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1、天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议,谨呈天津海景实业有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2005-GW,2,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,项目目标,目标1 可持续性：通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。目标2 利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。目标3 现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经
2、营，为开发商保证良好的现金流。目标4 形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造海河的新亮点也是天津另一中心，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢。,具备潜力：项目地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一，具备良好的发展前景。交通便利：项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。地块完整：项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长，临近主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，展示性一般。缺乏氛围：项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，缺乏商务氛围与人气。,项目背景,项目属于超大
3、规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公建类型物业。政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的水上运动世界。项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位置，体量等已经基本确定时间，现金,约束条件,3,地块规划图及其经济指标,占地面积：24.83公顷；建筑面积：79万平方米；其中共建部分总建筑面积51万平方米；容积率R：3.2；,4,问题提出与技术思路,3.本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？,2.如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实现大规模
4、项目的滚动开发与可持续性经营？,1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，挖掘项目自身的区域与地块价值？,区域与地块价值,项目整体定位,项目战略发展方向,解 决 问 题,5,北方经济中心被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确,城市职能：国际现代制造业基地；北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽；北方国际物流和会展中心；以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城；生态环境良好的宜居城市。,天津在中国版图的新战略地位,贸易金融成为未来城市发展主要动力环渤海经济圈地位显现,6
5、,新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间发展机会带向沿海河周边带状地区,新城市规划更多强调四郊五县和滨海新区与中心区的协调发展，为中心城区外围区域开发带来机会海河沿线改造与津滨快速沿线建设工程将滨海新区与市中心区更加紧密联系基于贸易物流和加工制造业的金融、会展功能区引进使沿海河发展带形成投资及关注热点区域,规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构“哑铃型”中心城区结构的推出，以及海河六大节点工程为海河沿线带来投资及聚集效应,注：资料来自天津新城市总体规划,7,天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展,天津市近三年的人均GDP增长率在11左右，经济发展迅速2003年人均GDP超过3
6、000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段2004年经济总量增速达到15.7%，人均超过3万元人民币城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅约为8。而同期房价上涨57，收入与房价涨幅相比较为合理,GDP与房地产发展模式,注：数据来自天津统计年鉴和市场调研,天津历年人均可支配收入（元）与增长率,天津市往年拆迁量及安置需求量表：,天津近年商品房竣工&销售量统计：,8,天津GDP保持较高的增长的速度，但是产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业为主,2004年三种产业占GDP总量的比例为3.553.2
7、43.3，第二产业超过了半数占据主导地位,电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业,近年GDP虽然不断增长，但产业结构没有发生明显变化，第二产业所占比例有略微增长，第三产业所占比例略有下降,9,按照城市发展的必然趋势，天津未来的发展方向是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业,电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业,2004年三种产业占GDP总量的比例为3.553.243.3，第二产业超过了半
8、数占据主导地位,10,天津人均GDP即将达到3000美元，整体城镇化水平为60%，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资,有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,人均收入(GDP)/美圆300,人均收
9、入(GDP)/美圆300-1000,人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%,解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美圆1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,追求生活质量阶段,大都市，城市群,城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展,11,案例借鉴：日本东京城市发展进程,时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造
10、，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。,时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。,时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。,时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现多个功能的新核心。,12,1.单中心,2.多极化
11、,4.都市群,北京目前处于第2阶段向第3阶段过渡的时期，城市内部的多极化发展成熟，副城的发展已初具雏形，进入快速发展阶段，随着城市副城的进一步完善，为都市群的形成创造条件。,3.大都市化,案例借鉴：首都北京城市发展进程,13,天津城市发展现状：核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集,城市核心区：以和平区为主，南京路、小白楼、滨江道、劝业场高度聚集的城市传统核心区。友谊路商务中心：随着办公类型物业的聚集，友谊路逐渐形成了天津新的商务一极奥运板块：随着奥运会的举办与奥运场馆的兴建，其他物业也将在该片区聚集，成为城市新的一极。梅江南城市居住区：拥有良好的自然环境与交通状况，逐渐成为城市新的高档次居
12、住中心。,本项目处于城市宏观与城市中心区发展的主流方向，将会为本项目开发带来更大的契机。,天津在城市多极化的过程中的功能缺失：休闲、娱乐为主的新的综合中心,14,天津海河六大节点之一天津海河门户入海口第一个节点,在整体海河节点规划中，本项目的开发将成为海河中下游以休闲，娱乐为主，成为海河中下游的核心。,本案,河西区的城市功能划分：小白楼商务区大沽路商业区友谊路金融服务区文化博览区海河服务型经济带解放南路物流经济带陈塘都市工业区,本案,15,项目地块现状及四至,南至：天津地铁一号线,南临：大沽南路,西面：天津海河,居民区,海河,大沽南路,地铁一号线,16,项目周边配套设施相对缺乏，具备良好的交通
13、状况与景观资源,周边环境开阔：项目地块周遍交通便利，紧邻围堤道，大沽南路等城市干道，以及未来规划道路台尔庄路；项目D地块紧邻即将通车的天津地铁一号线；配套设施缺乏：位于河西区，距城市中心区（以南京路为准）约为5公里，15分钟车程，但片区内人气不旺。项目周边没有形成成熟的商业圈，一般居民习惯前往滨江路，和平路消费。周边教育配套较差，距最近的重点中学天津第四中学，第四十二中学均在一公里；距离天津医院一公里。距离天津友谊路酒吧街3公里以上。地块现状：本项目大部分地面为净地，仅有少量废旧厂房为拆迁；项目西测为传统旧居住区，对未来项目整体形象有一定负面影响。海河对岸为钢铁厂，在一定程度上影响本项目的河景
14、景观。景观资源较好：本项目具备一线河景自然景观资源，紧邻天津海河；,17,项目关键驱动因素小结,外因：城市发展,内因:项目自身,天津产业发展阶段,天津城市化发展阶段,天津整体经济发展阶段,本项目在城市宏观与中心区发展中的地位,天津城市多极化发展出现的功能缺失,项目在城市功能划分中的角色,项目自身的条件,KPI分析,城市经济高速发展,产业发展的第二、三阶段过渡，二、三产业持平,被动郊区化到主动郊区化的过渡，城市多极化出现,城市宏观与中心区发展的主流方向上,休闲、娱乐为主综合中心,海河服务型经济带上，以运动休闲为主题,海河六大节点，大规模，大比例公建,18,项目总体定位,结论：引领新天津休闲、娱乐
15、的活力新一极,19,本项目拥有的物业功能商业居住商务文化,天津休闲、娱乐的活力新一极是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地 天津休闲、娱乐的活力新一极集中提供暂时的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等,文化设施,休闲、娱乐的活力新一极物业功能,商业物业,居住物业,商务物业,集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与动感的,具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业与为白领人士提供的长期居住物业,核心区商务功能的补充与延
16、伸，高形象写字楼,开放性广场、影视中心、表演中心、展览中心等公共物业,2023/2/26,20,伦敦码头区改造项目,1996年的中心码头区,2023/2/26,21,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,Erasmus大桥,2023/2/26,22,KPI,总体体量,项目主题,功能确立,建筑特色,软性指标,项目总体体量足够大，一般在50万平方米以上，能够形成规模,项目明确主题与核心物业，因功能的区分项目出现分主题,项目中功能复合，多种物业类型共存，体现城市一极本质特点,项目中地标物业特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象,项目中景观的充分利用，园林与小品的设计，体现项目高品质,交
17、通状况,项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与城市捷运系统,案例总结：城市新一极项目KPI体系,客观,主观,23,本项目成为城市新一极的努力方向客观条件具备，主观上努力,KPI,总体体量,项目主题,功能确立,建筑特色,软性指标,本项目占地24.83公顷，总建筑面积79万平方米，足够形成规模,本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点,需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象,项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质,交通状况,项目周边具备良好的通达性，临近城市主
18、干道与地铁一号线,需要在市场上明确树立天津休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身的核心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念,客观,主观,活 力,标 志,现金流,终极利润,24,地块资源价值分析,可达性,景观,噪音,25,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,为城市，为本项目提供最基本的高品质生活资料,体现闲情雅致般生活，提供休闲，具有情调的场所,项目中活力的心脏与发动机，为项目整体带来动感,紧邻海河，突出亲水性，运动的参与区域,高品质酒店，写字楼，提升项目整体档次，形象,26,技术思路做什么？,将项目打造成以商业为灵魂，住宅为支撑，酒店
19、与写字楼为整体提升，具备五大功能区的天津休闲、娱乐的活力新一极,27,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,28,街区受周边居住化氛围影响较大，成为连接项目区域活力核心与纯居住区、外部城市的功能过渡区域,街区在项目中承担的责任：完成人流向区域核心的自然引导；形成城市与区域氛围的自然过渡：,休闲风情区,街区物业类型,商业,公寓,单位：平方米,2023/2/26,29,街区案例分析日本六本木,人流的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间,公共活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作
20、用,借鉴A街区的设置理念：通过可互动、可参与性的街区动线与商业设置，引导进入区域的人流停驻或分流，传递区域休闲与文化的对外名片,区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识引导作用，它的内部是进出地铁的重要通道。,商业与通道的动线设计:各个区由低层的商业设施以及街角店、人流的以自然的方式组织联接起来。行人和游览者被有目的的引向街区其他主要商业或公共建筑中去。,小品/园林：代表世界潮流公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%,DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是都市与闲情的结合点,B,森大厦,C,酒店式公寓,C,酒店式公寓,A,中心广场,30,街区分主题 体验式休闲生活街
21、区,街区远期开发理念：倡导休闲时尚的生活体验街区特色：时尚、文化、生活化,住宅设计理念：,舒适居住型公寓滨河景观型公寓,通过区内建筑与主题的融合，塑造街区以风情形成亮点、以休闲引导人流、以生活化体验实现价值的整体街区功能,1,2,3,受街区较强休闲生活氛围影响，街区内公寓拥有区域内最好的滨河居住价值，适宜进行城市性高档宜居住宅的开发,31,舒适居住型公寓、滨河景观公寓档次定位-滨河景观高档产品，高形象占位,核心驱动力：1、对海河该片区环境认同的人群2、注重环境，居住场所品质和高档次综合服务的人士3、看好海河滨河片区投资前境的有投资能力的富裕人群,32,主力户型推荐：舒适型两房，三房实现均价：8
22、500元/平方米,充分发挥景观资源的价值，利用中大户型实现其价值；满足目前市场的主流需求，以高品质物业入市；本片区内多种房型实现差异，满足主流客户群体。和本项目后期小户型其他公寓实现差异，减少内部竞争；,90110平米舒适两房110130平米小三房130160平米大三房,实现均价8500元/平方米,目标：,产品定位,33,以20滨河创新户型，带动80主力产品的整体销售，实现高价值，同时树立标杆形象,闲情雅致大面积封闭观景阳台王者体现超大面积观景客厅体贴入微每个卧室设置卫生间与衣帽间隐秘极致设置私人电梯等候室,产品定位,34,街区内商业主体的确定 以分散型时尚商业形成街区风情,贯彻街区休闲功能：
23、作为项目最生活化的过渡街区，不适宜设置大型集中商业为将人流最终引导向区域核心，应减少大型集中商业对人流的过多阻隔作用分散式商业更易通过铺位布置与街角通道、滨水步道等连接形成自然人流导向裙楼内部空间利用走廊与挑空形成的分散式商业内街外部空间利用分散型街铺形成的风情步道,商业核心业态：,时尚购物 文化资讯雅皮餐饮 居家服务,时尚购物街：约2000平米X2层,健康生活馆：2000平米以下,文化资讯街：约2000平米X2层,休闲风情水街：约2000平米,入口服务商业：2000平米以下,生活街区,文化街区,35,街区内商业经营设置参考,中档街区商业定位以高雅时尚的休闲消费人群为目标客层,36,休闲风情水
24、街以恬适休闲餐饮为基调，并通过建筑形式与水岸及东侧商业紧密相连,前后双出口，促进前后街人流交换,通过直达东侧商业二层的连廊和茶座空间将东侧商业与水街商业直接联系起来,后街水岸步道,后街的风情商业步道,入口标志性建筑体中设置小型特色生活服务型商业业态,区域入口处布置便捷进出道路及充足停车场,37,公寓群楼中建筑内街形式的时尚购物街和文化资讯街以鲜明差异形成时尚休闲文化的互补,文化资讯街则以强调参与体验的时尚资讯化商业为特色,书友俱乐部,前卫琴行,小型KTV录音棚,动漫工场,时尚购物街以时尚潮流的个性文化为商业特色,时尚写真影楼,购物环境和气氛很新鲜的个性小店，干净利落，富有现代感,38,休闲风情
25、商业档次定位-辐射全天津的休闲风情商业新一极,辐射全天津的休闲风情商业新一极,核心驱动力：认同天津及本片区未来商业前景的商业经营者对海河该片区环境及其休闲风情商业定位认同的经营者看好本项目未来物业价值，特别是商业投资价值的投资客,39,商业定位：立足于天津河西片区，辐射整个天津,产品定位,位置：项目建成后的B1、B2地块商业裙楼，与风情水街。功能：项目整体休闲娱乐形象的树立，项目档次的体现。对象：城市中高层次消费者，追求生活品质与情调前来感受与消费的城市主流力量。业态：时尚购物；文化咨询；雅皮餐饮；居家服务。经营方式：开发商持有招商与店铺出售共同进行。开发商空置项目重要商业节点与主力店，充分控
26、制，提升价值，其余店铺出售。实现价格：11000 元/平方米,40,B1，B2地块定位小结,B1，B2地块,形象定位：休闲风情区，体验式休闲生活街区功能定位：项目的核心启动区，对外形象的宣传，项目内部与城市的功能过渡区。物业定位：舒适型景观居住公寓（约10万平方米）休闲，风情为主题的裙楼商业（1万平方米）休闲风情水街（2000平方米）,客户定位：以私营业主，企业中高层以及日韩企业的管理者为主流核心客户 形象定位：以理想区位，优质景观，综合服务，高品质为特色的高档次高形象的滨河居住物业。产品定位：以舒适型两房与三房为主力户型，面积区间在90160 平方米，以20创新户型带动整体产品的销售,客户定
27、位：以核心商业业态经营者与投资者为核心主流客户形象定位：辐射全天津的休闲娱乐商业新一极产品定位：以水街商业为整体的形象代表，通过连廊等建筑手段使 其与其他裙楼商业形成整体主力业态：时尚购物；文化咨询；雅皮餐饮；居家服务,居住型公寓,裙楼商业,41,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,42,街区将受大量外来式人流影响，有较强的开放性质，活力焦点性质区域形成项目内部凝聚力,商务氛围影响,区内交通节点,街区主要影响因素：区内最大人车流节点；东侧海河码头的城市开放氛围带动；南侧酒店及办公物业带来商务化功能辐射；北侧休闲风情主题引入的现代生活元素,街区在项目中
28、承担的责任：形成区域活力及魅力的核心；凝聚人流，充当项目各区人流交换的中转站：,街区物业类型,商业,公寓,单位：平方米,活力体验区,43,活力体验区定位 活力型城市时尚街区,公寓设计理念：,滨河景观型公寓商务型酒店公寓,街区远期开发理念：充满活力趣味的娱乐与购物体验街区特色：开放、活力、娱乐,娱乐性和参与式商业业态是区域人流聚集的驱动力，配合高档公寓及相邻城市开放区域，有助于形成项目价值峰值区域,滨河景观公寓,街区内1、4号公寓因占有绝佳一线滨河位置，可参照景观型高档住宅开发群楼的大规模活力型商业削弱了整个街区内公寓的日常居住价值，但同时频繁的商业活动和娱乐吸引力使短期及商务居住价值得到提升,
29、商务酒店公寓,街区内2、3号公寓与同样占有较好海河景观，但受到西南侧商务区域的影响，功能定位可以参照商务公寓，开发成区域中一级景观型酒店商务公寓,44,街区内商业主体确定 复合集中式购物及娱乐体验中心,通过活力型商业实现区域精神核心的功能：街区内商业体量相对较小，必须通过各类商业功能的高度集中以及建筑手段才能形成规模优势集中式商业中心构造能够满足体验式娱乐商业对大量非直接盈利性空间的需求,商业核心业态：,体验式购物娱乐化商业时尚餐饮,体验式购物中心3000平米x2,娱乐体验中心2400平米x2,活力风情水街约2200平米,设置星级影城、数码俱乐部、美食快餐等娱乐型商业,以演艺型酒吧、大众精品餐
30、饮向集中商业内部延伸,设置时尚精品百货配以室内攀岩、KTV演艺吧等参与性业态,1,2,3,45,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,46,品质商务区集酒店，写字楼，商业与公寓于一体,品质商务区,酒店,写字楼,商业,公寓,品质商务区,47,写字楼部分成为整个项目向外部城市展示品质商务形象的重要标志,位置：C3+D3面积：3000034500（平方米）,滨河开放区,城市连接节点,品质商务,写字楼在项目中承担的功能责任：形成区域商务形象的核心；与外部城市进行有机的过渡，展示项目的商务形象：,写字楼主要影响因素：区内与外部城市连接的主要节点；东侧海河码头的城
31、市开放氛围带动；东侧酒店、商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；北侧动感活力主题引入的现代活力元素,48,办公物业发展方向综合判定：低成本高形象成熟写字楼,49,酒店项目中形象与品质的标志,位置：D1面积：74500（平方米）,滨河开放区,城市连接节点,品质商务功能,酒店在项目中承担的功能责任：项目区域内最高建筑，项目品质的标竿；区域内的地标性建筑，对外的形象的标志：,酒店主要影响因素：项目对外的形象的标志；东侧优良的海河景观资源；西侧写字楼，商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；北侧动感活力主题引入的现代活力元素,50,星级酒店特性分析,选址标准,经营特征,51,酒店发展战略研究
32、：五星级商务酒店,项目整体的标志性定义整体档次,整体的国际化形象提升区域价值,地块价值充分利用,与项目其他物业功能形成互补,五星级,项目的整体配套,吸引商务客人，突出整体商务形象,吻合天津整体酒店市场特征,商务为主,+,高星级酒店支撑项目定位，同时提高项目整体形象与写字楼形成互补低星级酒店不能充分利用地块的资源价值,拟和度分析,结论,2023/2/26,52,品质商业案例分析上海商城上海顶级国际化综合体 city within a city,上海商城位于南京西路，项目建成后成为城市中心区成熟的商业、商务、酒店区域的代表。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水
33、准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。核心功能：五星级酒店为主体，商业成为整个项目的灵魂，共同树立对外的品质名片。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%。,顶级品质的设置理念：通过世界一流的餐饮业和时尚的零售商场与五星级酒店的有机结合，树立区域品牌与品质的对外名片,对人流的充分吸引：商业的体量在项目中是最少的，但是是项目整体的灵魂，是与外界的首级过渡，是项目品质的有力支撑,建筑设计上的独立:从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立，通过中央庭院等使各种物业拥有独立的入口。,单独品牌集中发力:通过对外街铺，与内街的充分利用，充
34、分发挥品牌专营的优势，同时弥补商业整体体量不大的劣势。,53,酒店单体的充分利用五星级酒店酒店式公寓写字楼,五星级酒店的客房一般在300400套之间，容易形成规模，也易达到淡忘季的平衡。同时星级酒店多为先招商，后设计的开发模式。本项目五星级酒店若假设350间客房（适中标准），建筑面积按照40000平方米计算，剩余面积35000 平方米。,酒店单体剩余部分,高形象,国际化,五星级服务,身份感,商务化,主观,客观,五星级酒店式公寓写字楼,尊贵享受,54,品质商务区集酒店，写字楼，商业与公寓于一体,品质商务区,酒店,写字楼,商业,公寓,位置：C3+D1+D3+D4面积：1005030757800+2
35、400（平方米）,55,商业受周边商务化氛围影响较大，成为连接项目区域品质商务与公寓住宅、外部城市的功能补充区域,品质商业,位置：C3+D1+D3+D4面积：1005030757800+2400（平方米）,2023/2/26,56,街区活力案例分析 香港太古广场：夜间中环的活力核心,顶级购物中心借鉴：多种业态品牌高度复合以及娱乐参与性经营项目的融合穿插，形成了中环地区的时尚品牌与活力中心,太古广场购物中心共分四层，约提供楼面面积六万六千平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；影城、娱乐、影音中
36、心等娱乐性业态分布于各层节点；,57,品牌商业形象上与片区主题的统一通过高档次，高形象打造品质商业,贯彻街区功能概念：作为项目品质商务区中的商业，通过品质打造引领片区形象的整体提升。同时与其他高形象物业实现相辅相成。保证每种物业的独立性，在建筑设计上充分考虑各个物业的独立性。通过铺位布置与街角通道、广场小品的设置等连接实现共同主题，空间分散的商业有机的连接,裙楼商业外观体现整体的高档与大气。,通过单独入口的设立实现不同物业的相互独立。,商业前广场与小品的打造，体现商业的时尚，高品质，也为人流提供停留的场所。,不同街区之间明确的引导，减少商业的分散感。,58,其他奢侈品销售与展示：品牌汽车展厅，
37、雪茄，名酒,奢侈品销售与展示体现五星级酒店的顶级与其神秘感。,59,公寓受周边商务化氛围影响较大突出其品质化与高形象,品质商务区公寓,位置：C3+D1+D3+D4面积：15750341004135037780（平方米）,60,品质商务区：公寓,外部：酒店式公寓采用公建外立面，酒店式的大堂，提升其整体形象。,酒店式服务公寓五星级酒店功能的立体补充,商务型公寓可商可住，功能上的模糊,舒适型公寓体现公寓的品质享受与舒适享受,体现居住的基本的功能，提供其基本硬件要求，如厨房等。,实现与写字楼的有机结合，可商可住，提供其办公功能。,体现公寓的品质享受，以及城市中心区住宅的高档次，高形象。,同时突出家庭居
38、住的舒适享受，温馨的、幸福的。,61,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,62,E地块（运动体验区）整体定位：景观型体验式水主题公园,打造项目的高品质，充分体现城市休闲娱乐新一极的特点；,运动体验区,63,以水为主题景观型体验式公园,产品定位,外因,内因,契合主题,景观性强,符合规划,投资小,维护成本低,客户有针对性,核心景观带，提升价值,休闲娱乐，开放的,水上运动的体现,开发商资金压力较小,可持续性发展,年轻的，时尚的,设施建造配比原则,设施建议,尽可能减少娱乐设施的数量，使其独立，减少对项目其他物业的影响，突出其景观的价值，体现高档次，高品质；游
39、船码头；戏水乐园；室内外游泳；滚轴轮滑；攀岩；壁球，乒乓球，台球，沙弧球；。,64,项目分区功能与主题,高尚居住区,休闲风情区,品质商务区,动感活力区,运动体验区,65,高尚居住区区域内独树一帜的高档居住区域,单位：平方米,开放,景观,城市,配套,城市,影响因素：街区受到周围城市住区发展氛围影响较大项目自身其他区域提供优良的城市配套设施,66,高尚居住区定位 高档滨水型宜居社区,高尚居住区长期开发理念：突出高尚居住区在项目中的居住功能，使得项目整体的功能更加复合，突出城市的新一极。,街区特性：高品质的，适于居住的，滨河社区,产品开发与设计的策略：,传统舒适居住需求的回归不以至高价格标杆高格调产
40、品形象供应,城市中心发展区滨河居所应成为项目住宅产品的核心竞争力,67,群楼底商面向社区客户提供日常生活居住的基本便利需求,项目自身预设的大量商业及公建将会形成较强的自身人流凝聚力，本届区内相对偏远的小规模群楼商业适宜向日常便利性消费需求进行差异化,68,项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型是相互限制的，同时也是相互支持的,利益最大化形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享现金流来源,为商业和酒店带来潜在客户补充其它功能共享办公办来的客户。现金流来源,标志性定义档次可谓办公和公寓提供酒店服务和配套设施,69,本项目启动策略与开发顺序,启动策
41、略与开发顺序,本项目启动策略与开发顺序的原则：,吻合项目整体定位，符合施工的基本要求；改变区域形象，提升土地价值；树立片区标志；多种物业相互依托，协调发展。,备注：D1地块的酒店部分作为本项目的标志性物业，但考虑到未来酒店管理公司对建筑形式的要求，未必先行开发。但可采用营销的方式对其现场进行包装，进行标识。C2地块的部分住宅将成为本项目的短期现金流的主要来源之一，在此其开发顺序未给出明确的方案，在项目进行中根据开发商的资金压力与其他物业进展情况再确定其开发时间。,70,方案一由西向东依次开发,（待定）,随着B3地块的启动后，完成其核心景观即水街,景观型舒适公寓与其中商业等物业B1与B2的整体开
42、发，随后依次对C3,D3与D4商务区的开发，树立本项目的商务形象，使之与城市相互连接，充分展示。随后对D1地块的酒店进行启动（可先不施工，视招商的情况而定），同时完成相对应的部分E地块景观公园的开发。此后进行C1剩余的舒适性公寓与商业的开发，实现高价值，同时完善项目中水街部分的开发，同时完成E地块公园的建设。,71,方案一优劣势分析,优势,劣势,项目再开发完B3地块的住宅后直接对项目中的核心景观带水街进行一次性开发，使得住宅充分体现景观价值，提升物业的价值。随着水街的开发，其相对应的部分特色商业也将同时兴建，与之后开发的C3,D3与D4地块商务区相互呼应，体现多种物业的复合价值，同时本项目中的
43、多个功能区相辅相成，相互依托.在部分住宅与相对应的景观带开发后，随即开发C3,D3与D4地块商务区，充分改变区域的住宅性质，为整个项目起到宣传与昭示性的效果，充分与外部城市连接。,C3,D3与D4地块商务区拆迁仍是本方案的劣势之一，资金、时间都将给开发商带来压力，成为其难点。从开发的顺序上，水上运动公园将在项目的最后开发，其价值不能充分展现，同时也不能向外界树立良好的形象。,72,方案二由周边向中心开发,（待定）,此方案以目前的启动的B3地块为基础，对其相连的1与B2进行住宅类物业的升级，同时打造位于B2地块的水街部分与相对应的E地块公园部分，提供景观资源；随后进行C3,D3与D4的商务区开发
44、，打造项目大沽南路的入口形象，在完成酒店管理公司引进后，开始兴建D1地块的酒店部分，同时完善E地块的其余公园部分，最后进行C1地块的开发，实现高价值。,73,方案二优劣势分析,优势,劣势,项目在开发完B3住宅后，随后开发B1与B2的公寓，商业以及相对应的水街，可对其住宅类物业进行升级，同时综合利用相对应的资源。在B3地块之后，开发B1与B2地块，为商务区C3,D3与D4地块的启动提供一定的资金保证，也为其拆迁保留足够的工期。依次开发的地块连接性较好，同时由里向外开发，项目整体便于施工的进行。,项目的在开发完B3地块后，接着开发以居住性质为主的B1与B2地块，不能够明确的改变地块原有的居住性质。
45、B1与B2地块位于项目整体的内部，缺乏和城市的结合，缺乏为整体项目的昭示性与宣传营销效果。B3地块住宅与随后开发的公寓可能存在一定的内部竞争，影响彼此的价格。,74,方案三由南向北依次开发,（待定）,在进行完B3地块的启动后，进行对C3,D3与D4商务区的开发，树立本项目的商务形象，使之与城市相互连接，充分展示。随后对D1地块的酒店进行启动（可先不施工，视招商的情况而定），同时完成相对应的部分E地块景观公园的开发。随后进行C1,B2与B1的舒适性公寓与商业的开发，实现高价值，同时完善项目中水街部分的开发，同时完成E地块公园的建设。,75,方案三优劣势分析,优势,劣势,此方案在开发完B3地块之后
46、，随后开发本项目位于大沽南路入口处的C3,D3与D4地块，充分树立本项目的商务形象改变区域形象。在开发完部分住宅物业后，开发本项目的的C3,D3与D4地块，使本项目与城市充分连接，同时具备良好的项目昭示与宣传效果。在项目整体价值有所提升后，最后再对B2与C1地块的公寓进行开发，实现高的物业价值，同时避免项目中住宅类物业的内在竞争。,项目当中的C3,D3与D4地块目前还存在部分的待拆迁房屋，若在B3地块之后紧接着对其进行开发，可能工期上不好掌握，同时给开发商带来较大资金压力。定位的的多个功能区不能够相互呼应，相互融合,不能体现项目整体复合功能的价值。,76,Thank you!感谢海景实业在顾问服务工作中给予的互动和倾情协助。,THE End!,
