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1、,【角美2010P06地块】市场定位及投资可行性初步分析,第一部分 角美镇发展概况及城市规划第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析第三部分 项目地块价值研判第四部分 项目开发市场初步定位第五部分 项目产品开发配比率及定价预估分析第六部分 项目开发财务及投资效益分析第七部分 项目评估结论,目录,第一部份 角美镇发展概况及城市规划,角美镇区域特征和城市概况,区位优势,角美镇归属福建省龙海市，为漳州次中心城市。区域总面积163平方公里，位于厦漳泉交界，九龙江入海口；雄踞厦门西海岸，鹰厦铁路、324线国道、厦漳高速公路交汇于此，是闽南金三角的交通枢纽，是闽南城市联盟的“桥头堡”；是厦漳经济联结的契
2、合点、接力站；与厦门市接壤21公里，距厦门岛15公里，是厦门市环岛20公里经济圈和海湾型城市建设的重要组成部分，具有东连厦门特区、西接漳州市区的独特区位优势。,角美镇区域特征和城市概况,交通优势,角美现有324国道线从城区中部通过，厦漳高速、鹰厦铁路及正在建设中的龙厦铁路、厦深铁路从北部通过，海沧铁路、同三高速穿越境内，以及连接海沧和长泰的三条主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，优势明显。,角美镇区域特征和城市概况,工业优势,角美工业综合开发区是福建省最早开发的外向型工业区之一，经过十几年的发展，现已形成门类多样、产品丰富的轻型工业体系。目前区内拥有福龙、龙池、文圃、凤山、吴宅、江东
3、6个工业园区，基本形成产业集群的园区经济和工业主导的产业经济，具有较强的工业经济支撑力。,后发优势,近年来，角美镇已先后投入数亿资金不断加大城市建设和改造力度，完成了一系列城市基础配套工程，目前已形成“二纵四横”的道路交通网络；集镇建成工业综合开发区由原来的525平方公里拓展到18平方公里，城市化水平达到427。拥有5所中学、35所小学、2座公园和1家年交易额上亿元的农贸市场，建有龙海市第一医院分院、龙池医院、影院、游泳馆、乒乓球馆等配套，角美城市后发优势逐步凸显。,角美镇城市规划分析,根据漳州城市规划目标，角美将成为漳州新的“次中心城市”之一。为实现这一战略目标，角美将按照“一主一辅、双城争
4、辉”、“一江两带、山海共舞”的城市空间结构展开城市布局。为尽快拉开城市总体框架，壮大城市体量，角美工业综合开发区着重建设“一城（主城区）、三轴（以国道324线为主轴的西通道、以角海路为主轴的东通道、以角江路为主轴的中通道）、带六园（龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东六大工业园区）”的城市布局。,角美城市总体规划,角美镇城市规划分析,中心城区项目分布现状图,中心城区启动项目简介图,角美镇城市规划分析,规划定位,大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。,发展目标,在规划期内，力争将角美镇建设成一个规模适合、结构合理
5、、功能齐备、环境优美、生活便利、经济发达的现代化中等城市。,城镇规模,充分发挥厦漳泉城市联盟的优势，加强与九龙江三角洲都市区的联系，把角美作为城市来经营、规划，最终建成产业功能完善、滨江城市特色鲜明的现代化城区，争取到2020年，建成中心城区达66平方公里，人口达到55万，城市化人口达到90%。,角美镇城市规划分析,角美镇城市规划分析,规划方向,规划三大新区：角美中心区、龙池新区、福龙新区。角美中心区是三大新区的重点，实施中将以建成区为依托，西进南拓。“西进”是沿仁和西路向洪岱洋片区、福龙工业园推进；“南拓”沿洪岱路向角江路、石美片区拓展。该片区的汇景祥居、天翔世家、仙鹭温泉人家、御家园、星河
6、特区等8个商住小区建设，对于提升当地人居品质具有重要作用。同时，开发区还将利用厦深铁路新角美客运站建设的机会，抓紧启动洪岱洋新镇区建设，加快规划建设新角美中学，并且将建设五星级商务酒店、大型娱乐休闲项目。旧区建设侧重抓好侨兴街、农贸点、粮站片区等旧城改造项目，促使集镇城市中心功能更加完善，带动作用不断增强。,道路交通,镇区路网总体形成“三横五纵”的路网结构。规划道路等级分为镇区主干道、镇区次干道、镇区支路，由此构成完善的道路交通体系。镇区交通设施主要有长途汽车站、公交首末站、公共停车场和公共加气加油站。,第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析,角美房地产发展进程概况,初级发展阶段：初始自建
7、自住,早期的角美没有房地产可言，2003年以前，角美建的房子没有规划，不讲品质，不讲价格，也没有理念，大多建筑形态都是自建自住为主，满足的是最基本的居住需求；一种是农民自建房、一种是介于农民与房地产开发之间的房子，最后一种才是真正的房地产商盖的房子。,中期发展阶级：打造品质化住宅楼盘,2005年厦门建发房地产在角美龙池打造“钻石之城”圣地亚哥及在此之间一批开发商，重视房地产的品质，并逐步把园林设计等理念引入房地产，从而开创了品质化住宅楼盘，到了2007-2008年，几个大盘开始在角美动工，房地产住的品质才开始发生翻天覆地的变化。代表性楼盘：天翔地产斥巨资打造角美首席7万大型国际品质社区“天翔世
8、家”，角美商品房开发有限公司开发建设角美地标式建筑“汇景祥居”；顺华集团打造高档次住宅社区“芗鹭温泉人家”08年销售价位达5000元/。,角美房地产发展进程概况,高速发展阶段：品牌规模生态化生活开发模式,近年来，海峡西岸经济区发展战略的深入实施，位于厦漳之间的角美得到新一轮发展的重要发展战略机遇并随着外来开发商的进驻，较强的前瞻性，根据城市的发展、规划的要求，市场的演变，从而不断地提升房地产的人居生态生活品质；房地产开发项目进入品牌化、规模化运作。代表性楼盘：本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生活”-“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产开发的角美
9、首座主题式购物公园-“星河城市广场”；以及港资企业丰泰地产所开发的“丰泰财富广场”。,角美商业市场调查分析,通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。,角美商业市场调查分析,商圈主业态分布及租金列表,商圈业态分布实景图,角美商业市场调查分析,角嵩路是角美除324国道外车流量最大的地段，厦门开往角美的班车都停靠在此路段上下客，因而人流量也较大，其业态以服装和食杂为主；此路靠南区域有大量的建材。所以，此路段整体上由三种主力业态构成。另外，角美首个主题公园式购物广场“星河城市广场”其商业步行街区购物中心商业面积约：5
10、万平方米，而丰泰财富广场商业面积也达到2.4万平方米。,角美商业市场调查分析,商圈业态分布实景图,324国道临街及车流量大，业态主要以摩托车专卖店和汽车维修为主，近期经过马路两旁的街道改建，良兴商场在此路段新开了一家分店，和中汇购物广场隔路相望，现已形成了一条步行街，该地段店面升值潜力巨大。,角美商业市场调查分析,商圈业态分布实景图,仁和东路主要以建材、新港灯饰市场为主业态，生活配套为辅业态，其租金不高；现有永辉购物超市，其人流量大，但购物环境差，停车不便；仁和西路主要以娱乐、银行营业厅为主业态；文圃大道主要以餐饮美食为主业态。,商圈业态分布实景图,角美商业市场调查分析,角美老镇街角海路、北门
11、南路主要以男女流行服饰、运动品牌装为主业态，其租金相对比较高，达到年租金810万，约100-150元/月。,第三部份 项目地块价值研判,项目地块价值研判,项目地块区位及概况分析,区位特点：项目地块位于仁和西路与霞兴路交汇处，为角美新区规划“水韵新城”中心城区，距离老镇区不到一公里，规化中的角美新客运站及龙厦铁路、厦深铁路角美火车站距离本项目10分钟车程，其交通通达性便利。周边未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺；另外周边现有龙泉谷温泉SPA及打造近80万平方米精品品质生态楼盘“温泉美生活”-“龙泉华庭”、“龙泉御墅”；其将间接提升本项目地段价值。地块概况：本案项目地块占地面
12、积约：70932，建筑容积率约为：1.83.0,建筑限高:100米,总建筑面积约为:212796。,项目地块区位及概况分析,项目地块价值研判,项目周边楼盘开发状况,项目地块价值研判,项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为：4500元/-4800元/；兴建未交房楼盘：龙泉华庭，其住宅销售价位为：5000元/5500元/。,项目周边楼盘价位图表,项目地块价值研判,项目周边楼盘开发状况,项目地块价值研判,项目商业竞争楼盘分析,现角美镇在售商业楼盘仅为三个，主要分布于角嵩路的星河城市广场、丰泰财富广场及龙泉华庭配套底商，其一层店面销售价位为：18000元/25000
13、元/，二层为：12000元/13000元/，店面面积主要以5080为主。,项目商业竞争楼盘价位图表,项目商业竞争楼盘价位图表,项目地块价值研判,项目地块价值分析,资源价值：角美最为自然丰富“江水”、“温泉”资源本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带，其为项目增加较大的附加值。休闲价值：角美最为完善的休闲娱乐公共配套本项目未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺，中影万星国际影城也即将动工。,商业价值：区域商业及现代城镇舒适性购物商业综合体发展存在极大空白 项目紧邻镇城主干线仁和西路，位于仁和西路与霞兴路交汇处，区位优越，新客运站、火车站市政交通设施聚集，辐射力极强；项目
14、双面邻路，商业的易达性极强。周边居住高档生态品质楼盘居多，消费群体整体比较高且周边没有区域性商业综合体其亦为本地块商用物业的经营定位提供极大的操作空间。项目区域作为角美新城区，角美中学新校区及角美医院的投入，体育中心，龟山公园兴建，形成了十分成熟的配套环境，医疗配套、教育配套、休闲配套等均成熟，为未来的居住提供好的保障。,项目地块价值研判,项目地块价值分析,第四部份 项目开发的市场初步定位,项目开发的市场初步定位,住宅部份市场定位,产品定位：生态休闲景观高端住宅+青年时尚公寓,1.“生态休闲景观高端住宅”定位依据：项目打造生态型精品质高端住宅与角美城市规划“水韵新城”中心城区规划结构为“一心、
15、三片、两轴、两带”组团式布局结构形态；建设城在绿中，蓝天、碧水、绿地相互辉映的现代化生态园林城区的宏观大格局相吻合；丰富自然稀缺价值资源“江水”、“温泉”如本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带对高端购房需求的吸引；项目区域教育、医疗配套日趋成熟，角美中学新校区及角美医院的投入，能够满足高端居住需求；角美老镇居民传统习惯不愿意远离老镇区的区域念旧心理，而本项目距离老镇区不到1公里，可以为老镇区居民提升改善居住的愿望；项目区域休闲娱乐配套的完善，如体育中心，龟山公园兴建，其为本项目打造生态休闲景观高端住宅创造有利先机条件。,项目开发的市场初步定位,住宅部份市场定位,2.“青年时尚公寓”定
16、位依据：作为厦门湾西岸崛起现代化工贸新城角美近年来吸引中外企业的投资热点，并已基本形成以园区特色的产业集群和以工业主导 的经济结构，发展快速、基础殷实、势头强劲，必然吸引相当多数量的外来技术工薪人阶层，其群体具有青年时尚公寓需求；项目周边兴建的医院、学校，“青年时尚公寓”具有自住居住需求和出租市场空间；“青年时尚公寓”为房产投资客热忠需求；可以为富裕人群抵御通货膨胀，资产保值增值需要；工业区及物流园区年轻人及首次置业者的低总价购房需求；公寓可用作家庭旅馆、快捷酒店经营项目。,项目开发的市场初步定位,商业部份的市场定位,在角美这个地方打造商业综合体，能够制造出“赢者通吃”的效应，一旦抢先得到市场
17、的承认，其统治地位将牢不可破。其商业价值将体现在3个方面：1、它能够将角美现有的最优质商业资源充分转移过来；2、因为新质商业空间的出现可以催生出一些全新的商业消费；3、因为商业格局的提升将会使相当一部分的外流消费回流。本案非常适合打造商业综合体，原因有以下两个：1、本案处于角美新区规划的中心位置，地理条件上得天独厚；2、虽然前面已经有了星河城市广场与丰泰财富广场，但一个位于老城区，停车将成为其无法克服的困难；一个是在324国道旁边，区位不适合做精致商业，从区位的角度看本案是做商业综合体的极佳地点。,项目开发的市场初步定位,本案的商业定位,打造【角美】第一购物广场 鉴于永辉与新华都已经入住角美，
18、本案则应联手更具品牌号召力的商家入住，比如世界级的沃尔玛或中国超市巨头人人乐等，而这些商家也的确具备实实在在的合作潜力，最近沃尔玛也开始关注起中国的明星城镇，着手展开布点工作，而人人乐在福建省的发展重点本来就是漳州，如果能够把这种体量和级别的超市引入角美，则本案完全有理由成为角美购买第一广场。打造【角美】最精致唯美的超级MALL ShoppingMall（简称MALL）是源自美国、风行世界的成功商业模式，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有，它的消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。行业多
19、，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。,本案的商业定位,打造【角美】最具人气的休闲高地 角美休闲娱乐业的现状是比较分散，且无规模化、品牌化及集中化；而近年来，随着角美经济的快速发展和镇区居民收入水平及消费水平的整体提高，现老镇街区已无法满足其文化娱乐方面的需求；此外，随着角美工业综合开发区“龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东”六个工业集中板块的加速集聚发展，必然会带来外来员工的增加，而这些80后的打工仔已然成为城市消费的主力军。打造【角美】最具时尚气息的炫酷影城 虽然角美也规划了万星国际影城，但在角美这样一个小城镇，孤立的影城其经营压力是巨大的，因为影城在今天已经不
20、仅仅是看一场电影这样简单，它更具有追寻时尚的意味，而唯有在一个具有综合性和时尚性的环境内，它才能充分彰显它的魅力；更何况本案的开发在先，且位置更为优越，再辅之以电玩城、自助ktv等其他时尚要素，完全由机会打造成为角美最具时尚气息的炫酷影城。,项目开发的市场初步定位,以上仅为对本案商业的宏观定位，涉及具体关于项目功能分区、业态细分布、商场主力店如何定位、商业体量如何确定、人/车流动线、购物街区间人流如何有效贯通、体验式购物空间的形象设计等，需经深入市场调研及商家访谈后方能得出系统性结论。,项目开发的市场初步定位,小结,第五部份 项目产品开发配比率及定价预估分析,项目产品开发配比率及定价预估分析,
21、项目住宅与商业面积配比率,1本案地块开发主要综合经济技术指标为:占地面积：70932，容积率：1.83.0,总建筑面积:212796.建筑限高:100米2.开发路径设定 概括而言，本案有两种截然不同的开发方案，一是如同龙泉华庭做底商加住宅模式；二是打造一个专业的商业综合体，两种开发方案指标设定、成本、效益以及开发周期都存在着较大不同，这里我们将两种开发模式做一个对比分析。,3两种开发模式下的经济技术指标设定底商加住宅模式（以下简称底商模式）的主要技术经济指标：商业面积：12464，其中底层6232，二层6232；（以上面积指标由来：本地块呈长方形，因为没有地形图，根据现场目测假定地块长400米
22、宽177米，则该地块的底商面积可粗略估算为（400+177）*12*90%=6232，2米为底商的通常进深，90%的系数是考虑中间会有断续。二层面积同上。）住宅面积：200332；住宅建筑层高：1830F,项目产品开发配比率及定价预估分析,项目住宅与商业面积配比率,项目住宅与商业面积配比率,项目产品开发配比率及定价预估分析,商业综合体模式的主要技术经济指标：商业面积：50000，其中底层19400，二层19400，三层11200；（以上面积指标由来：本案建筑密度35%，这就意味着建筑物占地的极限面积 为70932*35%=24826，假定住宅面积为162796，按照30层计算，其基地面积为54
23、27，则理论上可用于商业的占地面积为24826-5427=19399。这样商业综合体基本上做到局部3层就可以了。实际上本案部分临街的住宅其底层还是可以布置一些商业面积的，以上并没有计入是一种比较保守的估算方法）。住宅面积：162796；住宅建筑层高：30F,3两种开发模式下的经济技术指标设定,4.两种开发模式下的销售价格设定,项目住宅与商业面积配比率,项目产品开发配比率及定价预估分析,底商模式的销售价格指标：,商业综合体模式的销售价格指标：,项目住宅与商业面积配比率,项目产品开发配比率及定价预估分析,项目产品开发配比率及定价预估分析,项目住宅与商业面积配比率,5.商业综合体模式的业态分布及面积
24、配比估算 根据多年商业地产运作实操经验判断，像本案这样规模的镇级城市商业综合体，其业态规划及面积配比可参考以下列表：,项目产品开发配比率及定价预估分析,第六部分 项目开发成本估算及投资效益分析,方案一：底商模式的投资效益分析,方案一：底商模式的投资效益分析,方案一：底商模式的投资效益分析,方案二：底商模式的投资效益分析,方案二：底商模式的投资效益分析,方案二：底商模式的投资效益分析,方案三：商业综合体模式的投资效益分析,方案三：商业综合体模式的投资效益分析,方案三：商业综合体模式的投资效益分析,项目开发成本估算及投资效益分析,关于以上投资效益分析的几点说明,1、鉴于本案没有建筑规划设计方案，无
25、法提供精确的数字，以上投资分析仅为粗略的估算，地下室部分既没有计入成本也没有计算收入，原则上可看做两厢对抵。2、考虑到未来融资的成本可能较高，对于财务成本在银行贷款利率做适当上浮，采用年利率12%的标准，启动资金预估为4亿元，如果采用底商模式，平均资金占用时间为1.5年；如果采用商业综合体模式，则平均资金占用时间为1年。,3、底商模式的总销售额比较低，但成本也相应降低，主要体现在建安（其层高可以更低一些）、外立面装修（商业综合体更高一些）、设备（商业综合体的设备投入更多）、消防（商业综合体消防等级更高）等方面，这些在以上表格中都得到体现。4、税费情况也有所不同，因为目前税务部门都采用预征的办法
26、，企业所得税按照销售额的3.75%征收，而土地增值税则住宅与商业的预征比例不同，普通住宅是按照2%，高档住宅（单价高于5000元）是按照3%征收，而商业是按照5%，底商模式的7.09%与商业综合体模式的7.71%即是按照加权系数得出的综合税率。,项目开发成本估算及投资效益分析,关于以上投资效益分析的几点说明,项目开发成本估算及投资效益分析,项目三种方案投资现金利润率对比分析,备注：以上成本与收入单位均为万元人民币,项目开发两种模式主要差异比较分析,项目开发成本估算及投资效益分析,项目开发成本估算及投资效益分析,第七部分 项目评估结论,本项目是角美新区规划“水韵新城”中心城区,具有稀缺自然生态休
27、闲景观资源及完善教育、医疗、公园等公共配套资源项目，且地块商业潜力巨大，具有较高的开发价值。从两种开发思路的对比分析中可以看出，本案采用商业综合体开发模式更具有吸引力，不仅因为商业面积的大量增加而产生出溢出效益，同时实践表明，在小城镇商业综合体对其住宅也能够起到价值带动作用，从而呈现双增长。,项目评估结论,报告总结论,如果采用商业综合体开发模式，节奏一定要快，招商要快因为很多优质的商业资源是不可复制的，比如一些超市或肯德基、麦当劳等，如果被别人招商成功了，本案就会错失先机；建设要快鉴于商业综合体部分只有3曾高度，完全可以争取在一年半以内完工开业，这样不仅能够快速完成资金回笼，而且商业气氛的营造能够带动住宅的价格上涨与快速销售。本案启动时间较为敏感，对于未来房地产行业的宏观政策走向，投资者应谨慎评估，我们的观点是在大政策背景一致的情况下，商业地产的投资风险会更小。,项目评估结论,
