干湿分区明显无浪费空间；个功能区尺寸合理；尽量采用板式结构；合理分布生活阳台及观景阳台。,提升户型利用率飘窗、露台、入户花园、多阳台设计,卧室采用飘窗，增加使用面积；错层做露台，赠送使用面积，增加室内采光入户花园赠送半面积；生活阳台、观景阳台设计,辅助功能的完善衣帽间、储藏室、玄关在舒适性套三户型中采用,舒适型套三，可设置独立储藏室；根据主卧面积，划
25、分独立的衣帽间；户型布局条件允许的情况下，尽量满足玄关的设置；完善户型辅助功能，提升居住舒适度，吸引高端客群；,储藏室,衣帽间,全国现象,启动区户型配比,启动区户型配比方案产品、面积多元化，满足不同群体需求，扩大产品对客群的吸引面,提升交房标准，引领市场,子母防盗门；阳台推拉门预装；室内找平，墙面抹灰刮白；管线安装到位；外围窗户安装到位,园林部分需达到的效果,社区园林打造原则,园林风格选择,与项目高端形象相契合；与高品质产品风格相匹配；达到强烈的营销展示效果,园林风格确定亚热带园林风格，打造原则主要强调效果而非品质、注重原生态、做细做大,以强调展示效果作为首要原则，而并非为强调质量而大量投入成
26、本；强调原生态，引入活水，与自然环境相呼应；注重中庭主景观与景观小品的打造,园林风格选取应与项目整体风格相匹配因此风格选择欧洲风情,园林打造时间节点,河堤打造先行，营造滨河公园氛围，初期展示作用；引活水入园区；中庭景观节点打造植被打造,水景打造引活水入园，营造铜仁首席亲水社区，与临水项目形成独特的水景观,构建河水河堤中庭水景涌泉为一体的水景观，结合绿化小品的喷泉、水池、浅水渠等营造出强烈的展示效果与趣味性。,构建出“乔木灌木花丛草皮”的四重复合植被体系，利用层次变化营造高低错落的观感效果，增加视觉宽度和深度。,植被打造以四个层次充分打造出植被的层次感，营造出高低错落的复合视觉体验,植被打造利用
27、缓坡制造视觉差异及社区层次感，同时大量运用原生态树木以控制成本,缓坡的构建可良好地制造视觉高差，在项目内部营造出层次感，可进行有效的视觉隔离与引导，提升展示效果。,应用本地原生植物树木，既保证原生态，与自然形成良好互动，同时节省成本，控制园林部分资金投入,细节小品突出欧洲风情的陶艺铺装，以大量土陶制品的应用突出欧洲风情,细节小品的打造以体现风情为首要原则，应用陶艺材料元素体现西班牙风格，以手工打造的特点增加趣味性与展示效果,细节小品大量应用注重实用性与趣味性的功能小品，以统一logo标识体现社区品质,功能小品：将灯箱、信报箱、指示牌、垃圾箱等具备使用功能的部分打造为风情小品，处处体现项目品质。
28、,地面铺装及小品上LOGO标识的统一使用，处处体现项目的精神与高品质。,政务新区不同物业类型发展规律总结,区域目前商业发展局限较大，具体体现在如下几个方面：驱动因素特殊区域刚起步，人口基数小，主要依托政务资源与居住价值，商业的驱动作用不明显；居住氛围较弱作为起步区第一个项目，较难带动居住氛围，而新的商业氛围的兴起又强烈依托于居住氛围；商业价值有限起步期单凭一个项目较难拉动商业价值，而应靠区域成熟期众多项目的共同努力才能达到。,区域处于起步阶段，首期不适宜将商业作为重点发展业态，且其价值实现有限，过大的投入会增加项目资金沉淀风险。,商业发展规律研判政务区新区起步阶段不适宜发展大体量商业，对于商业
29、的投入应谨慎适量,天津万科假日风景项目基本情况,天津万科假日风景万科最成功的产品系之一，郊区开发典型项目,项目中心主商业街,天津万科假日风景商业基本情况,商业操作借鉴商业街位于社区中央,商业操作模式住宅入住后再行销售，采用租售结合的形式，对必要的生活配套进行招租,商业操作方式租售结合，对于华润万家超市及少数美容美发、洗衣店等采用定向招商的方式，其余铺面均对外出售，其中租赁面积约为600平米。,商业业态：超市、百货、烟酒服装、酒吧、餐饮电子、医药、玩具,商家明细：华润万家（万科自行招商，该区域唯一超市）假日风景水站海王星辰药店Sony旗舰店等,客户语录侯先生，洗衣店老板，商铺为租赁，月租九千元，
30、60平米左右，“现在生意还可以，刚开业生意基本维持，相信以后生意应该会慢慢好起来的！”李女士，华润超市收银员，商铺100多平米，“小区其他便利店超市都还没开业，我们的生意挺好，虽然地方不大，还是能满足小区居民现在的基本需求。”陈大妈，小区业主，入住3个月，“社区商业还是很必要的，商业放在社区中间也没什么不好，反而很方便。”,万科假日风景的商业部分控制体量，合理布局，租售结合，是目前市场上较为成功的社区商业操作案例,深圳万科四季花城万科最成功的产品系之一，陌生区域大盘开发典型项目,深圳万科四季花城项目基本情况,商业操作借鉴商业街位于社区入口中央，共约1.2万平米，3%的比例充分满足社区配套,30
31、0米社区中央商业街华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺、美容美发、咖啡店及万店会精选,四季花城成功利用商业削弱区域抗性，位于中央的商业街已被众多项目所借鉴,商业操作方法总体量不大，但充分展示使配套感觉很充分；位于社区中央位置成功提升社区氛围与认可度。,商业价值排序项目商业价值最高的区域位于内部中心道路两侧,地块原商业价值考量如图所示：本项目规模大，沿主干道及未来规划道路具有可能发展商业；梵净山大道目前已有汽车展场，商业发展方向可以延续，首期可以临街底商的形式打造；红色地块处于项目中心位置，且临未来学校，易于形成商业氛围，随着1、2期交房入
32、住，具备打造集中商业，发展成区域商业中心；围绕集中商业，可打造商业街区，与集中商业相辅相成；其余四周地块，仅能作为社区配套型商业打造,地块商业价值排序B区C区A区D区,随着项目发展，地块商业价值分级可能发生演变；项目后期随找周边地块的开发，项目周边商业价值可能会随之提升，商业价值等级可能会有所提高。,商业发展原则及体量商业前期强调其满足配套功能，后期发展方向区域商业中心,城市居住区规划设计规范 A.C.PERRY：邻里住区理论,以社区配套商业定位，根据社区商业千人指标的商业规模估算：启动区人口为：1000000/100*3=30000人启动区商业面积=人口*（0.7-0.91）=30000*（
33、0.7-0.91）=2100027000,整体商业体量约为4000050000，启动区商业规模（含会所）不超过5500，约占启动期总体量的5%,为满足新区配套功能，对商业体量进行适量放大,中期区域氛围初步形成，商业价值逐步显现，可发展中轴线商业街区,初期主要强调商业的展示及配套效果，体量不宜过大,后期有区域人口增加，配套需求开始凸显，可发展集商业,初期,中期,后期,项目商业定位为区域商业中心；商业发展主轴位于内部中心十字两侧，以四周底商作为辅助；项目初期仅以展示为目的投入少量商业，重点放在项目中后期。,初期发展梵净山大道，总体量约4000左右，水景会所1000平方米；中期发展中轴线商业街区；后
34、期发展为满足配套功能而放大体量，发展集中商业。,商业发展次序前期少量投入展示，重点放在后期开发，主商业带位于南北中心线两侧,集中商业,首期商业形式与功能建议在满足社区配套的基础上体现展示与休闲功能,商业形式底层商业街+集中商业商业功能在满足社区配套功能的基础上，体现休闲作用，保证展示功能最大化；商业街业态定位小型便利店、服装店、餐厅、理容院、水果店、干洗店、银行、汽车展场。集中商业业态定位大型超市、专业化市场、百货商城，高端餐饮娱乐,商业经营方式建议前期先自行持有、统一规划业态，等到住宅入住后再行销售,商业经营方式建议商铺销售期压后，前期自行持有，出租少量铺面，统一规划业态，以保证其最佳的展示
35、效果，待客户入住形成一定人气时再销售，从而保证商业价值不会贬损。,商业经营建议以满足业主最基本的生活配套要求为主，迎合目前商业业态为辅，选取市场上经营较好的业态进行统一规划,商业业态建议以满足客户基本生活配套为主，分为生活、餐饮、休闲、服务四大类,商业街业态选取以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如幼儿园、小型超市、洗衣店、便利店、药店、茶坊、特色餐饮、咖啡、可外卖的快餐店、美容理发店等等。,洗衣店,药店,便利店,茶座,酒吧,快餐店,小型超市,发廊,幼儿园,会所规模和功能定位1000左右，前期作为营销展示，兼顾后期经营使用,1000的社区会所；设置为两层，局部挑空处理；选择河
36、岸设置水岸会所；前期作为营销展示功能；后期主要为业主提供休闲配套。,会所选址建议,会所作为前期展示的重要环节，其选址需在展示效果最优的部分；建议选在北区临近主入口的部分，同时与主景观轴有良好承接，成为展示体系中的有效部分，将展示效果发挥到最大。,会所功能及规模建议,与众多案例相似，本项目会所在启动阶段自身的营销展示功能要远远强于其后期的经营使用功能。,销售中心为了营造氛围，规模通常不宜过大，避免产生过于冷清的感觉，本会所中实际营销区域规模在700800m2左右即可；其他非营销区域可结合会所未来的使用功能展示设施及配置，作为营销体验场所，整体规模在1000m2左右；多数案例表现后期会所往往经营不
37、善，因此本项目会所整体满足后期基本的休闲配套即可，1000m2左右的规模最为适宜。,会所风格建议体现新古典主义风情，充分体现欧式古典主义元素，着重突出展示意义,风情元素体现、展示功能优先保证会所外立面风格与整体建筑风格的统一，建议会所采用欧式新古典主义的外立面；可配合小面积水景做出一定欧洲风格，与建筑风格相呼应；,体现古典简欧风格，与园林景观充分配合,会所前期功能前期作为营销中心使用，注意各功能分区的要点打造及元素体现,会所设置在沿河的最佳位置，拥有最好的资源体系及景观面，浓厚的欧洲风情带给客户震撼的视觉冲击；项目初期会所作为销售中心，相对豪华和风情浓厚的售楼处打造对项目形象和档次提升作用明显
38、。,前期：销售中心以及营销展示重要环节,面向社区业主，提供休闲、运动的会所功能：中餐厅、室内恒温泳池、桌球、健身中心、阅览室、棋牌室、会客厅等；主要作为业主休闲配套功能，实行会员制度，以体现业主的身份感和圈层感。,后期：面向社区提供基本休闲配套,会所后期功能后期在业主入住后主要提供基本运动、休闲、社交功能的配套,会所分区及项目建议,会所后期功能演绎,会所后期主要重视休闲、运动、会客三方面的功能,在满足上述功能的原则下，还可考虑增加如桑拿、SPA、瑜伽、健身、咖啡、茶室、阅览室等其他功能空间,会所后期功能演绎,会所在保证品质的基础上，建议选取市场上热门的种类，避免经营不善的风险,标准室内恒温游泳
39、池（1个）。尺寸：25*10。更衣室、淋浴房。,预计规模：300-350,半岛置业与某知名双语幼儿园签订战略联盟，入驻本项目，首创铜仁“双语宝宝社区”。,景观泳池,林荫晨跑道,网球场,塑胶篮球场,本项目停车系统设计原则：整体原则：最大限度地实现人车分流，合理控制比例，满足不同物业类型的住户对车位的需求，档次越高的产品客户对车位的需求相对越大，同时在首期避免大面积地下停车位的出现，降低成本与风险；洋房停车：洋房产品均配合组团采用地面停车位的方式。车位与景观结合：利用地块高差，设置架空层景观停车位，节省成本,停车位比例及设置方式需权衡考虑住户需求与对社区品质感的保障，同时控制成本与风险,项目为新区
40、低密度社区，客户层级较高，对于车位的要求也较高，因此整体车位比在0.6：1以下，同时根据物业特征采用不同停车处理方式，避免大面积地下车位出现,小高层产品的车位设置建议图示：,层高低于2.2米的半地下车库,小高层停车打造要点：利用地块高差，打造半地下停车库,洋房全部采用地面停车，小高层，利用高差局部设置架空层景观车库,洋房类产品的车位设置建议图示：,洋房停车打造要点：全部采用地面停车处理与组团配合，有一定的集中与排列节奏配合草坪与木花架等，营造风情与情趣感，成为园林景观的一部分,铜仁现有的物业管理水平较低，仅有安保、清洁工作，而且服务质量不高。客户感知度不大本项目的品质不单体现在硬件上，还要在软
41、件上给客户高品质的服务建议引进国内物业管理一级资质公司，如聘请第一太平戴维斯、戴德梁行做顾问物业管理系统包括：出入口控制系统家庭防盗和事故报警系统保安巡逻签到系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统停车场管理系统水电煤气自动抄表计费系统保洁服务钟点工服务,引进知名物业管理公司和智能化管理系统，为业主提供贴心细致的服务，体现高端品质,启动期建议 展示区打造,物业发展建议,价值创造过程价值提升方法价值认同实现,项目启动期选址和规模确定的原则,启动期建议原则,启动期选择在昭示性最强，初期价值最大的部分，规模中等地块,突破铜仁当前居所形象，脱离当地楼盘所形成的固有价值体系,1、充分展示社区元素，奠定高尚社
42、区形象,2、提供社区生活体验场景,3、形成口碑，树立良好的品牌形象,启动区的目标和必须解决的四件事,吸引目标客户，产生示范效应 提升区域形象，实现区域价值提升 初步建立开发商品牌 实现首期资金回流,4、首期商业弥补区域商业缺陷，完善区域配套,首期部分底商，形成社区商业街，完善生活配套,形成口碑效应，奠定促成购买的基础、为后期营销铸基础,整合项目资源，构建高尚生活场景,目标：,重点解决问题：,以1号地块作为项目启动区，作为未来1年产品打造重点区域,道,启动区选择理由,1号地块，地势平坦，现为农田，政府交土地时间最早,地块条件,梵净山景观打道打造完毕，已开市政通公交车，地块对面已经形成部分商业配套
43、，临体育馆,交通、示范,地块临木沙河，易于打造沿河水景，起到展示作用，奠定高档住宅的景观基调,景观,地块规模80亩，相对其它几块地兼容商业较小，利于首期资金回笼,规模,启动区选择1号地块,以强势展示作为项目面市的第一冲击波，营造高端社区氛围，给客户强烈震撼,展示区规模不宜过大，但体现元素丰富，充分结合外部原生态环境与项目自身产品特色，且展示动线明确，准确把握各元素的细节体现，则可达到优质的展示效果,展示目的高水平展示体现项目品质强势震撼客户，吸引购买,展示主题以充分的景观风情元素配合建筑形象形成展示体系,展示原则展示区不在大，而在细致充分利用原生河流与建筑及产品有效配合,展示元素外围石墙、原生
44、态滨河绿化带、主入口小广场、销售中心、中心景观轴、建筑与样板间等,沿江方向设置叠拼别墅、5+1退台花园洋房，引河水入园区，实现户户临水、亲水，景观均好性。,1期产品打造建议,沿江方向设置叠拼别墅、6+1退台花园洋房，引河水入园区，实现户户临水、亲水，景观均好性。,1期产品打造建议,采用个性比较鲜明的风格，如法式，地中海风格等，形成市场反差，为铜仁消费者带来一种视觉冲击。,外立面,不直接临江地块，打造18F国际公寓，以中小户型迎合市场，回笼资金。,河岸至梵净山大道，产品楼层逐步走高，营造渐进式天际线,围墙,体验之旅一,打造要点：主入口销售中心滨河公园轴线为主要展示区；展示区环境打造尽量考虑后期景
45、观呈现后可以使用，以节约成本；展示区景观应注重观赏性和互动性,堆坡与植被处理,休闲座椅,从项目外围至主入口小广场，富有情趣且注重原生态的元素处理充分体现了风情与档次,高度错落，富有情趣,配合石墙、篱笆、水景、园林等处理,主背景墙,滨河景观打造，使之具备公园的观赏性和参与性,河滨路径,河滨绿化,河滨休息场所,河滨石刻,打造要点：多种元素的有序叠加自然环境的有效保护和利用；拦截河水，提升水位，拓宽河面。,标志性建筑项目标志，营造城市氛围，展现项目品质,体验之旅四,打造要点：功能、空间尺寸设计理念超前每套样板房装修风格不一致样板房选取23套，强调赠送空间的演绎，配合明晰的导视系统。,首层庭院空间展示
46、,样板房展示户型优点、创新展示,本项目核心战略即以产品来创造需求，用产品节奏来控制需求节奏，最终放大开发价值,项目的核心发展战略不仅是以客户为导向的产品策略，更是由产品打造和铺排而产生的产品导向下的客户策略，并最终利用客户策略最大化的实现项目开发价值。,核心战略,以产品打造和铺排为导向的项目开发价值最大化通过产品来创造需求，由产品节奏控制需求节奏，结合“创造”与“节奏”引导需求走向更高价值实现。,具体发展战略：通过产品制造稀缺与卖点，拔高项目调性，将项目打造城铜仁最具吸引力的新兴富人区“创造需求”；通过产品节奏的控制来影响需求节奏，掌握完全独立自主的价格设定权“引导需求”；引导需求走向设定的价格，保证各种物业价值的最大化和开发收益的最大化“价值实现”。,报告整体思路回顾,如何找准市场客户，并指导项目定位？,项目理解目标分析,市场分析,竞争模拟,分类产品机会,客户盘点,客户圈定,价值创造,价值提升,价值认同,物业发展建议总则,物业发展建议方向,汇报结束 Thanks!,
