2010年4月青岛市房地产市场深度研究报告.ppt

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1、,青岛深度地产研究报告,2010年4月市场总结,2010年4月简版,18,【政策与城建规划】一、中央政策,时间,来源,政策名称,主要内容,p一是抑制不合理住房需求,4月14日,国务院,国务院常务会议,p二是增加住房有效供给p三是加快保障性安居工程建设,p四是加强市场监管p各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,4月17日,国务院,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,p坚决抑制不合理住房需求p增加住房有效供给,p加快保障性安居工程建设p加强市场监管,4月19日,住建部,关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,p进一步加强房地产市场监管p完善商品住房预

2、售制度p加强预售商品住房交付和质量管理p健全房地产市场监督管理机制,p严格建设管理,4月26日,住建部,关于加强经济适用住房管理有关问题的通知,p规范准入审核p强化使用监督p加强交易管理,p完善监督机制,青岛,二、各地主要政策,时间,来源,政策名称,主要内容,p房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格。p房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售。销售价格调整超过,4月4日,厦门,商品房预售管理规定,以上的，应重新申报预售价格，否则不得销售。,p商品房预售合同签订后，应在日内向房地产

3、交易登记机构办理备案证明。在商品房项目初始登记审批通过前，因故确需退房的，房地产交易登记机构将严格审查退房的资金凭证和相关资料，所退房源继续实行网上公示、公开认购。三、山东及青岛主要政策,时间,来源,政策名称,主要内容,p坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房,4月27日,关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见,p增加住房用地供应，加快各类住房建设p优化住房供应结构，支持自住性住房需求p加强房地产市场监管，正确引导住房消费p明确目标责任，建立考核问责机制,4月2日,4月11日,五、城建规划,时间4月9日,标题泰山路吉林路周边1400户要拆迁四方4000万打造啤酒文化街四方河西

4、村商品房项目规划公示,主要内容p拆迁范围：辽宁路100号216号(双号)、吉林路1号33号(单号)、临淄路1号13号(单号)、泰山路53号105号(单号)、68号96号(双号)、泰山支路1号9号(单号)、6号、锦州路87号149号(单号)、46号122号(双号)、锦州支路1号17号(单号)、2号12号(双号)。p搬迁补助费：住宅600元每户，非住宅按建筑面积40元每平方米。临时过渡补助费：将根据不同情况支付，每月每平方米25元和40元不等p项目位于郑州路与308国道交界处，向东是三O八国道，紧邻河西地铁站口，向西是台柳路和重庆南路，紧邻青啤二公司；向南是郑州路；北边是青岛跨海大桥下桥口，周边为

5、旧城改造完工的八个新型居民区。p项目占地约一百亩，总投资3000万元，计划建造民俗文化展示厅、步行街、民俗文化产业园、民俗文化教育、影视基地等项目。总布局为一街两河七巷子。p项目位于青岛市四方区，由青岛泰成河西房地产开发有限公司发布建设。p规划地块有三片组成，南侧地块用地面积4694.3，中间地块用地面积47447.1平方米，北侧地块用地面积12352.4平方米，三片合计面积为64493.8平方米，项目总用地 面积64493.8平方米，总建筑面积157561.54平方米，其中商业面积15962.28平方米，住 宅 面 积 141599.26 平 方 米，容 积 率 2.44，建 筑 密 度18

6、.57%，绿化率39.5%，总户数1655户，总停车位1384个。,4月19日,4月19日,4月26日,时间4月27日4月28日,标题浮山新区B1地块住宅项目设计公示12片两改房主体全封顶 6月起陆续回迁上王埠、东王埠、桃园社区城中村改造项目公示超星级酒店落户青岛青岛海底隧道全线贯通,主要内容p项目南临银川西路，北侧以同安路为界，东侧为劲松三路，处于青岛市市北区浮山新区核心位置，p项目分为南北两个地块，由规划车行道路及绿化带分隔。分别由青岛城市建设集团股份有限公司与青岛泰德置业发展有限公司开发建设。p该地块南北片区总建筑面积近万平方米，建筑形式多样，包括洋房、多层、高层，建成后两片区可容纳近2

7、000户住户。p市北区有4个，分别是快速路B-5地块改造项目、东西快速路一期改造项目、东吴家村改造项目、台柳路北侧改造项目。p四方区有3个，双山村改造项目、保儿村改造项目、郑州路50号改造项目。p李沧区有2个，分别是尤家改造项目、湾头村改造项目。p崂山区有3个，分别是麦岛安置项目、大埠东安置项目、小埠东安置项目。p项目用地范围内规划有30班中学1处、36班中学1处、九年一贯制学校（45班）1处；九班托幼4处，六班托幼3处200床养老院2处、100床养老院1处。p 项目用地目前为上王埠村、东王埠村、桃园村的行政区域。地块内现有村民聚居区、林木、田地、村镇企业和荒地。p黑龙江路（308国道）、青银

8、高速从南往北穿越用地，将整个用地规划分为东、中、西三大块p本项目规划用地面积约120.39公顷，地上建筑面积约193万平米。p青岛涵碧楼酒店位于黄岛区张屯嘴，是一处背山面海的半岛地形，占地面积为14.15万平米。将兴建200间客房，其中包括50幢独立别墅，建设总投资超过1亿美元。p4月28号上午10时10分实现全线贯通,50,【土地市场分析】一、供应分析,出让土地用途分类占比,280224,万平方米,青岛市土地供应区域分布,40,35.0%,21.4%,16.1%,27.5%,住宅用地工业用地商业用地混合用地,168112560,市南 崂山 城阳 黄岛 即墨 平度 莱西 胶州 胶南,30201

9、00,占地面积规划建面宗数,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月青岛市土地市场供应较3月有所减少，共计353.76万平方米，96宗，规划建筑面积约462.59万平方米，容积率1.31，供应量少于去年同期。从挂牌出让土地的用途来看，纯住宅用地共计11宗，土地面积约56.83万平方米；商业用地共计19宗，土地面积约75.86万平方米；综合性用地共计23宗，约123.97万平方米；工业用地共43宗，约97.15万平方米。从出让土地区域分布看，本月共有9个区市有土地供应，主要集中在平度、城阳、即墨等市郊区市。其中平度市130.95万平方米，位居全市土地供应榜首；城阳区53.17万平方米，平均容

10、积率1.17，排行第二；即墨市47.71万平方米，平均容积率1.03。,0,0,二、成交分析,成交土地用途分类占比,青岛市土地成 交区域分布,26.5%0.6%,11.4%,10.1%,住宅商业混合其他工业,28022416811256,万平方米,5040302010,占地面积规划建面宗数,51.5%,崂山 城阳 黄岛 胶南,胶州 即墨 平度 莱西,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份共计成交土地100宗，总占地面积367.95万平方米，规划总建筑面积517.22万平方米，平均容积率1.41。其中住宅用地11宗，占地面积约41.80万平方米；工业用地48宗，占地面积约97.35万平方

11、米；商业用地16宗，占地面积约37.05万平方米；综合用地23宗，占地面积约189.44万平方米；其他用地2宗，占地面积约2.31万平方米。从成交土地区域分布看，4月份土地成交主要集中在城阳区、即墨市和平度市。其中城阳区14宗，占地面积约131.67平方米；即墨市29宗，占地面积约89.55万平方米；平度市20宗，占地面积约49.16万平方米；此外，市内四区均无土地成交。,09,03,09,07,09,11,10,01,10,03,09,01,09,05,09,09,2000,三、价格分析,全市成 交土地价格与溢价率 走势图,青岛各区市土地平均价格及溢价率情况,3500280021001400

12、7000,元/平方米,60%50%40%30%20%10%0%,35003000起始价 2500成交价1500溢价率1000500,元/平方米,150%120%90%60%30%,平均起始价平均成交价溢价率,0,0%,崂山 城阳 黄岛 胶南 胶州 即墨 平度 莱西数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份各类土地平均起始价793.96元/平方米，平均成交价1038.18元/平方米，平均溢价率31%。从各区域价格表现看，平均起始价和平均成交价较高的区域为黄岛区和城阳区，其中黄岛区起始价为1459元/平方米，成交价为3239元/平方米；城阳区起始价为1175元/平方米，成交价为1287元/平方

13、米；其他区域平均起始价和平均成交价均低于千元。从各区域溢价率情况看，溢价率最高的为黄岛区，1.22；其次为平度市，0.15；其他区市溢价率较低，胶南市和胶州市溢价率为零。,下,12,0-,14,4,14,4-,18,0,18,0,以,上,60,-9,0,09,01,09,05,09,07,09,11,10,01,09,03,09,09,10,03,90,-1,20,60,以,【商品房市场分析】一、住宅市场分析供求关系分析,全市住宅供需比月度变化趋 势图,2010年4月全市住宅各面积区间供需 比,120,万平方米,2,4000,套,3,10080604020,1.510.5,供应量成交量供需比,

14、3500300025002000150010005000,2.521.510.50,供应量成交量供需比,0,0数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份，刚出台的一系列政策对岛城楼市尚未产生大的影响，住宅成交量和供应量仍在高位运行，且从二者情况看供需基本平衡，为1.04，供应短缺的现象略有缓解。从各面积区间供需情况看，4月份各面积区间中60以下小户型面积区间供应较充足，180以上超大户型面积区间供应缺口最大，其他各面积区间供需较平衡。,7.9%,成交分析,10000850070005500400025001000,套0901,0903,全市住宅成交套数月度走势0905 0907 0909

15、0911 1001,1003,政策房 15.9%商品房0.9%10.0%,2 010 年 4月 各 区 市 住 宅 成 交 面 积 对 比4.6%7.0%2.4%4.9%9.9%15.9%,14.5%6.1%,市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份岛城热销区域仍主要集中在城阳区、胶南市等市郊区域，七区五市共计成交住宅7907套，约79.93万平方米，面积环比增长19.1%，同比增长26.8%，套均面积101平方米，比上月增加4个平方米，中小户型仍为楼市销售的主流产品。,区,区,区,区,区,区,区,市,市,市,市,

16、南,北,方,沧,山,阳,岛,墨,州,南,度,市,市,四,李,崂,城,黄,即,胶,胶,平,莱,西,市,价格分析,全市商品住宅成交均价月度走势图,2010 年 4 月份全市各区域住宅成交均价对比,7500680061005400,元/平方米,20%12%4%-4%,2800021000成交价格 14000环比增幅7000,元/平方米,价格,47004000,-12%-20%,0,0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份，全市住宅成交均价受市郊区市成交比重增加影响小幅下滑，跌破7000元/平方米关口，降至6844元/

17、平方米，环比下滑2.6%，但归结到各在售项目大部分楼盘价格仍保持在原有价位，因受政策影响打折降价楼盘仍很少见。,市南区,8.1%,供应分析,全市住 宅新增供应月度变化 趋势,20 10年 4月 各 区 市 新 增 预 售 住 宅 面 积 占 比,130 万平米11090,套,13000110009000,面积套数,20.9%,10.2%,0.0%1.2%1.2%2.5%,9.9%,6.1%,市北区四方区李沧区崂山区城阳区,70,7000,黄岛区,5030,50006.0%30000901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中

18、心,15.4%,8.0%,18.6%,即墨市胶州市胶南市平度市莱西市,新增预售方面，利空政策虽不断出台，但对部分开发企业并没造成大的影响，多数项目仍然按照原有计划进行推售。4月份入市项目明显增多，全市共计新增预售房源8901套，约82.75万平方米。存量方面，全市住宅存量小幅增加，截至4月底，累计存量47190套，约479.07万平方米，面积环比小幅上升0.6%。从4月底各区市存量分布看，住宅存量仍主要集中在胶南市、黄岛区、即墨市为代表的市郊区市。,650 万平米610570530,全市住 宅存量月度变化趋势,套 6100058000550005200049000,面积套数,2010年4月各区

19、市存量住宅面积占比9.7%8.6%7.3%2.9%3.7%8.1%,市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区,490450,901,903,905,907,909,911 1001 1003,460004300040000,19.0%,1.2%,10.3%,11.4%,9.9%,即墨市胶州市胶南市平度市,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心,莱西市,-,成交排行榜分析4月成交,个案名称都霖美景青啤酒香苑百通.尚风尚水二期龙山花园即墨市辽河一路701号万科魅力之城紫云水岸香河花苑春和景明怡情海岸3、4号楼,区域城阳李沧李沧即墨即墨城阳平度莱西李沧黄岛,开盘时间2007年4月2009年5月2

20、010年4月2010年1月2009年11月2007年5月2009年1月2010年3月2009年9月2009年7月,去化率68.0%100%91.7%37.4%53.4%97.9%82.5%48.5%80.0%86.5%,面积（）42368368222773624560211102090113392127351225212116,套数442380190273315199183134125139,套均面积9697146906710573959887,成交均价（元/）459877722960194679072778240583645529,二、办公市场分析成交分析,青岛市七区写字楼月度成交走势图,2

21、010年 4月七 区 办 公 成 交面 积 对 比,5432,万平方米,600450300,面积套数,23.4%,1.3%,2.6%,0.9%,0.0%,市南区市北区四方区李沧区崂山区,1,150,16.9%,55.0%,城阳区,黄岛区,0,0,0806 0809 0812 0903 0906 0909 0912 1003数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份青岛七区共计成交办公物业196套，约2.31万平方米，面积环比增长32.8%，同比增长19.1%。从七区分布看，崂山区成交最多，57套，约1.27万平方米，约占七区办公物业成交总面积的55.0%；黄岛区79套，约0.54万平方米，

22、约占七区办公物业成交总面积的23.4%；城阳区46套，约0.39万平方米，约占七区办公物业成交总面积的16.9%。,价格分析,青岛市七区写字楼成交价格月度走势,各区域写字楼成交价格,15000 元/平方米1200090006000,40%20%0%-20%-40%,3000025000均价 20000增幅 15000100005000,元/平方米,价格,0806 0809 0812 0903 0906 0909 0912 1003,市南区,市北区,崂山区,城阳区,黄岛区,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份因崂山区办公物业成交较多，拉动七区办公成交均价上涨6.8%，回升至9615元/

23、平方米，同比下降6.7%。从各成交区域情况看，市南区因其特有的地理位置等优势办公价格高居榜首，为23251元/平方米；其次为市北区和崂山区，二者成交均价皆在12700元/平方米附近。黄岛区最低，5432元/平方米。,套,供应分析,青岛市七区写字楼存量月度 变化趋势,20 10 年 4 月 七 区 市 办 公 存 量 面 积 占 比,70656055504540,万平米0810 0812 0902 0904 0906 0908 0910 0912 1002 1004,54004800420036003000,面积套数,31.7%,2.2%3.2%,5.7%,18.7%,13.4%,25.1%,市

24、南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心截至4月底，青岛七区办公存量3714套，约57.05万平方米，面积环比增长3.6%，同比增长4%。从存量区域分布看，办公存量主要集中在崂山区、黄岛区和城阳区，其中崂山区1044套，约18.35万平方米，约占办公存量总面积的32.2%；黄岛区1076套，约14.23万平方米，约占办公存量总面积的24.9%；城阳区923套，约10.58万平方米，约占办公存量总面积的18.5%。,7.2%,0.8%,1.8%,6.9%,三、商业市场分析成交分析,1086,套,青岛市商业物业月度成交走势,600500400300,面积套

25、数,0.0%,2 01 0年 4月 各 区 市 商 业 成 交 面 积 对 比2.5%3.0%10.9%,1.1%,市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区,4,200,黄岛区即墨市,20,1000,51.4%,14.3%,胶州市胶南市平度市,0806,0809,0812,0903,0906,0909,0912,1003,莱西市,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月 份，全 市共 计成 交商 业物 业526套，约8.35万 平 方米，面积环比增 长124.5%，同比增长167.6%。从区域分布看，黄岛区成交235套，约4.28万平方米，约占全市商业物业成交总面积的51.3%；其次为城阳区，

26、71套，约1.19万平方米；其他区市成交均在1万平方米以下。,区,市,度,平,莱,区,区,区,区,区,区,南,北,方,沧,山,阳,岛,南,市,市,市,四,李,崂,城,黄,胶,西,市,价格分析,全市商业成交均 价月度走势图,2010年 4月份 全 市 各 区 域 商 业 成 交 均 价对 比,16000 元/平方米,80%,35000,14000,60%,28000,元/平方米,120001000080006000400020000,40%20%0%-20%-40%-60%,成交价格环比增幅,210001400070000,价格,810 812 902 904 906 908 910 912 1

27、002 1004数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心4月份因价位较高的市南区、崂山区成交量较少，而黄岛区等低价位区域成交量较多，拉动全市商业成交均价跌破万元关口，降至9986元/平方米，环比下滑21.7%。从各区域情况看，市内四区及崂山区、城阳区因商业氛围相对浓厚，居住人口相对较多，且区域发展较成熟，故成交均价也相对较高，尤其是市南区，4月份商业成交价格高达33513元/平方米。,6.1%,1.9%,套,5.6%,供应分析,165 万平米155145,全市商业存量月度变化趋势,138001300012200,面积,2010年4月各区市商业存量面积占比4.7%14.1%10.6%5.3%0.

28、2%4.0%,市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区,135125115,114001060098009000,套数,7.0%,34.9%,5.6%,黄岛区即墨市胶州市胶南市平度市,810 812 902 904 906 908 910 912 1002 1004,莱西市,数据统计及图表制作：银海世邦市场研究中心截至4月末，全市商业存量9576套，约151.53万平方米，面积环比增长0.8%，同比下降2.2%。从存量区域分布看，城阳区存量最多，4945套，约52.84万平方米，约占全市存量面积的34.9%；其次为市南区，390套，约21.38万平方米；此外，商业面积存量在10万平方米以上的还有胶

29、南市和黄岛区。,报告结束,本报告由银海世邦市场研究中心编写，深度地产研究报告之2010年4月份市场总结简略版，如需及时把握青岛房地产市场详细动态，欢迎致电：0532-85975775 85975995，联系人：张倩。,由于时间和精力的所限，报告中难免有疏漏和未尽之处，欢迎提出宝,贵的意见和建议，我们共同进步。,青岛深度地地产研究报告,市场研究决策系统,订阅指南,深度地产研究报告提供以下服务内容,定期报告,数据库服务,定制化研究,定期报告定期回顾青岛全市、各行政区域房地产市场，包括住宅、办公、商业等各类物业市场分析，及与房地产密切相关的经济形势、政策法规、市政规划等。为房地产发展商、投资商、政府

30、部门及有关机构提供翔实而丰富的信息资源。,类型周度报告月度报告,内容简介各类物业每周市场供应、成交、价格情况及行业动态包括宏观、土地、住宅、商业、写字楼媒体市场研究,出版时间每周一每月上旬,期数52期/年11期/年（注：1-2月份春节淡季合为一期）,发布方式PDF电子版印刷版PDF电子版,定期分析、总结、评价季度,每季度的首月上,季度报告,房地产市场变动情况、变化,旬,4期/年,PDF电子版,原因并提出预测。,年度报告,回顾年度房地产市场发展情况，预测未来走势。,第二年2月上旬,1期/年,印刷版PDF电子版,数据库服务针对青岛市场特征量身打造的数据库软件能及时挖掘海量数据，并根据所需条件自动检

31、索、分析，进行有效的板块和区位锁定。远程访问客户端的建立方便客户自由查询、检索，并具备定期升级功能和实时留言交流功能。,数据库种类区市整体数据库个案数据库土地数据库媒体数据库,服务内容收录了青岛全市、各区市周度、月度、季度、年度整体市场数据，包含各类物业的供应、成交、价格、面积区间分布等情况收录了青岛各区市所有在售项目的基本信息和月度交易数据，交易数据涵盖个案的供应、成交、价格、面积配比及相关图片等；同时具有强大的统计分析功能青岛各区市土地招拍挂信息及土地成交信息，具有强大的统计功能，能够按时间、行政区、规划用途、地块面积、容积率、地块价格等指标进行分类统计。青岛各大主流媒体的报广投放情况及统

32、计分析、各个项目的电子版广告图片,服务方式客户端账号客户端账号客户端账号客户端账号,定制化研究根据开发商、投资商及其它房地产相关机构要求，依托庞大的数据资源库、细致的市场调研和专业的研究团队，为项目开发的各个关键节点提供充分的市场监测和可操作性建议等咨询服务。,定制种类市场监测项目研究项目顾问专题研究,服务内容竞争项目市场监测：推案、去化、价格、营销活动、广告监测专项市场监测：商业、办公、酒店式公寓、别墅、写字楼、沿海物业等专项市场监测区域监测：区域、板块、片区内部各类市场动态监测城市、区域、板块进入性研究项目评估及可行性研究各类市场、客户、产品调研分析区域开发战略定位项目定位建议产品规划、调整建议项目营销推广策略城市发展、区域规划、客户细分、开发企业、代理行业、土地、产品等各个层面的专题研究,服务周期待定待定待定待定,