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1、,四川中原05年荣誉出品,“春天”谨此献给深爱成都这片“热土”的人！,江安春置业“仁和春天大道”项目应标汇报,精彩“春天”生活向西 向西延伸,我们的思考：接到标书，我们内部开始了热烈地讨论：设计说：“要唯美的，那里的环境太棒！”策划说：“要高尚的，住那里的一定是高尚人士。”文案说：“要舒适的，河水细流，鲜花环绕，像生活在神化里一样。”建筑说：“要创新的，成都的建筑太过呆板，我们应该在产品上全力创新。”,于是，我们内部开始迷惑了，我们激烈的讨论着，争论着，在经过大家无数次脑力震荡后，我们终于明白了真正需要的是什么？那就是“超越”。即开发理念的超越、产品创新的超越、营销模式的超越,以下就是我们思考
2、的过程,超越,我们的整体思考,温江区域房地产市场条件,【市场条件分析】/认识温江,1、温江房地产市场发展迅速，板块居住价值得到提升。2、光华大道板块房价增长速度远远低于板块土地市场价值的增长。3、发展商持地观望，未来中高端产品市场竞争激烈。4、温江区域内住宅产品档次普遍偏低，缺乏高端产品 5、政府在积极寻求更好的思路促进整体发展。,高端市场,我们出路在那里？,如果项目跳出温江区域市场，放眼于更加广阔的成都市场，我们项目出路即在眼前。,【市场条件分析】/认识温江,成都房地产市场现状,【市场条件分析】/认识成都市场,1、房地产市场基础良好，处于稳定、快速、健康发展。2、房地产开发重心、市民置业逐渐
3、外移。3、外来人口增多，消费意识较前卫。4、高端住宅产品同质化现象严重，市场需要推陈出新。,成都高端房地产市场阶段发展情况,【市场条件分析】/认识成都,我项目的市场机会点,【市场条件分析】/认识成都,目前，高端产品市场正处于重要转型时期。我项目找到良好的切入点，引入全新的开发理念和运作手法，其高端产品市场发展空间巨大。,我是谁-认识自己,【开发条件分析】,土地条件,【开发条件分析】/认识项目,1、土地规模较大，地势平正，呈现少有的半岛形状,土地条件分析,【开发条件分析】/认识项目,自然条件,【开发条件分析】/认识项目,1、温江区域自然环境好“上风上水”宝地。2、项目临江安河以及50米的河景绿化
4、带,发展商具备较强经济实力，强烈的开发信心。立志打造高端产品，项目和发展商的品牌发扬光大。开发商与政府有良好的沟通。,温江本地 成都地区 全国范围,【开发条件分析】/认识项目,标志性的明星楼盘领跑高端产品的典范同类产品中，绝对的借鉴意义,我们将怎样做？,【项目条件分析】,【项目条件分析】/产品定位前的思考,产品的核心理念 个人化生活馆,【项目条件分析】/产品定位前的思考,【产品定位】/硬性定位,“城西-纯住宅-个人化半岛生活馆”,精彩“春天”生活向西 向西延伸,【产品定位】/形象定位,【产品定位】/价格定位,都市第一居所个人化半岛生活馆,【产品定位】/功能定位,温江本地高品质的标志性的楼盘成都
5、地区在开发理念、产品创新、营销模式上经典、超越之作 全国范围同类产品，水景项目借鉴典范,【产品定位】/档次定位,我们将产品卖给谁？,【客户分析】,他们的共性：“富裕+品味+情趣”,我们瞄准五大客户群,1、大中型企业高级管理阶层2、个体私营、企业老板3、政府机关、企事业单位管理者4、高级专业人员（如律师、高级技术职员）5、社会名流、娱乐界、体育界明星 6、少量投资客,【客户分析】,他们来自区域,以上比例，中原根据目前市场情况初定，不代表中原最终观点,【客户分析】,目标客户群特征描述,【客户分析】,我们的创新思维？,【产品如何实现分析】,在整个设计过程中，点点滴滴体现对土地的有效利用和最大限度的土
6、地私有化，尽量减少道路用地，加大绿化、私密空间和半私密空间。,总平建议,【产品如何实现分析】,分期开发建议,中原建议，我项目大体分成2期开发，其中，一期推出主要集中在地块东北角,【产品如何实现分析】,联排别墅,建筑单体建议,【产品如何实现分析】,花园洋房,建筑单体建议,扬长避短，增加业主居住品质，提升产品附加值。,【产品如何实现分析】,电梯产品,建筑单体建议,挑高6米的个人空间、增加业主居住乐趣。提升产品附加值。此建筑结构可适用于花园洋房,突破传统结构，增加业主对通风、采光、景观的需求,【产品如何实现分析】,建筑风格建议,新中式建筑风格现代建筑与传统元素的完美结合,【产品如何实现分析】,住宅是
7、居住者生活模式和审美习惯的载体。建筑设计不应仅仅在于形式上的创新，更应进行深层次挖掘，以充分的精神内涵赋予建筑产品以鲜活的生命。中原认为，我项目立足于市场高端产品，项目产品须立足于传统的建筑，尤其是最能体现中国人传统居住理念的住宅，势必成为新一代产品的主导。,外立面色彩建议,纯白、青灰、朱红等中式建筑常用色调，色彩搭配皆可能大方、简洁，突出产品高档品质。,【产品如何实现分析】,开发体量建议,建议原则：保证小区高品质；考虑到项目今后推出量和区域市场消化量保证开发商经济效益得到最大化的体现。中原建议：我项目容积率定为1.1最佳即总建筑面积：41.067 万平方米,【产品如何实现分析】,户型配比建议
8、,【产品如何实现分析】,园林环境风格建议,灵动式写意园林中式院落园林与西式园林完美组合,环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，符合中式园林特点，“无一景无典故，无一字无出处”，点睛之笔的经典园林再现，开社区园林营造之先河。,【产品如何实现分析】,推广前需要了解的问题,【效益如何实现分析】/营销推广,一、市场和竞争对手,本项目的供应情况及竞争情况已在市场报告中有详细的阐述和说明，可参考借鉴,【效益如何实现分析】/营销推广,二、推售对象,【效益如何实现分析】/营销推广,三、项目自身,【效益如何实现分析】/营销推广,四、机会点和问题解决,1、机会点1）
9、在政府将全力打造的光华片区，地块升值潜力较大2）设计创新，强调个人化生活空间，满足多方面需求3）新中式建筑风格，简约中融入中国元素，年轻人可以接受4）双会所的建立可以完善现代生活模式 5）物有所值的物业管理服务2、计划需要解决的主要问题1）渲染开发商的开发实力，树立市民对它的信心；2）对片区前景升值预期，明确未来片区的发展方向3）打消客户认为价格过高的心理障碍，树立物超价值的印象；4）项目规模较大，品牌的建立和维持,【效益如何实现分析】/营销推广,营 销 推 广,【效益如何实现分析】/营销推广,形象定位,精彩“春天”生活向西 向西延伸,【效益如何实现分析】/营销推广,表现为：,属于成都人的倡导
10、住宅的革命是高品质生活的代言词满足更多元的生活居住需求为社会精英人士度身订造的是不可多得的，限量供应不可替代的江安河河景带自然资源景观独具匠心、浑然天成的主题园林景观，化气氛浓郁，人景互动设计：人性化规划设计，气派轩昂的楼宇外观，户户朝南，窗窗有景规模配套：超大规模，完善的生活配套，极聚人气，生活气氛浓郁。生活模式：提倡健康个人化的生活模式,【效益如何实现分析】/营销推广,辅助定位西半岛品味个人生活,广告语精彩“春天”生活向西 向西延伸个人生活，向西、向西、再向西绽放美丽的半岛生活,【效益如何实现分析】/营销推广,推广阶段与主题安排,【效益如何实现分析】/营销推广,推广周期时推广方式,【效益如
11、何实现分析】/营销推广,媒体选择和费用,【效益如何实现分析】/营销推广,售楼部开放前,售楼部开放后开盘前25天广告投放,电视媒体,主题活动,【效益如何实现分析】/营销推广,活动一：成都光华片区规划展,活动主题：成都光华片区规划展活动目的：突出人和春天大道的项目的地段优势，扩大本项目的 影响力，全面对外展示项目形象，积累意向客户。活动时间：开盘前地段渲染阶段活动对象：成都普通市民，对规划有兴趣的市民，对本项目感兴趣的潜在客户。活动配合：温江市政府、和黄集团、蓝光集团、科恩集团、华新国际活动方式：针对政府对光华大道的规划，联合和黄集团、蓝光集团、科恩集团、华新国际一起炒作项目所在片区活动预算：5万
12、元,活动二：VIP展示月,目的：为项目亮相后到开盘前客户的蓄水积累，增加开盘前的蓄水量，为项目开盘作好准备。内容：设置开盘前临时接待处，作为本项目对VIP展示活动的场所和平台。地点：商务茶楼（待定）。对象：关注本项目的VIP客户、潜在客户以及全体市民。活动预算：5万元,活动三：VIP答谢酒会,活动目的：促使客户下订活动时间：开盘后活动地点：五星级酒店活动对象：意向客户或集团客户代表活动预算：5万元活动目标：加速意向性客户下订。详细推广介绍项目信息。加强与意向性客户的联系。答谢预订客户,活动四：开盘活动,活动主题：同一首歌与春天有个约会节目演出 盛大开盘庆典活动目的：扩大项目的影响力，全面对外展示并深化项目形象，聚集人气、达到一定的销售业绩。活动时间：开盘认购当天活动地点：小区样板展示区和小区广场活动对象：所有参加开幕仪式的嘉宾、客户以及成都广大市民活动预算：待定,中原提示,我们目前做的是一个初步的项目推广方案推荐，具体细节推广和费用，需要规划方案初步确定以后，根据项目的具体情况详细拟订，以上仅作参考！,【效益如何实现分析】/营销推广,谢谢观赏！,成都市江安春置业投资有限公司,四川中原物业顾问有限公司 二00五年十二月,
