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1、组员：于乐 杨炜娟 罗洋 王红丽 金珏 张蕾玲 徐娟,SNS社区营销,SNS社区营销,What?,SNS，全称Social Networking Services，即社会性网络服务，专指旨在帮助人们建立社会性网络的互联网应用服务。,SNS定义,一,SNS的定义：,SNS的定义：,SNS社区,SNS主要作用是为一群拥有相同兴趣与活动的人创建在线社区，是根据“六度分隔理论”建立起来的网站。多数社交网络会提供多种让用户交互起来的方式，可以为聊天、寄信、影音、文件分享、博客、讨论组群等。,SNS社区,六度分隔理论,六度分隔理论,六度分隔理论,六度分隔理论,1967年，哈佛大学的心理学教授Stanley
2、 Milgram(19331984)创立了六度分隔理论。简单地说：“你和任何一个陌生人之间所间隔的人不会超过六个，也就是说，最多通过六个人你就能够认识任何一个陌生人。”,六度分隔理论,SNS社区平台,SNS社区的特点,1,2,3,用户互动交流,内容的产生和共享,用户关系和社区,2,用户互动交流,1,用户互动交流,在SNS社区中，不仅媒体与受众之间的界限模糊，受众与媒体产生双向交流，用户之间也可以自由互动。,SNS社区的特点,用户互动交流,在SNS社区中，不仅媒体与受众之间的界限模糊，受众与媒体产生双向交流，用户之间也可以自由互动。,2,内容的产生和共享,传统网站内容由网站自身产生，如典型的新闻
3、门户。而SNS社区绝大部分内容由用户产生，并且内容公开，有各种手段方便用户之间共享内容。,SNS社区的特点,3,用户关系和社区,在SNS社区中，更重要的是关系而不是内容。网站与用户之间的关系，以及用户之间的关系都发生了彻底的改变。用户因为共同的话题聚集在网站上，而同一个网站的用户也很容易因为共同的爱好，在网站内形成更小的圈子进行深度交流。,SNS社区的特点,SNS营销，随着网络社区化而兴起的营销方式。SNS营销是利用SNS网站的分享和共享功能，在六维理论的基础上实现的一种营销。通过病毒式传播的手段，让产品被更多的人知道。,SNS社区营销定义,Why?,SNS社区与网络营销,1、传统线下营销及社
4、会化网络涌现之前的线上营销，基本上都是广告商单向向用户传达信息或者广告，用户对这种单向信息的接受度、信任度都在不断下降中。2、社会化网络的内容共享、用户互动，都使得网上信息传播方式产生了重大改变。网络营销不在局限于网站本身，而必须考虑到范围广阔的社会化网络。3、社会化网络影响力巨大。由于其用户人数巨大，具有强大的传染力与爆发力，能为网站带来直接点击流量、品牌和知名度及链接建设。,传染力：口口相传，加速传播效率，提高传播质量,爆发力：聚焦热点，吸引受众关注,震撼受众心灵,传染力和爆发力,SNS社区特点,以Myspace、Facebook为代表的社区网站，访问量已跻身全球网站访问量前五，网络社区已
5、经成为网民的主流网络应用之一；,全球SNS社区发展情况,中国SNS社区用户规模增长迅速,2008年中国网络社区用户规模达到1.28亿，同比增长56.1%；Web2.0理念的落实发展，08年SNS发展热潮，促使网络社区用户增长迅速；开心、校内等新兴社区蓬勃发展，成为特色网民经常登录的社区平台。,2008年中国SNS社区营销收入规模为5.4亿元，预计2012年将达到13.5亿元；中国网络社区发展迅速，同时具有广阔的发展空间和潜力,SNS社区营销收入规模,How?,SNS社区营销方式（个人）,1、社区调查，熟悉环境；要营销之前，必须了解社区基本情况，哪些话题被欢迎？哪些会被用户讨厌？2、账号建立和培
6、养；选择独特易记的用户名；上传容易被辨别的照片；不断加好友；推荐好友文章；参加讨论和投票。3、提交和分享内容；适当提交一些含有营销消息的内容，但不要太过明显和频繁；与好友的交流互动不能停止。4、成为和接近超级用户；尽量吸引超级用户注意，与他们成为好友，使自己提交的内容被他们所推荐。,SNS社区营销方式（个人）,SNS社区营销方式（个人）,一,SNS社区营销方式（企业）,二,SNS社区营销方式,SNS社区营销方式（企业）,SNS社区营销方式,SNS社区营销方式（企业）,SNS社区营销方式,SNS社区营销方式（企业）,SNS社区营销方式（企业）,SNS社区营销方式,SNS社区营销方式（企业）,SN
7、S社区营销方式,SNS社区营销方式（企业）,SNS社区营销方式（企业）,六、直接广告宣传,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利
8、润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地
9、产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争
10、对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费
11、支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,
12、房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量
13、、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置
14、业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形
15、势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差
16、异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,MajpjMVcyzj21HLfrvy9
17、6dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fON
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