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1、,长沙公寓市场调研,2015.03,全国只有2008年和2014年销售是负增长,数据来源：长沙中原2014年报,长沙2014年的住宅成交量是近七年最低的，甚至低于2008年,数据来源：长沙中原2014年报,长沙2013年和2014年各面积段成交情况统计表,数据来源：长沙中原2014年报,长沙2013年1-12月公寓成交情况：约80万60以内，成交13010套，月均1084套，占比13%（按72个项目，月均15套）60-80，成交8380套，月均698套，占比8%；长沙2014年1-11月公寓成交情况：约60万60以内，成交6340套，月均576套，占比9%（按72个项目，月均8套）60-80，
2、成交5201套，月均473套，占比8%。,长沙2013年和2014年公寓总体成交情况统计表,一、长沙公寓成交情况,数据来源：长沙中原2014年报,长沙2015年1-2月公寓成交情况,一、长沙公寓成交情况,数据来源：长沙克而瑞月报,1月公寓成交情况：60以内，成交361套，占比5%60-80，成交612套，占比8%；2月公寓成交情况：60以内，成交149套，占比4%60-80，成交217套，占比6%；,近几年，据专业代理公司监测的长沙41个公寓，成交差别较大，平均月均去化为10-15套。其中经典项目奥克斯广场去化速度最快，月均去化为90套。,一、长沙公寓成交情况,2011-2014年，长沙大部分
3、公寓项目一直处于去库存阶段，年均去化约65万方。其中2013年库存166万方，去化情况最好为80万方。,2011年总供应量约172万，去化约52万；2012年总供应量约238万，去化约72万；2013年总供应量约222万，去化约80万。,截止2014年，长沙内六区住宅存量超1400万方，公寓存量约160万方，按年均去化约65万方，存量去化时间约需2年5个月（不含新增量）。,二、长沙公寓库存情况,长沙公寓主要集中分布在河东中心主城区、省政府南城、武广、枫林路-麓谷等片区。,长沙在售公寓项目约72个，公寓项目主要集中在主城区，随着长沙城市的发展，城市热点区域梅溪湖、武广片区、南城等区域依托城市发展
4、与日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品，供应量出现井喷之势；,三、长沙公寓分布情况,四、河西公寓分布情况,当前河西公寓主要分布于枫林路-西站-麓谷片区，约占80%，其它区域约占20%。,七喜街,金茂梅溪湖,喜地时代,达美中心,旭辉御府,小时代,佳兴国际汇,西海宇洋广场,麓谷林语,雅阁国际,绿地中央广场,嘉汇公馆,河西区域公寓市场价速实现,五、河西公寓销售情况,当前河西公寓主要分布于枫林路-西站-麓谷片区，监测的12个项目总供应量约9164套，存量约5101套。,公寓市场现状,六、河西公寓新增情况,2月,1月,3月,4月,5月,6月,9月,10月,11月,12月,7月,保利麓谷林语,达美中心
5、,喜地时代,佳兴国际汇,金茂梅溪湖,28-40I1栋余货83套，48-53I3栋商业公寓余货365套,现剩余13、14、3栋1300多套26-71，新推4号栋682多套,2014年公寓余货14套28-73公寓，酒店式写字楼98套已售48套,2014年414套认筹不成功，预计2015年上半年蓄客开盘。,2016年1月,雅阁国际,目前剩余754套41-68公寓，5套73.94左右的LOFT,旭辉御府,2014年A、B栋余货487套48-51公寓持续销售,潇湘奥林匹克,预计上半年公寓入市，36-65，预计在420套左右,预计新推36-46I2栋酒店公寓440套,2014年余货262套38-65住宅公
6、寓预计上半年完成清盘,荣盛花语馨苑,入市时间未定，41-52，预计在400套以上,当前河西公寓总供应量54万方，供应产品硬件、卖点同质化，价格战激烈。各大项目中30-40平的小面积公寓较为畅销。2015年主要供应为2014年余货，新增项目主要是金茂梅溪湖、保利麓谷林语和潇湘奥林匹克花园等。,公寓市场现状,公寓市场分析小结,长沙：总体公寓存量大，去化周期长：目前长沙公寓存量仍非常巨大，约有160万方库存，按保守估计2015年新增在50万方以上，去化周期非常长，预计2年半以上。河西：推盘时间集中，竞争激烈：岳麓区是供应量的后起之秀，河西公寓仅枫林路西站及梅溪湖片区就有十多个公寓项目，旭辉、保利、喜
7、地、七喜街、达美中心等集中推盘，金茂梅溪湖蓄客不理想，也可看出片区公寓市场竞争激烈，压力巨大。首付压力大，投资回报下降：由于市场增量巨大，以及国家信贷等政策影响，特别是近两年综合体和专业市场推量巨大，导致投资客被大量分化。同时，银行利息等成本的增加，导致投资回报下降。,河西公寓个案调研,1、金茂梅溪湖，价格待定元/（毛坯）,金茂梅溪湖商业2号栋为公寓产品,靠近师大附中,位置优良,据工作人员介绍公寓带学位销售,定价较高。14年7月蓄客至8月，一个月时间仅办理四张卡，即停止了公寓蓄客。办卡客户中3人为投资，1人自住。对于价格有一定的抗性。预计15再推出,2、喜地时代广场，均价6800元/（毛坯）,
8、喜地时代广场，在售公寓产品中41、54户型是主力产品，均价6800元/，目前销售速度缓慢，现完成销售51%。,3、旭辉御府，均价7500元/（精装）,旭辉御府，在售公寓产品A栋以及B栋,A栋完成销售21%，B栋完成销售38%。,4、保利麓谷林语，均价5300元/（毛坯）,保利麓谷林语，公寓产品目前在售两栋，1号栋完成销售90%，3号栋完成20%。30平米以下成交均价5600元/，30已上成交均价5200元/.,5、佳兴国际汇，目前均价7000元/（毛坯）,主打低首付、拥享世界级五星级酒店世尊五星酒店入驻配套服务为噱头，低首付成功的吸引客户上访，但由于销售人员针对五星级酒店配套服务的说辞力度不透
9、，来访客户并不敏感，且项目对面为安置小区，目前月均去化仅为19套；销售持续时间长。,6、西海广场，均价7200元/（毛坯）,西海广场主推公寓，面积为40-110，目前完成销售16%，均价7200元/。由于开发商资金问题，前期购买业主退房接近40套。后期复工，但已产生负面效应，对销售较不利。,7、绿地中央广场，均价8400元/（毛坯）,绿地中央广场，公寓产品5、6号栋以及7号栋，5、6号栋完成销售81%，7号栋完成销售84%，其中，7号栋33-63户型成交均价8100元/，5、6号栋58户型成交均价8800元/.,有部分创意loft产品设计。开发商主打投资概念，但销售一直不是很理想。价格一直处于降价中，但仍走量较差。,8.雅阁国际，均价6000元/（毛坯）,9、小时代，均价6200元/（毛坯）,小时代，项目只有1栋爱城阳光公寓，9层以上每层含5套70二房，目前销售速度缓慢，现只完成销售17%。,10、七喜街，均价5893元/（毛坯）,梅溪湖七喜街，在售公寓产品为39-69，均价5893元/，2015年1月开盘，开盘后两个月销售约146套，目前公寓销售率约74.5%。,THANKS！,
