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1、杭州湾科技港建设方案策划报告,项目策划部,第一章：项目开发战略,长三角的创新中心和商务枢纽,一、郊区园区开发的基本模式,二、经验与启发,国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发,二、经验与启发,成功项目超越与学习,二、经验与启发,不成功项目教训和体会,三、开发模式选择,项目微观条件（SWOT分析）,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争力。以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业总部型
2、资源的配置。制度环境好，国际声誉佳，摘自2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告：综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。效率前十名的城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。结构前十名的城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。质量前十名的城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深圳、东莞。人才本体竞争力前十名的城市
3、：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连；企业本体竞争力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山；主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州；生活环境竞争力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨；商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州；创新环境竞争力前十名的城市：上海、香港、北京、澳门、深圳、佛山、青岛、杭州、厦门；社会环境竞
4、争力前十名的城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位在发展总部经济上，有一定的潜力，按照2008 年中国总部经济蓝皮书对全国35个城市总部经济发展能力评估杭州排名全国第六评价指标基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社会基础）商务设施（商务基本设施、信息技术设施）研发能力（人才资源、研发投入、科技成果）专业服务（金融保险、专业咨询）政府服务（服务意识、服务效率）开放程度（区域开放、国际开放）总部经济发展能力排在前十位的城市及其得分分别是：北京(87.33分)上海(84.74分)广州(77.59分)深圳(69.34分)成
5、都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青岛(52.17分)武汉(50.20分),三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位具有较好的生活环境和商务环境世界银行：中国大陆最佳投资环境城市美国福布斯：中国大陆最佳商业城市台湾电子电机公会：中国投资环境最佳城市日本贸易振兴会：投资满意度最佳中国电子商务协会：中国电子商务之都联合国：最佳人居奖国际花园与康乐协会：国际花园城市国家公安部：治安最佳城市中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市；国家旅游总局：中国最佳旅游试点城市新华社瞭望东方周刊：中国最具幸福感城市第1名,国家专利试点城市国家制造业信息化工程
6、重点城市国家信息化试点城市国家科技强警建设试点城市电子商务试点城市电子政务试点城市高清晰数字电视试点城市智能交通示范工程试点城市国家软件产业化基地国家集成电路设计产业化基地国家动画产业基地等。,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位萧山的城市形象和产业结构上有优势萧山既是国内县区经济十强之一，又是大都市的重要组成部分，并且近年来在投资环境、城市建设方面都受到高度评价，这样的城市形象在国内是不多的。萧山以制造业和民营经济为主，更容易受到区外制造业集团、海外私人资本的认同，容易形成相互配套的产业链和产业集群。空间上有优势我们调查了国内外总部经济的布局规律，发现，CBD主要集聚服务业总
7、部，因为服务业需要面对当地人群；而制造业总部通常集中在城市近郊的圆周带上，因为制造业两头在外，不太依赖城市资源，更需要环境优美、空间开阔。与杭州其他各区相比，萧山地势开阔，未开发地块多，在空间上具有集聚制造业总部的潜在优势。国际机场效应从北京、上海、深圳以及国外城市的实践来看，国际机场对于企业总部的选址有很强的吸引力。萧山机场二期建设的定位是建成“亚洲一流的国际机场”，这个定位将使萧山拥有更强大的总部经济竞争力。楼宇经济可以站在更高的起点当前，大企业越来越注重企业形象，国内主要城市在发展总部经济的过程中都注重营造建筑和景观环境，建设花园式总部环境。萧山后来居上，完全可以通过科学规划、合理设计，
8、打造出具有国际水平的楼宇经济环境。本项目有独特的区位优势传化园区位于国际机场与城区之间，钱塘江畔，是发展总部经济的最佳位置。由于制造业企业总部通常不放在CBD内，从吸引制造业总部的角度来看，我们园区的区位优势超过钱江世纪城。传化园区邻近高速公路枢纽，去长三角任何城市都不需要穿过城区，交通效率非常高。,三、开发模式选择,我们的目标：跨国公司抓机会，抢占浙江最优客户；做省内最佳商务园，谋全国第二梯队首位尽管国内在商务园的开发商有很多失败的案例，但在科学园（特指以房屋租售为主要商业模式的项目，不含土地出让为主要商业模式的各类开发区）上真正成功的除了软件园外，几乎只有张江国家生物医药产业基地，也许,产
9、业的发展过程并不可控，可干预的方式都需要投入更多的资源，以求创造“洼地”效应，其所产生的溢出效应是对整个社会的，对于单一园区来说，并不经济，制约了企业化开发园区的积极性。官办园区，对于服务的理解不到位，并不能对企业提供有效的服务。从国际来看，一个国家所承载的科学园区也非常有限，但商务园区很多，随着信息技术的进一步发展，未来会有更多的企业选择郊区商务园。只要有效地扬长避短，我们有条件打造出景观环境国际一流的服务多元的以浙江著名民营企业为主导，以新兴高新科技企业和生产性服务为补充的优秀商务花园并适当引进具有引擎意义的跨国公司，共同构建省内最佳，国内第二梯队领头羊的地位。以商务园的形式开发，并不妨碍
10、我们的产业追求“校企”融合的发展模式推动商务园开发，对区域技术创新、产业升级具有重大的战略意义，将促使本项目成为浙江第一的企业密集区。以企业密集区的发展路径，发挥“赛马效应”、“马太效应”等，将对区域经济发展做出更大贡献。以商务园区的形式开发，并不意味着放弃产业服务以物业管理服务、商务服务为起点，积极引进清华大学、北京化工大学、江南大学、杭州师范大学等科研院所，积极拓展技术服务（结合浙江实际重点强调应用服务，实现差异化竞争），使本项目在商务园的基础上有更多溢价的机会,四、战略定位和战略目标,项目的定位：营利性综合型园区根据投资来源和产业目的，园区可分为两大类：营利性：通常由企业投资，目的是集聚
11、已有一定基础的产业，促使其进一步创新和成长。非营利性；通常由政府投资，通过较多“折让”或“赠予”，吸引和培育地方比较薄弱的产业和技术，促使其落地生根。按目标产业宽窄，园区可分为两大类：综合型（水平型）：服务于多种产业，例如大多数科技园、商务园、办公园、工业园。专业型（垂直型）：服务于一类产业，例如许多物流园、软件园、农业园、化工园。基于不同的市场条件、项目条件选择目标产业宽窄。前者认为广泛的目标产业更能保障盈利和销售进度。多数产业地产项目都选择多产业。大规模项目更倾向于选择多产业。后者认为所在区域某种单一目标产业的市场潜力足以保障盈利和销售进度。多数单一产业的项目规模较小。目标产业宽窄无优劣之
12、分。前者强调产业融合，创造多边交易，激发全新创见，形成创新型集群。后者强调做出上下游价值链，使特定产业发展壮大。,四、战略定位和战略目标,战略目标公司战略以服务于产业和科技进步为己任，以本项目为切入点，广泛吸收国内外实践经验，努力发展成为中国一流的产业地产商。业务战略我们计划从现在起，通过8年左右的时间完成首期950亩土地的全面开发：60万的总部花园式办公楼、研发中心；14万国际常年展贸中心（含3万方旅游商品城）；五星级的会议中心大酒店，四星级的健康主题酒店及高星级的服务式公寓。配套商业、休闲、住宿等。通过5年努力，使本园区获得规模化利润，获得一批无负债的优质资产。产业战略通过本园区的服务，使
13、一批企业以本项目为基地，初步实现产业更好更快的发展。,五、目标客户定位,产业方向：做综合型园区根据实际情况，本项目选择做综合型园区有助于扩大营销规模，降低建设和服务成本，降低经营风险。决定方向的因素：区域产业特征、环境条件、经验取向。,五、目标客户定位,目标产业：三类重点客户，两条技术主线从实际出发，确立基本定位三类重点客户：有创新力的民营企业总部、有创新力的高科技企业、有创新力的生产性服务企业两条技术主线：生物技术、信息技术。三类重点结成“大树”，民营经济正是生命力之“根”。民企总部：作为庞大而渴望超越自我、以制造业为主体，跨越所有产业的群体，民营企业是本项目最现实的客户群。民营企业，特别是
14、民企总部的集聚，必将因为“赛马效应”而激发强劲的超越意识。高科技企业：杭州高科技企业群数量有限，但正在迅速崛起。高科技企业的集聚，必将因为更频繁的碰撞而激发新的创见。生产性服务企业：也是当前全社会推动的阶段性重点。生产性服务业的集聚，将带动更多资本和智慧进入这个领域，为更多产业提供帮助和全新的启发。两条主线是“藤”，意不在“藤”而在“瓜”，顺藤摸瓜有助于缩小搜寻面，以及企业间建立协作关系生物技术：增长迅猛，贯穿众多行业，对改造传统产业意义重大。其应用领域不少是萧山、杭州和全省的支柱产业。核心领域：生命科学、基因药物、作物设计、生物技术服务等。应用领域：农业、食品、化工、药物、诊疗、环保、新能源
15、等。协作领域：微电子、仪器仪表（即光机电一体化）。信息技术：快速发展，不再局限于软件硬件等传统意义的信息产品，贯穿多种产业。其核心和应用领域不少正在成为杭州的支柱。核心领域：基础软件、软件工程、应用软件、嵌入式软件、微电子等。应用领域：电子、通信、网络、电子商务、电信增值服务、服务外包、航空、物流、零售、贸易、技术型创意工业、生命科学等。,五、目标客户定位,目标产业：两条技术主线，三类重点客户谨慎发现有效客户作为营利性园区，所谓“有效客户”的标准应侧重于经济性：确实需要房屋，不需要自有土地。有单价承受力，不依赖“折让”和“赠予”。采购意愿确切，而不是过于模糊的打算。对经济性不足的客户，应慎重。
16、如果仅仅带来声誉，应特别慎重。许多实践表明，著名企业的带动力主要体现在对同一个“圈子”（例如大型国际企业的相互带动、台资企业的相互带动），如果这个圈子总体规模小，其带动力就无法体现。如果不仅带来声誉，还带来其他价值（例如服务的溢出），则可以适当放宽限制。以“创新”为魂的共生发展将产生巨大的产业价值浙江民营企业以制造业为主，也在高科技、生产性服务领域有很高比例。民营经济包含不同的群体，各有自己的创新方式。越来越多的行业都具有“发现型”特征，思想（而不是技术本身）决定了能否实现模式创新，甚至能否实现技术创新。信息技术已经成为驱动面最广的创新因子。生物技术则对浙江的以化工、食品、农产品加工为特色的产
17、业结构有特殊重要的意义。民营经济正处在追寻突破的关键时期，如何实现创新是大家的思考。空间上融合，从而思想上融合，必然激发一代人的创新水平，必然提高创新水平。例如，当年，美国北卡州一块10000亩的三角地上汇集了一批纺织、塑料、农业企业的总部和研发中心；现在，这块土地是全球生物技术、信息技术的重要发源地，是著名科学园“研究三角园”。,第二章：建设方案,企业的香格里拉！,一、总体布局,研发社区,展贸中心,办公社区,园艺中心,健康主题酒店,会议酒店,研发社区,集体宿舍,传统工艺品国 际贸易中心,二、建筑单体,A户型面向大型服务外包、软件，大型企业总部体量较大落地面积20002500915层任务导向的
18、工作环境同一层有多种进深，适合于多项目的大团队套内最小工作单元面积不小于400平方米其中最大的区间有75%的周边可采光招租方向整层、若干层、独栋,二、建筑单体,B户型大型服务外包、软件；多种科研体量较大落地1500170069层集中化的大型工作环境两组开敞、连续的平面空间公共功能在中部集中，便于共享招租方向整层、若干层、独栋,二、建筑单体,C户型面向中型服务外包、软件；多种科研体量较大落地1500170069层集中化的大型工作环境两组开敞、连续的平面空间公共功能在中部集中，便于共享招租方向整层、若干层、独栋,二、建筑单体,D户型面向中小型服务外包、软件；多种科研；纯办公中等体量落地面积1000
19、多57层便于分割、适合多驻户的中型工作环境公共功能位于中间，简单分割可形成一层两个独立单元可分割出400/600、500/500的工作单元招租方向400、500、600、整层、若干层、独栋,二、建筑单体,E户型多用途，可根据需要，灵活转变用途，包括：小型科技企业或生产服务型企业办公孵化器服务式公寓集体宿舍地方中心虚拟办公室等中等体量落地面积1000多12层便于分割、适合多驻户的中型工作环境公共功能位于中间35，60，80，三种基本套型,二、建筑单体,F户型多层，独栋/一层4户特征落地面积1300 公共服务功能在中间，便于共享易于分割成多个单元组合，各功能单元均具有一定的形象和档次感招商方向整层
20、250-1300，或整栋,二、建筑单体,G户型独栋，用于中小型IT企业落地面积较小，约667平方米落地，对于局部密度过高地块进行调节。L型,二、建筑单体,H户型高层、多驻户特征落地面积1300 公共服务功能在中间，便于共享易于分割成多个单元组合，各功能单元均具有一定的形象和档次感每户均有阳台，创造生态舒适的环境招商方向整层150-1300，或整栋,二、建筑单体,I户型落地面积13000平方米；以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线可因应客户需求，提供60-1300不等的灵活租售空间,二、建筑单体,J户型落地面积6500平方米；以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有
21、较好的交通动线可因应客户需求，提供60-200不等的灵活租售空间,三、基础数据说明,工作人口用于办公及总部用途的物业按照20平方米/人计算，相对奢华，高层办公重点面向中小型科技企业及生产性服务企业，要求相对紧凑按照15平方米/人计算多功能建筑，考虑到仪器设备等，按照25平方米/人计IT企业组团，相对紧凑，按照15平方米/人常年展贸中心，按照60平方米每家公司，每家公司2人计传统工艺品市场，按照90平方米每家公司计，每家公司按照2人计公建设施配套公建设施分为全园公建和组团公建全园区公建是指：健康主题酒店、会议酒店、服务式公寓、集体宿舍、公交首末站等，提供的服务内容包括：中高档餐饮、住宿、会议、健
22、身、康乐、交通设施等，这些设施需各自能独立运营，我司应承担一定的运营责任，包括与管理公司合作的运营。组团公建是指，配合一个限定区域内的的需求，提供基本的生活和商务配套设施，包括：公共会议室、员工餐厅、便利店、自动取款机、风味小吃店、咖啡、简餐等设施。不同的位置上，内容稍有差异，总体暂按照1.5平方米/人计。组团级服务中心主要分布在各个组团，大型公共建筑（多驻户）首层，按照300米左右的服务半径考虑，相对分散，以应对雨天、夏天等极端气候。,三、基础数据说明,停车位萧山区停车位配建推荐标准,三、基础数据说明,停车位萧山区停车位配建推荐标准,三、基础数据说明,停车位多层办公物业及总部类物业，按照每百
23、平方米1.0个车位配建高层办公物业，按照每百平方米0.8个配建清华研发中心等承担公共服务职能的物业，按百平方米1.2个车位配建多功能建筑按照每百平方米0.8个车位配建集体宿舍按照百平方米0.3个车位配建对于会务酒店、商务酒店、服务式公寓客房部分，均按照萧山区推荐标准，以0.3车位/客房配建对于配套休闲、娱乐设施，按照0.5车位/百平方米配建对于会议中心，一般的配建标准为3.5-5.0车位/百平方米，本项目建议按4.0配建。,四、分组团建设方案,IT组团地块编号M1-1、M1-3用地性质工业用地招商方向包括但不限于软件开发、服务外包入驻方式一般租赁在控规指标范围内定制长租转让土地办公物业以出售为
24、主,四、分组团建设方案,IT组团经济技术指标地块M1-1.M1-3共计101800平方米，总建筑面积159000平方米，预计可安排8340个工作人口，需1272个停车位。其中：地块M1-1,总用地约40100平方米，总建筑面积74250平方米，容积率1.85，工作人口4950人，人口密度8平方米/人，共需594个车位。地块M1-3,总用地约61700平方米，总建筑面积84750平方米，容积率1.37，工作人口3390人，人口密度18平方米/人，共需678个车位。,四、分组团建设方案,IT组团设计原则区域性体量中等，在技术密集、劳力密集之间求取平衡技术密集：大体量劳力密集：大体量起步阶段：小体量
25、最小招租单元400适用性弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层架空地板，以便安装管线多个电信接入管道每幢均有设备房有充足的客梯和至少一部货梯工作人口按人均15计,生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过20%，便于露地停车（M1-1可利用周边未开发地块）邻近建筑以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简洁视觉可见立面较少品质感均有挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层,四、分组团建设方案,IT组团建设内容详表,A,B,C,D,D,2幢,3幢,3幢,
26、3幢,6幢,四、分组团建设方案,IT组团期望达到的效果,四、分组团建设方案,生物组团地块编号M1-2用地性质工业用地招商方向包括但不限于生物、食品、农业等企业的研发、中试入驻方式一般租赁整栋出售D-08,D-09针对大型标杆企业，在控规控制指标范围内定制或土地出让经济技术指标总用地约52600平方米总建筑面积76800平方米容积率1.46工作人口2591人人口密度20平方米/人共需600个车位。,四、分组团建设方案,生物组团设计原则区域性体量中等，适用于一般中小型科研活动。对于大型企业，D-08，D-09接受大型企业定制。小招租单元500适用弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围
27、绕门厅有多出入口柱距较宽无错层楼层较高，便于研发型企业安排通风、排烟等设施，一般首层4.5米，标准层4.2米。除传化办公楼和服务式公寓外，一般不安排中央空调，以防止交叉污染预留试验上下水，以适应多种科研活动，但无需单独安排工业废水排放管道，一般由进驻企业自行预处理后，纳入生活废水管道。防烟楼梯间应预留加压送风系统装置位置。有充足的客梯和至少一部货梯人均建筑面积按30计,生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简洁视觉可见立面较少品质
28、感均有挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层,四、分组团建设方案,生物组团建设内容详表,C,D,3幢,3幢,B,2幢,传化,清华,服务式公寓,四、分组团建设方案,新加坡 Biopolis（启奥生物城）,新加坡 International Business Park（国际商务花园）,生物组团期望达到的建设效果,四、分组团建设方案,办公组团地块编号C12-1C12-9,C26-2用地性质办公用地招商方向各类生产性服务企业、IT企业、科技型企业总部、营销办事处等入驻方式分套出售整栋出售,四、分组团建设方案,办公组团设计原则区域性体量中等，既能够满足大中型企业独栋需求
29、，又要满足在分割的情况下各驻户均有气派感。局部高层，可分割到150，250平方米，供中小企业使用。适用弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层分割后各驻户依然能享受大堂等公共设施，有一定的形象。区别与城区写字楼，楼层稍高，更易于空气流通，增加舒适性。高层每一单元均提供漏台，用以提高舒适度。有充足的客梯人均建筑面积按30计,生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视简洁视觉可见立面较少品质感均有
30、挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层,F,6幢,F,H,4幢,1幢,H,1幢,2幢,H,4幢,H,D,1幢,G,1幢,D,2幢,D,2幢,D,2幢,D,4幢,四、分组团建设方案,办公组团期望达到的建设效果,美国 Parkridge Five（办公园区）,英国 Chiswick Park（多功能科技园区）,四、分组团建设方案,常年展贸中心南区地块编号C26-2、C34-1合并，改办公用地用地性质办公用地招商方向以进出口为导向的 Trade mart(常年展贸)模式面向轻工、电子、机械、化工等行业，在义乌(低档；南亚、中东)、绍兴(纺织)、上海(中高档；欧美)之
31、间占领中端市场建筑空间分割适合企业设置30150的产品展示区和办公区建筑面积约10万入驻方式分单元出租,四、分组团建设方案,常年展贸南区设计原则：以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线可因应客户需求，提供60-1300不等的灵活租售空间在1F2F各设置餐饮等配套设施。充分关注内部结构，使每一间展厅都能最大限度的走廊连接，争取最多的展厅能临近主要出入口和交通枢纽。因应建筑体量大，更要关注舒适性，要宽敞明亮，环境优美，给人以一种全新的舒适感。建议外立面整体效果暖色调，符合和体现商品交易场所的氛围。充分的电梯、扶梯、货梯，创造内部四通八达的交易氛围。水平交通和垂直交通四通八达。
32、注意房屋的可转换性，可转换为高科技工厂，如果转为高科技工厂，地下作为仓储。注意货车交通。,四、分组团建设方案,常年展贸南区经济技术指标C26-2、C34-1计划合并，改办公用地，计划建设：展贸物业面积118200平方米（含叠加办公楼18200，其中展贸物业面积10万平方米），总建筑密度41.81%，容积率1.98，共需安排946个停车位，人口密度13平方米/人建设内容详表,四、分组团建设方案,常年展贸南区期望达到的效果,配合露天展区效果,四、分组团建设方案,常年展贸北区地块编号C12-10、C26-1合并为C12-10用地性质办公用地招商方向针对游客的浪漫情趣类、健康产品、茶及茶艺产品、佛教用
33、品、浙江名特产品、传统工艺品、进口工艺品、旅游休闲用品结合滨河景观带，引进体验性农庄项目。咖啡馆、茶楼、休闲餐厅等配套设施航空旅客旅游集散中心入驻方式分套出租,四、分组团建设方案,常年展贸北区设计原则按照街市的方式布置，形成景点化、体验型、趣味型的新型市场以景观为导向，以10米x4米为基本单元，最大可提供3间，3层，约360平方米，以适应规模企业的需求。建筑、景观充分“景点化”建筑楼层以2.5层和3层为主在主要出入口和人流密集区设置餐饮等配套设施保留中心湖面，既作为景观，也要有一定的商业用途，比如设置水上餐厅，水上舞台，水上T台等。要充分关注舒适性，使游客感受到是一个景点而不是一个市场，为此，
34、需将自然环境、建筑物、构筑物共同结合成一个可持续的有机整体，形成功能化和艺术化的分区和走廊，使游客无论在室内或室外均可感受到视觉和环境的舒适、愉悦。应每栋建筑物均享有良好的园林环境、道路、停车系统，享受到服务设施所提供的便利，不留人流死角。,四、分组团建设方案,常年展贸北区经济技术指标项目总用地46500平方米，总建筑面积25650平方米建筑密度20.21%容积率0.53预计需安排205个车位建设内容详表,四、分组团建设方案,常年展贸北区期望达到的效果,四、分组团建设方案,酒店地块编号C25-1，C25-2用地性质旅馆业用地开发方式合资开发酒店主题健康主题商务度假酒店会议主题酒店（暂定）,四、
35、分组团建设方案,酒店健康主题商务度假酒店设计原则紧扣健康主题商务度假酒店主题，需处理好商务空间与附属健康休闲中心的关系在客房、餐饮、会议等功能设计上要按照商务酒店的要求，在会议功能上要兼容展览功能在配套健康休闲中心设计上，要体现一定的度假特色，有旅游酒店的感受要处理好全园商务氛围和酒店之间的配合关系要梳理好文化的脉络，使酒店具有可品性用好内湖景观，创造内景与外景的充分融合。建筑模式不建议用高层建筑，以多层为宜，尽可能创造全阳台、全明客房的感受。充分重视酒店合作方和酒店管理公司的意见附功能要求,四、分组团建设方案,酒店会务酒店设计原则暂未展开服务式公寓另计划在M1-2地块建设服务式公寓，初步考虑
36、功能安排如下：,四、分组团建设方案,酒店经济技术指标项目总用地46800平方米，总建筑面积65000平方米，预计需安排460个停车位。建设内容详表,四、分组团建设方案,酒店期望达到的效果,四、分组团建设方案,酒店期望达到的效果,健康主题会所,四、分组团建设方案,集体宿舍地块编号M1-4，M1-5用地性质工业用地用地经营方式仅面向进驻企业租用。,四、分组团建设方案,集体宿舍设计原则充分考虑弹性设计，使物业可根据需要，灵活转变用途，包括：小型科技企业或生产服务型企业办公孵化器服务式公寓集体宿舍地方中心虚拟办公室等中等体量落地面积1000多12层便于分割、适合多驻户的中型工作环境公共功能位于中间35
37、，60，80，三种基本套型,四、分组团建设方案,集体宿舍经济技术指标M1-5保留土地和经济技术指标，暂不开发，结合对生物公司现温室定位后再予以考虑。M1-4地块土地面积15800平方米，计划总建筑面积37800平方米预计可安排126000-25200人住宿建筑密度19.94容积率2.39需安排车位113个建设详表,五、公建设施安排,910亩范围内，共安排3处全园级公建a处为主题酒店b处集体宿舍c处为主题酒店910亩范围内共安排13个组团级公建服务点，分别为：,五、公交路线安排,公交线路走向原则方便原则，尽可能照顾到每一组团临近，但应避开人流核心区，以避免交通堵塞首末站点考虑人流最密集地方初步模
38、拟公交路线如图，请在对应位置设计港湾式停靠站点及停车场。,六、景观,建筑周边每个组团与主要道路之间都设有绿色隔离带，组团内部都有绿色空间，营造私家花园般的归属感。植被配置本土化，实现自然感觉，降低维护成本，把人和自然财富有机地联系在一起。,六、景观,滨水景观悠长的滨湖和临河地带不仅提供轻松愉悦的休憩空间，更提供一系列公共活动场所，为企业员工和到访客人创造充满活力和令人振奋的环境。,六、景观,沿外围公路大量植树，形成野趣的林地式花园。并为鸟类、昆虫和野生动物提供栖息地、庇护所和食物来源。,完善园区内种植园、湿地养殖场，提供富有生机的田园休闲环境。,外围景观,六、景观,道路景观,六、景观,湿地与水
39、系妥善保护的同时，开辟健康休憩公园。,七、服务,作为产业服务平台，依托物业，定向招商，可形成多样化的服务，增加入驻企业所得到的价值多数服务，特别是专业性、技术性较强的服务，通过招商和与国家级开发区合作来实现，可不受行业经验制约，提供服务的成本较低。计划建立的服务及其提供者：清华生物技术研发中心、政府对入驻企业生物技术课题专项扶持共同构成本项目履行“生物产业基地”使命的抓手。除此之外，生物产业如何发展主要靠“看不见的手”来调节。服务内涵和模式不断变迁，使这个平台蕴涵着无穷的创造可能，需要在运营实践中保持敏锐和创新。专用基础设施需提请政府投入建设包括清华大学生物技术研发中心、数据备份系统。萧山开发
40、区正在考虑是否投资建设数据备份系统，及如何管理运营。,七、服务,以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供,七、服务,以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供,七、服务,以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供,七、服务,以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供,八、总体说明,总经济技术指标按功能分各项指标比例按商业模式分各项比例通过不同组合，可提供从10024000平方米的各种组合，假定不组合，最多可安排5175家企业(稍有出入)：常年展贸企业
41、3300家，户均30平方米。可安排旅游商品城进驻企业275家，户均90平方米可安排168家孵化企业，户均100平方米可安排办事处形中小企业1020家，户均200平方米可安排需求300平方米中小企业120家可安排500平方米需求企业144家可安排需求667平方米企业3家可安排需求1000平方米企业65家可安排需求1500平方米企业56家可安排需求2000平方米企业24家。,八、总体说明,产品结构简洁，但竞争力很强本项目仅提供两大类建筑产品（见下页表）产业物业。特点是通用性强，档次较高，优质优价，面向中高端客户群。酒店。特点是适应郊区条件，充分利用机场因素。依托两类建筑产品，构建丰富的功能体系作为
42、创新中心，本项目提供一流企业总部平台、研发和IT活动平台。包括：办公区（办公物业）。早期不同产业企业穿插布局；随着招商推进，有的组团可能主题化，形成“园中园”。研发和IT密集区（多功能物业）。早期不同产业企业穿插布局；随着招商推进，有的组团可能主题化，形成“园中园”。作为商务枢纽，本项目提供一流的商务作业平台。包括：国际展贸中心（特殊办公物业）。定位于中高端商品的国际贸易展示和洽谈，在贸易条件趋恶，自主品牌呼声日强的时期，高水平国际展贸中心日显重要。会议酒店。既是关键的商务活动配套，也是集聚人气的关键“引擎”。健康主题酒店。可强化园区“软”的特性，强化国际机场客流的接待能力，可随项目进程考虑建
43、设与否。酒店式公寓。利用12幢多功能建筑装修而城，适合长时间居住的需求。作为人口密集的企业社区，本项目提供其他多种服务场所。孵化器。利用少量物业，通过与清华大学合作，专门引进成长期高科技企业。早期以出售为主，稍后延伸至出租型物业。各类产业服务。利用少量物业，以招商或合作提供技术转移、公共研发平台、培训中心等（见本章第2节“服务功能多样”）其他商务功能。利用酒店建筑局部，以招商或合作形式设立各类专题俱乐部、商务会所。集体宿舍。利用少量工业用地，建筑模式为商住两用型，既可做宿舍，也可转做小企业办公。餐饮服务。散布于部分建筑组团内。健身中心。集中于某个酒店或大型建筑内。户外运动和集会。集中于部分组团
44、内。零售场所。自动售货机散布于各建筑组团内。一般零售集中于一个酒店和若干大型建筑内。托儿所、急诊室。集中于某个酒店或大型建筑内。,第三章：规划调整基本要求,在以往控规的基础上，结合对建筑的进一步认识，尽快按照萧山本地规范展开控规进一步完善、修建性详细规划的编制、市政设计。,一、规划范围,规划范围总用地：,二、控规调整内容,1、应根据控规调整总平面布局控规的路网结构沿用柏麒麟德规划。控规根据新的城市交通规划和政府意见，增加了外围主干道和出入口。但控规内湖南侧桥梁过于拘泥于一般规范，应回归柏麟德方案。,二、控规调整内容,2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局（1）柏麟德规划提
45、出了建筑体量的基本范围：36层的落地面积500667左右。理由是大中企业办公面积不小于500；单幢体量不大，有利于独栋销售。高层的落地面积在1050左右。理由是单层最小可分割到100左右，适合中小企业。展贸中心北区为小街道类型，南区为大平面类型。（2）之后的市场调研表明：36层的落地面积过小，容易导致，企业进入门槛过低。大量低档次企业占据低层建筑，影响整体形象。（如张江“第一上海中心”）总建筑面积偏少。要增加总面积，必然增加建筑栋数，使视觉可见外立面繁多，实际不拥挤但看上去拥挤。展贸中心需要具体化。以利于通过招商来测试需求。需要抓紧编制修建性详规，定位建筑档次和成本。从而才能进一步准确摸清客户
46、对产品和价格的需求，形成准确的建筑设计意图，提供准确的市场依据。准确的产品意图和市场依据是融资，特别是非银行融资的需要。生物公司玻璃温室以北小地块可以模糊化，保留弹性。地块连接温室，目前市场依据尚不足以支持温室定位。,二、控规调整内容,2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局（3）物业优化方向办公物业产证齐全，可租可购，按揭支持。需独栋的可协商定制。总部型35层，智能化，单层1000平方米左右（根据地块实际上下浮动，详见设计方案），甲级标准，每幢均有挑高精装修大堂。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间，适合各类办公、展示。可提供1/2层、整层、数层、独栋
47、。浅进深，通风和采光效果优。高层20层，智能化，乙级标准，每幢均有挑高精装修大堂。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间，适合各类办公、展示。可提供1/6层或更大面积。,二、控规调整内容,2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局（3）物业优化方向多功能物业租赁为主。需独栋的可定制转让。连续的大平面空间，结构和管道适合安装设备和缆线，既适合科研、IT和小型精密生产，也适合办公和展示。通用型56层，智能化，单层1000平方米左右，乙级标准，每幢均在中部设挑高精装修大堂。类似办公物业。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间。可提供1/2层、整层
48、、数层、独栋。浅进深，通风和采光效果优。大平面型分为5、6、9、12层。单层分为1000平方米、1500平方米、2000平方米三种。后两种较少。乙级标准，每幢均在顶端设挑高精装修大堂。可提供整层、数层、独栋。单层1000平方米、1500平方米的为浅进深，通风和采光效果优。单层2000平方米的比较依赖人工环境。,二、控规调整内容,2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局（3）物业优化方向国际展贸中心发挥邻近国际机场和奥体博览中心的独特优势，面向中高端出口商品和进口商品，专供出口商、采购商、进口商展示样品和业务洽谈，引进各类贸易服务商和行业协会，是永不落幕的交易会。与海外行业协
49、会、贸易市场、电子商务企业开展合作，推动自主品牌走向国际市场。南区 以工业品为主建筑面积约12万，超大平面空间，每层分为百余个隔间，每间30150平方米，用玻璃与走廊隔断，视线通透，方便客商考察。分为服饰馆、小家电馆、数码馆、礼品馆、食品馆、机电装备馆、工业设计馆等外立面华丽，内部装修简洁，营造盛大庄重的国际贸易氛围北区 专门汇集传统产品、特色农产品、园艺产品建筑面积约3万平方米，可提供2090平方米的展示间传统街区布局，设计意味深长，在开展国际贸易的同时，为出入国际机场的旅游团队提供景点化、体验型的购物场所。,二、控规调整内容,3、应根据控规的退让要求，调整平面布局原规划的退让设计“规划支路
50、4”是主干道，两侧建筑后退约5m。意图是沿街略显拥挤而热闹，营造沿街商业氛围。（柏麟德对沿街商业持保留意见）控规的退让要求根据新的城市交通规划，将“规划支路4”及其他部分道路的等级提高为“城市支路”，根据政府有关规定，“城市支路”的退让是8m，连同代征10m，合计退让18m。之后的调研表明商业应集中到局部组团内，而不是沿街布局。数万人口不足以支撑沿街商业，例如张江目前不能形成商业街。物业优化（加大落地面积）后，更多的退让更加有利。第一印象绿色较多，视线开阔，体现更高的形象档次。增加房前停车空间。停车以房前为主（正如原规划的其他道路两侧地块），结合半地下。相比大量使用地下停车，有利于降低成本；相
